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撰文/許偉英 

招商局商業(yè)房托可分派收入的高增長更關(guān)鍵得益于融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶來的成本節(jié)約。

3月17日，大灣區(qū)兩只商業(yè)REITs先后披露了2024年全年業(yè)績公告。

根據(jù)全年業(yè)績公告，招商局商業(yè)房托于2024年全年錄得收入5.29億元，同比增長8.2%，收入增長主要得益于項目租金收入的增長。

具體到底層資產(chǎn)，招商局商業(yè)房托的底層資產(chǎn)包括5個寫字樓物業(yè)和1個零售物業(yè)，聚焦于深圳與北京核心區(qū)域。截至2024年12月31日，6個商業(yè)物業(yè)組合平均出租率為90.6%，較上半年93.5%有不錯的增長，其中兩個甲級寫字樓物業(yè)出租率有輕微提升，以及零售物業(yè)花園城升級改造后出租率實現(xiàn)顯著提升。

但不能忽視的是，企業(yè)為保出租率做出的價格上的讓步，新時代廣場、數(shù)碼大廈、科技大廈二期、招商局航華科貿(mào)中心以及花園城項目年末的租金單價對比上年同期均出現(xiàn)不同程度的下滑。

3月19日，招商局商業(yè)房托召開了2024年全年業(yè)績線上發(fā)布會。據(jù)參會的投資者透露，管理層在會上表示，面對市場壓力和挑戰(zhàn)，最重要的是保持底層項目的穩(wěn)定經(jīng)營。

分派增長與資本結(jié)構(gòu)再優(yōu)化

2024年，招商局商業(yè)房托全年5.29億元的收入當(dāng)中，來自物業(yè)的租金收入部分共計約4.68億元，同比增長6.1%。其中科技大廈、科技大廈二期、花園城以及招商局航華科貿(mào)中心全年物業(yè)租金收入對比上年均實現(xiàn)不同程度增長，同比漲幅區(qū)間為4.6%到55.8%。

招商局商業(yè)房托2024年財務(wù)表現(xiàn)，數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

同期，招商局商業(yè)房托物業(yè)經(jīng)營開支為1.46億元，同比增長8.7%，與物業(yè)收入凈額增速基本匹配�？鄢�(jīng)營開支后，物業(yè)收入凈額約為3.84億元，較上年增長8%。

與此同時，年內(nèi)基金通過低息再融資，融資成本下降3.9%至1.32億元，主要是銀行借款的利息開支。截至去年年末，基金的總借款凈額為40.86億元，資產(chǎn)負(fù)債率為40.5%，低于房托基金守則要求的50%上限。

另外，今年1月，招商局商業(yè)房托與獨立第三方銀行完成簽訂了為期5年，41億元的貸款融資，固定年利率為2.8%。其中40.08億元已于1月提取用于償還固定利率為3.55%和2.93%的全部先前境外融資。

本次提取低利率的貸款融資用于提前償還利率較高的貸款預(yù)計將為基金節(jié)省大量利息支出，有效控制融資成本。

管理層在業(yè)績會上表示，通過貸款置換舉措，基金的的綜合貸款利率從3.17%下降至2.8%，下降了37個基點。

基于物業(yè)收入凈額的穩(wěn)健提升、經(jīng)營開支的合理控制以及融資成本優(yōu)化等，基金2024年可分派收入對比2023年增長23.2%至1.1665億元，每基金單位分派增至0.1120港元，增幅21.1%，年化回報率為9.2%，比上年度提升2.3個百分點。同時，管理層決定全額分派可分派收入，保障投資者收益。

參會的投資者向商業(yè)客透露，可分派收入的高增長更關(guān)鍵得益于融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶來的成本節(jié)約。低息貸款置換高息債務(wù)減少的利息支出可直接轉(zhuǎn)化為可分派收入，由此在物業(yè)收入與經(jīng)營開支增速相對平穩(wěn)的情況下，可分派收入實現(xiàn)超預(yù)期增長。

另外，截至2024年末，基金總資產(chǎn)值為100.81億元，對比上年同期下跌3%。

總結(jié)來看，招商局商業(yè)房托基金在2024年通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合、經(jīng)營服務(wù)、精準(zhǔn)市場戰(zhàn)略以及成本管控等實現(xiàn)了業(yè)績與分派的雙重增長。

