艾德華(泰德)·德斯沃特 加拿大555集團(tuán)前副總裁、新華南Mall 生活城資深副總裁

　　主持人：今年如果單單從北京來看的話，是一個購物中心年，有很多的購物中心在北京的各個城區(qū)開業(yè)，比如說像CBD就將近有7個購物中心進(jìn)入市場，以你很專業(yè)的角度來看，這種購物中心都集中在同一個區(qū)，比如說像CBD有7個項目同時大規(guī)模地進(jìn)入，是否顯得過多一些？因?yàn)槲覀冇羞^98年百貨公司類似的經(jīng)驗(yàn)，曾經(jīng)發(fā)生　過過多的集中供應(yīng)。

　　泰德：按照北京的市場規(guī)模來說，只要它經(jīng)營得好、規(guī)劃得好，生存應(yīng)該是沒有問題的，我覺得主要不是量的問題，是這種新的、更的購物中心替代以前老式的購物中心的過程。

　　主持人：以您的觀點(diǎn)，就是說這是一個升級換代的過程？

　　泰德：這是一個更新?lián)Q代的過程。

　　主持人：購物中心未來的狀態(tài)是什么樣？現(xiàn)在美國有很多原先的MALL，紛紛改建，或者說是經(jīng)過了改造，以現(xiàn)在目前國外的經(jīng)驗(yàn)，這種購物中心或者大型的MALL，他們未來的發(fā)展動向會是什么樣的？

　　泰德：在美國政府會干涉到某一個地區(qū)的地區(qū)規(guī)劃，要保證這個區(qū)域它整個商業(yè)發(fā)展的規(guī)模是多少，所以它有一個配額在里面，就是說這么大規(guī)模的區(qū)應(yīng)該有到底體量的商業(yè)開發(fā)不會讓它過熱，如果購物中心要生存的話，有兩個因素比較重要。一個就是它有多少的比較有資質(zhì)的，比較有潛力或者說質(zhì)量比較好的商家支撐它的購物中心。

    第二個就是可到達(dá)性，即使在某個區(qū)域人口是非常多的，而且它有質(zhì)量非常好的商家在支撐商務(wù)中心，但是有可能是可到達(dá)性不是那么好，如果在一個區(qū)域過熱的話，可能導(dǎo)致構(gòu)成中心生存不下來，在政府的指導(dǎo)下，把購物中心分散一些，就不會造成過熱的情況。在美國因?yàn)楸容^普及，很少有人是走著或者乘坐公共交通去的，都是驅(qū)車去購物中心，因?yàn)橛泻芏嗟闹髁Φ暝诶锩妫旧暇褪?a href=http://t.linkshop.com/kindex_id_375.aspx target=_blank class=hotwords>百貨店，在美國出現(xiàn)的情況就是大的百貨店吃掉小的百貨店，在某個購物中心開了更大的主題店，就會吃掉以前在購物中心更小的百貨店，就會導(dǎo)致原來的購物中心由于失掉了百貨店，而就生存不下去了。

　　主持人：有很多專家說過，說美國的方式不一定是適合中國的，美國的MALL會是相對比較郊區(qū)一點(diǎn)也沒關(guān)系，大家都開車去，大家到了那個地方購物都很方便，但是現(xiàn)在中國有很多的城市交通非常困難，大家是不是有私車可以開到那邊去，有很多的限制，因?yàn)槟阕隽撕芏嘀袊捻椖�，是不是有必要開發(fā)這種大型的MALL？是不是符合中國的國情呢？

　　泰德：中國現(xiàn)在車慢慢多起來了，大多數(shù)人還是沒有車，應(yīng)該對中國的購物中心來說，應(yīng)該有其他選擇的交通方式，比如說自行車、打車、公交車等等。假設(shè)中國突然一夜之間人均的車擁有量跟美國一樣，但是整個的系統(tǒng)沒辦法一下改變過來，其他方式的交通系統(tǒng)還是非常重要的。我覺得在中國還是不太適合建很多大型的購物中心在郊區(qū)，因?yàn)榻煌ǖ膯栴}。

　　在中國整個地鐵的開發(fā)速度是比美國來得快，現(xiàn)在反而很多人不需要自己開車，坐地鐵非常方便，上下班都非常方便，在地鐵周邊開發(fā)的購物中心非常流行，像我們買個東西再回家，走進(jìn)了地鐵式的購物中心會非常方便。

　　主持人：因?yàn)槟阍谀戏揭沧隽艘粋�比較大的項目，你覺得是不是一個項目必須有一個非常強(qiáng)有力的主力店進(jìn)行捆綁，相對來說吸引招商，采取這樣的舉措比較理想？

　　泰德：我都是以這種方式運(yùn)作的，我覺得這種方式是最有效的，在美國甚至在開發(fā)商買地皮之前，就會先跟主力店談，問你喜不喜歡這個位置，需要多大面積，然后把地買下來，買下來以后馬上就跟主力店去談。在美國就先有主力店的需求，才去買地，這是非常必要的一種做法，一定要先有了主力店，才會買地做這個開發(fā)　。

　　主持人：還是跟中國有點(diǎn)不一樣。

　　泰德：有很大的區(qū)別。在美國的開發(fā)商和主力店是非常好的朋友。

　　主持人：像家樂福或者說其他類似的大型超市，他們進(jìn)入到國內(nèi)以后，受到了國內(nèi)很多開發(fā)商的追崇，就把他們作為主力店來引進(jìn)，其實(shí)是很低價的方式，我們看到在北京有很多家樂福的超市或者主力店的情況都是外包的，它成了第二房東的角色。我想問一下在美國是否也有這樣的情況？他們是如何來回避的？

　　泰德：在美國是不會發(fā)生這種轉(zhuǎn)租的情況，如果家樂福要多少，我就只給你這么大面積，不會成為第二房東，像中國可能要一萬平方米，只要3、4千，剩下6、7千轉(zhuǎn)租給別人，這個會有兩個方面的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在開發(fā)商越來越多地控制主力店，不允許他們把面積轉(zhuǎn)租給其他商家。第二個像家樂福這樣的主力店，他們有的自己會　成為開發(fā)商，他建了一塊地以后，自己用一些面積，把剩下的轉(zhuǎn)租給別人。
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