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撰文/黃建鏵  

一個(gè)不算冷知識(shí)的知識(shí)，國(guó)際連鎖快餐巨頭麥當(dāng)勞，其實(shí)是靠房地產(chǎn)投資賺錢(qián)的。

麥當(dāng)勞的重度依賴(lài)的特許經(jīng)營(yíng)模式，是其全球擴(kuò)張和盈利的核心引擎。而其中，租金是特許經(jīng)營(yíng)收入的核心組成部分。

通常而言，麥當(dāng)勞擁有或長(zhǎng)期租賃餐廳所在的土地和建筑，再通過(guò)向加盟商收取租金獲得穩(wěn)定收益，而且租金收入受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響也較小。

但麥當(dāng)勞在香港市場(chǎng)，正推動(dòng)打破這種經(jīng)營(yíng)范式。

清貨23間商鋪

7月28日，據(jù)港媒報(bào)道，麥當(dāng)勞計(jì)劃分階段出售在香港的約23間自持商鋪物業(yè)，預(yù)計(jì)總市值達(dá)到30億港元（約合人民幣27億元）。

麥當(dāng)勞現(xiàn)首階段推出位于尖沙咀、銅鑼灣、旺角等黃金商業(yè)地段的8個(gè)鋪位標(biāo)售。據(jù)悉，自2025年初，麥當(dāng)勞就開(kāi)始部署商鋪出售，最后在上個(gè)星期選定一家測(cè)量師行作為委托。

資料顯示，此次首階段標(biāo)售的商鋪大多位于一線地段，包括價(jià)值最高的尖沙咀星光地下及地庫(kù)，面積約14,973平方呎（約合1663.67㎡），物業(yè)地庫(kù)為麥當(dāng)勞餐廳租用，其余部分則由百貨租用，合共月租約135.6萬(wàn)港元，物業(yè)市值約4.6億港元（約合人民幣4.2億元）；

還有銅鑼灣怡和街46至54號(hào)地下至2樓，實(shí)用面積約8,216平方呎（約合912.89㎡），該鋪位處銅鑼灣最繁華位置，市值近1.8億港元（約合人民幣1.65億元）；

以及荃灣街市街10至22號(hào)地下至2樓，面積約12,251平方呎（約合1361.22㎡），也位于區(qū)域內(nèi)人流旺盛的地段，市值近1.6億港元（約合人民幣1.46億元）。

初步估算，8項(xiàng)商鋪總價(jià)值約13.5億港元（約合人民幣12.35億元），將于9月16日截標(biāo)。視乎反應(yīng)，麥當(dāng)勞明年還會(huì)再推出余下商鋪。

值得注意的是，這些店鋪均有麥當(dāng)勞餐廳租用。不過(guò)此麥當(dāng)勞非彼麥當(dāng)勞。

據(jù)了解，這些商鋪均由麥當(dāng)勞公司持有。2017年，麥當(dāng)勞將中國(guó)內(nèi)地與香港的餐廳業(yè)務(wù)，連同未來(lái)20年的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，售予中信股份、中信資本和凱雷投資集團(tuán)組成的財(cái)團(tuán)。當(dāng)時(shí)，這些自持物業(yè)并不在交割范圍。

而目前，據(jù)負(fù)責(zé)招標(biāo)的測(cè)量師行指，麥當(dāng)勞此次招標(biāo)也只出售物業(yè)，租戶(hù)營(yíng)運(yùn)的麥當(dāng)勞餐廳業(yè)務(wù)并不包括在出售項(xiàng)目。由“金拱門(mén)”運(yùn)營(yíng)的麥當(dāng)勞餐廳將繼續(xù)作為租戶(hù)，依據(jù)現(xiàn)有的租賃協(xié)議繼續(xù)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。換言之項(xiàng)目出售后，麥當(dāng)勞在港經(jīng)營(yíng)及分店數(shù)字不變。

麥當(dāng)勞與房地產(chǎn)的淵源，可以追溯到其創(chuàng)始人雷·克洛克的時(shí)代。根據(jù)一則趣聞?shì)W事，創(chuàng)始人雷.克洛克曾在一次演講說(shuō)過(guò)：麥當(dāng)勞不是做漢堡的，真正的業(yè)務(wù)是做房地產(chǎn)。

如今，麥當(dāng)勞的收入主要來(lái)自?xún)纱蟀鍓K特許經(jīng)營(yíng)餐廳收入和公司自營(yíng)餐廳銷(xiāo)售額。其中，房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入是特許經(jīng)營(yíng)收入的核心組成部分。

