出品/Mall先生

作者/楊帆

2023年，隨著消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的正式發(fā)行，零售商業(yè)地產(chǎn)（購物中心）的資產(chǎn)證券化退出途徑終于被打通。至此，零售類商業(yè)地產(chǎn)“投融管退” 的全鏈條資產(chǎn)管理成為可能。

雖然過去將近十年的時(shí)間，資產(chǎn)管理這個(gè)概念已經(jīng)被各類行業(yè)大咖反復(fù)提及，但資產(chǎn)管理崗位實(shí)際在做什么，應(yīng)該做什么，反而卻是個(gè)“燈下黑p”。

在這個(gè)行業(yè)變革的時(shí)代，我們將以一線打工人的視角，從目前資產(chǎn)管理崗位所面臨的痛點(diǎn)切入，來聊聊到底什么是資產(chǎn)管理、資產(chǎn)管理崗位的具體角色和職責(zé)是什么，以及未來資管理崗位的發(fā)展機(jī)會(huì)有哪些。

資產(chǎn)管理崗位現(xiàn)狀痛點(diǎn)

倒推七八年前，在各大地產(chǎn)公司密集地大規(guī)模布局零售商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，受到凱德資產(chǎn)管理理念的影響，開始在自身架構(gòu)內(nèi)設(shè)立資產(chǎn)管理崗位。

這些部門大多設(shè)置在總部或者區(qū)域?qū)用�，不同于凱德資管對(duì)于項(xiàng)目的全方位管理，其崗位更多承擔(dān)的是經(jīng)營分析、經(jīng)營考核與行業(yè)研究的角色，并不深度介入一線經(jīng)營。

西直門凱德茂，凱德CLCT基金中的中流砥柱

此后在2020年左右，各家地產(chǎn)系商管公司分拆上市，為了滿足擴(kuò)張需求，以及同步對(duì)應(yīng)重資產(chǎn)投入的減少，包括華潤、龍湖、萬科印力、寶龍、星河等又開始大力推動(dòng)輕資產(chǎn)輸出管理。

由于輕資產(chǎn)輸出管理方無法享受資產(chǎn)增值帶來的利益，因此商管公司往往更注重當(dāng)年預(yù)算的完成情況與業(yè)主滿意度（輕資產(chǎn)預(yù)算完成情況一般也不納入各級(jí)城市公司的年度考核范圍），與資產(chǎn)管理崗位的“長期增值”理念并不一致。

隨著這部分公司的重要業(yè)務(wù)脫離了資管的覆蓋范圍，也使得資產(chǎn)管理崗位職能在公司內(nèi)部逐漸被邊緣化。

在接下來的2020-2024年，由于疫情管控、地產(chǎn)行業(yè)下行、行業(yè)飽和與整體消費(fèi)不振，整個(gè)零售商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都受困于規(guī)模增量停滯帶來的業(yè)績(jī)恐慌、消費(fèi)趨勢(shì)變化導(dǎo)致的經(jīng)營震蕩，以及商管公司逐漸成為地產(chǎn)母公司逃生艙的組織臃腫。

這些壓力傳導(dǎo)至經(jīng)營端的項(xiàng)目身上，就表現(xiàn)成個(gè)人被低效的對(duì)標(biāo)研究與復(fù)盤糾纏而脫離實(shí)際經(jīng)營、團(tuán)隊(duì)為達(dá)成當(dāng)年預(yù)算而透支項(xiàng)目未來、項(xiàng)目為一刀切的預(yù)算削減而犧牲合理且必要的長期投入。

這些變化幾乎每一條都站在了資產(chǎn)管理價(jià)值觀的對(duì)立面，再加上幾乎是“一刀切”的降本增效，日益邊緣化的資產(chǎn)管理崗位由于不能為公司帶來直接的收入價(jià)值，所以首當(dāng)其沖受到行業(yè)下行影響。

多個(gè)公司的資產(chǎn)管理或被拆散，或被稀釋，部門架構(gòu)與管理職能逐漸被運(yùn)營、財(cái)務(wù)和研策等部門分擔(dān)，成為行業(yè)寒冬中的無本之木。

業(yè)內(nèi)各商管及地產(chǎn)公司資管崗位狀態(tài)

