來(lái)源/獨(dú)角mall

作者/朱公子 黑天鵝 福貴 唐一刀

前幾天和大家分享了香港商業(yè)關(guān)鍵詞上篇。（10大關(guān)鍵詞，解鎖香港商業(yè)特色（上））。

目前，在香港旅游發(fā)展局小程序上可以查詢(xún)到的，香港大大小小商場(chǎng)已多達(dá)99個(gè)。

在“寸土寸金”的香港，存量購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，各家不得不尋找自身的差異化。

如“貴氣的”海港城，奢侈品集中、體量龐大是其特色；又如新晉頂流K11 MUSEA，則是打造“藝術(shù)文化商圈”，氣質(zhì)拿捏；最近關(guān)注度很高的中環(huán)街市，則是在地化、社區(qū)感……

與此同時(shí)，香港商業(yè)還有著很多“獨(dú)特性”，比如不少商業(yè)令人眼紅的999年產(chǎn)權(quán)、家族式經(jīng)營(yíng)；以及基于空間引流功能，“極致”的空間壓榨術(shù)等等！

圖說(shuō)：香港K11 MUSEA過(guò)道里的店鋪，設(shè)計(jì)柱子利用起來(lái)做了展示面

香港商業(yè)關(guān)鍵詞下篇，我們將從相對(duì)微觀的細(xì)節(jié)層面，來(lái)觀察香港商業(yè)的獨(dú)特和迷人。

NO.6

999年產(chǎn)權(quán)，家族式經(jīng)營(yíng)

去香港前，搜索香港商業(yè)的資料，一刀很明顯的感受就是，香港的商業(yè)地產(chǎn)幾乎是被幾個(gè)大家族“拿捏”的一生。

香港，是各大家族“以此為家、世代耕耘”的商業(yè)熱土。無(wú)論是鄭裕彤家族，包玉剛家族，郭得勝家族，還是利氏家族等，都是一代一代，生生不息。

鄭裕彤家族，周大福集團(tuán)及新世界發(fā)展。珠寶起家，家族傳承已至三代鄭志剛。商業(yè)地產(chǎn)方面，一手打造商業(yè)品牌K11，在香港的K11 MUSEA，聯(lián)動(dòng)家族酒店和地產(chǎn)住宅，影響力和實(shí)力都是商業(yè)地產(chǎn)界爭(zhēng)相學(xué)習(xí)的項(xiàng)目。

包玉剛家族，九龍倉(cāng)集團(tuán)。地產(chǎn)起家，家族傳承已是三代上臺(tái)。商業(yè)地產(chǎn)方面，海港城是香港西九龍區(qū)面積最大的商場(chǎng)，也是香港商業(yè)地標(biāo)性的存在。

郭得勝家族，新鴻基地產(chǎn)，家族傳承已至第三代。商業(yè)地產(chǎn)方面，新鴻基在香港的項(xiàng)目眾多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其位于香港已有至少15個(gè)商場(chǎng)，包括IFC、apm、wwwtc mal等。

利氏家族，希慎興業(yè)。作為“銅鑼灣地王”，希慎興業(yè)的利家是比李嘉誠(chéng)更具資歷的大佬，目前家族傳承已至第五代。商業(yè)地產(chǎn)方面，旗下投資物業(yè)面積450萬(wàn)平方呎，其中85%在銅鑼灣利園，包含商場(chǎng)、酒店和住宅等。

時(shí)至今日，提到香港的商業(yè)調(diào)研，項(xiàng)目背后，香港商業(yè)的家族式經(jīng)營(yíng)，家族的歷史和傳承，都是商業(yè)運(yùn)營(yíng)之上繞不過(guò)去的重要研究?jī)?nèi)容。

一方面，香港地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)使然。不同于內(nèi)地，香港的土地產(chǎn)權(quán)理論上是終生所有，這也是各大家族早期拿到了地，就能一代一代持續(xù)經(jīng)營(yíng)，一輩子收租。

比如九龍倉(cāng)的眾多物業(yè)，海港城、銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)、會(huì)德豐大廈和卡佛大廈等，其地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)都為罕見(jiàn)的999年。

另一方面，香港商業(yè)家族觀念深遠(yuǎn)。香港生意做的是家族生意，企業(yè)做的是家族企業(yè)，歷經(jīng)時(shí)間和外部環(huán)境的波折，依舊能夠從上至下家族延續(xù)。

總的來(lái)說(shuō)，與內(nèi)地不同，香港商業(yè)，從傳統(tǒng)到現(xiàn)代，經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的歷程，更是經(jīng)歷了各大家族幾代人的傳承和經(jīng)營(yíng)。

