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撰文/高天

“我們關(guān)注這個(gè)城市約15年了，并且為這地塊花了約四年的心血，我對(duì)這幅地塊可謂一見(jiàn)鐘情。”2018年，還是恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)的陳啟宗，對(duì)恒隆拿下杭州武林百井坊巷的百億地塊欣喜若狂。

2023年，陳啟宗在公開(kāi)場(chǎng)合表示，“杭州的恒隆廣場(chǎng)，可能是我們以往這么多恒隆廣場(chǎng)里面最好的一個(gè)�！�

2024年，執(zhí)掌恒隆33年的陳啟宗退休，其子陳文博接棒。此后，除了持續(xù)關(guān)注這個(gè)“百億收租大戶”的租金表現(xiàn)外，陳文博于2025年給市場(chǎng)帶來(lái)了兩個(gè)重要消息：一，受內(nèi)地零售市場(chǎng)格局和消費(fèi)者習(xí)慣改變影響，恒隆所持有的內(nèi)地物業(yè)組合將不再區(qū)分“高端”與“次高端”；二，與杭州百大集團(tuán)簽署了20年租賃合同，租下了杭州百貨大樓的南北樓物業(yè)，將作為杭州恒隆廣場(chǎng)的延伸區(qū)域。

在內(nèi)地市場(chǎng)一向以穩(wěn)健著稱(chēng)的恒隆，一改“保守之勢(shì)”，主動(dòng)加碼杭州市場(chǎng)，似乎從拿地開(kāi)始就已“命中注定”，這一次它能“一炮而紅”嗎？

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緊鑼密鼓籌建中，2026年將開(kāi)業(yè)

近日，聯(lián)商網(wǎng)實(shí)地走訪了杭州恒隆廣場(chǎng)，以探查該項(xiàng)目的最新進(jìn)展。

杭州恒隆廣場(chǎng)位于杭州體育場(chǎng)路與展覽東路交匯處，周邊四條主干道分別是體育場(chǎng)路、延安路、中山北路和百井坊巷，真正的市中心位置。目前距離項(xiàng)目最近的地鐵站是武林廣場(chǎng)站，未來(lái)可通過(guò)地下通道實(shí)現(xiàn)地鐵無(wú)縫對(duì)接(目前武林廣場(chǎng)的杭州大廈中央商城、國(guó)大城市廣場(chǎng)和武林銀泰百貨均通過(guò)地下通道接駁武林廣場(chǎng)站)。

聯(lián)商網(wǎng)在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前杭州恒隆廣場(chǎng)的外立面已經(jīng)基本完成，“Westlake 66”的logo已經(jīng)陸續(xù)在各個(gè)立面掛裝。建筑材質(zhì)由金屬、玻璃、釉陶等組合而成，靠近體育場(chǎng)路的以橙色的陶板為主，更北面靠近文化酒店是墨綠色陶板材質(zhì)，顏色分明，且呈西湖水波光粼粼，貼合了恒隆的在地文化需求；同時(shí)，豎向鋁板設(shè)計(jì)，更顯高級(jí)感。整個(gè)外立面看得出恒隆給杭州帶來(lái)的滿滿誠(chéng)意。

據(jù)一些路透的內(nèi)裝上看，更具品質(zhì)和奢華。據(jù)悉，就連電梯扶手都是以不銹鋼為基底，加以真石貼面。

目前室內(nèi)裝修在緊鑼密鼓開(kāi)展中，工地上一片如火如荼的景象，期待2026年上半年的全面亮相。

不過(guò)，杭州恒隆廣場(chǎng)的招商情況依然十分神秘，有消息稱(chēng)對(duì)商場(chǎng)十分重要的四大品牌已經(jīng)落位，目前預(yù)租率達(dá)81%。

根據(jù)規(guī)劃，杭州恒隆廣場(chǎng)的服飾飾品占比51%，以國(guó)際一線奢侈品牌為主；餐飲占比25%，涵蓋高端西餐廳、特色中餐廳及輕食店；休閑娛樂(lè)占比17%，包括電影院、健身房、親子游樂(lè)等；其他如美妝護(hù)膚、家居生活等占比7%。

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“拿下”武林銀泰百貨B、C區(qū)

杭州恒隆廣場(chǎng)想要成為新的城市商業(yè)界面，需要攻克被“老破小包圍”的難題。

聯(lián)商網(wǎng)從現(xiàn)場(chǎng)看到，杭州恒隆廣場(chǎng)所處的位置是杭州的市中心，武林廣場(chǎng)有著便捷的交通、完善的生活配套，因此周邊的建筑也難掩歷史留下的斑駁與疲憊：

首先，武林銀泰百貨B、C區(qū)之間道路狹小。目前停滿了快遞車(chē)、共享單車(chē)和電動(dòng)車(chē)，雜亂無(wú)章；且武林銀泰百貨B、C區(qū)的東外立面一股“古早味”，與恒隆的質(zhì)感格格不入。當(dāng)時(shí)武林銀泰百貨改造時(shí)西立面建得富麗堂皇，但東立面卻略顯土氣。

其次，體育場(chǎng)路上恒隆廣場(chǎng)的東側(cè)，是敘利亞風(fēng)格的糧貿(mào)大廈，里面的延安新村是老建筑，現(xiàn)場(chǎng)看目前在翻新。

