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撰文/陳玲

新城控股是為數(shù)不多未虧損的民營房企之一。

在本輪房地產(chǎn)調(diào)整中，不少規(guī)模房企出現(xiàn)公開市場違約，新城也是少有未公開違約且仍保持盈利的房企之一。

據(jù)新城控股10月末披露的公告，2025年前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入343.71億元，同比減少33.34%；歸母凈利潤9.74億元，同比減少33.05%。

新城控股稱，營收下滑是因房地產(chǎn)項(xiàng)目交付收入較去年同期減少；歸母凈利潤下滑也是因房地產(chǎn)交付毛利減少。

三季報(bào)中，繼續(xù)體現(xiàn)著新城控股住開業(yè)務(wù)的萎縮，以及經(jīng)營性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)度的提升。

開發(fā)承壓但商管增長

整體來看，開發(fā)業(yè)務(wù)收入收縮，致新城控股前三季度營收和凈利均下滑。但商業(yè)收入仍穩(wěn)步增長，收入結(jié)構(gòu)改善推動(dòng)毛利率提升至25.6%，較2023年同期18.25%和2024年同期的20.19%有所改善。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，新城控股的收入由兩部分組成，住開營收占比高盈利卻低，物業(yè)出租及管理收入毛利率則高達(dá)70%。

房地產(chǎn)行業(yè)目前虧損反映了前兩年房價(jià)的快速下跌，至今低能級城市住宅銷售仍未有太大起色。

根據(jù)新城控股披露的經(jīng)營情況，9月份實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約14.84億元，銷售面積約21.13萬平方米；1-9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約150.5億元，同比下滑52.72%；累計(jì)合同銷售面積約195.91萬平方米，同比下滑54.6%。

從區(qū)域分布看，新城控股在江蘇和山東的銷售面積分別占總銷售面積的23.55%、12.08%，是銷售規(guī)模主要貢獻(xiàn)區(qū)域；2025年前三季度共竣工349.71萬平米，同比下滑59.80%。

交付速度方面，體現(xiàn)在存貨上，前三季度新城控股存貨約為819.04億元，比2024年末減少約151億元；合同負(fù)債仍有438.33億元，比2024年末減少約115億元。

這體現(xiàn)著新城控股交付順利推進(jìn)，以及不斷萎縮的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

商管業(yè)務(wù)則平穩(wěn)推進(jìn)，新城控股于9月實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入11.73億元，比上年同期增長10.13%；1-9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入約105.11億元，比上年同期增長10.82%。

前三季度，新城控股新開4座吾悅廣場，其中三座于三季度入市，截止三季度末累計(jì)開業(yè)項(xiàng)目174座，平均出租率為97.71%。

從出租物業(yè)區(qū)域分布看，新城控股出租物業(yè)共位于全國28個(gè)省份（包含自治區(qū)、直轄市等），其中江蘇、浙江、安徽、山東等四個(gè)省份的出租物業(yè)數(shù)量超過10個(gè)，分別為40個(gè)、17個(gè)、14個(gè)、13個(gè)，四個(gè)省份的可供出租面積達(dá)到493.5萬平米，占總可出租面積的50.88%，為目前主要布局區(qū)域。

今年，新城控股商業(yè)總收入目標(biāo)為140億元，目前完成率為75.08%。中金公司曾預(yù)計(jì)，新城2025年有望實(shí)現(xiàn)9%-10%的收入增速。

在2025年5月底召開的股東大會(huì)上，新城控股董事長王曉松曾表示，此前精力主要在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，最近兩年隨著市場形勢的變化，商業(yè)變成整個(gè)公司的基本盤和未來發(fā)展基石，將會(huì)把80%時(shí)間和精力投入到商業(yè)板塊。

中金公司研報(bào)指，新城控股在下沉商業(yè)市場中已形成競爭壁壘，開發(fā)業(yè)務(wù)或在2028年前后徹底出清，將帶動(dòng)杠桿率與債務(wù)體量穩(wěn)步下行。

但新城控股在資金上仍捉襟見肘。

截至3季度末，新城控股持有貨幣資金僅84億元，比去年末102.94億元下減少約19億元，而一年內(nèi)到期的負(fù)債超過146億元。

商業(yè)帶來的融資空間

融資方面，第三季度，新城控股已償還境內(nèi)外公開市場債券10億元。截至2025年9月30日，新城控股合聯(lián)營公司權(quán)益有息負(fù)債合計(jì)為25.13億元。

王曉松稱，最近三年，新城要解決的最重要事情是恢復(fù)資本市場的主體信用，“通過三年時(shí)間，我們希望把信用恢復(fù)的代價(jià)逐步減少，回到穩(wěn)定經(jīng)營的正常層面”。

大體量商業(yè)資產(chǎn)使得新城控股具備一定的融資空間。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，國金資管-吾悅廣場持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃已獲批準(zhǔn)。該項(xiàng)目由國金資管擔(dān)任計(jì)劃管理人，原始權(quán)益人為上海睿碩創(chuàng)企業(yè)管理有限公司，背后是新城控股旗下"吾悅廣場"，發(fā)行規(guī)模10.64億元。

另于今年6月，“新城控股集團(tuán)股份有限公司2025年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券”獲受理，債券品種為小公募，擬發(fā)行金額60億元。

募集說明書顯示，擬使用不超過36億元募集資金用于償還有息債務(wù)。其中，擬使用不超過11億元募集資金償還發(fā)行人“23新城01”和“23新城02”公司債券本金，這兩只債券到期日分別為2026年6月1日和2025年6月16日，余額分別為4億元和7億元。

此外，新城擬使用不超過25億元募集資金償還其他有息債務(wù)，包括發(fā)行人作為原始權(quán)益人發(fā)行的資產(chǎn)支持證券和發(fā)行人及其子公司存量的銀行貸款，還計(jì)劃使用不超過18億元募集資金補(bǔ)充公司本部及合并范圍內(nèi)子公司的流動(dòng)資金，且不用于新股配售、申購，或用于股票及其衍生品種、可轉(zhuǎn)換公司債券等的交易及其他非生產(chǎn)性支出。

值得關(guān)注的是，境外融資方面，今年6月，新城控股母公司新城發(fā)展宣布完成3億美元高級無抵押債券發(fā)行，發(fā)行期限為3年，成為近三年民營房企境外資本市場融資"首單"。

9月，新城發(fā)展全資子公司再次成功發(fā)行1.6億美元優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，發(fā)行期限2年，票面利率11.88%。

標(biāo)準(zhǔn)普爾給此次債券評級為B-，本次債券發(fā)行的募集資金將主要用于償還一年內(nèi)到期的境外中長期債務(wù)。

于三季度業(yè)績說明會(huì)上，董事、高級副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬稱，將持續(xù)關(guān)注境內(nèi)外市場機(jī)會(huì)，努力拓寬融資渠道，降低融資成本，積極探索、嘗試各類型融資產(chǎn)品的申報(bào)發(fā)行，為資產(chǎn)價(jià)值釋放創(chuàng)造有利條件，保障公司流動(dòng)性以及穩(wěn)定經(jīng)營過程中的資金需求。

值得一提的是，新城控股關(guān)聯(lián)公司新城悅服務(wù)今年因“與關(guān)聯(lián)方資金往來”事件，持續(xù)引發(fā)監(jiān)管層、資本市場及公眾的關(guān)注，該事項(xiàng)涉及到的便是新城控股子公司上海悅崧實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。