12月2日，由南京市商務(wù)局指導(dǎo)，聯(lián)商網(wǎng)、搜鋪網(wǎng)主辦，南京睿之新聯(lián)合主辦的2022華東商業(yè)年會舉行。本次大會以“踔厲奮發(fā)·勇毅前行”為主題，探討商業(yè)在艱難逆境中的前行之路。大會采取線上的方式舉辦，并在聯(lián)商網(wǎng)視頻號進(jìn)行了直播。

會上，睿之新企業(yè)管理公司董事長、聯(lián)商網(wǎng)商業(yè)顧問蘇杰分享了《2023年華東商業(yè)發(fā)展報告》（以下簡稱“報告”）。報告共分為上下兩篇，上篇是2022年華東商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀及分析，主要包括三個板塊，第一個是購物中心的客流變化，第二個是購物中心的開業(yè)情況，第三個是首店的品牌情況。下篇是2023年的華東商業(yè)的發(fā)展趨勢，分為兩大部分，一個是購物中心的開業(yè)計劃，第二個是對策及建議。

▲睿之新企業(yè)管理公司董事長、聯(lián)商網(wǎng)商業(yè)顧問蘇杰

以下為分享全文（經(jīng)聯(lián)商網(wǎng)編輯）：

很榮幸受邀參加此次聯(lián)商網(wǎng)的華東商業(yè)年會，并代表作《2023年華東商業(yè)發(fā)展報告》。即將過去的2022年注定是一個不平凡的年份，疫情的復(fù)雜多變，行業(yè)的變化，消費(fèi)趨勢的變化都給身處行業(yè)中的每個人有非常深刻的感受。包括我們這次的會議，從最初的6月延期至12月，到最終從線下的聚會變成了線上的分享。但無論如何，行業(yè)每時每刻在發(fā)生變化。因此，臨近歲月，我們還是要去對2022年進(jìn)行總結(jié)，對2023年進(jìn)行展望。接下來由我作《2023年華東商業(yè)發(fā)展報告》的揭曉。

首先，這次是華東商業(yè)峰會，華東地區(qū)包括了上海、江蘇、山東、浙江、福建、安徽和江西六省一市，是整個商業(yè)的一個重鎮(zhèn)，同時也占據(jù)了中國商業(yè)的小半壁江山。前三季度整個華東地區(qū)的 GDP 一共是33.4萬億元，占了全國總量的38.4%。從各個省市的社零總額情況，因?yàn)槭芤咔橛绊�，各地的表現(xiàn)不一。我們這次峰會的主辦地點(diǎn)在南京。所以整個江蘇全省實(shí)現(xiàn)了社零總額是3.16萬億，整個的規(guī)模還是穩(wěn)居全國的第二位。

第二個，就是大家所關(guān)心的客流情況。應(yīng)該講前三季度華東總客流指數(shù)是411萬人次。這里我們還要特別感謝我們聯(lián)商網(wǎng)的合作伙伴富衍科技，通過完善數(shù)據(jù)模型，提供了這個么完整的指數(shù)。整個三季度客流指數(shù)最高，是152萬人次；二季度由于3到5月份的上海疫情發(fā)生了客流的驟降�？傮w今年前三季度總的客流指數(shù)相比2021年還是有21%的降幅。

接下來我們關(guān)注的指標(biāo)是月均到訪頻次。從整個的前三季度來看，月均到訪頻次整體還是穩(wěn)步上升的：一季度每個月是1.92次，二季度是2.18次，三季度是2.1次。其中二季度雖然客流指數(shù)最低，但是月均到訪頻次卻走高。這是為什么呢？因?yàn)榉从车氖切驴蜏p少，而老客的到訪增多的時候，那就整個的到訪頻次就走高。 

也反映了在整個二季度因?yàn)橐咔楣芸�，那么隨機(jī)客流下降后，還是有很多的基礎(chǔ)客流支撐了商業(yè)的運(yùn)營，所以提醒了商場應(yīng)該重視老客。

