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撰文/劉子棟

中免商貿(mào)在交通樞紐商業(yè)運(yùn)營(yíng)、國(guó)際品牌資源整合等方面具有優(yōu)勢(shì)，無(wú)疑能為廈門海上世界增添重要的競(jìng)爭(zhēng)籌碼。

2022年動(dòng)工建設(shè)的廈門海上世界5號(hào)地塊，即將于2026年完成建設(shè)，步入最緊張的招商運(yùn)營(yíng)階段。

據(jù)了解，5號(hào)地塊是廈門海上世界發(fā)展的最后一期土地。這意味著這個(gè)耗時(shí)10年，總投資、總體量超過(guò)百億元、百萬(wàn)平方米的“雙百”項(xiàng)目也將迎來(lái)“收官之戰(zhàn)”。

就在此時(shí)，招商蛇口為項(xiàng)目再拉來(lái)一位幫手。

9 月 17 日，在北京的簽約儀式上，招商蛇口旗下商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)和管理核心平臺(tái)招商商管，與中國(guó)旅游集團(tuán)中免股份有限公司旗下中免 (北京) 商貿(mào)有限公司的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議落筆簽字，標(biāo)志中國(guó)免稅行業(yè)的龍頭企業(yè)中免集團(tuán)正式入局廈門海上世界。

根據(jù)協(xié)議，雙方首期將圍繞廈門海上世界5號(hào)地塊開(kāi)展深度合作，整合招商商管的綜合開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)能力，以及中免商貿(mào)在免稅、旅游零售、國(guó)際品牌資源等方面的核心優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行精準(zhǔn)定位、統(tǒng)一規(guī)劃、整體運(yùn)營(yíng)。

廈門海上世界收官

資料顯示，廈門海上世界整體起步于2015年。當(dāng)年9月，招商蛇口聯(lián)合廈門港務(wù)控股集團(tuán)，通過(guò)招拍掛的方式以43.7億元成功競(jìng)得了廈門湖里區(qū)郵輪母港片區(qū)南側(cè)的“2015G15”地塊。

該地塊土地面積約16.33萬(wàn)平方米，由7個(gè)子地塊構(gòu)成，建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，性質(zhì)為辦公、商業(yè)、酒店及文化綜合商住用地。

在外界看來(lái)，廈門海上世界是招商蛇口將其成熟的“前港-中區(qū)-后城”綜合發(fā)展模式向深圳以外區(qū)域復(fù)制的又一步，旨在借鑒深圳海上世界的成功經(jīng)驗(yàn)，在廈門打造一個(gè)全新的世界級(jí)濱海綜合體。

據(jù)了解，該項(xiàng)目總投資超過(guò)160億元，分為三期開(kāi)發(fā)，將建成高端旅游目的地以及廈門最大的百萬(wàn)平方米級(jí)城市綜合體，涵蓋郵輪泊位、候船樓、高端商業(yè)、酒店、文化、室內(nèi)娛樂(lè)、寫(xiě)字樓等多種物業(yè)業(yè)態(tài)。

具體分為約36.6萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓；約22萬(wàn)平方米零售商業(yè)；約7.48萬(wàn)平方米文化娛樂(lè)設(shè)施；約8.3萬(wàn)平方米酒店集群；約5萬(wàn)平方米郵輪母港航站樓；27.8萬(wàn)平方米地下建筑。

廈門海上世界三期規(guī)劃圖，圖片來(lái)源：廈門日?qǐng)?bào)官方公眾號(hào)

后續(xù)，定位為智慧辦公集群的項(xiàng)目一期即1、2、3、4號(hào)地塊，包括甲級(jí)寫(xiě)字樓和商務(wù)配套商業(yè)，于2016年9月正式動(dòng)工，陸續(xù)于2020-2021年落成竣工并交付使用。

主要包含航站樓和項(xiàng)目?jī)?nèi)占地最大的商業(yè)中心（購(gòu)物中心一期）的6、7號(hào)地塊則在2022年落成，商業(yè)部分在2023年10月實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)。

其中，廈門海上世界一期商業(yè)定位潮玩打卡地，集合了山海摩天輪、室內(nèi)海洋王國(guó)、冰雪樂(lè)園、空中卡丁車公園等特色業(yè)態(tài)，以及超20%首店品牌。據(jù)悉，開(kāi)業(yè)初期項(xiàng)目就實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)率達(dá)92%，并在3個(gè)月內(nèi)便達(dá)成滿租狀態(tài)。

而項(xiàng)目三期即5號(hào)地塊，涵蓋總部寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心二期及豪華酒店群、文化娛樂(lè)街區(qū)等業(yè)態(tài)。地塊于2022年11月動(dòng)工，最新預(yù)計(jì)在2026年整體建成。

按照規(guī)劃，購(gòu)物中心二期心定位為國(guó)際、精品、時(shí)尚為主流業(yè)態(tài)的高品質(zhì)地標(biāo)消費(fèi)中心，將與一期購(gòu)物中心形成互補(bǔ)。

酒店集群板塊則預(yù)計(jì)引入多家福建首進(jìn)的五星級(jí)豪華酒店。據(jù)福建日?qǐng)?bào)2023年2月報(bào)道，當(dāng)時(shí)廈門海上世界已簽約國(guó)際知名酒店管理公司，計(jì)劃引進(jìn)3個(gè)酒店品牌。

拉來(lái)中免入局

總體而言，廈門海上世界是一個(gè)依托廈門國(guó)際郵輪母港的超級(jí)綜合體項(xiàng)目，郵輪經(jīng)濟(jì)是其最核心賣點(diǎn)之一。