未來(lái)，香港商業(yè)能否打破這種家族主宰的局面和格局？值得持續(xù)觀察和探討~

NO.7

高奢日�；�，買(mǎi)包像買(mǎi)菜…

去過(guò)香港多次的黑天鵝對(duì)這里很深刻的感受，在香港，高奢已經(jīng)漸趨日�；⑶蚁愀凼且粋�(gè)不缺奢侈品品牌的城市。

1.高奢消費(fèi)人群多、理念隨性

奢侈品對(duì)有錢(qián)人來(lái)說(shuō)，就是日常消費(fèi)。對(duì)有錢(qián)的香港人來(lái)說(shuō)，其高奢消費(fèi)理念更是如此，逛街買(mǎi)個(gè)包和買(mǎi)菜一樣隨性。

香港高消費(fèi)人群多，瑞銀與瑞信聯(lián)合發(fā)布的2023年《全球財(cái)富報(bào)告》顯示，香港成人人均財(cái)富和中位數(shù)在全球均位列前三，平均每名成年人財(cái)富值是551,190美元，中位數(shù)是202,410美元。

對(duì)于國(guó)際化的香港，來(lái)購(gòu)買(mǎi)奢侈品的客群多樣化，不僅僅是當(dāng)?shù)馗缓�、商�?wù)人群，還有內(nèi)地來(lái)“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的游客。

2.奢侈品門(mén)店數(shù)量多、氛圍成熟

一個(gè)香港，LV、GUCCI分別都有10家左右，吊打國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市。

強(qiáng)大的本土消費(fèi)能力、培養(yǎng)成型的時(shí)尚文化氛圍，香港一直是奢侈品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的首站，也是亞洲甚至全球范圍內(nèi)奢侈品牌最為集中的城市之一。

3、香港的高奢門(mén)店比內(nèi)地“內(nèi)斂”“低調(diào)”許多

海港城的DIOR一樓門(mén)店低矮，面積不大，包括Chanel、Gucci、Celine等很多奢侈品門(mén)店都是在通道的拐角處、暗暗的燈光，不仔細(xì)留意只會(huì)匆匆路過(guò)。

而內(nèi)地的高奢門(mén)店從圍擋就引人注目，門(mén)店裝飾設(shè)計(jì)更是拉開(kāi)了與普通消費(fèi)者的距離。

NO.8

銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，時(shí)髦老人

老齡化在香港已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，聯(lián)合國(guó)發(fā)布的《人類(lèi)發(fā)展報(bào)告》顯示，香港人均預(yù)期壽命達(dá)85.5歲（女性平均89.6歲），已連續(xù)7年蟬聯(lián)全球最長(zhǎng)壽地區(qū)榜首。

2022年，老齡人口將達(dá)到283萬(wàn)，占香港全部人口的23%，換句話(huà)說(shuō)就是約每4個(gè)人中，就有一個(gè)老年人。

一方面，手�？谕＃⻊�(wù)行業(yè)老齡化。

香港與內(nèi)地不同，并無(wú)規(guī)定明確的退休年齡，只有官方建議65歲。有句口頭禪，叫做“手�？谕！�，就是說(shuō)一旦手上停止了工作，家里也就吃不上飯了。

和老齡化的發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，依然在工作的老人隨處可見(jiàn)，餐廳服務(wù)員、出租車(chē)司機(jī)、商場(chǎng)保潔等，他們和年輕人一樣早出晚歸不敢懈怠。

另一方面，時(shí)髦的老爺爺、老奶奶購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)。

10多年前，黑天鵝小時(shí)候第一次來(lái)港，就被麥當(dāng)勞里面穿著阿迪、啃著漢堡的一頭白發(fā)奶奶所震撼。

現(xiàn)在的香港老人，依舊是麥門(mén)信徒，嗦可樂(lè)啃雞翅，同時(shí)著裝優(yōu)雅時(shí)尚，有著超強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，時(shí)髦老奶奶和年輕人一起搶cos theory打折，朋克老爺爺拄著拐杖逛t.o.p。

NO.9

商業(yè)“友好”，人文關(guān)懷

“眼中有人”是香港商業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的魂，殘障人士、老年人、兒童母嬰在香港購(gòu)物中心逛街相比內(nèi)地，會(huì)方便得多。

超市、商場(chǎng)內(nèi)部隨處可見(jiàn)能供輪椅滑行的緩坡，中環(huán)街市內(nèi)的路線(xiàn)導(dǎo)覽圖、電梯上刻著密密麻麻的盲文，廁所除了常見(jiàn)的男女廁，有無(wú)障礙洗手間。門(mén)口的電子板顯示，目前每個(gè)樓層有多少個(gè)馬桶空位，解燃眉之急。