為什么各家公司從一開始爭(zhēng)相設(shè)立資產(chǎn)管理崗位，近些年卻又把他們邊緣化，甚至取消呢？

讓我們追本溯源，從資產(chǎn)管理的概念與定義入手，看看到底什么才是資產(chǎn)管理的立身之本。

資產(chǎn)管理的概念與角色

首先我們來看金融行業(yè)對(duì)于資產(chǎn)管理概念的定義：

資產(chǎn)管理是指資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)利用自己的專業(yè)能力，受投資者委托，為實(shí)現(xiàn)投資者的投資目標(biāo)和利益，代理客戶在金融市場(chǎng)上進(jìn)行專業(yè)化的金融投資服務(wù)，并收取費(fèi)用的行為。

根據(jù)定義不難看出，投資人、受托資產(chǎn)與資產(chǎn)管理人，是資產(chǎn)管理的三大核心要素。

以上要素同樣適用于零售類商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，根據(jù)《印力資產(chǎn)管理白皮書》的定義：

資產(chǎn)管理是以資產(chǎn)擁有者的視角對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行全周期管理，其核心是以提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值為目的，以資本的視角來看待并管理資產(chǎn)，以資本對(duì)回報(bào)率的要求來指導(dǎo)資產(chǎn)在投資、融資、建設(shè)管理、運(yùn)營管理以及退出的各個(gè)環(huán)節(jié)。 

資產(chǎn)管理核心概念

回到目前大部分地產(chǎn)系商管公司，其項(xiàng)目所有權(quán)基本仍在地產(chǎn)集團(tuán)手中，融資途徑多以貸款為主，缺少股權(quán)類融資途徑與資產(chǎn)證券化退出手段，進(jìn)而整體資本化程度非常低（輕資產(chǎn)項(xiàng)目同理）。

這就導(dǎo)致了資產(chǎn)管理崗位無法從“資本視角”去進(jìn)行項(xiàng)目全周期管理！

絕大部分商管公司的資管崗位，仍然是站在公司內(nèi)部視角，或者“老板視角”去審視項(xiàng)目。這種情況下，其常規(guī)的預(yù)算管理、經(jīng)營管理、考核管理與行業(yè)研究均可以被其他部門所取代，這是其無的放矢，成為 “無本之木”的最核心原因。

真正的資產(chǎn)管理崗位，必須要基于資本化的前提。在此基礎(chǔ)上，做好介于投資者和商業(yè)運(yùn)營管理之間的橋梁。

資產(chǎn)管理經(jīng)理需要以資本市場(chǎng)視角定制清晰統(tǒng)一的目標(biāo)，堅(jiān)定持續(xù)的目標(biāo)管理；要立足于投資者的利益，從更為全面的角度出發(fā)，以提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值為目的，代表投資者參與商業(yè)運(yùn)營管理工作，確保實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的目標(biāo)；對(duì)資產(chǎn)涉及重大改造、重要業(yè)績(jī)提升舉措、資產(chǎn)處置或盤活舉措等事項(xiàng)提出指導(dǎo)性建議，為決策層提供決策依據(jù)；并根據(jù)公司經(jīng)營目標(biāo)，設(shè)定并監(jiān)督項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)中長期收益目標(biāo)。

——《印力資產(chǎn)管理白皮書》

資產(chǎn)管理崗位的角色定位

通俗易懂的說，對(duì)于資本化程度足夠高的商管公司來說，需要有一個(gè)崗位：

• 將經(jīng)營層面細(xì)碎的管理動(dòng)作與經(jīng)營計(jì)劃按照規(guī)范化、市場(chǎng)化與通俗化的溝通表述方式，反饋給投資人。

• 同時(shí)將投資人對(duì)項(xiàng)目的投資回報(bào)目標(biāo)，分解成項(xiàng)目可執(zhí)行的經(jīng)營動(dòng)作，傳達(dá)給項(xiàng)目經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，并對(duì)于內(nèi)部的各種重大經(jīng)營管理動(dòng)作提出指導(dǎo)性建議。

而這才是資產(chǎn)管理崗位的真正角色定位。

資產(chǎn)管理的崗位職責(zé)

基于資產(chǎn)管理的概念與資產(chǎn)管理崗位的核心角色定位，資產(chǎn)管理有5大崗位職責(zé)：

資產(chǎn)管理崗位職責(zé)