第三個就是5公里的一個范圍的滲透率變化，這個反映了一家購物中心的市場影響力和消費(fèi)者的粘性。如果滲透率在標(biāo)準(zhǔn)線以下，就證明購物中心還沒有把它周邊的消費(fèi)者全部吃透，還有很大的一個空間。前三季度整個滲透率都是有所下降的，特別是二季度下降了9.2，三季度恢復(fù)到了12.4。某種程度我們可以把這個指標(biāo)和上個指標(biāo)相對應(yīng)來看，如果說前一個指標(biāo)更多反映的是每一個購物中心老客的積累程度，那么這個指標(biāo)更多對周邊市場的滲透以及對新客招募的能力。

下面分享購物中心的開業(yè)情況。2022年一到三季度，華東地區(qū)總共新開的購物中心是93個，同比去年下降26%，新增商業(yè)建筑面積是768.88萬方，比去年同期下降了422萬方。從過去五年的情況上看， 2018年是145家，2019年是150家，2020因?yàn)橐咔榈搅酥�，大幅的下滑�?6家。有一部分延期到2021年后，導(dǎo)致2021年回暖，有126家，但還是低于疫情前150家左右的水平。

從購物中心的體量來看，我們?nèi)ツ暌灿蟹治鲞^，基本上還是以10萬方上下的這樣的分布，是整個目前主流的購物中心的體量。從具體數(shù)據(jù)來看， 10到15萬方的開業(yè)數(shù)量最多，占比到了32%。當(dāng)然這個里頭我們就可以看到一方面 mega 型的這種15萬方的大型購物中心，在成本開發(fā)壓力上面還是比較大，但是過小的商業(yè)空間就無法去滿足全業(yè)態(tài)的功能，也無法滿足在后期運(yùn)營方面體驗(yàn)式消費(fèi)的需求，所以在10萬方上下的購物中心目前還是市場的主流。 

再有就是前三季度華東首店品牌的情況，首店體現(xiàn)什么呢？體現(xiàn)了一種活力，體現(xiàn)一種創(chuàng)新精神，體現(xiàn)一種差異化的競爭。商業(yè)都在說守正出奇，某種程度上首店就可體現(xiàn)不少趨勢。

根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)的統(tǒng)計，前三季度全國的中國首店一共是203家，其中華東就占到了120家，占比到59%，這也反映出華東區(qū)是中國經(jīng)濟(jì)商業(yè)最為活躍的地區(qū)。

放到2023年。從目前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，華東2023年預(yù)計會新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目有192家，新增商業(yè)建筑面積約1491.86萬方，平均單體建筑面積約7.8萬方。開業(yè)數(shù)量最多的是江蘇，上海也有34家，差不多是浙江和山東一個省的開發(fā)量。還是看到了上海作為中國經(jīng)濟(jì)龍頭，持續(xù)的一個經(jīng)濟(jì)爆發(fā)力和經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)。

整個的一個城市格局基本是新一線成熟、下沉市場活躍的格局。

榜單中，上海穩(wěn)居首位，江蘇和浙江兩大省會南京和杭州緊隨其后，濟(jì)南、蘇州、徐州、廈門、南昌、寧波、無錫、南通、福州、合肥這些強(qiáng)二線也有，這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，經(jīng)濟(jì)增速快，人口遷入大、交通更加完善、營商環(huán)境優(yōu)越、活躍度更高。因此，在新一線之外，強(qiáng)二線城市在商業(yè)有非常強(qiáng)大的潛力。

根據(jù)第一財經(jīng)周刊發(fā)布的《2022年中國城市分級排名榜單》看出，上海作為超一線城市占比18%，新一線城市占比20%，二線城市占比36%，三線及以下城市占比26%�？梢�，中國作為一個人口眾多、地域?qū)掗煹膰�，它的地域和�?jīng)濟(jì)二元化決定了中國的商業(yè)空間還是有非常巨大的潛力和廣闊的增長空間。無論說在新在超一線、新一線、二線以及三線及以下城市，都會有不同的商業(yè)空間，有不同的深度可以去挖掘。