恒隆廣場(chǎng)東側(cè)往北深處的耶穌堂弄，道路狹窄、建筑老舊。

而恒隆廣場(chǎng)西側(cè)往北深處，靠近武林銀泰百貨A區(qū)的標(biāo)力大廈那一排，觀感也很差。

作為定位高端的城市級(jí)商業(yè)，杭州恒隆廣場(chǎng)如果被“老破小包圍”必然會(huì)影響其品牌形象。一定程度上而言，這也是恒隆花33億租下武林銀泰百貨B、C區(qū)的原因之一。

今年7月，恒隆地產(chǎn)宣布租下了杭州百貨大樓的南北樓物業(yè)，即現(xiàn)在的武林銀泰百貨B、C區(qū)，租期20年，起始租金標(biāo)準(zhǔn)為每季度3750萬(wàn)元，一年即1.5億元。每隔三年，租金會(huì)在前一個(gè)周期租金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上遞增4.5%，20年總租金33億元。

不過(guò)此份租約自2028年4月起計(jì)，因此目前武林銀泰百貨B、C區(qū)仍正常運(yùn)營(yíng)中。

可以確定的是，在拿下武林銀泰百貨B、C區(qū)后，恒隆廣場(chǎng)就有很大的空間去提升項(xiàng)目的沿街展示面，原本靠近延安路的西側(cè)立面就被打通了，有助于強(qiáng)化項(xiàng)目的城市立面，提升整體形象。

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杭州高端商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇

租下武林銀泰百貨B、C區(qū)后，杭州恒隆廣場(chǎng)的零售面積由原來(lái)的10.59萬(wàn)㎡擴(kuò)至14.79萬(wàn)㎡，一方面有助于項(xiàng)目形成更好的展示面，另一方面也有更大的空間創(chuàng)造內(nèi)容，提升運(yùn)營(yíng)實(shí)力。而這也是為了日后能在杭州激烈的高端商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟。

目前，在杭州商業(yè)市場(chǎng)中，擁有高奢品牌的有杭州大廈、杭州萬(wàn)象城和杭州湖濱銀泰in77。這其中杭州大廈集齊了“六大頂奢品牌”——愛(ài)馬仕Hermès、LV路易威登、香奈兒CHANEL、迪奧Dior、古馳Gucci、普拉達(dá)Prada。杭州萬(wàn)象城則缺失了Hermès、CHANEL兩家，而湖濱銀泰in77有Hermès、LV、Gucci三家。

值得一提的是，同屬武林廣場(chǎng)商圈的恒隆廣場(chǎng)與杭州大廈將直面競(jìng)爭(zhēng)。眾所周知，奢侈品品牌在一個(gè)城市的門(mén)店份額是有限的，在沒(méi)有拓店計(jì)劃的情況下，一個(gè)新的商場(chǎng)想要引入品牌，只能從其他商場(chǎng)“虎口奪食”。比如CHANEL，目前在內(nèi)地僅在12個(gè)城市開(kāi)了19家店，相比其他品牌并不算多，杭州也只有杭州大廈一家門(mén)店，全國(guó)一個(gè)城市有2家以上CHANEL門(mén)店的城市僅北京和上海(各3家)、成都(含太古里的鞋履店有3家)以及南京2家。

此外，杭州的高端商業(yè)儲(chǔ)備也相當(dāng)優(yōu)質(zhì)。除了明年亮相的杭州恒隆廣場(chǎng)外，在建的還有北京華聯(lián)的SKP和新鴻基的江河匯IFC。截至目前，已開(kāi)業(yè)及在建的高端商業(yè)體數(shù)量就高達(dá)6家。

當(dāng)然，在建的望江新城新世界K11也不排除有奢侈品的可能。目前K11系列擁有奢侈品的有香港K11，而廣州K11也于今年進(jìn)行了高端商業(yè)的轉(zhuǎn)型，成為內(nèi)地首座高奢K11。

很顯然，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的增加，以及消費(fèi)者情緒的變化，杭州的高端商業(yè)將迎來(lái)新一輪的競(jìng)爭(zhēng)。

寫(xiě)在最后

恒隆地產(chǎn)的2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2025年上半年恒隆收入49.68億港元(約合人民幣45.43億元)，同比下滑19%；股東應(yīng)占純利9.12億港元(約合人民幣8.34億元)，同比下跌14%。這是自2021年來(lái)，恒隆中報(bào)首次出現(xiàn)收入、利潤(rùn)雙下滑。這其中物業(yè)租賃業(yè)務(wù)整體下跌3%至46.78億港元(約合人民幣42.78億元)，內(nèi)地物業(yè)組合租賃收入按人民幣和港元計(jì)值分別下跌1%和2%。

恒隆坦言，目前內(nèi)地高端零售市場(chǎng)面臨各種挑戰(zhàn)，在市場(chǎng)變得艱難時(shí)，恒隆也“不能幸免”。因此，向來(lái)穩(wěn)健的恒隆，走出舒適區(qū)，主動(dòng)加碼擴(kuò)容其在杭州的零售版圖，亦在解決當(dāng)下受市場(chǎng)環(huán)境影響產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)壓力。