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撰文/高天

2025年第三季度的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，在持續(xù)的理性回調(diào)中，反差感十足：一面是開(kāi)業(yè)總量滑向近五年同期谷底的“寒意”，另一面則是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目密集亮相、區(qū)域市場(chǎng)熱火朝天的“暖流”。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2025年第三季度全國(guó)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)89個(gè)(不含專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、家居商場(chǎng)、酒店及寫(xiě)字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)㎡)，同比下降2%；新增商業(yè)建筑面積681.59萬(wàn)㎡，平均單體建筑面積約7.66萬(wàn)㎡(總表在文末)。

其他如1.4萬(wàn)㎡的北京友誼商店、1.5萬(wàn)㎡的北京大屯里商業(yè)街、1.6萬(wàn)㎡的天津綠地團(tuán)泊繽紛天地二期、1.78萬(wàn)㎡的蘇州蘇新樂(lè)薈橫塘店等項(xiàng)目不在統(tǒng)計(jì)中。

01

數(shù)據(jù)：基本面收縮下的結(jié)構(gòu)變化

1、市場(chǎng)理性回調(diào)，開(kāi)業(yè)量持續(xù)新低

縱觀近五年三季度數(shù)據(jù)，2021年的126家開(kāi)業(yè)量是近五年的最高值，后面漲跌不一，2025年89個(gè)的開(kāi)業(yè)量是新低，據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，這也是自2018年開(kāi)始計(jì)近8年來(lái)最低值。這意味著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已徹底告別了盲目擴(kuò)張的增量時(shí)代，全面進(jìn)入以運(yùn)營(yíng)為核心的存量深耕時(shí)代。

這種理性回調(diào)，是市場(chǎng)出清與結(jié)構(gòu)優(yōu)化的必然過(guò)程，促使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將資源集中于更具確定性的項(xiàng)目上。

2、華東穩(wěn)坐頭把交椅，華中西南異軍突起

七大區(qū)域均有項(xiàng)目入市，整體表現(xiàn)穩(wěn)定，具體表現(xiàn)如下：

華東區(qū)以30個(gè)項(xiàng)目、223萬(wàn)㎡體量的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)跑全國(guó)。以上海、杭州、南京為代表的城市貢獻(xiàn)了多個(gè)高質(zhì)量項(xiàng)目，如上海新天地東臺(tái)里、杭州亞奧萬(wàn)象天地等，鞏固了其商業(yè)高地的地位。

華南區(qū)(18個(gè)，112.43萬(wàn)㎡)緊隨華東。一直以來(lái)都是商業(yè)的熱土，深圳K11 Select、深圳之眼Cityhub、前海華發(fā)冰雪世界商業(yè)等商業(yè)引人關(guān)注。

華中區(qū)(16個(gè)，34.32萬(wàn)㎡)與西南區(qū)(12個(gè)，120.54萬(wàn)㎡)成為第二梯隊(duì)的中堅(jiān)力量。武漢、重慶等國(guó)家中心城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，龍湖、華潤(rùn)、香港置地等巨頭在此密集布局。這一定程度上也體現(xiàn)了全國(guó)性開(kāi)發(fā)商在“強(qiáng)二線”城市進(jìn)行規(guī)模化、戰(zhàn)略性布局的決心。

其他華北、西北和東北三區(qū)的開(kāi)業(yè)數(shù)量均為個(gè)位數(shù)�？吹贸鰜�(lái)北方市場(chǎng)在今年三季度的整體表現(xiàn)一般，市場(chǎng)活力有待進(jìn)一步激發(fā)。

3、“小而精”成主流，巨無(wú)霸項(xiàng)目稀缺

從體量分布上看，2-5萬(wàn)㎡的“小而精”社區(qū)商業(yè)或特色商業(yè)占比最高，達(dá)36%，顯示出當(dāng)下開(kāi)發(fā)商對(duì)高頻、近場(chǎng)消費(fèi)的青睞。

5-10萬(wàn)㎡的中型項(xiàng)目占比達(dá)34%，也是目前市場(chǎng)新開(kāi)購(gòu)物中心最主流的產(chǎn)品線。

值得注意的是，10-15萬(wàn)㎡的大型購(gòu)物中心占比19%，而15萬(wàn)㎡以上的“巨型商業(yè)”在本季度尤為稀缺。體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商在投資上更加務(wù)實(shí)，傾向于通過(guò)可控的體量與精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)、提升效率。

02

趨勢(shì)：模式轉(zhuǎn)化與業(yè)態(tài)創(chuàng)新應(yīng)對(duì)壓力

1、頭部主力玩家恒強(qiáng)

從企業(yè)開(kāi)發(fā)上看，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升，但策略側(cè)重不一。

近年來(lái)的穩(wěn)定輸出且保品質(zhì)保障的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，在今年三季度繼續(xù)表現(xiàn)搶眼，在杭州、南京、淮安、宜賓等地連開(kāi)四座萬(wàn)象系項(xiàng)目。

