出品/時(shí)代周報(bào)

撰文/清河

消費(fèi)REITs中唯一通過(guò)收購(gòu)盤活資產(chǎn)的代表性項(xiàng)目，正式在二級(jí)市場(chǎng)上市。

10月31日，華夏中海商業(yè)REIT（180607）在深交所上市，上市首日開盤即漲，漲幅一度達(dá)4.90%，截至當(dāng)天收盤，價(jià)格為5.455元/份，漲3.29%。

整體表現(xiàn)來(lái)看，較為穩(wěn)健。對(duì)此，財(cái)經(jīng)人士屈放認(rèn)為是很正常的現(xiàn)象。“這個(gè)跟二級(jí)市場(chǎng)股市不太一樣，REITs更強(qiáng)調(diào)的是機(jī)構(gòu)投資者的配置，所以在上市以后，二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)不會(huì)那么活躍。”屈放表示，主要還是要看發(fā)售階段的認(rèn)購(gòu)情況。

根據(jù)公告，在發(fā)售階段，公眾投資者和網(wǎng)下投資者對(duì)該REITs的有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別為361.9倍和374.72倍。

據(jù)媒體報(bào)道，包括華夏中海商業(yè)REIT在內(nèi)，2024年-2025年國(guó)內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs已有8單完成上市，其中華夏中海商業(yè)REIT有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)穩(wěn)居前列。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，高認(rèn)購(gòu)倍數(shù)主要由保險(xiǎn)、券商、基金等機(jī)構(gòu)推動(dòng)，這些機(jī)構(gòu)投資者看中的是項(xiàng)目穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而非短期價(jià)格波動(dòng)�！癛EITs收益主要來(lái)源于底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的租金分紅，而非二級(jí)市場(chǎng)價(jià)差，因此其價(jià)格波動(dòng)性顯著低于股票�！�

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，華夏中海商業(yè)REITs上市，對(duì)中海和行業(yè)來(lái)說(shuō)都有深遠(yuǎn)的意義。對(duì)中海而言，可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活與資金回籠，為其后續(xù)資產(chǎn)證券化打了個(gè)樣本；對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，也為存量商業(yè)地產(chǎn)提供了退出路徑，有利于推動(dòng)REITs多元化發(fā)展。

1600億資金認(rèn)購(gòu)，投資者看中底層資產(chǎn)

華夏中海商業(yè)REIT募集總份額為3億份，發(fā)售價(jià)格為5.281元/份，在網(wǎng)下詢價(jià)、公眾發(fā)售以及戰(zhàn)略配售階段，該基金均獲得投資者踴躍認(rèn)購(gòu)。

其中，網(wǎng)下發(fā)售認(rèn)購(gòu)374.72倍，按照基金發(fā)售價(jià)格計(jì)算，網(wǎng)下發(fā)售比例配售前的募集規(guī)模約為1066.21億元；而公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為361.9倍，按照發(fā)售價(jià)格計(jì)算，基金公眾發(fā)售部分比例配售前募集規(guī)模約為516億元；基金初始戰(zhàn)略配售份額數(shù)量為2.1億份，認(rèn)購(gòu)規(guī)模為11.09億元。

綜上，華夏中海商業(yè)REIT此次發(fā)售比例配售前的總募集規(guī)模為1593.3億元，是其擬募集規(guī)模（15.843億元）的100.5倍，也就是說(shuō)，有1577.46億資金陪跑。

超百倍募資和1500多億資金陪跑背后，是投資者和資本市場(chǎng)對(duì)于該產(chǎn)品背后的底層資產(chǎn)的認(rèn)可。

華夏中海商業(yè)REITs的底層資產(chǎn)為映月湖環(huán)宇城，由中海旗下佛山海映商業(yè)管理有限公司擁有，這是當(dāng)前消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs當(dāng)中，唯一通過(guò)收購(gòu)盤活資產(chǎn)代表性案例。

映月湖環(huán)宇城前身為南海怡豐城，原是新加坡豐樹集團(tuán)在華南地區(qū)開發(fā)的大型消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，2014年5月開始運(yùn)營(yíng)。2020年3月，中海對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了收購(gòu)，并著手實(shí)施定位調(diào)整和運(yùn)營(yíng)升級(jí)。

佛山映月湖環(huán)宇城地處佛山核心區(qū)位，即禪桂商圈映月湖片區(qū)，項(xiàng)目周邊5公里范圍可覆蓋超80萬(wàn)消費(fèi)者，3公里范圍內(nèi)無(wú)同類競(jìng)品。同時(shí)，該項(xiàng)目是廣佛融合的前沿陣地，天然承接了廣佛同城的勢(shì)能，是廣佛線佛山段軌道交通上蓋的唯一一個(gè)大型商業(yè)綜合體。

而佛山作為粵港澳大灣區(qū)重點(diǎn)發(fā)展城市之一，擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)底盤、強(qiáng)大的人口動(dòng)能和強(qiáng)勁的消費(fèi)實(shí)力。2024年，佛山GDP約1.34萬(wàn)億元，在全國(guó)超過(guò)600座城市中排名第20，穩(wěn)居廣東省第三，經(jīng)濟(jì)體量媲美強(qiáng)省會(huì)城市。

