出品/時代財經(jīng)

撰文/梁爭譽

睽違數(shù)年，民營房企有望再次叩開境外融資大門。

6月12日，新城控股（601155.SH）母公司新城發(fā)展（01030.HK）公告稱，計劃發(fā)行高級無抵押美元債券。公告暫未披露融資規(guī)模與定價，據(jù)澎湃新聞此前報道，新城發(fā)展此次融資預計發(fā)行額度在2.5億美元至3億美元之間，目前處于發(fā)行前詢價階段，區(qū)間在11%-13%。

新城發(fā)展嘗試發(fā)行美元債，意在償還舊債。今年，新城發(fā)展、新城控股各有一筆美元債到期，本金合計6億美元。

值得注意的是，新城發(fā)展此次若能成功發(fā)行美元債，將是近三年來首家民營房企重啟境外資本市場融資。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向時代財經(jīng)表示，新城發(fā)展選擇在此時發(fā)行美元債，既向市場展示了其良好的財務狀況、償債能力和市場信心，也為其他民營房企重啟境外融資提供了示范效應，有助于修復國際資本市場對中國民營房企的風險預期，有效提振行業(yè)信心。

前路漫漫亦燦燦。不止新城發(fā)展，今年2月，混合所有制房企綠城中國（03900.HK）成功發(fā)行5億美元8.45%優(yōu)先票據(jù)。

“可以預判未來可能會有更多優(yōu)質(zhì)民營房企重啟境外融資，但具體進程和規(guī)模還需視市場環(huán)境、政策導向以及各房企自身的資質(zhì)和籌備情況而定�！眲⑺J為，部分財務狀況相對穩(wěn)健、信用評級較高、擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的民營房企可能是下一批重啟境外融資的企業(yè)。

借新還舊

綠城中國率先破冰后，新城發(fā)展亦開始試探“水溫”。

今年3月底，有市場消息稱，新城發(fā)展籌劃發(fā)行美元債，正在與投行接洽。5月底，新城發(fā)展董事會主席、新城控股董事長王曉松帶隊前往中國香港、新加坡進行兩場非公開路演活動。

據(jù)澎湃新聞，新城解釋稱，此次路演是想跟投資人重新認識，希望了解投資人對現(xiàn)階段的中國商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是何種態(tài)度，會不會繼續(xù)支持新城。

在5月26日召開的新城控股2024年股東大會上，王曉松等管理層亦就融資、償債等問題回應股東關(guān)注。

對于是否新發(fā)美元債，王曉松表示，目前在試探“水溫”，如果境外投資人認可，有合適的機會公司會嘗試，如果沒有，公司會按照既定的打法推進償債工作。

王曉松介紹，最近三年，新城要解決的最重要的事情，是恢復新城在資本市場的主體信用，“近一兩年公司信用有所恢復，但恢復過程是有代價的。通過三年時間，我們希望把信用恢復的代價逐步減少，回到穩(wěn)定經(jīng)營的正常層面�！�

多番嘗試后，新城發(fā)展的境外融資工作迎來重要進展。

6月12日，新城發(fā)展公告稱，公司建議進行美元計值優(yōu)先票據(jù)的國際發(fā)售，并將向機構(gòu)投資者展開一連串推介會。

根據(jù)公告，新城發(fā)展此次發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)的定價，包括本金總額、發(fā)售價及利率，將由國泰君安、海通證券、花旗環(huán)球、中信里昂、招銀國際、中信銀行、淞港證券、星展銀行及龍石資本透過累計投標結(jié)果厘定。

新城發(fā)展稱，此次發(fā)行美元債所得款項計劃用于為同步購買要約提供資金，即2021年1月13日發(fā)行、2025年到期的4.45%優(yōu)先票據(jù)（ISIN: XS2281036249），2021年7月15日發(fā)行、2025年到期的4.625%有擔保優(yōu)先票據(jù)（ISIN:XS2353272284），本金合計6億美元。

