出品/斑馬消費(fèi)

撰文/楊柘

富力地產(chǎn)懂得用時(shí)間換空間，讓自己獲取喘息的機(jī)會(huì)。

日前，公司啟動(dòng)對境內(nèi)債券二次重組，計(jì)劃通過現(xiàn)金購回等6種形式，來緩解債務(wù)償付壓力。

相比3年前境內(nèi)外債務(wù)全部展期的方案，此次的債券重組方案被廣泛理解為“削債”。包括現(xiàn)金購回等多個(gè)償付方案，均擬以折價(jià)形式實(shí)現(xiàn)兌付，余下的股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付、全額留債長展期方案，對債券持有人來說也相對苛刻。

盡管，這只是初步方案，但也側(cè)面說明富力地產(chǎn)面臨債務(wù)的嚴(yán)峻性。不過，該方案尚未最終確定，能否順利推進(jìn)還是一個(gè)未知數(shù)。

再次“削”債

繼3年前順利完成境內(nèi)外債務(wù)全部展期后，富力地產(chǎn)（02777.HK）日前再次著手推動(dòng)對境內(nèi)債券的二次重組，且方案已在9月10日盤后公告披露。

根據(jù)公告，再次啟動(dòng)債務(wù)重組，乃是鑒于企業(yè)整體經(jīng)營現(xiàn)狀作出。這次境內(nèi)債務(wù)重組，公司基本遵循著進(jìn)一步“削債”的思路。

此次為公司債券持有人提供的整體境內(nèi)債券重組方案，分別有現(xiàn)金購回、以物抵債、應(yīng)收賬款信托份額抵債、資產(chǎn)信托份額抵債、股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付以及全額留債長展期。

初步統(tǒng)計(jì)，前4項(xiàng)債務(wù)抵償方案，整體抵債債券本金余額合計(jì)不超過139億元。

從重組債券方案來看，公司利用現(xiàn)金購回方案規(guī)模并不大，即擬對債券分三次進(jìn)行折價(jià)（每張債券剩余面值的20%）購回，預(yù)計(jì)購回總金額不超過6億元。

重頭戲是以物抵債和資產(chǎn)信托份額抵債。

公司披露以物抵債方案顯示，擬以實(shí)物資產(chǎn)償付債券，每100元人民幣剩余面值的債券可申報(bào)登記可抵債價(jià)值為30元的實(shí)物資產(chǎn)，公司此次擬進(jìn)行以物抵債的未償還債券本金余額合計(jì)不超過66億元；

公司還計(jì)劃以實(shí)物資產(chǎn)收益權(quán)作為資產(chǎn)信托的基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)立服務(wù)型信托。即每100元剩余面值的債券，可申報(bào)登記價(jià)值為35元的資產(chǎn)信托份額。公司擬以此種方式抵債的未償債券本金余額合計(jì)不超過57億元。

相比折價(jià)清償方式，對于債券持有人來說，富力地產(chǎn)提供的股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付和全額留債長展期方案，或許更具現(xiàn)實(shí)意義，但需要經(jīng)受市場和時(shí)間的考驗(yàn)。

股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付方案，公司擬在香港向特殊目的信托定向增發(fā)不超過2億股股票，用于股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付。處置定增股票所獲外幣資金凈額等額的境內(nèi)資金，將用于償付獲配股票選項(xiàng)的債券持有人。

全額留債長展期方案，則需要本次境內(nèi)債券重組經(jīng)全體持有人會(huì)議順利通過后，將前5個(gè)化債方案完成后的剩余境內(nèi)公司債券本金余額，全部展期至2035年9月16日。自2031年3月16日起每張債券每半年支付1元本金，于最后一期到期日支付全部剩余本金及利息。過往及長展期期間內(nèi)的利息部分統(tǒng)一降低至1%，單利計(jì)息、不計(jì)復(fù)利。

上述化解債務(wù)方式，考慮到債券持有人各種訴求，不過，還需通過全體債券持有人會(huì)議。

公司認(rèn)為，上述債券重組方案如得以順利推進(jìn)并完成，將緩解公司短期償債壓力，降低負(fù)債率，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，改善財(cái)務(wù)狀況。

債務(wù)警報(bào)尚未解除

如果上述債務(wù)重組方案順利通過，富力地產(chǎn)的債務(wù)兌付周期，預(yù)計(jì)將延長6至10年，由此避免了短期內(nèi)集中償付壓力。

不過，自我造血能力恢復(fù)正常，才是公司向前走的基本動(dòng)力。這主要取決于房地產(chǎn)市場的回暖復(fù)蘇，住宅及商業(yè)產(chǎn)品銷售走上正軌。從目前市場趨勢來看，公司仍需左右騰挪來維系債務(wù)平衡。

自2022年債務(wù)違約以來，變現(xiàn)資產(chǎn)成為公司獲取現(xiàn)金的重要方式。在違約當(dāng)年，公司通過抵押部分資產(chǎn)，變賣遠(yuǎn)在英國倫敦的兩大項(xiàng)目，以及以百億元價(jià)格出售富力物業(yè)，所獲資金大多用于債務(wù)償付。

但出售資產(chǎn)獲得資金是一次性的，可為公司提供可續(xù)性發(fā)展保障的銷售業(yè)務(wù)，受行業(yè)深度調(diào)整，一直未能得以提振。

2025年上半年，公司來自物業(yè)發(fā)展的營業(yè)額實(shí)現(xiàn)約41.65億元，同比下降60%。該營業(yè)額乃是基于期內(nèi)交付銷售物業(yè)約46.10萬平方米，同比下降約48%。同期，公司整體平均售價(jià)約9000元/平方米，同比下降23.73%。

此外，公司投資物業(yè)租金收入3.13億元、酒店運(yùn)營營業(yè)額8.27億元，同比分別下降26%和70%。

受行業(yè)持續(xù)低迷，今年上半年，公司錄得凈虧損40.82億元，相比上年同期凈虧損23.31億元進(jìn)一步擴(kuò)大。

由于缺乏源頭活水，公司借多還少。期內(nèi)，新增銀行借款37.3億元，償還銀行借款23.3億元。

截至今年6月，公司借款總規(guī)模1045.2億元，其中，一年內(nèi)到期借款為975.9億元。

與此同時(shí)，公司現(xiàn)金及銀行存款（包括受限制現(xiàn)金）為35.1億元，同比下降9.07%。非受限資金僅約6.9億元，難以覆蓋短期借款總額，公司資產(chǎn)負(fù)債比率高達(dá)408%。

為此公司壓縮費(fèi)用支出，積極降本增效。上述同期，銷售及營銷開支減少25%至4.53億元，相當(dāng)于比去年同期少花1.53億元；行政開支比上年同期下降0.57億元。

員工成本仍然是行政開支的最大部分。截至6月底，公司員工規(guī)模為約20276人，同比減少3376人。

降本收效甚微，公司不得不繼續(xù)資產(chǎn)變現(xiàn)。9月9日，旗下長沙富力萬達(dá)文華酒店公開掛牌拍賣，回籠資金約5.14億元。相比千億級負(fù)債規(guī)模，仍難解對資金的饑渴。

不過，公司仍然有最后一張底牌，那就是豐富的土地儲(chǔ)備。截至今年6月，公司擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約4803.70萬平方米，其中可售面積約3662.50萬平方米，大部分分布在華北、華東及西北等地區(qū)。

這構(gòu)成公司化解債務(wù)的關(guān)鍵資產(chǎn)支撐。