1、投資人管理：資產(chǎn)管理的核心工作，主要工作內(nèi)容包括定期向投資者匯報(bào)項(xiàng)目預(yù)算與經(jīng)營情況、重大資產(chǎn)計(jì)劃、項(xiàng)目年度預(yù)算的制定等信息，同時(shí)還包括實(shí)時(shí)回復(fù)投資者關(guān)于項(xiàng)目經(jīng)營的問題。

2、預(yù)算管理：資產(chǎn)管理的重點(diǎn)工作，其核心邏輯是以項(xiàng)目投資回報(bào)率指標(biāo)為依據(jù)，通過項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃制定、年度預(yù)算審核與預(yù)算完成監(jiān)控，來落實(shí)項(xiàng)目對(duì)投資人承諾的投資回報(bào)率。

3、經(jīng)營管理：資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作，其核心要點(diǎn)在于通過項(xiàng)目日常經(jīng)營數(shù)據(jù)來對(duì)項(xiàng)目預(yù)算完成度進(jìn)行預(yù)判/預(yù)警，以防止項(xiàng)目“突然”出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑。

4、目標(biāo)管理：資產(chǎn)管理的過程手段，通過對(duì)項(xiàng)目日常審批審核、項(xiàng)目預(yù)算完成監(jiān)控、項(xiàng)目重大計(jì)劃落實(shí)監(jiān)督，保證項(xiàng)目預(yù)算落實(shí)完成。

5、市場(chǎng)研究：資產(chǎn)管理崗位的補(bǔ)充工作，通過對(duì)市場(chǎng)宏觀趨勢(shì)監(jiān)控、對(duì)市場(chǎng)競(jìng)品的監(jiān)控來為項(xiàng)目和公司領(lǐng)導(dǎo)層提供決策支持。

此前Mall先生的專欄也有過兩篇來自凱德資管管培生的經(jīng)歷分享，對(duì)資產(chǎn)管理崗位的具體工作和案例有所介紹：

《在凱德做資產(chǎn)管理是怎樣一種體驗(yàn)？我在商業(yè)地產(chǎn)這兩年》

《新生營 | 2年3次輪崗，凱德資管的內(nèi)外視角》

在實(shí)際工作中，資產(chǎn)管理崗和商管業(yè)務(wù)部門和一線項(xiàng)目端，有大量的溝通聯(lián)系，也往往在過程中產(chǎn)生諸多分歧。明明都是為了項(xiàng)目好，這些分歧又是如何導(dǎo)致的？

資管與商管的視角區(qū)別

對(duì)于資產(chǎn)管理來說，項(xiàng)目的經(jīng)營指標(biāo)是由既定的投資回報(bào)率推算得出，而一線項(xiàng)目操盤手，其經(jīng)營邏輯往往是從項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營數(shù)據(jù)出發(fā)，推導(dǎo)是否能夠完成當(dāng)年預(yù)算。

基于不同的視角，一線商管團(tuán)隊(duì)的著眼點(diǎn)是如何提升現(xiàn)有經(jīng)營指標(biāo)（客流、銷售、出租率）來完成當(dāng)年預(yù)算，但有時(shí)難免會(huì)為了完成當(dāng)年預(yù)算而透支項(xiàng)目未來增長空間。而資產(chǎn)管理經(jīng)理則需要從項(xiàng)目全過程收益角度，去平衡當(dāng)期預(yù)算完成與遠(yuǎn)期增長的關(guān)系。

因此資管邏輯與商管邏輯其實(shí)沒有誰對(duì)誰錯(cuò)，兩者正好相互補(bǔ)充平衡，共同保證項(xiàng)目維持健康的經(jīng)營狀態(tài)。

問題往往出現(xiàn)在考核端：當(dāng)某一項(xiàng)“利在千秋”的改造或者空鋪，必然導(dǎo)致當(dāng)期指標(biāo)的無法完成，老板的板子是否會(huì)拍向一線團(tuán)隊(duì)，是否會(huì)因?yàn)檫_(dá)成率不足而動(dòng)他們的獎(jiǎng)金？