資產(chǎn)運營分化

具體商業(yè)物業(yè)運營表現(xiàn)上，招商局商業(yè)房托基金2024年底層資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)出現(xiàn)顯著分化特征，其持有資產(chǎn)組合聚焦于深圳和北京核心區(qū)域，包括6項優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，其中5項位于深圳蛇口，1項坐落于北京CBD，整體物業(yè)組合平均出租率達(dá)90.6%。

其中零售物業(yè)花園城的升級改造成為運營亮點。據(jù)企業(yè)2024年業(yè)績報告披露，花園城物業(yè)年租金收入漲幅居首，全年租金收入8040萬元，同比增長55.8%，成為業(yè)績增長的重要引擎。這主要是基于該物業(yè)升級改造后，招商表現(xiàn)可觀，物業(yè)出租率從2023年末的73.7%提升19.8個百分點至93.5%。

管理層表示，2024年為盡快達(dá)到商場內(nèi)的全面經(jīng)營狀態(tài)，運營團(tuán)隊在租金單價上做較大的讓步。同時，今年經(jīng)濟下滑還在繼續(xù)，花園城項目最重要的是保持出租率的前提下，實現(xiàn)出租單價進(jìn)一步提高。

數(shù)據(jù)來源：基金業(yè)績公告，觀點指數(shù)、商業(yè)客整理

寫字樓項目層面，位于深圳蛇口網(wǎng)谷三個寫字樓項目經(jīng)營活動保持穩(wěn)定。其中，科技大廈繼續(xù)保持100%滿租，租金同比上漲4.5%，由深圳市前海蛇口自貿(mào)區(qū)醫(yī)院整租，項目估值維持不變。

值得注意的是，該項目于今年和明年將有大面積租約到期，項目面臨單一租戶及大面積租約即將到期的風(fēng)險。

另外，因2024年內(nèi)新時代廣場有大面積租戶租約到期的影響，出租率下降15.5個百分點至74.1%。同時，由于深圳寫字樓租賃市場持續(xù)承壓以及周邊甲級寫字樓競爭帶來的影響，新時代廣場項目租金單價同比下降13.9%至149.8元/平方米。

穩(wěn)定寫字樓項目出租率仍作為基金發(fā)展的重要目標(biāo)，今年將繼續(xù)通過精細(xì)化運營、租戶服務(wù)優(yōu)化及靈活租金策略應(yīng)對寫字樓租約到期。

據(jù)企業(yè)業(yè)績報告披露，除科技大廈外，招商局商業(yè)房托持有的另外5項商業(yè)物業(yè)租金單價均出現(xiàn)不同程度的下滑。其中新時代廣場、招商局航華科貿(mào)中心以及花園城項目租金單價同比降幅均超10%。

顯然，在商業(yè)地產(chǎn)市場供需失衡、租金下行壓力加大等背景下，“以價換量” 成為基金應(yīng)對挑戰(zhàn)的主動選擇，通過適度降低租金水平換取更高的出租率，以平衡短期收益與長期資產(chǎn)價值。

投資者援引管理層的說法稱，市場租金和出租率是一個蹺蹺板的關(guān)系，招商局商業(yè)房托并不是選擇一味地降價以提升出租率，而是堅持適度以價換量的策略，以保證項目年度總收入持續(xù)穩(wěn)定。

商業(yè)客從企業(yè)業(yè)績公告獲知，招商局商業(yè)房托持有物業(yè)組合的整體估值由2023年末的92.51億元下滑至89.87億元。投資者稱，招商局商業(yè)房托也積極應(yīng)對物業(yè)估值下滑的挑戰(zhàn)，通過優(yōu)化項目運營、提升服務(wù)品質(zhì)等措施，盡量減緩估值下滑的速度，保障整體物業(yè)組合價值的穩(wěn)定。

另外，管理層在會上表示，2025年商業(yè)地產(chǎn)市場仍面臨租金下滑、空置率上升、宏觀經(jīng)濟發(fā)展等挑戰(zhàn)，招商局商業(yè)房托將積極拓展租戶資源，尋找不同區(qū)域及不同資產(chǎn)類別的投資機會，以增強投資組合的抗風(fēng)險能力。同時繼續(xù)探索壓縮房托基金運營及融資成本的更多可能性。