1975年，香港首間麥當(dāng)勞在銅鑼灣百德新街恒隆中心地下開(kāi)業(yè)，成為亞洲繼日本之后第二個(gè)進(jìn)駐的市場(chǎng)。

在入駐香港后，麥當(dāng)勞迅速套用“地產(chǎn)+餐飲”的業(yè)務(wù)模式。當(dāng)時(shí)香港核心區(qū)街鋪供應(yīng)稀缺，麥當(dāng)勞以“長(zhǎng)期租約+提前鎖定街口”的策略，在銅鑼灣、油麻地、旺角等核心地段迅速布點(diǎn)，并以自有資金購(gòu)入部分鋪位。

麥當(dāng)勞門(mén)店帶來(lái)人流與現(xiàn)金流，自持物業(yè)則享受到了80-90年代香港地價(jià)飆升的紅利，推動(dòng)了其資產(chǎn)增值。

據(jù)報(bào)道，在2001、2003年，麥當(dāng)勞就曾在香港出售尖沙咀、九龍城、北角等地的自持店鋪，并由此獲利近1億港元。

“非賣(mài)不可”的理由

此次出售商鋪中的尖沙咀星光地下及地庫(kù)早在2019年就被麥當(dāng)勞推出招標(biāo)，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)人士估值約10億港元（約合人民幣9.14億元），呎價(jià)超過(guò)23萬(wàn)港元（約合人民幣21萬(wàn)）。連同該物業(yè)一同推出的還有鰂魚(yú)涌、藍(lán)田、大埔、屯門(mén)及深水埗的5個(gè)商鋪，但最終沒(méi)有成功售出。

如今6年時(shí)間過(guò)去，“尖沙咀星光地下及地庫(kù)”物業(yè)市值反而降到了4.6億港元（約合人民幣4.2億元），價(jià)格幾乎腰斬。

這個(gè)商鋪的境遇，是當(dāng)下香港商鋪市場(chǎng)持續(xù)萎縮的縮影。

戴德梁行最新報(bào)告顯示，2025年1月至5月，香港旅客總?cè)舜坞m然同比增長(zhǎng)11.9%，但同期整體零售業(yè)銷(xiāo)貨額持續(xù)萎縮，同比下降4.0%至1,551億港元（約合人民幣1418億元）。

而且零售業(yè)的萎縮進(jìn)一步傳導(dǎo)至商鋪市場(chǎng)。報(bào)告顯示，第二季度香港核心地區(qū)商鋪空置率總體上升：銅鑼灣空置率從上季的5.3%攀升至13.2%；旺角及中環(huán)空置率環(huán)比微升，分別為9.5%及8.6%；尖沙咀則持平于9.4%。

空置壓力導(dǎo)致商業(yè)街零售租金在第二季度普遍下降：銅鑼灣零售租金環(huán)比下跌3.6%，尖沙咀緊隨其后，環(huán)比下跌3.4%，旺角租金環(huán)比微跌1.7%。

第一太平戴維斯的報(bào)告亦指出，香港商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)的萎縮情況：2025年一季度，香港主要街道店鋪?zhàn)饨鹫w環(huán)比下降3.5%，降幅創(chuàng)六個(gè)季度以來(lái)新高。

其中，中環(huán)區(qū)環(huán)比下降3.8%，銅鑼灣區(qū)環(huán)比下降3.0%，尖沙咀區(qū)環(huán)比下降3.0%，旺角區(qū)環(huán)比下降4.3%。

不過(guò)，商業(yè)物業(yè)的整體價(jià)格的大幅下降，卻變相地刺激了市場(chǎng)交易活躍度的增加。

據(jù)利嘉閣綜合土地注冊(cè)處資料，截至6月30日為止的2025年上半年，香港共錄得2,238宗工廈、商廈及店鋪物業(yè)買(mǎi)賣(mài)登記，涉及登記金額達(dá)322.08億港元（約合人民幣294億元），較去年下半年的1,794宗及271.67億港元（約合人民幣248億元）分別上升25%及19%。在此背景下，對(duì)麥當(dāng)勞來(lái)說(shuō)，“長(zhǎng)持”策略已失去了市場(chǎng)土壤，倒不如抓住時(shí)機(jī)迅速沽貨，及時(shí)止損換取現(xiàn)金流在手里，將資金投向更具增長(zhǎng)潛力的項(xiàng)目。

畢竟目前市況波動(dòng)，握牢“活錢(qián)”比困守“資產(chǎn)”更能在市場(chǎng)變化中求得生存。