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撰文/高天

去年5月20日，經(jīng)歷8次拍賣，最終以虧損5億多成功出售的杭州藍(lán)鉆天成啟動(dòng)新一輪的閉店改造。

如今，已經(jīng)改造一年的藍(lán)鉆天成情況如何了？近日，聯(lián)商網(wǎng)進(jìn)行了實(shí)地探訪。

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地上四層大門(mén)緊鎖，變化不大

藍(lán)鉆天成位于杭州炙手可熱的申花板塊，該區(qū)誕生過(guò)好幾個(gè)“紅盤(pán)”，且項(xiàng)目本身無(wú)縫接駁地鐵和睦站，是地鐵5號(hào)線和10號(hào)線的換乘站，具有優(yōu)越的地理位置。

從地鐵和睦站E1口出來(lái)，與商場(chǎng)接駁處的導(dǎo)視牌依然寫(xiě)的是藍(lán)鉆天成，其商業(yè)已更名為和睦里。

負(fù)一樓唯一在營(yíng)業(yè)的知名品牌只有世紀(jì)聯(lián)華超市，從項(xiàng)目開(kāi)業(yè)至今一直都在。同時(shí)，還有幾家不知名的服飾品牌在打折促銷，與一年前相差無(wú)幾。

相比一年前聯(lián)商網(wǎng)實(shí)地探訪時(shí)，負(fù)一樓的老娘舅、華萊士已經(jīng)關(guān)閉；通往商場(chǎng)一樓的扶梯也被拆除，目前只能通過(guò)樓梯步行至一樓公寓處。

地面的四層商業(yè)空間全部處于關(guān)閉狀態(tài)中，目前無(wú)法進(jìn)入商場(chǎng)。

僅一樓沿街的星巴克、瑞幸咖啡和麥當(dāng)勞三家店鋪在正常營(yíng)業(yè)。而瑞幸咖啡旁邊，則是“和睦里”招商中心。相比一年前，一樓的漢堡王、茶百道、逸·HOUSE、擎蒼原創(chuàng)密室逃脫、心花怒放菜館、衢州味道、體泰養(yǎng)生等品牌均已撤出。

與商場(chǎng)一樓接駁的部分公寓底商還在營(yíng)業(yè)，比如全家便利店及淮南牛肉湯等小餐飲，不過(guò)現(xiàn)場(chǎng)看有不少店鋪都是關(guān)閉狀態(tài)，整體經(jīng)營(yíng)情況不佳。

此外，項(xiàng)目的外立面與一年前也無(wú)明顯變化。不過(guò)據(jù)項(xiàng)目官方發(fā)布的改造計(jì)劃，拆除工程計(jì)劃于2025年9月1日啟動(dòng)(聯(lián)商網(wǎng)探訪時(shí)間是2025年8月28日)。

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商業(yè)更名“和睦里”，計(jì)劃2026年重開(kāi)

去年9月，藍(lán)鉆天成的商業(yè)部分確定更名為和睦里，并同步重啟了招商中心。

今年7月，和睦里公開(kāi)了整體改造方案，從外立面、商場(chǎng)入口、下沉式廣場(chǎng)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)以及業(yè)態(tài)品牌都將進(jìn)行升級(jí)，項(xiàng)目建筑面積約4.6萬(wàn)㎡。

根據(jù)規(guī)劃，和睦里將結(jié)合青年主力客群，定位夜經(jīng)濟(jì)為主的青年潮玩空間。因此，在外立面的改造上，和睦里將以藝術(shù)涂鴉為元素，結(jié)合白膜像素墻，營(yíng)造活力潮流體驗(yàn)感。

▲和睦里改造效果圖

接駁地鐵站的下沉式廣場(chǎng)，重新定位為“天空之徑”，將結(jié)合白云、綠植等元素，為消費(fèi)者營(yíng)造出一個(gè)具有藝術(shù)感的休憩空間。

▲和睦里改造效果圖

面積2.2萬(wàn)㎡的負(fù)一層將定位為“地下城”，主打休閑和社交功能；地上四層以“夜經(jīng)濟(jì)”概念進(jìn)行招商，其中一樓將打造兩個(gè)空間，一是6000㎡的公共空間，二是集合了10余家特色夜宵品牌的“深夜食堂”。

據(jù)招商中心工作人員透露，目前一樓招商已完成，三樓和四樓的KTV已經(jīng)在裝修，二樓計(jì)劃引進(jìn)自助餐廳。

完成改造后，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2026年6月重新開(kāi)業(yè)。

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所處商圈成熟，未來(lái)挑戰(zhàn)大

和睦里被稱為“杭州最慘商場(chǎng)”，因其雖然具有良好的條件，卻“命途多舛”，大有“一手好牌打得稀爛”之感。

藍(lán)鉆天成是浙江好安居實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的，由公寓+商業(yè)組成，公寓在2017年均價(jià)就達(dá)4萬(wàn)元/㎡，商業(yè)則叫七樂(lè)匯，也在2017年開(kāi)業(yè)。但商業(yè)一直不溫不火，2023年10月被抬上了法拍平臺(tái)。

隨后該項(xiàng)目歷經(jīng)七次流拍，第八次拍賣才成功交易。失敗的主要原因，是浙江好安居實(shí)業(yè)有限公司在2018年將商鋪和車位出售給了小業(yè)主，導(dǎo)致商業(yè)管理分散，經(jīng)營(yíng)不佳。

業(yè)內(nèi)人士都清楚，小業(yè)主產(chǎn)權(quán)分散，會(huì)影響商場(chǎng)的整體維護(hù)與升值，不利于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商基本不會(huì)碰。但出售產(chǎn)權(quán)也能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)現(xiàn)金流，所以，還是有些開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇出售，這似乎陷入了一個(gè)死循環(huán)，這也是目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的一大痛點(diǎn)。因此，和睦里雖然更名、改造、重新招商，但小業(yè)主模式帶來(lái)的不確定性依然給未來(lái)畫(huà)上了大大的問(wèn)號(hào)。

同時(shí)，給和睦里帶來(lái)挑戰(zhàn)的還有商圈激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

和睦里2公里范圍內(nèi)，西南是城西銀泰城、東南是杭州大悅城，距離遠(yuǎn)點(diǎn)的更東邊還有遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港、水晶城等商業(yè)。

更主要的是，和睦里一路之隔的是華潤(rùn)萬(wàn)象生活的申花萬(wàn)象天地，是一個(gè)17萬(wàn)㎡體量的商業(yè)中心，擬定在2027年開(kāi)業(yè)，預(yù)計(jì)會(huì)成為申花板塊未來(lái)的“流量王”。

此外，聯(lián)商網(wǎng)現(xiàn)場(chǎng)看到，杭州地鐵在地鐵和睦站打造了一條名為心悅里的商業(yè)街，規(guī)劃了近40家商鋪。地鐵商業(yè)街區(qū)主要以餐飲業(yè)態(tài)為主，這與和睦里主打夜經(jīng)濟(jì)也有一定的同質(zhì)化，不過(guò)目前心悅里仍然是空鋪狀態(tài)。

利好消息是，和睦里周邊的幾個(gè)品質(zhì)住宅都已陸續(xù)交付，包括明星小區(qū)“造紙廠三子”的杭樾潤(rùn)府、星瓚頌錦府和杭曜置地中心。入駐率提升后，會(huì)給商業(yè)提供持續(xù)穩(wěn)定的客源。

和睦里后續(xù)的改造、招商及經(jīng)營(yíng)情況究竟如何，聯(lián)商網(wǎng)將持續(xù)關(guān)注。