資料顯示，郵輪商業(yè)綜合體是商業(yè)地產(chǎn)中一個(gè)極其特殊的細(xì)分品類。

它與傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)別在于，郵輪商業(yè)綜合體是一個(gè)以“郵輪母港”為流量引擎和核心功能，深度融合口岸通關(guān)、旅游集散、目的地消費(fèi)和城市休閑功能的“微城市”平臺(tái)。

其業(yè)態(tài)配置不是為了滿足日常需求，而是為了創(chuàng)造非日常的體驗(yàn)和旅游消費(fèi)。

郵輪商業(yè)綜合體的核心資產(chǎn)是郵輪所帶來(lái)的爆發(fā)性旅游流量。一般而言，一艘大型郵輪可搭載數(shù)千名游客，他們的抵離為項(xiàng)目帶來(lái)了國(guó)際化的消費(fèi)人流。這部分游客消費(fèi)意愿強(qiáng)，尤其是在免稅商品、紀(jì)念品、特色餐飲和短時(shí)娛樂(lè)項(xiàng)目上。

同時(shí)，這類項(xiàng)目本身作為城市地標(biāo)和濱海公共空間，通過(guò)引入大型娛樂(lè)業(yè)態(tài)、特色餐飲和濱水景觀，也能吸引本地市民前來(lái)“微度假”，從而平衡非船期的客流，保證項(xiàng)目的日�；盍�。

目前，國(guó)內(nèi)發(fā)展郵輪商業(yè)綜合體的項(xiàng)目不多，招商商管旗下的“海上世界”系列產(chǎn)品，可以說(shuō)是該行業(yè)的領(lǐng)先者。

據(jù)介紹，“海上世界”是招商商管除招商花園城之外的拳頭核心產(chǎn)品，被認(rèn)為是招商商管構(gòu)建差異化戰(zhàn)略發(fā)展的王牌。

這條產(chǎn)品線定位“城市歡樂(lè)場(chǎng)”，主打“濱海文旅+城市微度假”概念。每一座海上世界均依托郵輪母港經(jīng)濟(jì)，聯(lián)動(dòng)政府和多方資源，引入特色業(yè)態(tài)，注重提供旅游吸引力、文化賦能和沉浸式體驗(yàn)。

深圳海上世界是“海上世界”產(chǎn)品線的起源和標(biāo)桿。該項(xiàng)目毗鄰深圳國(guó)際郵輪母港，以標(biāo)志性歷史文物“明華輪”為中心，保留了蛇口歷史人文和山海自然風(fēng)貌。

在此基礎(chǔ)上，招商蛇口將其“前港-中區(qū)-后城”綜合發(fā)展模式注入“海上世界”產(chǎn)品線，使其成為以郵輪母港為流量入口，帶動(dòng)商業(yè)、辦公發(fā)展，再推動(dòng)城市配套（居住、文化、生活服務(wù)）建設(shè)，實(shí)現(xiàn)港、產(chǎn)、城聯(lián)動(dòng)的大型城市綜合體。

深圳海上世界首期于2013年開(kāi)業(yè)，并迅速成為深圳文商旅融合的城市地標(biāo)。

隨后，招商商管將“海上世界”分別帶到廈門、上海，它們同樣是郵輪業(yè)蓬勃發(fā)展的城市。其中，上海海上世界緊鄰亞洲最大郵輪母港——上海吳淞口國(guó)際郵輪港，體量超24萬(wàn)平方米，已于2024年9月開(kāi)業(yè)。

回到廈門海上世界，廈門國(guó)際郵輪母港作為國(guó)內(nèi)四大郵輪母港之一，2024年接待郵輪31艘次，旅客吞吐量9.47萬(wàn)人次，旅客吞吐量同比增長(zhǎng)320%。而2025年全年預(yù)計(jì)接待郵輪47艘次，預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)51.61%，旅客吞吐量11萬(wàn)人次，預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)16.16%。

郵輪經(jīng)濟(jì)越發(fā)蓬勃，郵輪母港優(yōu)勢(shì)正加速釋放。在廈門海上世界最后一塊“拼圖”5號(hào)地塊即將落成之際，中免的入局將幫助提升項(xiàng)目的零售能級(jí)和客群吸引力，填補(bǔ)區(qū)域在國(guó)際品牌、免稅消費(fèi)的空缺。

資料顯示，中免過(guò)去在郵輪免稅和郵輪商業(yè)綜合體的打造上亦頗有經(jīng)驗(yàn)，例如 2024 年與上港集團(tuán)簽約合作建設(shè)上海國(guó)際郵輪旅游度假區(qū).

而此次與招商商管簽約的中免商貿(mào)，則為中免集團(tuán)全資子公司，是承擔(dān)中免集團(tuán)有稅業(yè)務(wù)的核心載體，主要開(kāi)展國(guó)內(nèi)大中型機(jī)場(chǎng)、高鐵站、高速公路服務(wù)區(qū)、景區(qū)、旅游零售綜合體等業(yè)務(wù)場(chǎng)景的旅游零售業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，中免商貿(mào)目前已針對(duì)旅游零售市場(chǎng)開(kāi)發(fā)了高化品牌集成店“儷樂(lè)廊”、特色精品集合店“CO-LAB”、精品品牌店“熊貓家”等自有零售品牌，并與眾多國(guó)際知名品牌建立了良好的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。

換句話說(shuō)，中免商貿(mào)在交通樞紐商業(yè)運(yùn)營(yíng)、國(guó)際品牌資源整合等方面具有優(yōu)勢(shì)，無(wú)疑能為廈門海上世界增添重要的競(jìng)爭(zhēng)籌碼。

另外，招商商管與中免的合作也有望復(fù)制到其他項(xiàng)目。根據(jù)協(xié)議，深圳太子灣片區(qū)、上海海上世界等招商商管旗下重點(diǎn)文商旅項(xiàng)目已被列入雙方合作規(guī)劃。