12月2日，由南京市商務(wù)局指導(dǎo)，聯(lián)商網(wǎng)、搜鋪網(wǎng)主辦，南京睿之新聯(lián)合主辦的2022華東商業(yè)年會(huì)舉行。本次大會(huì)以“踔厲奮發(fā)·勇毅前行”為主題，探討商業(yè)在艱難逆境中的前行之路。大會(huì)采取線上的方式舉辦，并在聯(lián)商網(wǎng)視頻號(hào)進(jìn)行了直播。會(huì)上，嘉賓們分享了各自對(duì)行業(yè)的理解和看法，為未來發(fā)展指明了方向。

星耀商業(yè)集團(tuán)星耀智谷總裁孫旭東表示，古老商業(yè)街區(qū)可以通過引入潮流元素，打造全新場景煥發(fā)新活力。

南京門東歷史街區(qū)管理有限公司副總經(jīng)理姚涵認(rèn)為，非標(biāo)街區(qū)商業(yè)會(huì)更加注重挖掘在地文化，并將其整合在場景化中，可以吸引更多的消費(fèi)者。

一九一二投資集副總裁臧光偉表示，街區(qū)商業(yè)相較盒子商業(yè)能給予消費(fèi)者更多的安全感，提供的獨(dú)特消費(fèi)場景有助于提高消費(fèi)者粘性。

銀城商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理譚寧認(rèn)為，面對(duì)疫情商業(yè)項(xiàng)目需要“抱團(tuán)取暖”，地處三線城市的街區(qū)商業(yè)招商需要接地氣，租金問題處理需要靈活調(diào)整。

中糧大悅城控股南京區(qū)域商業(yè)管理部總經(jīng)理管巖表示，商業(yè)的定位需要建筑和人去相契合，盒子式商業(yè)和街區(qū)式商業(yè)人員流動(dòng)的思考方式是不一樣的。

以下是對(duì)話全文（經(jīng)聯(lián)商網(wǎng)編輯）：

孫旭東：各位聯(lián)商網(wǎng)的朋友大家下午好。非常榮幸擔(dān)任本場主持嘉賓，我是星耀商業(yè)的孫旭東。本場對(duì)話主題是盒子商業(yè)與非標(biāo)商業(yè)經(jīng)營的“ 同與異”。

即將過去的2022，對(duì)于商業(yè)來說還是非常艱難的。在這樣艱難的情況下，華東還是涌現(xiàn)出了不少非常有亮點(diǎn)的商業(yè)。比如說上海的萬象天地，還有南京的印象城。這些優(yōu)秀項(xiàng)目的開業(yè)，也給我們從業(yè)者增加了很大的信心。今天我們非常有幸地請(qǐng)到了南京門東歷史街區(qū)管理有限公司副總經(jīng)理姚涵女士、大悅城控股南京區(qū)域商業(yè)管理部總經(jīng)理管巖先生、一九一二投資集團(tuán)副總裁臧光偉先生，還有銀城商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理譚寧先生，非常歡迎他們。

第一個(gè)問題我想問：眼下的商業(yè)寒冬是短暫的還是長期的呢？首先從姚總開始，講一講她的觀點(diǎn)。

姚涵：大家好，今年是疫情的第三個(gè)年頭了，這三年大家都挺不容易的。我們門東這塊叫文旅商項(xiàng)目，從今年反復(fù)的疫情當(dāng)中，我們還是看到了整個(gè)市場的一些希望。因?yàn)闀?huì)看到可能疫情過去人流就會(huì)重新恢復(fù)，然后也會(huì)有一定的消費(fèi)。雖然我們?cè)谝咔榈倪^程當(dāng)中，經(jīng)歷著各種艱難與險(xiǎn)阻，但每次看到人流充斥到街區(qū)每個(gè)角落的時(shí)候，其實(shí)還是能感到人們對(duì)于線下的一些向往。整體市場情況目前來講是有一定的低迷的，但國家政策會(huì)考慮到未來扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的方向，從長遠(yuǎn)的角度來講，還是有更多可供大家去期待的空間的。

