近年來，多家千億級房企開始布局社區(qū)商業(yè)，阿里、京東等行業(yè)外大鱷也積極進入這一藍海市場。同時，疫情之下，封閉管理限制了人們的出行，改變了人們的消費習(xí)慣，而家門口的社區(qū)商業(yè)以其無可替代的便利性以及優(yōu)秀的社群服務(wù)功能迎來絕佳發(fā)展機遇。

盡管如此，社區(qū)商業(yè)的成功案例至今寥寥無幾，主要原因是社區(qū)商業(yè)有四大核心痛點：市場痛點、規(guī)劃痛點、招商痛點、運營痛點。

INS.Mall浪里項目是銀城商管誠意奉獻給南京的第一個項目，2019年12月28日開業(yè)，位于南京市棲霞區(qū)馬群街道石獅路3號，紫金山東，國際賽馬場南，臨近南京棲霞高新區(qū)紫東國際創(chuàng)意園和麒麟科創(chuàng)園，乘南京“向東發(fā)展”戰(zhàn)略的東風(fēng)，辦公企業(yè)集聚帶動區(qū)域居住人口增加、生活環(huán)境提升。作為銀城Q+青年社區(qū)的配套商業(yè)，總體量3507㎡，共計2層。

INS.Mall浪里項目破局第一步：

破市場痛點：不懼市場風(fēng)險，提升社區(qū)商業(yè)品質(zhì)

開業(yè)時周邊1KM范圍內(nèi)包含5個居住小區(qū)、紫東國際創(chuàng)意園、馬群科技園，共計3.9萬人，周邊配套商業(yè)以社區(qū)底商為主，由業(yè)主自行出租，夫妻老婆店居多，業(yè)態(tài)僅僅滿足居民基礎(chǔ)的生活配套需求，處于自發(fā)無序的初級商業(yè)階段。

銀城商管立足Q+青年社區(qū)居民的生活需求以及周邊社區(qū)居民的提檔升級需求，從業(yè)態(tài)豐富度、品牌級次、商業(yè)形象等多方面提升區(qū)域生活品質(zhì)。

INS.Mall浪里項目破局第二步：

破規(guī)劃痛點：先定位客群后定位項目，先開業(yè)后銷售

INS.Mall浪里塔樓產(chǎn)品是青年社區(qū)，“文化+金融”的紫東國際創(chuàng)意園、“科技+物流”的馬群科技園更是匯聚了年輕力量，于是在客群定位上我們一步步聚焦為青年人。

2019年的銀城商管顛覆了傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)概念，創(chuàng)新性提出“青年人的社群商業(yè)”，定位“24H青年生活場”，滿足便利生活、休閑社交、文娛活動、餐飲美食四大核心功能，涉及生活、學(xué)習(xí)、工作、社交，為青年客群營造一個24小時的活力生活商業(yè)區(qū)。

業(yè)態(tài)規(guī)劃思路以主力店的領(lǐng)導(dǎo)品牌集聚便利生活類業(yè)態(tài)，包括肯德基、K書房、大玩派、蘇果好的、老鄉(xiāng)雞等連鎖品牌，同時特別針對青年人引入可休閑、可社交、可娛樂的業(yè)態(tài)，整體形成“便利生活37%，休閑社交29%，文娛活動34%”的配比情況。

INS.Mall浪里項目破局第三步：

破招商痛點：主力店引領(lǐng)，首進品牌護航，保持持續(xù)性競爭活力

面對2020年全國疫情爆發(fā)的風(fēng)口期，項目依然在開業(yè)前共簽約開業(yè)商戶25家，片區(qū)首進品牌占比過半，實現(xiàn)招商率100%，開業(yè)率98%（肯德基在裝修，于20天后的1月18日開業(yè)），首期租費收繳率100%的完美呈現(xiàn)。

開業(yè)時招商成功是精彩一瞬，運營期工作是持續(xù)性閃光。良好的招運表現(xiàn)實現(xiàn)了商鋪銷售貨值的最大化，增強了業(yè)主購買信心，3個月內(nèi)商鋪全部售罄。