根據(jù)市場消息，新城發(fā)展美元債發(fā)行進度進入詢價階段，詢價區(qū)間為11%-13%。與綠城中國8.45%的成本相比，新城發(fā)展這筆融資代價不菲。

劉水表示，與境內(nèi)融資相比，美元債融資成本偏高。“一方面，美元利率仍維持在較高水平，美聯(lián)儲保持觀望態(tài)勢；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)雖然在逐步復蘇，當前房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨一定的不確定性，投資者對房企債券的要求回報率仍然較高，尤其是對于民營房企而言，其風險溢價相對更高，因此需要提供更高的利率來吸引投資者。”

經(jīng)過多年的主動縮表，新城的債務規(guī)模已經(jīng)回到一個較為健康的水平。

新城控股董事會秘書李峰透露，截至今年一季度末，公司有息負債規(guī)模約530億元，“和很多同行相比，我們的債務水平相對比較可控。我們希望能夠保持一個相對比較穩(wěn)定的水平，沒有打算極致壓縮債務，雖然有這個可能性，但我們認為不一定是最好的選擇。”

王曉松也坦承，目前公司仍處于穿越周期的過程中，“我沒有辦法打包票公司100%的安全，但根據(jù)現(xiàn)在的打法和進度，我相信（新城）還是一家比較安全的企業(yè)。”

數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，新城控股累計合同銷售金額約88.36億元，累計合同銷售面積113.86萬平方米。

商管業(yè)務系償債保障

和綠城中國有央企背書不同，在房地產(chǎn)市場尚未走出周期的環(huán)境下，新城發(fā)展美元債融資得以重啟，有賴于吾悅廣場的資產(chǎn)基本面和運營實力。

“商管可能是公司的基本盤和未來發(fā)展的基石�！蓖鯐运稍诠蓶|大會上透露，最近兩年，隨著市場形勢的變化，其已將更多精力從開發(fā)板塊投入到商業(yè)板塊。

截至2024年底，新城開業(yè)及在建的吾悅廣場城市綜合體達200座，已開業(yè)173座，出租率97.97%，全年實現(xiàn)零售額905億元，同比增長19%，實現(xiàn)商業(yè)運營收入約128.08億元，同比增長13%。李峰表示，吾悅廣場的賬面價值約1230億元。

今年，新城的商管業(yè)務繼續(xù)保持雙位數(shù)增長，前5個月實現(xiàn)租金收入約53.74億元，同比增長12.01%，實現(xiàn)商業(yè)運營收入約57.60億元，同比增長12.00%。

一名投資者認為，全國商業(yè)廣場呈現(xiàn)供給過剩與競爭激烈的格局，尤其是一二線城市。相較之下，三四線城市的競爭較為緩和，市場上僅有萬達與新城兩大主要參與者，反而具備更好的發(fā)展環(huán)境。新城把握機遇加速布局吾悅廣場，占據(jù)大量優(yōu)質(zhì)點位，由此構(gòu)筑的護城河既廣闊且具可持續(xù)性。

200座吾悅廣場，不僅為新城創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，亦是其再融資的基石。

2024年，新城新增以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約205億元，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。今年6月3日，上交所受理“國金資管-吾悅廣場持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”，擬發(fā)行金額為5.63億元，品種為ABS，原始權(quán)益人為上海睿碩創(chuàng)企業(yè)管理有限公司。新城發(fā)展同時還有4個資產(chǎn)包在和金融機構(gòu)溝通融資事宜。

“這些都為新城發(fā)展的償債提供了有力的保障，”劉水表示。

劉水認為，雖然目前市場環(huán)境較此前有所改善，經(jīng)濟穩(wěn)步復蘇、政策支持等因素為房企融資提供了有利條件，但國際資本市場的不確定性仍然存在，投資者對房地產(chǎn)行業(yè)的風險偏好也尚未完全恢復到以往水平，因此境外融資窗口只是出現(xiàn)了一定的開啟機會，后續(xù)還需觀察市場反應和更多房企的融資情況，才能判斷窗口是否能持續(xù)穩(wěn)定地打開。