管巖：聯(lián)商網(wǎng)的朋友們大家好。站在一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)老兵的角度，每一次的疫情也好，每一次經(jīng)濟(jì)風(fēng)波也好，我們要看到每個(gè)周期過后都孕育著很大的機(jī)遇。在2008年的那場危機(jī)之后，很多杰出的企業(yè)家，包括一些相關(guān)的經(jīng)濟(jì)人士，積累了幾十年來最大的一筆人生財(cái)富。在危機(jī)中大家當(dāng)然會(huì)看到很多的損失，但另一方面，經(jīng)濟(jì)本來就充滿著這種周期性，哲學(xué)告訴我們，事物的發(fā)展本身就是螺旋式上升的。從一個(gè)長的周期來看，其中的短周期所帶來的每一次窗口期恰恰也是一次機(jī)遇期。

臧光偉：感謝孫總和聯(lián)商網(wǎng)的朋友們，大家好。疫情之下，實(shí)體商業(yè)面臨最大的問題是消費(fèi)需求的變化。一個(gè)是消費(fèi)規(guī)模變小，更重要的是大家的消費(fèi)路徑包括習(xí)慣再也回不去了。所以三年疫情讓我們養(yǎng)成了不出門、不聚集或者是更加偏理性的消費(fèi)。原來人們那些更加偏上頭的、非理性的消費(fèi)意愿越來越少了，其實(shí)大家都在尋求一種消費(fèi)上的突破。我們所有的商業(yè)同仁們需要做到的是共同去努力營造一個(gè)更加安全舒適的消費(fèi)環(huán)境，創(chuàng)造更多的消費(fèi)意愿，讓人們?cè)谶@三年里面的消費(fèi)禁錮打開。

譚寧：剛才三位嘉賓也表達(dá)了自己的觀點(diǎn)，關(guān)于“危機(jī)”大家都在講現(xiàn)在這個(gè)停滯、大蕭條的時(shí)代。我想說另外一個(gè)機(jī)會(huì)就是“危”里面能看到的“機(jī)”。那因?yàn)槲易约阂沧隽丝?0年的非標(biāo)商業(yè)。對(duì)于現(xiàn)在這樣的疫情環(huán)境下，我反而會(huì)用另外一個(gè)視角來看到一些所謂的“機(jī)”。

第一，非標(biāo)商業(yè)給了更多的原生商業(yè)品牌更多的機(jī)會(huì)。對(duì)大家來說，所謂的快消剛需，15分鐘生活圈等等因?yàn)橐咔槎a(chǎn)生的會(huì)誕生出未來大量的消費(fèi)。

第二，未來的場景式的街區(qū)，園區(qū)城市更新等空間載體不斷出現(xiàn)，給原創(chuàng)品牌、文創(chuàng)品牌、迎合未來年輕人消費(fèi)的品牌，也提供了大量的載體。這樣的環(huán)境下面我反而覺得大家應(yīng)該就要把“量”去掉，用所有的關(guān)注度去求我們商業(yè)真正內(nèi)核的“質(zhì)”。也就是說所有的商業(yè)本質(zhì)要回歸到消費(fèi)，回歸到消費(fèi)者。隨著時(shí)代的變遷，總會(huì)找到在這個(gè)時(shí)代下新興的消費(fèi)機(jī)會(huì)，這是我的觀點(diǎn)。

孫旭東：謝謝各位嘉賓，這是我們的第一輪的分享，非常精彩。1912我經(jīng)常去，節(jié)假日的時(shí)候我也常到老門東來。我感覺在這樣的疫情影響下，街區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢(shì)好像比盒子商業(yè)的優(yōu)勢(shì)要更大一點(diǎn)。在這樣嚴(yán)重的情況下，1912里面還是人聲鼎沸，客流很旺。我想先有請(qǐng)臧總跟我們分享一下街區(qū)商業(yè)在疫情的影響下有哪些優(yōu)勢(shì)？有請(qǐng)臧總。

臧光偉：謝謝孫總，三年的疫情下沒有哪一類的商業(yè)能夠獨(dú)善其身。街區(qū)商業(yè)其實(shí)跟我們其他的商業(yè)體是一樣的，也面臨著很多共性的問題。如果一定讓我來談?wù)動(dòng)心男┎町惖脑�，我覺得有兩點(diǎn)：