K11 MUSEA每一層的母嬰室布局不一，與眾不同的是門(mén)口進(jìn)來(lái)的轉(zhuǎn)角處有一些沙發(fā)，寶爸可以一同進(jìn)來(lái)，等待媽媽哺乳的時(shí)候可以稍作休息，也可以幫忙換尿布。哺乳室的私密性強(qiáng)，開(kāi)、關(guān)門(mén)需要手觸感應(yīng)。

即使是寶爸獨(dú)自遛娃，進(jìn)入母嬰室也不會(huì)尷尬，還可以完成沖奶粉喂奶、換尿布等一系列流程。

內(nèi)部設(shè)施齊全度高，濕紙巾、一次性隔尿墊、潤(rùn)發(fā)霜、暖奶器等一應(yīng)俱全，還有熱水供應(yīng)。

這些小細(xì)節(jié)平時(shí)不起眼，但真正派上用場(chǎng)時(shí)，作用無(wú)可比擬。

購(gòu)物中心從各個(gè)緯度做到“友好”，對(duì)項(xiàng)目本身是一個(gè)亮點(diǎn)，也能夠吸引特定人群的關(guān)注，提高項(xiàng)目的美譽(yù)度，這是購(gòu)物中心與消費(fèi)者的雙向反哺。

NO.10

“極致”導(dǎo)流，空間功能明確

現(xiàn)代購(gòu)物中心建設(shè)的基本原則就是聚客能力強(qiáng)，消費(fèi)者容易到達(dá)。香港的購(gòu)物中心，如何聚集人氣？如何將人流引導(dǎo)向各個(gè)樓層？

1.地鐵導(dǎo)流

香港購(gòu)物中心一般都是沿地鐵建設(shè)，而地鐵又一般會(huì)設(shè)置多個(gè)出入口。

同時(shí)，借助人行廊道使地鐵入口與較高樓層相連，以達(dá)到各樓層皆為首層的目的，讓人流可以較為均衡的分布，從而提高各樓層租金收益水平。

2.停車(chē)區(qū)導(dǎo)流

停車(chē)場(chǎng)并不是只放在負(fù)一層或某一樓層，而是將停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行多樓層設(shè)置，不僅能夠在寸土寸金的地方創(chuàng)造更多停車(chē)位，還便于人流引導(dǎo)。

另外，的士停車(chē)區(qū)也不僅僅限于地面或地下停車(chē)場(chǎng)，一些購(gòu)物商場(chǎng)會(huì)通過(guò)高架橋?qū)⒌氖恳龑?dǎo)到高層。

3.內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)導(dǎo)流

內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)的基本要求是引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)每一間店鋪，使每一間店鋪都擁有足夠多的人流。

從圓方商場(chǎng)的導(dǎo)流圖可以看到，主線(xiàn)基本是一個(gè)圓，中間開(kāi)辟出一條支線(xiàn)，而品牌則是分布在動(dòng)線(xiàn)兩側(cè)，不僅能夠快速的看到視線(xiàn)內(nèi)的品牌，而且不會(huì)出現(xiàn)陰陽(yáng)面，造成空間的浪費(fèi)。

4.頂層導(dǎo)流

購(gòu)物中心頂樓會(huì)打造成強(qiáng)目的地，如K11 MUSEA空中花園，打造成寵物友好區(qū)域，同時(shí)又開(kāi)辟了兒童游樂(lè)區(qū)，能夠吸引愛(ài)寵人士及家庭客群向高層聚集。

K11 MUSEA 6樓雕塑公園

又如圓方商場(chǎng)的頂樓打造成美食廣場(chǎng)，引進(jìn)了多家酒吧，周邊寫(xiě)字樓的上班族下班后會(huì)在此釋壓。同時(shí)，頂樓的電視大屏播放的電視節(jié)目，也會(huì)吸引一部分客流上樓。

香港很大的一個(gè)特點(diǎn)就是，“寸土寸金”，地小商業(yè)多，購(gòu)物中心在導(dǎo)流層面，各個(gè)方面的空間功能必須做到“極致”利用。

目前，香港指向明確的導(dǎo)流已經(jīng)滲透在商業(yè)各個(gè)能利用的空間，內(nèi)地商業(yè)在前期進(jìn)行商場(chǎng)設(shè)計(jì)和導(dǎo)流運(yùn)營(yíng)規(guī)劃時(shí)可以適當(dāng)參考和學(xué)習(xí)。