同樣我們再看2023年新開商業(yè)項(xiàng)目體量量分布的情況，大致與以往一樣的趨勢，10萬方上下的商業(yè)仍然是較為理想的體量規(guī)模。隨著體量的變化，商業(yè)細(xì)分程度更加成熟，可以看到從標(biāo)桿都會型、區(qū)域型、社區(qū)型更多多元化的商業(yè)項(xiàng)目會逐步進(jìn)入到市場。

然后在開發(fā)企業(yè)上，我們用了一句話叫做全國性開發(fā)企業(yè)恒強(qiáng)。在明年的華東商業(yè)開業(yè)的企業(yè)榜中，寶龍商業(yè)以12家領(lǐng)跑，長三角是寶龍的戰(zhàn)略要地之一，也是每年全國開業(yè)最為集中的區(qū)域。同時我們看到這個榜單的前四名包括了新城控股、萬達(dá)、龍湖。所以我們看到在團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)、資金比較雄厚的全國性開發(fā)企業(yè)將越戰(zhàn)越勇。而未來包括萬科、恒太、金地、瑞安、陸家嘴、世貿(mào)等這一部分的知名企業(yè)，仍然是整個這個供應(yīng)市場的主力軍。

有了這樣一些分析后，可以得出一些2023年的華東商業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。

第一，前面所講的華東是整個中國的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，也是商業(yè)的重鎮(zhèn)，是兵家必爭之地，占領(lǐng)了中國商業(yè)的半壁江山。所以華東區(qū)域領(lǐng)銜全國商業(yè)。

第二，城市核心商圈競爭激烈，非核心商圈逐步興起。很多城市已經(jīng)或正在創(chuàng)建國際消費(fèi)中心城市，其中很大的一個指標(biāo)就是核心商圈的集聚度。同時我們也看到隨著居住和生活工作的分散，一些核非核心商圈，包括和文化旅游相結(jié)合的郊區(qū)商業(yè)也為商業(yè)提供了更多的可能。

第三，注重產(chǎn)品的細(xì)分策略，新產(chǎn)品的首秀加速。前面也看到了萬科、愛琴海、大悅城等企業(yè)的新商業(yè)產(chǎn)品線。

第四，城市更新進(jìn)入理性創(chuàng)新時代。告別了大拆大建，不僅把它作為一種建筑創(chuàng)新，而且要考慮到商業(yè)和文化融合，承載了很多城市的記憶和文化的傳承。

第五，Z世代崛起，新業(yè)態(tài)涌入購物中心。Z世代迅速的走進(jìn)了消費(fèi)市場，并且日益成長為市場的主力軍，他們的需求也代表著整個商業(yè)未來需求的變化。

第六，數(shù)字化賦能運(yùn)營管理。當(dāng)下商業(yè)企業(yè)的所有轉(zhuǎn)型進(jìn)步都離不開數(shù)字化，在數(shù)字化基礎(chǔ)上如何實(shí)現(xiàn)更多的精準(zhǔn)，從管理層面、營銷層面都能看到數(shù)字化改造所給企業(yè)帶來的新的變化。

最后回到對策建議部分。今年主要還是兩部分。

第一部分，回歸商業(yè)本質(zhì)，強(qiáng)化實(shí)體商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營獲利能力。

第一點(diǎn)，回到需求。在快速擴(kuò)張時候，大家更多的關(guān)注是速度。但現(xiàn)在要從市場需求出發(fā)，重新梳理并且強(qiáng)化商業(yè)定位。

第二點(diǎn)，在商業(yè)定位基礎(chǔ)上，以商業(yè)規(guī)劃為牽引，做好整個業(yè)態(tài)和品牌的一個動態(tài)的優(yōu)化。這里兩點(diǎn)體現(xiàn)，一是差異化，從原有的百店一面、千店一面變成百店百面、千店千面；二是在定位技術(shù)上去做好動態(tài)的優(yōu)化。 