第一個(gè)是街區(qū)商業(yè)相對(duì)于我們看到的這種封閉的盒子而言，會(huì)給消費(fèi)者一種更安心的消費(fèi)體驗(yàn)。

第二個(gè)是在街區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)上面，由于休閑文化娛樂比重比較高，會(huì)營造出一種獨(dú)特的消費(fèi)場景，會(huì)有一些自帶粘性的客群。比如說現(xiàn)在的世界杯，很多人會(huì)約著三五好友到1912來喝個(gè)酒看看球，這種需求可能會(huì)存在一些差異。

孫旭東：老門東旁邊有一個(gè)城墻博物館，我周末的時(shí)候常去那個(gè)地方，現(xiàn)在經(jīng)過姚總的十幾年的招商運(yùn)營，打磨得非常成熟了，老門東的商業(yè)現(xiàn)在成了南京街區(qū)商業(yè)的另外一個(gè)標(biāo)桿。有請(qǐng)姚總給我們分享一下，像我們老門東這樣古老的商業(yè)街區(qū)如何煥發(fā)新的活力。

姚涵：謝謝孫總。作為非標(biāo)街區(qū)商業(yè)，我們更注重在地文化的挖掘，由在地文化延伸出的一些場景化和藝術(shù)化的一些體現(xiàn)和交流。比方說我們今年做了藝術(shù)現(xiàn)場的打造，把古典樂和園林結(jié)合，把當(dāng)代先鋒話劇和建筑結(jié)合，把舞蹈和內(nèi)容去做結(jié)合，把更多的當(dāng)?shù)厮囆g(shù)、當(dāng)?shù)匚幕臀覀冋麄�(gè)場景化去做整合，以場景化的打造方式，讓更多的年輕人、更多的消費(fèi)者喜歡上這個(gè)地方。在游逛過程中，大多數(shù)人群是體驗(yàn)是非常好的。怎樣把商業(yè)植入進(jìn)去，讓大家不違和地在里面進(jìn)行一定的消費(fèi)？是我們一直在探討的話題。

孫旭東：今年在我們江蘇江陰有一個(gè)項(xiàng)目叫忠義1645，開得非常成功。很多的同行還有品牌在打聽，說這個(gè)項(xiàng)目是哪家公司開的？后來我一打聽，是我們銀城商管譚總那邊開的。在市場行情不太好，很多品牌不開店的情況下，是如何做到滿鋪開業(yè)，并且受到當(dāng)?shù)赝幸约罢叨荣潛P(yáng)的，有請(qǐng)譚總。

譚寧：這個(gè)項(xiàng)目在江陰市中心五百米范圍內(nèi)，旁邊有兩個(gè)八佰伴的大盒子，加起來接近20萬方。從一開始這個(gè)項(xiàng)目我自身所感覺到的，在這樣的環(huán)境下一定要抱團(tuán)取暖。我希望首先不是同樣在切蛋糕，我們要先做蛋糕，相互彌補(bǔ)。購物中心是在做白天，我們這個(gè)街區(qū)最重要的就是“夜經(jīng)濟(jì)”的差異化定位。把整個(gè)江陰的南門商圈，通過這些新興的載體，迅速把人民路老商圈的消費(fèi)注意力轉(zhuǎn)移到這個(gè)新商圈來。

從我們現(xiàn)在做下來的街區(qū)來看，尤其是這種三線城市的招商，我覺得叫接地氣。因?yàn)榕赃叺陌税郯樵趶?qiáng)勢(shì)收割連鎖品牌，而我們更多的是在找本地的原創(chuàng)品牌。其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目最早策劃定位為江蘇的元素文化生態(tài)圈。我們希望本地很多可能進(jìn)不了購物中心的本土品牌，對(duì)購物中心的建筑條件有特殊需求的業(yè)態(tài)能夠進(jìn)入到我們項(xiàng)目，還有一些進(jìn)不了購物中心的教育培訓(xùn)，甚至說很多戶外的空間，有需求場景的體驗(yàn)式的業(yè)態(tài)，這都是一個(gè)很好的彌補(bǔ)。這些品牌大部分都是本地的，所以這個(gè)項(xiàng)目里面有80%的品牌都是本地忠實(shí)客群在里面。

孫旭東：最后一個(gè)問題我想有請(qǐng)大悅城控股的管總來回答。他經(jīng)歷過盒子狀的大悅城的開業(yè)，也經(jīng)歷過祥云小鎮(zhèn)這種街區(qū)商業(yè)的籌備。有很多豐富的經(jīng)驗(yàn)來跟我們大家分享一下，這種盒子狀的商業(yè)和非盒子狀的商業(yè)的“同與異”。

