出品/觀點網(wǎng)

撰文/馮彩云

9月9日，位于深圳福田CBD商圈的皇庭廣場及其附屬設(shè)施，在京東司法拍賣平臺公開拍賣，起拍價約為30.5億元，評估價約為43.6億元，相當(dāng)于打了7折。

但9月10日，拍賣以流拍告終，此次拍賣吸引超過4萬人圍觀，800人關(guān)注，僅1人報名。

深圳皇庭廣場的流拍，不僅是單一資產(chǎn)的交易挫折，實際上折射出國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場在經(jīng)濟下行周期中的投資邏輯調(diào)整。

如今，產(chǎn)權(quán)清晰度、剩余年限、潛在投入和長期收益能力等，正成為投資者眼中比表面折扣更重要的決策因素。

陷入流拍困境

資料顯示，皇庭廣場的前身為晶島國際購物廣場。2010年，皇庭國際子公司深圳融發(fā)投資有限公司取得項目控制權(quán)，將其更名為皇庭廣場。2013年12月，皇庭廣場開業(yè)，此后皇庭國際一直持有并運營該項目。

轉(zhuǎn)變發(fā)生在2016年3月，皇庭國際子公司融發(fā)投資以皇庭廣場作抵押，向中信信托有限責(zé)任公司借款30億元，期限5年。但2021年，因貸款到期未償，皇庭廣場被申請查封。

2022年3月，皇庭國際通過深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布公告，擬轉(zhuǎn)讓其持有的深圳融發(fā)投資有限公司100%股權(quán)，參考價格為74.93億元。后續(xù)，其又將轉(zhuǎn)讓參考價格直接下調(diào)18.73億元至56.2億元，降幅達到25%，但兩次掛牌均未征集到有效購買意愿。

2024年7月，光曜夏嵐（深圳）投資有限公司受讓了中信信托對融發(fā)投資的債權(quán)，成為現(xiàn)任債權(quán)人，通過司法拍賣方式處置抵押資產(chǎn)。此次司法拍賣起拍價僅為30.53億元，較2022年的最初掛牌價下跌了近60%。

從項目層面來看，深圳皇庭廣場近年來的運營表現(xiàn)較為穩(wěn)健。運營表現(xiàn)上，深圳皇庭廣場位于深圳福田CBD中心位置，是地鐵1號線、4號線會展中心站的上蓋物業(yè)，地理位置優(yōu)越。

深港全面通關(guān)后，該項目憑借距離福田口岸僅兩站地鐵的優(yōu)勢，與福田星河COCO Park、卓悅中心等，一起成為了港人北上消費的主要目的地。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2024年深圳皇庭廣場日均客流超過10萬人次，周末日均12萬人次，大型節(jié)假日日均客流超15萬人次，年客流量超4000萬。客群占比上，如今項目的香港消費者占總客流量的比例穩(wěn)定在45%以上。

收入端來看，據(jù)皇庭國際8月披露的拍賣公告顯示，2024年深圳皇庭廣場的收入約3.69億元，占公司全年營業(yè)收入的56.03%。

就上述數(shù)據(jù)而言，深圳皇庭廣場作為一線城市核心商圈的商業(yè)項目，資產(chǎn)質(zhì)量算得上優(yōu)質(zhì)，

但母公司皇庭國際的業(yè)績表現(xiàn)實際上卻不如人意。

業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，皇庭國際已連續(xù)6年虧損，自2020年至2025年中期的凈利潤分別為-2.92億元、-11.57億元、-12.28億元、-11.27億元、-6.40億元、-1.85億元，總虧損額超46億元。

業(yè)務(wù)虧損的同時，皇庭國際還面臨著不小的債務(wù)壓力。2025年中期數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月30日，皇庭國際公司有息負(fù)債為40.25億元，較2024年同期的42.24億元略有下降，但依然處于高位。

而深圳皇庭廣場是皇庭國際最核心的資產(chǎn)，截至2024年底的賬面價值為57.5億元，占總資產(chǎn)71.57%。

買方投資權(quán)衡

買方角度來看，當(dāng)前市場經(jīng)濟下行，商業(yè)地產(chǎn)市場未來面臨不確定性，投資意愿有所削弱，對交易資產(chǎn)的質(zhì)量也提出了更高要求。

產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性上，皇庭國際的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間存在大量互保協(xié)議，這也導(dǎo)致部分企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約后，皇庭廣場作為關(guān)聯(lián)資產(chǎn)被卷入多起訴訟，產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性受到?jīng)_擊。且投資者拍下資產(chǎn)后，需優(yōu)先清償?shù)盅簜鶆?wù)，實際投入資金大概率會遠超起拍價。

交易價格來看，盡管深圳皇庭廣場的起拍價僅為評估價的七折，看似擁有較大吸引力，但如若結(jié)合剩余年限，這一價格對買家而言仍缺乏足夠吸引力。

據(jù)公告顯示，深圳皇庭廣場的土地使用年限為40年，從2002年10月8日至2042年10月7日。而截至2025年9月，該項目土地使用年限僅余約17年。

通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)交易中，買方青睞的資產(chǎn)使用年限普遍在20-30年，使用年限較短，最直接的是需承擔(dān)不明確的未來續(xù)期費用風(fēng)險。

而在長期運營獲益上，相對較短使用年限資產(chǎn)也存在不小的風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)特別是零售商業(yè)，需要長期的持續(xù)投入，如裝修改造、設(shè)施更新、業(yè)態(tài)升級等，這些通常需要2-3年的施工期和培育期，投入成本也較高。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，一線城市核心商圈購物中心改造單價可達800-1500元/平方米，10萬平方米項目總投入預(yù)計超1億元。若剩余年限僅17年，扣除改造及培育期所需時間外，實際可通過改造獲取收益的周期僅14-15年。

就算改造順利完成，后續(xù)是否能在市場上脫穎而出，實現(xiàn)較好的租金收入和銷售額等，也存在不確定性。

隱性成本上，除交易價格外，拍賣公告顯示，截至移送拍賣時止，該項目涉及不動產(chǎn)暫欠管理費約1632萬元、水電費約740萬元，這也意味著買方需額外承擔(dān)約2372萬元的欠費。

同時，司法拍賣過戶可能產(chǎn)生的增值稅、土地增值稅等在內(nèi)的稅費也較為巨大，這部分費用需要由買方先行墊付。而據(jù)拍賣平臺的公告顯示，上述項目交易的稅費達到19億元。

深圳皇庭廣場的流拍，實際上反映出，當(dāng)前投資者對不良商業(yè)資產(chǎn)的投資邏輯正在發(fā)生變化。過去，投資者對不良資產(chǎn)的投資邏輯以低價獲取資產(chǎn)為主，只要折扣足夠大就愿意入場。

而如今，投資者更注重資產(chǎn)價值修復(fù)的可行性，為高風(fēng)險投資買單的意愿較低。

在此背景下，即使是位于核心商圈的不良商業(yè)資產(chǎn)，但如資產(chǎn)若產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、運營難度高，也難以吸引資本入場。

相比之下，投資者更傾向于選擇產(chǎn)權(quán)無糾紛、無抵押、產(chǎn)權(quán)相對單一，當(dāng)前及改造后具備現(xiàn)金流潛力的不良資產(chǎn)，這能較大程度上避免自身陷入投資難以回收的困境。