INS.Mall浪里項目破局第四步：

破運營痛點：重視商業(yè)運營，穩(wěn)定第一，求細(xì)求真，求變求新

據(jù)了解，在INS.MALL浪里近2年的運營期內(nèi)，項目保持穩(wěn)定地發(fā)展，消費人流穩(wěn)步增長，消費者認(rèn)可度逐步提升，營運人員為進一步滿足周邊消費客群的需求，開展新一輪消費者摸底工作。從2021年7月起進行為期一個多月的周邊商業(yè)市場調(diào)研和自身社群地推。

（一）目標(biāo)客群精細(xì)化&消費需求真實化

實際運營中營運人員更加精準(zhǔn)地圈定消費客群的輻射區(qū)域是寧蕪鐵路以西、項目周邊1KM內(nèi)范圍，包含5個居住小區(qū)、本項目公寓、紫東國際創(chuàng)意園，共計4萬人。2022年，金馬路TOD項目綠地云都會公寓辦公會陸續(xù)交付，屆時將新導(dǎo)入約0.6萬人、近500+企業(yè)，還有2.3萬的綠地·繽紛天地供應(yīng)市場，將共同定義紫東地區(qū)“新”生活方式。

消費方式上，園區(qū)上班族更喜歡使用外賣平臺下單，現(xiàn)場消費的客群多是樓上公寓住戶、周邊小區(qū)家庭，注重實體消費帶來的滿足感。

品類和品牌上，營運人員發(fā)現(xiàn)消費者對品牌商戶的認(rèn)可度更高，對鹵味店、奶茶店等餐飲品類有較大需求，占比超過受訪者的一半。

這里不再僅僅是青年人的落腳點，而變成更多家庭的根據(jù)地。

（二）項目定位和業(yè)態(tài)落位啟動變軌

分析周邊市場新變化、總結(jié)后疫情時代消費規(guī)律、結(jié)合客群新需求，INS.Mall浪里進一步優(yōu)化了定位——美好的“家門口”生活。

不設(shè)限，IN萬變，強調(diào)活力、陪伴、精致、情感，精致的剛需空間、品質(zhì)化的貼心服務(wù)、開放活力的社交場景，傳達精致、有活力的生活方式。浪里作為青年社交、家庭生活的主場地，和辦公配套的延展空間，更多的趣味和美好將在這里發(fā)生。

重新優(yōu)化后的業(yè)態(tài)配比情況是餐飲服務(wù)42.3%，生活服務(wù)38.4%，娛樂服務(wù)19.3%。主力品牌維持不變，后續(xù)計劃引進國內(nèi)知名品牌的新主力店。

餐飲業(yè)態(tài)有針對性地更新品類和品牌，激活項目新鮮度和滿意度，精選社區(qū)餐飲新品牌入駐，如滿分炸串、南督撈面、湯加湯牛肉湯等。

生活服務(wù)業(yè)態(tài)滿足消費者對美的追求，尤其是女性，引入多家“LADY’s BEAUTY”的商家。而且新增面向青年人的品牌喜咖，連鎖品牌人氣超高。

喜咖裝修效果圖

同時，無接觸購物的線下零售場景也顛覆了項目多經(jīng)點位的布局，正在與多個成熟品牌合作，讓消費者更加高效便捷地購物。

（三）空間氛圍煥新

2022年，INS.mall浪里的商業(yè)氛圍營造進一步向體驗化、場景化和藝術(shù)化邁進。從外場到內(nèi)場打造全新的場景氛圍，帶給消費者不一樣的消費新體驗。

（四）商戶服務(wù)一如既往

“同舟濟遠(yuǎn)、肩責(zé)惠世”是銀城一直堅守的價值觀，銀城商管也一直堅持與合作方長期共贏，價值協(xié)同。除了為居民生活帶來更優(yōu)質(zhì)、更便捷的服務(wù)，體貼的商戶關(guān)乎同樣體現(xiàn)在日常的工作服務(wù)中。

疫情當(dāng)前，銀城商管堅守銀城的初心，各個項目積極的投身到抗疫工作中，一直用實際行動做好每一天的抗疫戰(zhàn)，盡己所能，用心用力用情回饋社會。

結(jié)語：

在后疫情時期，INS.Mall浪里將一如既往堅守初心，做好極致服務(wù)，滿足客戶多元化、個性化的需求變化，更大范圍開拓與維護自己的“朋友圈”，成為社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的引領(lǐng)者！