來(lái)源/觀(guān)點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云 

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)未達(dá)預(yù)期，后續(xù)運(yùn)營(yíng)如何提升？ 在消費(fèi)市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟之下，樣本企業(yè)出現(xiàn)業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期的情況，具體表現(xiàn)為租金和銷(xiāo)售額的下滑，若后續(xù)企業(yè)不能抗住市場(chǎng)壓力，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的難度將會(huì)更大。

品牌首店活躍度上升，項(xiàng)目以零售為主趨勢(shì)未改。零售市場(chǎng)上，二季度大部分商業(yè)城市的空置率并無(wú)下降的趨勢(shì)，整體去化壓力仍然較大。樣本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合上，從重點(diǎn)企業(yè)旗下項(xiàng)目的業(yè)態(tài)占比情況來(lái)看，時(shí)裝、配飾及美妝等零售業(yè)態(tài)依然占據(jù)重要的地位。

市場(chǎng)新增供應(yīng)環(huán)比下滑，企業(yè)重量級(jí)項(xiàng)目加入戰(zhàn)局。新增供應(yīng)市場(chǎng)方面，期內(nèi)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量和體量均環(huán)比上個(gè)報(bào)告期下滑，但不乏重量級(jí)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，后續(xù)能否在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟還存在不確定性。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)未達(dá)預(yù)期，后續(xù)運(yùn)營(yíng)如何提升？

報(bào)告期內(nèi)，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了2024上半年的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，從中可以一窺當(dāng)前市場(chǎng)的冷暖。

從披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)今年以來(lái)普遍面臨較大的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，即使擁有較強(qiáng)抗周期能力的高端商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，也不可避免出現(xiàn)業(yè)績(jī)未達(dá)預(yù)期的情況。

其中，在內(nèi)地?fù)碛休^多零售物業(yè)的恒隆錄得收入24.14億元，下跌3%；九龍倉(cāng)內(nèi)地投資物業(yè)整體收入也下跌4%至港幣23.26億元；太古內(nèi)地零售物業(yè)錄得26.15億港元的收入，僅上升1%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

與之相對(duì)，此前大部分報(bào)告期內(nèi)，恒隆、太古這類(lèi)高端商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的收入都能維持較快的增速，但今年遠(yuǎn)不如以往，甚至出現(xiàn)下滑。

觀(guān)點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這與目前商業(yè)市場(chǎng)正面臨較大的壓力有關(guān)，在此背景下企業(yè)難以獨(dú)善其身，未來(lái)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和發(fā)展難度也會(huì)有所提升。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

如從樣本企業(yè)的具體項(xiàng)目來(lái)看，專(zhuān)注打造高端商業(yè)的恒隆，2024上半年高端商場(chǎng)的收入下降 4%，次高端商場(chǎng)繼續(xù)錄得不同程度的增長(zhǎng)。觀(guān)點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，雖然次高端商業(yè)的營(yíng)收不及高端商場(chǎng)，但未來(lái)增長(zhǎng)空間較大。

專(zhuān)注高端和潮流的太古，不少項(xiàng)目的銷(xiāo)售額、租金也出現(xiàn)下滑。其中，北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港和上海興業(yè)太古匯2024上半年的零售銷(xiāo)售額較2023年同期分別下跌4%、17%、9%、4%及20%，僅上海前灘太古里保持不變。

與此同時(shí)，租金增長(zhǎng)方面，廣州太古匯、上海興業(yè)太古匯、北京頤堤港分別錄得8%、24%、3%的跌幅；其余的北京三里屯太古里、成都太古里、前灘太古里租金則保持了增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)9%、1%、10%。整體來(lái)說(shuō)，太古內(nèi)地零售項(xiàng)目的銷(xiāo)售額和租金增長(zhǎng)也同樣面臨較大考驗(yàn)。

對(duì)于內(nèi)地業(yè)績(jī)不如預(yù)期的原因，大部分港資企業(yè)均表示受市場(chǎng)影響較大。2024上半年，內(nèi)地奢侈品消費(fèi)市道轉(zhuǎn)弱，外游購(gòu)買(mǎi)奢侈品的旅客人數(shù)上升，造成商場(chǎng)銷(xiāo)售額和收入下滑。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

值得關(guān)注的是，雖然租金收入受銷(xiāo)售額影響，并未錄得過(guò)多增長(zhǎng)，但出租率保持穩(wěn)定向上趨勢(shì)。據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)了解，恒隆、太古、九倉(cāng)旗下大部分內(nèi)地零售項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)出租率的提升，出租率在9成以上。可以看到，租戶(hù)對(duì)高端零售物業(yè)的未來(lái)發(fā)展還是具備較強(qiáng)的信心。

對(duì)此，港資企業(yè)正計(jì)劃從運(yùn)營(yíng)層面進(jìn)一步提升項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。如恒隆方面也表示將持續(xù)優(yōu)化租戶(hù)組合，推動(dòng)以客為尊的推廣方針和舉辦相關(guān)活動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)顧客的吸引力和長(zhǎng)遠(yuǎn)盈利能力，為業(yè)務(wù)注入增長(zhǎng)動(dòng)力，未來(lái)發(fā)展依然值得期待。

品牌首店活躍度上升，項(xiàng)目以零售為主趨勢(shì)未改

市場(chǎng)表現(xiàn)方面，一線(xiàn)城市中，除北京空置率較低外，其余三個(gè)城市均維持雙位數(shù)的水平；二線(xiàn)城市中，大部分空置率在6-10%之間，二季度環(huán)比變化不大，呈持平或輕微波動(dòng)的狀態(tài)，目前主要商業(yè)城市的去化壓力并不小。

