來源/觀點網(wǎng) 

作者/陳啟宗 

8月8日，在2023博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場，恒隆集團、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗進行了分享。

以下為文字實錄：

大家早上好！今年給我的主題是“改變了的規(guī)則：道路與選擇”。

我沒有樊綱那么厲害，他來了23年，我只來了16年，行業(yè)里好多老大我都是在這個場合認識的。看了一下過去16年在這個論壇的演講主題，大家知道這16年出現(xiàn)最多、最大的主題詞是什么？“改變”、“改革”、“轉變”等等。

也就是我們講變講了16年，我們有變嗎？外面有變、行業(yè)有變、環(huán)境有變，恐怕唯一沒變的就是我們自己的腦袋。我想今天還坐在這里的人都是因為腦袋變了一點，不變的那些人都不在這里了。

他們不在這里的原因我不敢猜測，但這些話題都不是什么新話題。

再看了一下過去16年每年的發(fā)言題目，16年前給我的題目是“房地產(chǎn)企業(yè)的生存選擇”，跟今天給我的題目是差不多的。16年前就要注意生存了，結果到了16年之后，才有一些人生存不下去。

要是你想避過這一劫，很簡單，每年來參加這個大會，聽了演講，好好思考，照著某些講者的話而行，你就能夠避過這一劫�？上У氖�，每年我在這里都跟大家說不好聽的話，而且每年都一樣，所以我就很奇為什么每年還把我請來這兒。

以往這七八年，我每年講的都是一樣的內(nèi)容，我說不要做瘋子、要理性，整個行業(yè)的做法現(xiàn)在都是不理性的，都是不能持續(xù)的，早晚會出事的。

我從來沒有看過你們在臺下?lián)u頭，我看到不少人點頭，但是點了頭的人也沒行動，也就是說游戲還在玩，音樂還在奏，不愿意離場。不愿意離場，就要付出必定會付出的代價。

今年我要講一點新東西，過去七八年講同一個東西，我自己也覺得不好意思。

今年的大問題，不止是行業(yè)內(nèi)的問題，也是整個世界的問題，是地緣政治引致地緣經(jīng)濟的問題，世界變得太多，這是第一；第二，中國內(nèi)部的經(jīng)濟變了很多；第三，房地產(chǎn)行業(yè)變了很多。

第一，世界變了。簡單來說是我們走進了一個逆全球化的階段。這個逆全球化的主要原因是世界老大不允許世界的老二發(fā)展，導致了相當程度上的逆全球化。當然不可能完全逆全球化，但是相當程度上的逆全球化，就會叫好多人非常不自在。我想好戲還在后面，好多讓你我不舒服、不自在的事，恐怕要在未來幾年發(fā)生。

說句題外話，以前有個香港朋友說，歷史告訴我們，中國內(nèi)地好，香港好，中國內(nèi)地不好，香港也還好。我說現(xiàn)在改變了，從今以后中國內(nèi)地好，香港會好，中國內(nèi)地不好，香港絕對也會跟著不好。

逆全球化和中美關系是分不開的，當然以往這3年的疫情也有影響，疫情是把人與人之間的距離拉開，幾年沒見面是很要命的。過去這三年要是大家能多見面的話，還有一點機會把拉開的距離拉近一點，但是過去三年根本沒這個機會，所以也是助長了逆全球化。

還有就是科技的影響，科技可以幫助全球化，也可以幫助逆全球化，就看你怎么用。我認為以后世界慢慢會有兩套標準、兩套系統(tǒng)，會變得復雜很多。

不過安慰一下大家，全球化和逆全化在歷史上永遠是交織進行的，一陣子全球化，過一陣子就自然會逆全球化，再過一陣子又可能是全球化。但是在這個過程中，恐怕是相當?shù)耐纯唷?/p>

世界變了太多太多，我從5月開始，兩個半月之內(nèi)環(huán)游世界三周，到了中東4次。我第一次去中東是48年前，而且之后差不多每年都會去，從來沒見過中東的局勢轉變得像今天如此之快。

