來源/觀點網(wǎng)

作者/馮彩云

近日，遠洋集團控股有限公司公告披露，其將所持北京頤堤港二期項目全部股權(quán)及債權(quán)出售予大股東中國人壽和合作方太古地產(chǎn)，股權(quán)交易價為38.7517億元，債權(quán)為1.25億元，總代價為40億元。

其中，中國人壽和太古地產(chǎn)分別擬受讓49.895%和14.895%股權(quán)。收購?fù)瓿珊�，中國人壽和太古地產(chǎn)的持股比例將均為49.895%。

此次出售事項中，遠洋集團預(yù)計錄得未審核的虧損幅度為17.63億元，出售完成后不再擁有頤堤港二期項目任何權(quán)益。

北京頤堤港也成為繼成都太古里后，又一被遠洋出售的標桿商業(yè)資產(chǎn)。

至于出售原因，遠洋于公告中表示，受房地產(chǎn)市場下行的影響，集團面臨重大流動性壓力，難以通過慣常渠道取得融資。為改善流動性并獲得資金，遠洋正制定多項計劃及措施，包括為資產(chǎn)尋找潛在買家。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，遠洋集團流動負債超出流動資產(chǎn)約84.5億元，借款總額約為961.4億元，其中約697.5億元須于一年內(nèi)償還、約110.3億元須于一至兩年內(nèi)償還，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅19.9億元，償債壓力較大。

雖然北京頤堤港二期和成都太古里項目股權(quán)出售目的一致，均是為了回籠現(xiàn)金用于償還債務(wù)，但兩者標的、交易對象等都有一定差異。

首先，不同于處于運營成熟期、能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的成都太古里，此次出售的北京頤堤港二期為投資建設(shè)中項目，這也意味著其短期內(nèi)不會為遠洋帶來現(xiàn)金回報，反而需要遠洋為其提供開發(fā)資金。

據(jù)商業(yè)客了解，北京頤堤港二期的總投資額高達230億元，目前地庫及上層建筑工程正在建造當中。而截至2024年4月30日，遠洋集團已對該項目出資約63億元，如若繼續(xù)持有投資，遠洋長時間內(nèi)仍需為該項目的開發(fā)建設(shè)買單。

正如上述提及，遠洋目前仍有較多待償還債務(wù)，因此在為頤堤港二期提供開發(fā)資金方面無疑力不從心，其在公告中也明確了這點。

交易對象上，項目股權(quán)除出售給合作方太古地產(chǎn)之外，更多的股權(quán)由大股東中國人壽接手，其扮演的角色于遠洋而言更加重要。

根據(jù)公告披露，轉(zhuǎn)讓給太古地產(chǎn)的股權(quán)，遠洋可在本次交易滿2年或3年時行使優(yōu)先報價權(quán)；而轉(zhuǎn)讓給中國人壽的股權(quán)，優(yōu)先報價權(quán)則延長至2037年9月30日。

換而言之，此次交易實際上可視為遠洋將持有物業(yè)作為“抵押”，獲取了一筆數(shù)額可觀的長期融資。

這種方式下，此次遠洋雖然出售了頤堤港二期全部股權(quán)，但在未來相當長時期內(nèi)，其仍擁有項目的優(yōu)先報價權(quán)，可繼續(xù)參與該項目的開發(fā)與運營。

據(jù)商業(yè)客了解，建設(shè)中的頤堤港二期包含7棟寫字樓、1座購物中心和1家酒店，總建筑面積將超過56萬㎡，預(yù)計在2025-2026年分階段落成。后續(xù)落成開業(yè)，預(yù)計帶來的商業(yè)體量和收入都十分可觀，遠洋也不想輕易放棄這個項目。

不過出售之后，遠洋商業(yè)面臨較大挑戰(zhàn)的現(xiàn)實也不容忽視。財報數(shù)據(jù)顯示，2023年遠洋集團來自物業(yè)投資的營業(yè)額為4.46億元，對比2022年的3.91億元增加了約14%，但這個數(shù)據(jù)放在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里并不亮眼。

持有資產(chǎn)方面，截止2023年末，遠洋集團及其合營企業(yè)和聯(lián)營公司合共持有超過22個經(jīng)營中投資物業(yè)，可租賃面積合共約374.9萬平方米。其中寫字樓占比約21%，物流項目占比約49%，其他包括商鋪、車位及其他占比約30%。

零售商業(yè)方面，此前遠洋商業(yè)多以未來廣場、未來匯這類未來系列社區(qū)商業(yè)為主，存在著運營不突出，輻射范圍不廣及知名度不高等問題，此前打造的北京遠洋未來廣場已于今年1月停止營業(yè)。

后續(xù)跟太古合作后，遠洋發(fā)展了樂堤港系列產(chǎn)品線，最新的項目為北京遠洋樂堤港。該項目的商業(yè)部分于2023年6月開業(yè)，寫字樓部分亦于2023年12月入市，仍處于成長期。

寫字樓業(yè)務(wù)上，據(jù)商業(yè)客了解，遠洋目前開發(fā)的項目有北京的遠洋大廈、遠洋光華國際、遠洋國際中心，上海的遠洋商業(yè)大廈、H88越虹廣場等。但在目前寫字樓市場上，大部分項目普遍面臨租金下行和空置率上升問題。

目前，遠洋商業(yè)部分的重點放在了繼續(xù)對投資物業(yè)推進輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略，加強資金回籠上。除出售資產(chǎn)外，對外輸出輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也是手段之一。

今年5月，遠洋商業(yè)就與武漢鐵投開啟戰(zhàn)略合作，并簽署商業(yè)運營管理服務(wù)合同，將為后者旗下項目提供商業(yè)定位、策劃、招商、籌開及運營管理等一系列專業(yè)服務(wù)。但在輕資產(chǎn)賽道上，其也面臨對手林立的競爭局面。