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撰文/高天

2025年上半年，全國商業(yè)地產(chǎn)供應市場有何表現(xiàn)？

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計，2025年上半年全國新開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量達119個(不含專業(yè)市場、家居商場、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬㎡)，同比下降9.2%。新增商業(yè)建筑面積887.58萬㎡，平均單體建筑面積約7.46萬㎡(總表在文末)。

其他諸如由老邱隘市場改造、體量1萬㎡的寧波天逸灣邱窄巷商業(yè)廣場，1萬㎡的三明歡擇奧特萊斯，僅0.6萬㎡的湘潭康星·樂潤薈百貨(前身是康星百貨)，1.2萬㎡的成都購次元K88(前身是美特斯邦威大樓)，1.7萬㎡的北京D15生活美學館，1.8萬㎡的南京建鄴薈品倉城市奧萊，0.3萬㎡的昆明萬科桂語·小篆街，1.5萬㎡的深圳太子灣花園城VILLA街區(qū)，內部升級重開的上海天山巴黎春天、拉薩神力時代廣場等項目不在統(tǒng)計中。

01

市場進入理性調整期

核心經(jīng)濟圈集聚效應顯著

·同比下滑9.2%

近五年數(shù)據(jù)顯示，上半年開業(yè)量的峰值出現(xiàn)在2021年的147個，隨后四年雖有所起伏，但整體呈現(xiàn)逐步回落的態(tài)勢，反映出市場進入理性調整期。具體數(shù)據(jù)上，2025上半年的開業(yè)量達119個，與2022年持平，是近五年最低，同比2024年下降9.2%。

·小體量商業(yè)主導

商業(yè)體量分布上，2-5萬㎡占比最高達40%，社區(qū)商業(yè)是主要商業(yè)形態(tài)，匹配社區(qū)高頻消費需求。一方面是存量改造的主旋律下，傳統(tǒng)商業(yè)的體量并不大；另一方面，當前商業(yè)模式偏向個性化，比如主理人、策展型等，而這些商業(yè)模式一般都是小體量。

同時，社區(qū)商業(yè)偏向精細化運營，強化服務功能，如泰州迎春共鄰里中心聚焦菜場、社區(qū)醫(yī)療服務。

5-10萬㎡和10-15萬㎡的中型項目穩(wěn)健，而15萬㎡以上的大型項目稀缺，因大型商業(yè)運營難度較大，多為文旅綜合體(寧波前灣盛世里奧特萊斯)或城市更新標桿商業(yè)(深圳K11 ECOAST)。

·華東領跑，核心經(jīng)濟圈集聚效應顯著

區(qū)域分布上看，華東繼續(xù)扮演著“領跑者”角色，以44個開業(yè)量遙遙領先。華南和華北緊隨其后，西南、西北依托文旅突圍(西藏拉薩王府井、張掖愛琴海購物中心)，東北仍需破局。

擁有四大一線城市的華東、華南和華北三區(qū)開業(yè)量合計占比達71％，展現(xiàn)出三大核心經(jīng)濟圈的商業(yè)聚集效應。重點體現(xiàn)在以下兩點：

1、外資/港資高端項目集中于三大區(qū)(香港置地、K11、王府井)，20萬㎡以上巨型項目主要出現(xiàn)在三大區(qū)，如長三角的寧波前灣盛世里文旅奧特萊斯、大灣區(qū)的深圳K11 ECOAST、華北地區(qū)的河北邯鄲道和山西大同百盛奧特萊斯。

2、開發(fā)商的資源傾斜。如頭部企業(yè)中華潤萬象生活的4個新開商業(yè)項目分別位于華南和華東，龍湖商業(yè)的4個新開商業(yè)項目中華東和華南占據(jù)3席，而開業(yè)量最多的京東集團，6家京東MALL有5家在三大區(qū)。

02

部分頭部企業(yè)收縮

業(yè)態(tài)主題化創(chuàng)新、存量升級

在行業(yè)整體迎來調整期的特殊時刻，從中也能看出一些趨勢。

·頭部企業(yè)主導：但部分開始收縮

萬達集團、華潤萬象生活、龍湖集團等頭部企業(yè)依然是主導力量，其中萬達集團新開宜賓高縣萬達廣場、寶雞金臺萬達廣場等4個商業(yè)體，延續(xù)了其下沉戰(zhàn)略。

同時，萬達、龍湖、華潤這些頭部企業(yè)的新開商業(yè)量均未超過5個，以往的“開業(yè)大戶”新城控股更僅有淄博一個新吾悅廣場開業(yè)，看得出來傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整體收縮求精，上半年開業(yè)量最多的是京東旗下的京東MALL，在北京、深圳、南京、武漢、太原落地6子。

▲京東MALL北京雙井店

同樣在收縮求精的還有港資，香港置地、K11等都在押注更細分的高端市場，如南京金陵中環(huán)、深圳K11 ECOAST等單項目投資額均超20億。

·業(yè)態(tài)創(chuàng)新：主題化定位深化

相比去年，雖然開業(yè)量有所下滑，但創(chuàng)新濃度上升，尤其是科技、綠色、文化、文旅等主題化商業(yè)成差異化核心。

比如以京東MALL為代表的科技主題MALL，AR試妝、機器人導購成標配；比如融合了藝術展覽、濱海生態(tài)空間的策展型商業(yè)深圳K11 ECOAST；比如“奧特萊斯+宋文化主題街區(qū)”的寧波前灣盛世里奧特萊斯；比如“數(shù)字菜場+社區(qū)健康中心”的廣州花廳坊；比如老拖拉機廠改造的沉浸式街區(qū)“天津天拖·巷往1956”；比如依托“口岸經(jīng)濟+免稅購物”優(yōu)勢的珠海橫琴口岸·琴鳴廣場等。

▲深圳K11 ECOAST

4月28日開始分階段運營的深圳K11 ECOAST引發(fā)廣泛關注。一方面是這座歷時7年打造的“世界級濱海文化藝術綜合體”，承載著打造大灣區(qū)商業(yè)藝術新地標的野心，據(jù)悉試營業(yè)當日涌入了30萬客流。

另一方面是其試營業(yè)期間交出的差強人意的答卷，被詬病的高端品牌缺位與業(yè)態(tài)單薄等問題，讓市場對這個項目的未來增添陰影。不過作為文藝濱海商場破局傳統(tǒng)商業(yè)的典型代表，深圳K11 ECOAST依然是今年上半年最具特色的商業(yè)之一。

·存量改造的風口持續(xù)擴大

商業(yè)地產(chǎn)存量時代，開發(fā)商更注重存量運營與精準定位，這使得近年來市場上存量改造商業(yè)的比例逐漸擴大。今年上半年至少有24家新開商業(yè)屬于存量改造項目，占比超20％，如北京超極合生匯二期(原永旺夢樂城)、深圳iN城市廣場(原深圳城市廣場)，極大推動了城市商業(yè)更新。

▲北京超極合生匯

由永旺國際商城購物中心改造而來的北京超極合生匯，定位國際化潮奢時尚地標，引入了潮牌旗艦店、精致餐飲、戶外運動、戶外社交、生態(tài)友好、兒童主題等超300家品牌。

據(jù)悉，16萬㎡的京北商業(yè)“巨無霸”開業(yè)(西區(qū))頭三天就實現(xiàn)銷售額超4500萬元，客流超74萬人次，也帶動東區(qū)銷售環(huán)比提升35%。整個東西區(qū)商業(yè)體量已經(jīng)達46萬㎡，展現(xiàn)了極強的生命力。

附：2025年上半年全國新開商業(yè)項目一覽表