中美關系是今天世界的重中之重，但是早晚中美關系很可能會被中東問題取代。短期來說，我對中美關系非常悲觀，中期來說我不悲觀。我認為中美關系最后不會走到雙方不可接受的程度，所以我對中美關系終極的看法是好的。

總而言之，我覺得過程很痛苦，但是終極的結果應該是可以接受的。這是世界的變。

第二，中國經(jīng)濟內(nèi)部的變。今天中國的經(jīng)濟面臨極大的挑戰(zhàn)，第一是疫情，特別是最后一年，花在疫情防控上的費用相當巨大，而且疫情的影響還不只是錢那么簡單。第二個改變中國經(jīng)濟的因素是房地產(chǎn)泡沫的破滅。我在這里已經(jīng)講過好多，今天也不再展開來講。我總是說，很可惜沒有及時地、比較早地在泡沫還不太大的時候管控一下、刺破一下，后果可能比今天會好。

我的好多房地產(chǎn)老朋友，多年來在這里每年見一次面的朋友，現(xiàn)在都很難見面。有一位朋友一年多前來我那邊吃飯，他跟我說，這一次我能熬得過去嗎？我也不敢說。最后我們道別的時候，我心里酸酸的，當然現(xiàn)在他還不錯，還是被救出來了。另外一個朋友比較有把握，結果他的下場又不怎么好。兩位都是我在這個大會上認識十多年的朋友。

所以這個泡沫是一個大的洗牌，行業(yè)不會有事，就像剛才樊綱講的，包括陳淮的PPT我也看過，我對你們的觀點都比較認同。房地產(chǎn)行業(yè)絕對沒問題，一定會持續(xù)下去的，問題不是行業(yè)會不會出事，問題是你跟我還會不會在，這是一個切身的問題。

而且房地產(chǎn)泡沫破裂之后一定有很多的后遺癥，老百姓對經(jīng)濟的信心、花錢的信心，都會受到大的影響，對中國的經(jīng)濟也不會是一個好事。

第三是中美關系的改變�，F(xiàn)在我們的出口有點難處，剛才樊綱講并不只是中國有問題，其它國家也有問題，不過別人問題再大，也不能解決我的問題。

長遠來看，中美競爭當中還有一件事是我非常擔憂的，美國是想盡辦法要切斷科技流、人才流、資金流。這三流都被相當程度上的切斷，會對整個世界經(jīng)濟產(chǎn)生非常大的影響。

總而言之，疫情、房地產(chǎn)和中美關系，三個因素同時影響我們，如果這三件事在不同的時間出現(xiàn)，我們是可以應付的，三件事情一起來，我們會比較為難。

當然，還有一點我們不應該忘記的，就是前幾年對互聯(lián)網(wǎng)平臺公司和教培機構的政策。對這件事情，我認為政府所做的事完全正確——我知道我這句話很多人不同意——問題是你怎么處理它。

我告訴你們一個小故事，大概三四年前，我跟一個中國最大的互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)其中一個創(chuàng)辦人交流，我說你有沒有想過，你要自動獻身，把公司從一家變成5家、7家，你自己主動做，不要等政府做。所有有為的政府都會有保護競爭的反壟斷法，中國政府是非常有為的政府，不打擊是不負責任的，早晚要來的。

