出品/聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)

撰文/劉嘉玲

在疫情常態(tài)化背景下，整個(gè)2022年的商業(yè)地產(chǎn)起伏發(fā)展：城市更新步奏加快、輕資產(chǎn)模式成為各大企業(yè)轉(zhuǎn)型的新趨勢(shì)、老牌購(gòu)物中心戰(zhàn)略性撤退、商管企業(yè)獨(dú)立上市……

在激烈的存量競(jìng)爭(zhēng)階段，供應(yīng)市場(chǎng)也在悄然生變。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年前三季度全國(guó)新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為218個(gè)(不含專業(yè)市場(chǎng)、家居商場(chǎng)、酒店及寫字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方)，同比去年下滑20%。預(yù)計(jì)在2022年全年的新增開業(yè)數(shù)量在350家左右，而這一數(shù)據(jù)恐創(chuàng)下近幾年的新低。

因此，在邁入全新的2023年，全國(guó)新商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況如何？各個(gè)企業(yè)將如何展開實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)，搶占市場(chǎng)份額？有哪些頭部商業(yè)項(xiàng)目值得關(guān)注和期待？行業(yè)將呈現(xiàn)哪些新的發(fā)展趨勢(shì)？

基于此，聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心盤點(diǎn)了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國(guó)七大區(qū)域（不含港澳臺(tái)）2023年擬開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，以供行業(yè)參考。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年全國(guó)擬開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量502個(gè)（不含專業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方），新增商業(yè)建筑面積4590.6萬(wàn)方，平均單體建筑面積9.14萬(wàn)方。（總表見文末）

01 

企業(yè)貢獻(xiàn)TOP10

頭部企業(yè)往往是整個(gè)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，從其規(guī)劃入手，可以實(shí)現(xiàn)見微知著，因此歷來(lái)備受關(guān)注。

為此，《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計(jì)出2023年擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)排名前10的企業(yè)，分別是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、新城控股、龍湖集團(tuán)、寶龍商業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、恒太商業(yè)、萬(wàn)科集團(tuán)、世茂股份、愛琴海集團(tuán)、大悅城控股。

TOP10中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)中名副其實(shí)的“領(lǐng)頭羊”，2023年擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目達(dá)36個(gè)，幾乎是位列第二的新城控股的兩倍。在產(chǎn)品和模式的不斷迭代創(chuàng)新下，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)更新到了第四代，在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的高速發(fā)展下，萬(wàn)達(dá)常年領(lǐng)跑開業(yè)量。

新城控股依舊保持高速發(fā)展的節(jié)奏，尤其在下沉市場(chǎng)得心應(yīng)手，逐步完善自身的布局體系，為公司的穩(wěn)定發(fā)展提供保障。

龍湖集團(tuán)在區(qū)域聚焦策略以及產(chǎn)品擴(kuò)張策略的指導(dǎo)下，推進(jìn)其王牌產(chǎn)品線龍湖天街迅速擴(kuò)張，不少城市成功邁入“多個(gè)天街”時(shí)代。

總的來(lái)說(shuō)，在行業(yè)增速有所放緩的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商仍在擴(kuò)張，有的聚焦于重心區(qū)域，有的則在全國(guó)多點(diǎn)開花。無(wú)論是哪種策略、何種方式的擴(kuò)張，都應(yīng)該注意到，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著從增量時(shí)代向存量時(shí)代的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品和品質(zhì)逐漸成為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。

02

城市TOP20

從七大區(qū)域的分布情況上看，華東一如往常，以206個(gè)擬開業(yè)項(xiàng)目遙遙領(lǐng)先，幾乎是位于二、三位的華南、華中的三倍，華南和華中擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目相差不多，華南2023年擬開業(yè)項(xiàng)目73個(gè)，區(qū)域排名第二，華中為71個(gè)，以2個(gè)之差位列第三。

從城市上看，與去年相比，除上海外，剩余城市的擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量均有所下降。在以擬開業(yè)量≥7的基準(zhǔn)線統(tǒng)計(jì)的城市分布TOP20榜單中，上海以33個(gè)擬開業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)斷層式領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。成都依舊保持既往節(jié)奏，以18個(gè)擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目險(xiǎn)居第二，成都、北京、武漢、重慶幾個(gè)城市都只有1個(gè)或2個(gè)項(xiàng)目之差，數(shù)量相互咬的很近，占據(jù)城市擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量前五。