可以說(shuō)，映月湖環(huán)宇城兼具交通便利、稀缺壁壘、廣佛紅利、人口腹地等優(yōu)勢(shì)。

2020年中海完成收購(gòu)后，公司在品牌運(yùn)營(yíng)方面進(jìn)行調(diào)整和升級(jí)，依托中海強(qiáng)大的改造力，5年時(shí)間，該項(xiàng)目營(yíng)收、銷售額和客流量均實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。

最新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2020年-2024年，映月湖環(huán)宇城的營(yíng)收年均復(fù)合增長(zhǎng)24.75%，銷售額年均復(fù)合增長(zhǎng)22.82%，客流量年均復(fù)合增長(zhǎng)19.20%，

以2024年為例。2024年映月湖環(huán)宇城銷售額達(dá)到9.6億元，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到1.37億元，客流量高達(dá)1413萬(wàn)人次，出租率穩(wěn)定在98%。

需要提及的是，映月湖環(huán)宇城是我國(guó)內(nèi)地消費(fèi)公募REITs中最快實(shí)現(xiàn)“收購(gòu)-改造-提升-退出”資本閉環(huán)的項(xiàng)目。這個(gè)高效閉環(huán)的成功實(shí)踐，為整個(gè)行業(yè)提供了路徑和樣本。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)豐厚，中海發(fā)力“消費(fèi)類REITs”

毫無(wú)疑問(wèn)，映月湖環(huán)宇城是中海商業(yè)發(fā)展旗下的一項(xiàng)成功資產(chǎn)，但放在整個(gè)中海的商業(yè)版圖中來(lái)說(shuō)，這只是其中一小塊拼圖。

中海商業(yè)發(fā)展是中國(guó)海外發(fā)展旗下專業(yè)的商業(yè)資產(chǎn)管理平臺(tái)，歷經(jīng)13年發(fā)展，其依托集團(tuán)強(qiáng)大的全產(chǎn)業(yè)鏈能力，鑄就行業(yè)領(lǐng)先的全業(yè)態(tài)開發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)力，覆蓋購(gòu)物中心、寫字樓、長(zhǎng)租公寓、酒店及產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

其中，購(gòu)物中心業(yè)務(wù)是核心引擎。據(jù)了解，中海商業(yè)發(fā)展的購(gòu)物中心由標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線“城、薈、坊”和非標(biāo)產(chǎn)品線“里、巷、集”構(gòu)成“3+3產(chǎn)品矩陣”可全方位覆蓋城市、區(qū)域、社區(qū)，響應(yīng)不同客群需求，實(shí)現(xiàn)多層擴(kuò)張。

與中海集團(tuán)高度重視商業(yè)REITs的戰(zhàn)略保持一致，中海商業(yè)發(fā)展也一直在發(fā)力“消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目”。

10月13日，中海商業(yè)發(fā)展總經(jīng)理孫亞茜透露，近五年中海商業(yè)發(fā)展所管理的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)張，包括佛山千燈湖環(huán)宇城、珠海環(huán)宇城、珠海富華里、上海環(huán)宇薈、北京環(huán)宇薈、北京大吉巷等。

截至2025年上半年，中海商業(yè)發(fā)展旗下有40個(gè)消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（含在建、待建及輕資產(chǎn)項(xiàng)目），管理規(guī)模超400萬(wàn)平方米，分布于全國(guó)主要經(jīng)濟(jì)圈及重點(diǎn)核心城市。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些資產(chǎn)與映月湖環(huán)宇城在區(qū)位能級(jí)和運(yùn)營(yíng)模式上協(xié)同性強(qiáng)，為REITs后續(xù)擴(kuò)募提供豐富標(biāo)的，有望形成“首發(fā)運(yùn)營(yíng)—優(yōu)化提升—擴(kuò)募擴(kuò)容”的可持續(xù)發(fā)展閉環(huán)，進(jìn)一步做大基金規(guī)模并增強(qiáng)收益穩(wěn)定性。

而依托中海集團(tuán)強(qiáng)大的全產(chǎn)業(yè)鏈能力，2024年中海商業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)收入22.6億元，5年收入復(fù)合增長(zhǎng)率27.1%，成熟期項(xiàng)目出租率為98.4%，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。2025年上半年，中海商業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)韌性繼續(xù)凸顯，實(shí)現(xiàn)收入35.4億元。

中海為何青睞于“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs”？中海商業(yè)發(fā)展總經(jīng)理孫亞茜指出，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs與其他REITs相比，具備收入模式多樣化、兼具ToB和ToC的雙重特性、成長(zhǎng)性三方面特征。

還有資本市場(chǎng)人士指出，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為成熟REITs市場(chǎng)中最主要的類型之一，不僅資產(chǎn)規(guī)模大，市場(chǎng)化程度高，也是投資消費(fèi)增長(zhǎng)的重要載體。

華夏中海商業(yè)REIT上市，可以說(shuō)是為中海發(fā)力“消費(fèi)REITs”開了個(gè)好頭，也標(biāo)志著中海在穩(wěn)步構(gòu)建全周期資產(chǎn)管理能力中取得了關(guān)鍵進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)了“收購(gòu)-改造-提升-退出”的全流程資本閉環(huán)。

同時(shí)，中海具備豐厚的可擴(kuò)募資產(chǎn)，具有強(qiáng)勁的持續(xù)擴(kuò)張能力，為其發(fā)力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs、做大做強(qiáng)提供了充足的動(dòng)能，進(jìn)一步擴(kuò)充了中海的融資渠道。