杭州亞奧萬(wàn)象天地不僅填補(bǔ)了亞運(yùn)村板塊商業(yè)的空白，更以“MALL+街區(qū)+公園”的多元形態(tài)，實(shí)現(xiàn)了與城市公共空間的深度融合，開(kāi)業(yè)后一直好評(píng)不斷，有望成為杭州未來(lái)高熱的街區(qū)商業(yè)；同時(shí)，首次與阿里巴巴合作的南京金陵天地，是華潤(rùn)探索商業(yè)與數(shù)字科技跨界的代表，而淮安、宜賓等強(qiáng)三線城市的落地，彰顯了其搶占區(qū)域消費(fèi)高地的決心。

▲杭州亞奧萬(wàn)象天地

龍湖商業(yè)持續(xù)深化其“網(wǎng)格化”布局，大本營(yíng)重慶“三店齊開(kāi)”(北城天街屬于煥新后重開(kāi))，幾乎形成“合圍”之勢(shì)。杭州下沙的歡肆則是其對(duì)社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線的一次輕量級(jí)試水。

此外，港資企業(yè)則持續(xù)聚焦一線或強(qiáng)二線城市的核心地段，致力于打造城市商業(yè)名片。比如瑞安房地產(chǎn)的上海新天地東臺(tái)里，香港置地的重慶渝北光環(huán)花園城和南京JLLC等。

2、存量改造常態(tài)化

面對(duì)存量市場(chǎng)的現(xiàn)狀，存量改造項(xiàng)目重開(kāi)已經(jīng)是市場(chǎng)常態(tài)。今年三季度至少有16個(gè)項(xiàng)目屬于存量改造商業(yè)，已經(jīng)成為市場(chǎng)新增量的重要來(lái)源。

包括上海浦發(fā)唐鎮(zhèn)印象匯(原唐鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目)、南京曼度樂(lè)福里(原家樂(lè)福)、武漢德成生活中心(原麥德龍)、佛山浪險(xiǎn)猴天地(原金沙洲萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng))等。這些項(xiàng)目通過(guò)定位重塑、空間再造與內(nèi)容升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的煥活與增值。

3、業(yè)態(tài)創(chuàng)新與場(chǎng)景體驗(yàn)持續(xù)深化

當(dāng)規(guī)模和數(shù)量競(jìng)爭(zhēng)不再是主流標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)更加注重運(yùn)營(yíng)，因此在業(yè)態(tài)和場(chǎng)景的創(chuàng)新成為企業(yè)和項(xiàng)目打破同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的主要手段。三季度新開(kāi)的項(xiàng)目中，藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)、文化、新零售等元素的深度融合，彰顯特色。

比如深圳出版集團(tuán)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的深圳灣區(qū)之眼，以“全球最大實(shí)體書(shū)城”的文化基因，融合了閱讀、藝術(shù)、科技、展覽、演藝、旅游、創(chuàng)意、休閑、商業(yè)等業(yè)態(tài)，打造粵港澳大灣區(qū)地標(biāo)級(jí)文旅目的地。尤其是近3萬(wàn)㎡的全天候商業(yè)通廊，融合了餐飲、零售、藝術(shù)展覽等功能。

▲深圳灣區(qū)之眼

深圳前海華發(fā)冰雪世界商業(yè)直接將全球最大的室內(nèi)滑雪場(chǎng)之一作為核心引擎，打造“冰雪+商業(yè)”的一站式娛樂(lè)目的地；北京隆福寺二期則選擇了文化賽道，通過(guò)保留歷史肌理、引入美術(shù)館、潮牌與特色餐飲，打造成一個(gè)持續(xù)發(fā)生文化事件的城市客廳。

武漢花河上岸公園一期、常州歌林公園均強(qiáng)調(diào)將自然綠化、親水景觀與商業(yè)動(dòng)線無(wú)縫銜接，營(yíng)造出松弛、悠閑的消費(fèi)氛圍，迎合了后疫情時(shí)代消費(fèi)者對(duì)戶外和健康的渴望。

可以看到，這些商業(yè)已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的購(gòu)物場(chǎng)所，而是兼具了旅游、學(xué)習(xí)、展覽、社交等多元功能的復(fù)合空間。

寫(xiě)在最后

從2025三季度新商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)情況上看，目前行業(yè)在總量收縮的背景下步入存量競(jìng)爭(zhēng)新階段，呈現(xiàn)出“整體減速、局部活躍”的格局，華東、華南等強(qiáng)經(jīng)濟(jì)地區(qū)依然保持著活躍的商業(yè)活力。

同時(shí)，為了更好的控制成本、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一些頭部企業(yè)普遍通過(guò)輕資產(chǎn)輸出與存量改造實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健擴(kuò)張，標(biāo)志著行業(yè)從規(guī)模競(jìng)賽全面轉(zhuǎn)向價(jià)值深耕。

四季度是每年供應(yīng)的“旺季”，市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一波開(kāi)業(yè)高峰，聯(lián)商網(wǎng)將持續(xù)關(guān)注。

附：2025年三季度新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表