數(shù)據(jù)來(lái)源：第一太平戴維斯，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

租金水平上，不同城市間的區(qū)別明顯，能級(jí)高、優(yōu)質(zhì)區(qū)位較為稀缺的城市，租金水平也處于較高水平，并具備較強(qiáng)穩(wěn)定性。其中，北京購(gòu)物中心首層租金最高，達(dá)到800元/平方米/月，而上海如按日租金25.7元/平方米計(jì)算，月租金也超過(guò)700元/平方米。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

業(yè)態(tài)組合上，在以購(gòu)物中心為代表的零售商業(yè)項(xiàng)目中，零售品牌依然發(fā)揮著重要作用，尤其是在高端商業(yè)中占據(jù)主導(dǎo)地位。如太古最新的租戶(hù)占比中，來(lái)自零售業(yè)態(tài)的時(shí)裝及配飾、珠寶及鐘表等業(yè)態(tài)占比超過(guò)47%。

不可忽視的是，在消費(fèi)市場(chǎng)動(dòng)力不足的情況下，零售品牌在擴(kuò)張上也將會(huì)更為審慎，零售商業(yè)項(xiàng)目或面臨租金下調(diào)或空置率提升的挑戰(zhàn)。不過(guò)具備較大發(fā)展空間的熱門(mén)品類(lèi)，仍有較多租賃需求。

太古在財(cái)報(bào)中提及，目前廣州和成都的奢侈品牌零售商對(duì)零售樓面的需求仍然殷切；上海和北京的時(shí)裝、運(yùn)動(dòng)、化妝品、時(shí)尚生活品牌及餐飲行業(yè)商戶(hù)對(duì)零售樓面的需求堅(jiān)定。

數(shù)據(jù)來(lái)源：項(xiàng)目官微，公開(kāi)資料，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

期內(nèi)，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)觀(guān)察下的樣本項(xiàng)目繼續(xù)有新店開(kāi)出。餐飲類(lèi)主要以首店為主，在餐飲行業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重的背景下，部分熱門(mén)品牌的首店對(duì)消費(fèi)者有著更強(qiáng)的吸引力，同時(shí)也加強(qiáng)了項(xiàng)目品牌的差異性?xún)?yōu)勢(shì)。

至于零售方面，奢侈品、服飾、美妝及戶(hù)外運(yùn)動(dòng)則繼續(xù)保持較高活躍度，這些也是購(gòu)物中心近年來(lái)在招商上注重引入的類(lèi)別。

不過(guò)要注意到，受市場(chǎng)因素影響，上述品牌的拓店速度有所放緩。以奢侈品為例，據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到今年7月，包括愛(ài)馬仕、LV、Bottega Veneta、BALENCIAGA、LOEWE、Prada、Burberry開(kāi)店數(shù)量不多，均只開(kāi)出了1座全新精品店，高能級(jí)店鋪較為欠缺。

市場(chǎng)新增供應(yīng)環(huán)比下滑，企業(yè)重量級(jí)項(xiàng)目加入戰(zhàn)局

市場(chǎng)新增供應(yīng)方面，報(bào)告期內(nèi)，據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)范圍內(nèi)共有10個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目入市，總體量接近100萬(wàn)㎡，相比上個(gè)報(bào)告期有所下滑。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)

值得關(guān)注的是，大部分開(kāi)業(yè)項(xiàng)目均位于一二線(xiàn)城市，三線(xiàn)及以下能級(jí)城市期內(nèi)新增供應(yīng)較少，這或與當(dāng)前大眾消費(fèi)動(dòng)力不足有關(guān)，運(yùn)營(yíng)商更傾向于在商業(yè)發(fā)展條件更為成熟的城市推動(dòng)新項(xiàng)目入市。

回到樣本項(xiàng)目層面，期內(nèi)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目并不多，其中較具代表性的是北京華聯(lián)旗下的武漢SKP和新鴻基地產(chǎn)旗下的南京ifc。

前者位于武漢，該市目前已有多個(gè)高端項(xiàng)目布局，其中包括武商MALL、武漢萬(wàn)象城、武漢恒隆廣場(chǎng)等，主要分布于漢口區(qū)域。

在此背景下，武漢SKP選擇避其鋒芒，并未與原有的城市高端商業(yè)項(xiàng)目相近，二是在區(qū)位上拉開(kāi)距離，這也是SKP系列在二線(xiàn)城市布局高端商業(yè)的主要邏輯。

上述武漢SKP是北京華聯(lián)繼北京、西安、成都之后，在全國(guó)打造的第4座項(xiàng)目，由盒子SKP百貨和獨(dú)棟街區(qū)K大道組成，引入CELINE、FENDI、GUCCI、LOUIS VUITTON、PRADA、SAINT LAURENT等近30個(gè)高端時(shí)奢品牌，繼續(xù)走高端百貨路線(xiàn)。

后者位于南京，是新鴻基地產(chǎn)在南京河西CBD打造的奢侈品購(gòu)物中心，同時(shí)也是全國(guó)第三座IFC，定位高端。

據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)了解，此前新鴻基高端商業(yè)更多集中于華東地區(qū)，尤其是上海和南京兩大城市，布局了諸如上海徐家匯國(guó)貿(mào)中心ITC、南京國(guó)金中心IFC、上海莘莊天薈等項(xiàng)目。

此次開(kāi)業(yè)的南京ifc體量約10萬(wàn)平方米，匯聚約168家品牌，約30家首次登陸南京，除了國(guó)際高端品牌旗艦店之外，更聚集時(shí)尚休閑及高品質(zhì)餐飲，加之高占比的首店。

觀(guān)點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，上述新項(xiàng)目的加入，有利于提升城市商業(yè)豐富度，但在市場(chǎng)較為疲軟的當(dāng)下也面臨不小的挑戰(zhàn)，未來(lái)能否在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中突圍還存在較多不確定性。