尤其是當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境變化加劇，導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)算完成的壓力非常大，資產(chǎn)管理經(jīng)理本應(yīng)該起到底線“守門員”的作用，保證一線商管團(tuán)隊(duì)在經(jīng)營端堅(jiān)持“長期主義”。但真正的尺度，其實(shí)還是在老板手里。

當(dāng)然，這又回到了我們前文所說，我國零售商業(yè)地產(chǎn)資本化不足，“老板視角”往往替代了“資本視角”的原因中。

隨著行業(yè)不斷地細(xì)分和發(fā)展，以及消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行上市，資產(chǎn)管理崗位的就業(yè)平臺(tái)與發(fā)展機(jī)會(huì)也有新的機(jī)遇出現(xiàn)。

資產(chǎn)管理崗位的未來展望

1、REITs基金公司

目前由于行業(yè)下行，傳統(tǒng)地產(chǎn)系商管公司的資產(chǎn)管理崗位有所退潮，但消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的成功上市，使得各大基金公司為了做好REITs發(fā)行后基金管理人的角色，開始對(duì)于資產(chǎn)管理類崗位有一定的需求。

現(xiàn)已發(fā)型消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施reits（購物中心）底層資產(chǎn)與基金管理人清單

這類崗位由于基金管理人本身的合規(guī)性要求，需要基金經(jīng)理有5年以上相關(guān)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但又由于基金公司的金融行業(yè)背景，所以對(duì)第一學(xué)歷要求較高，且更偏向有金融與財(cái)務(wù)背景的候選人。

而在工作職責(zé)方面，基金經(jīng)理除了常規(guī)的投資人管理、預(yù)算管理和經(jīng)營管理外，還需要對(duì)上市資產(chǎn)進(jìn)行市值管理。

項(xiàng)目預(yù)算與經(jīng)營管理方面，基金經(jīng)理主要是通過審批和聽取月度匯報(bào)來完成，關(guān)注點(diǎn)集中在項(xiàng)目操作合規(guī)性與預(yù)算指標(biāo)完成度的監(jiān)督上。

因?yàn)樾枰兛繉徟鷣磉M(jìn)行管理，所以也更考驗(yàn)基金經(jīng)理對(duì)經(jīng)營動(dòng)作合理性的判斷。雖然現(xiàn)階段基金對(duì)金融與財(cái)務(wù)背景的候選人更青睞，但后續(xù)隨著REITs發(fā)行量增大，具備經(jīng)營分析能力和現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)的商管人也會(huì)具備一定的機(jī)會(huì)。

2、商管公司

預(yù)計(jì)后續(xù)隨著消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行量增加，為了便于商管公司內(nèi)部進(jìn)行上市項(xiàng)目的資產(chǎn)管理，同時(shí)對(duì)接資方或基金公司，相信原有的資產(chǎn)管理崗位一定將會(huì)被重新啟用，并且更為專業(yè)化。但這個(gè)周期可能會(huì)在未來3-5年或更久之后。

3、資產(chǎn)管理公司

遠(yuǎn)期未來，隨著整個(gè)行業(yè)高度資本化后，零售類商業(yè)地產(chǎn)將回歸本身強(qiáng)金融資本主導(dǎo)的邏輯中，屆時(shí)將出現(xiàn)真正的資產(chǎn)管理公司。

這類公司可能是本次地產(chǎn)寒冬存活下來的某些地產(chǎn)大鱷，也可能是依靠這次寒冬做不良資產(chǎn)起家的新興公司。對(duì)于這類高度資本化運(yùn)作的資管類企業(yè)，資管崗位將成為必不可少的一環(huán)。

黑石集團(tuán)，全球最大的另類投資與資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之一

結(jié)語

千呼萬喚，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs在2024年終于成功上市，這本該是商業(yè)地產(chǎn)人歡呼著迎來春天的時(shí)刻，但萬萬沒想到這個(gè)春天卻無比的蕭條和寒冷。

伴隨著地產(chǎn)下行、消費(fèi)降級(jí)和行業(yè)內(nèi)卷，零售類商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷過去前所未有的考驗(yàn)。

但我依舊相信，隨著REITs對(duì)“投融管退” 的全鏈條打通，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)終將回歸理性并更加的成熟穩(wěn)健。

越是寒冷的春天越會(huì)迎來五彩斑斕的盛夏，等待優(yōu)秀商業(yè)人的，一定是一個(gè)更加光明的未來。