管巖：感謝孫總把壓軸的問題拋給了我。這些年非常有幸經(jīng)歷了北京、杭州、南京多地大悅城及街區(qū)式商業(yè)祥云小鎮(zhèn)的籌開和運(yùn)營。一路走來，我感覺大盒子式的大悅城和街區(qū)式的祥云小鎮(zhèn)，很多方面截然不同�？梢钥偨Y(jié)為天時(shí)地利人和各有不同各有擅長。

首先，“天時(shí)”中的天可以理解為天氣。街區(qū)式商業(yè)是春有百花秋有月，夏有涼風(fēng)冬有雪。而大盒子式商業(yè)更多的是躲進(jìn)小樓成一統(tǒng)，管他冬夏與春秋。在街區(qū)式商業(yè)中可以跟自然零距離接觸，但我們也經(jīng)常半開玩笑說缺點(diǎn)是“刮風(fēng)減半，下雨全完”，這說明天氣的變化既有長處也有短處。大盒子商業(yè)，消費(fèi)者可以從住宅的車庫到我們購物中心的車庫，對(duì)于天氣的干擾是有很大規(guī)避的。

另外“天時(shí)”中的時(shí)可以理解為時(shí)間，我們做商業(yè)總想做早c晚a，這原指白天抗氧化晚上護(hù)膚修復(fù)，現(xiàn)在意指白天coffee晚上微醺。街區(qū)商業(yè)在這些方面是有優(yōu)勢(shì)的，因?yàn)槭仟?dú)立商業(yè)體，在經(jīng)營時(shí)間上可以真正的做到24小時(shí)。但是大盒子式商業(yè)因?yàn)檎麄�(gè)建筑體所限，一般只能早10點(diǎn)到晚10點(diǎn)，所以在全天營業(yè)時(shí)間段這個(gè)方面街區(qū)商業(yè)有自己的長處。

第二，“地利”意指土地和附著在上面的建筑物的狀態(tài)。這些年做這種大盒子式的商業(yè)，還有做這種街區(qū)式的商業(yè)，也經(jīng)過很多的觀察、反思和調(diào)研會(huì)發(fā)現(xiàn)大盒子式商業(yè)很多時(shí)候?qū)ζ矫鎰?dòng)線是非常注重和追逐的，并注意各方面的勾稽關(guān)系。商業(yè)的定位也需要建筑和人去相契合。街區(qū)式商業(yè)都是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的小盒子，你會(huì)發(fā)現(xiàn)人在這些小盒子之間的流動(dòng)，在每一棟建筑里垂直動(dòng)線上的流動(dòng)，跟在大盒子式商業(yè)一個(gè)1.5萬到2萬平米平面動(dòng)線上的流動(dòng)，人員流動(dòng)的思考方式是非常不一樣的。

最后是“人和”，人就是最好的風(fēng)景。在街區(qū)式商業(yè)可以看到很多社群性的活動(dòng)，比如寵物節(jié)等等。人們喜歡接近自然，一些相應(yīng)的設(shè)置也要去符合建筑格局的特點(diǎn)，比如當(dāng)年我們?cè)诒本┗I開運(yùn)營祥云小鎮(zhèn)的時(shí)候，我們就做了冰雪節(jié)。大家一聽就知道是跟天氣跟整個(gè)環(huán)境相關(guān)的。而這些年大悅城做了很多室內(nèi)主題街區(qū)、主題空間，比如像騎鵝公社，神獸寺街、度刻等等這些作品。街區(qū)商業(yè)你可以借景，而大盒子商業(yè)你要考慮造景。

為什么不一樣呢？因?yàn)榻佑|他們的人群對(duì)于生活的追求是不一樣的，在“天時(shí)、地利、人和”這三個(gè)方面，大盒子商業(yè)跟街區(qū)式商業(yè)的不同是我們這些商業(yè)地產(chǎn)人值得去長期研究的一個(gè)課題。希望未來大家的商業(yè)不管是盒子式商業(yè)的購物中心還是非盒子式商業(yè)的街區(qū)等等，生意都能夠越來越好，謝謝大家。

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