第三點(diǎn)，跳脫以剛需為主的重人流輕銷售的模式，而是要以生活形態(tài)賣場來滿足消費(fèi)者。典型的案例就是蔦屋書店，就是用生活形態(tài)式的賣場來觸發(fā)消費(fèi)者的需求。

第四點(diǎn)，從經(jīng)營到管理，都系統(tǒng)性的推動精細(xì)化管理。

第五點(diǎn)，有了需求和定位后，真正的去了解顧客，去滿足顧客的需求。

第六點(diǎn)，商業(yè)場景和內(nèi)容的有機(jī)結(jié)合。

第七點(diǎn)，商業(yè)+平臺生態(tài)體系的打造。商業(yè)與顧客粘性增強(qiáng)后，商業(yè)的邊界不斷被突破。商業(yè)和生活、教育、體驗(yàn)等等鏈接，這種鏈接打造了一種全新的平臺生態(tài)體系，同時拓寬了商業(yè)邊界，也強(qiáng)化與顧客的日常鏈接。

第八點(diǎn)，就是上一個 PPT 所講到的， Z 世代之后如何結(jié)合消費(fèi)趨勢變化，主動的取舍，創(chuàng)新求變。

最后一點(diǎn)就是深耕細(xì)作，強(qiáng)化實(shí)體商業(yè)可持續(xù)的經(jīng)營和活力能力。

第二部分，從實(shí)體商業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營中創(chuàng)造價值。

第一點(diǎn)，精細(xì)化運(yùn)營三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，有沒有降低成本，有沒有提升效率，有沒有改善體驗(yàn)？

第二點(diǎn)，精細(xì)化運(yùn)營的基礎(chǔ)是什么？是在數(shù)字化改造的基礎(chǔ)上的管理和業(yè)務(wù)的變革。

第三點(diǎn)，建立PDCA可循環(huán)的持續(xù)運(yùn)營增長模式。

第四點(diǎn)，以需求為導(dǎo)向，優(yōu)化商品布局及商品開發(fā)能力。

第五點(diǎn)，以顧客為導(dǎo)向，強(qiáng)化銷售精細(xì)化及服務(wù)精細(xì)化。

第六點(diǎn)，數(shù)字化基礎(chǔ)上的全渠道整合營銷體系。

第七點(diǎn)，重新定位會員價值及精細(xì)化管理。

第八點(diǎn)，構(gòu)建更完善的顧客情報管理系統(tǒng)，大數(shù)據(jù)分析應(yīng)用商場調(diào)整中。

第九點(diǎn)，將以商品美學(xué)及空間美學(xué)為核心的美學(xué)理念，落實(shí)到賣場經(jīng)營之上。當(dāng)下，消費(fèi)者的需求不僅是物質(zhì)的需求，而且還包括了精神的需求。所以要將商品美學(xué)、空間美學(xué)運(yùn)用到商品經(jīng)營中，讓顧客的體驗(yàn)不僅存在物質(zhì)中，而且存在于精神的一種享受。

以上就是對于整個2022年華東商業(yè)的回顧和2023年的展望。整個報告是由這個聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心執(zhí)筆，同時感謝聯(lián)商網(wǎng)的商業(yè)顧問熊海量、聯(lián)商網(wǎng)的數(shù)據(jù)戰(zhàn)略合作伙伴富衍科技。

最后，還是引用此次大會的主題“踔厲奮發(fā)·勇毅前行”。 踔厲奮發(fā)是一種精神狀態(tài)，始終保持一種飽滿精神狀態(tài)，一種奮發(fā)的精神狀態(tài)；勇毅前行，是不管遇到任何困難，還是要持續(xù)向前進(jìn)步。雖然我們遭遇壓力，但是還是要相信可以通過自己努力，不斷地去創(chuàng)造、去收獲。