城市分布TOP10中，除南寧和昆明外，其余均為一線城市和新一線城市，值得注意的是，一線城市深圳和廣州跌出榜單前十，被西南區(qū)域的兩座省會(huì)城市南寧和昆明所替代。

近兩年來(lái)，南寧發(fā)展勢(shì)頭迅猛。根據(jù)十四五規(guī)劃，南寧將建設(shè)成為區(qū)域性國(guó)際消費(fèi)中心城市。

2021年，南寧商業(yè)進(jìn)入集中爆發(fā)期，一年開出6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包含南寧宜家、綠地五象繽紛天地、南寧首創(chuàng)奧特萊斯、華潤(rùn)萬(wàn)象匯、祖龍ACMALL、華豐城愛琴海城市廣場(chǎng)；今年南寧延續(xù)發(fā)展勁頭，截至目前，又有不少優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目正式投入運(yùn)營(yíng)，包含龍光商業(yè)推出的全新產(chǎn)品線「藍(lán)鯨世界」全國(guó)第二座——南寧藍(lán)鯨世界、南寧第二座萬(wàn)象匯——中山路萬(wàn)象匯、南寧杉杉奧特萊斯、山姆會(huì)員商店廣西首店等，看點(diǎn)不小。明年，南寧商業(yè)呈現(xiàn)多點(diǎn)爆發(fā)的趨勢(shì)，擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商中不乏萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等商業(yè)運(yùn)營(yíng)頭部選手。各大運(yùn)營(yíng)商旗艦產(chǎn)品線在南寧拓展，意味著南寧的商業(yè)項(xiàng)目布局也將越來(lái)越完善。

TOP10中另一來(lái)自西南的省會(huì)城市昆明同樣顯示出了巨大的發(fā)展?jié)摿Α?021年昆明GDP高達(dá)7222.5億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額3386.4億元，然而消費(fèi)需求旺盛的另一面是本地商業(yè)發(fā)展緩慢，存在一定的市場(chǎng)空白。另外，重要的是，昆明作為西部地區(qū)重要的交通樞紐之一，地理位置優(yōu)越，氣候宜人，對(duì)于眾多商業(yè)運(yùn)營(yíng)商非常具有吸引力。

03

商業(yè)體量以5-10萬(wàn)方為主

從體量上看，2023年擬開商業(yè)項(xiàng)目的體量發(fā)展仍然延續(xù)往年的整體趨勢(shì)，5-10萬(wàn)方的商業(yè)體量是較為主流的選擇，這類體量的商業(yè)項(xiàng)目最適合規(guī)劃成一站式購(gòu)物中心，既滿足了吃喝玩樂、購(gòu)物等基本消費(fèi)需求，又能引入影院、劇院、劇本殺等娛樂業(yè)態(tài)，是相對(duì)完美的選擇。

緊隨其后的是2-5萬(wàn)方的商業(yè)項(xiàng)目，在購(gòu)物中心出現(xiàn)同質(zhì)化趨勢(shì)的當(dāng)下，也有一些開發(fā)商選擇主攻“小而美”的小型商業(yè)項(xiàng)目，無(wú)論是成本控制，還是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，抑或是業(yè)態(tài)調(diào)整上，小體量商業(yè)項(xiàng)目都有著獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。只要仔細(xì)研究消費(fèi)客群，放大自身優(yōu)勢(shì)，小體量商業(yè)項(xiàng)目也可以做得出彩。

具體來(lái)看，規(guī)模在5-10萬(wàn)方（含5萬(wàn)方，不含10萬(wàn)方）數(shù)量最多，占比約37%；規(guī)模在2-5萬(wàn)方（含2萬(wàn)方，不含5萬(wàn)方）占比約25%；10至15萬(wàn)方（含10萬(wàn)方，不含15萬(wàn)方）占比約24%；15萬(wàn)方以上（含15萬(wàn)方）占比約14%。

超20萬(wàn)方（包含20萬(wàn)方）的巨型購(gòu)物中心有武漢方圓薈購(gòu)物中心、中山海雅繽紛城、陽(yáng)江星港匯、龍湖�？诶ジ旖帧⒈本┎匠�(jí)合生匯、北京五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、北京西北旺萬(wàn)象匯、天津北辰王府井購(gòu)物中心、重慶華宇城等28個(gè)項(xiàng)目，其中中山海雅繽紛城更是達(dá)到了60萬(wàn)方的旗艦級(jí)巨無(wú)霸綜合體。

附：2023年全國(guó)計(jì)劃新開商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表