要是主動獻身的話，這個過程還可以有一定的操作余地，結果也會有相當?shù)陌盐�。要是自己不做，等到被逼著做的時候，恐怕過程不由得你，結果也不由得你。

這位朋友很有思想，他說，我等一陣子回你。過了一個星期他就跟我說，他說我們討論過這個問題，決定不做。決定不做就不做，那是你的企業(yè)，怎么做我不能干預。

我說這個話是什么意思呢？這些問題是早都應該看得見的，應該知道會來的，有點經(jīng)驗、有點冷靜的人都會看得出來。所以政府做的這些事，我完全是認同的。

不過做法上可能不是最完美的，再加上時機上又跟疫情和中美關系惡化同時進行，再加上房地產(chǎn)泡沫的破滅，就形成了一個不好的后果。

像剛才樊綱說的，就是一個信心的問題。老百姓沒有信心就不消費，企業(yè)沒信心就不再投資，所以這真的是比較為難的一個時間，不是供應問題，而是需求的問題。

最后允許我講幾句關于前路的問題。可能有人說我對這些事是置身事外，所以比較好說話，我也不否認。

我認為地產(chǎn)行業(yè)必須回歸理性，希望這次教訓讓仍然希望在房地產(chǎn)行業(yè)里繼續(xù)下去的朋友們能夠回歸理性。但是允許我說一句又是你們不喜歡聽的話，每年我在這里都是最不受歡迎的人，因為我說的話都是你們非常不喜歡聽的。

多年前我曾經(jīng)在這里說過一句話，我說沒有經(jīng)歷過兩三個大周期、大起落的房地產(chǎn)商是不可靠的房地產(chǎn)商，你們有些人可能記得我這句話。

政府以往是不允許房地產(chǎn)商破產(chǎn)的，我早就說過，我說房地產(chǎn)是最可以破產(chǎn)的行業(yè)，而且破產(chǎn)了沒什么大不了，因為土地還在，不會因為擁有者破產(chǎn)而消失，也不會因為破產(chǎn)而價值下降。

這跟很多其它行業(yè)不一樣，而且也不需要辭退一個人，把整個團隊接過來，或者重新組織一個同樣大的團隊，或者更大的團隊，去管理那些房地產(chǎn)項目，對社會就業(yè)等等是沒有影響的。

當然我也知道有一些心理上的因素，但這也是可控的。無論如何，以往30年沒有經(jīng)過大的波動，沒有經(jīng)過大的破產(chǎn)潮，全世界沒有一個房地產(chǎn)行業(yè)在一個地方是能夠30多年沒經(jīng)歷過大的破產(chǎn)潮的。所以房地產(chǎn)商以為他們永遠立于不敗之地，但是并非如此。

不讓破產(chǎn)是政府有形的手在管控，不是市場行為。但是反過來說，政府幫了好多房地產(chǎn)商的忙，以往這30年應該破產(chǎn)的沒有破產(chǎn)，熬過去不是因為本領大，是因為政府給了一次又一次的機會，所以才有以往幾十年的一個大牛市。

原本是要給你機會學功課，給你機會悔改，給你機會轉變心態(tài)，結果不止沒有這樣，反而泡沫越吹越大。所以不要怪政府今天出手，已經(jīng)給了好多機會，不懂得分享，不學功課，后果自負。

當然，從政策制定來看，在長遠如何平衡市場的力量和政策的調(diào)控，這兩個還是需要經(jīng)過失敗、經(jīng)過成功，而慢慢改進、學習的過程。我個人希望能夠有一天房地產(chǎn)行業(yè)還是以市場力量為主導，當然需要有合理的調(diào)控，但是必須要非常小心，非常有鑒別力，來制定什么時候該調(diào)控，調(diào)控力度多大，怎么調(diào)控。

最后一句話，行業(yè)絕對會存在，問題是你跟我還存不存在。我去年說了一句非常不好聽的話，允許我再說一次：改行不是一個羞恥的事，改行就改行，有什么大不了呢？

我不是鼓勵你們改行，但是從今以后房地產(chǎn)不再是一個特高盈利率的行業(yè)，就是一個商品化的東西，賺大錢的機會遠遠不如以往這20多年。

這個趨勢一直在進行，越來越逼你往薄利多銷的方向去走。人都有一個很自然的反應，薄利多銷就多借錢，覺得政府又不會讓你破產(chǎn)，結果很多人破產(chǎn)得很慘。

如果明年在這里又少了一些朋友，不要緊，我在香港，你來香港我可以請你吃飯。