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撰文/陳寧輝

站在時(shí)代更迭、城市更新的浪潮之下，商業(yè)年年在變，并無(wú)時(shí)不刻不在考驗(yàn)我們的“隨機(jī)應(yīng)變”。

去年因疫情影響，不少購(gòu)物中心紛紛推遲開業(yè)，引發(fā)2021年的積累爆發(fā)。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年前三季度全國(guó)新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為273個(gè)(不含專業(yè)市場(chǎng)、家居商場(chǎng)、酒店及寫字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方)，同比去年上漲65%。預(yù)計(jì)在2021年全年的新增開業(yè)數(shù)量將迫近500家。

結(jié)束2021年的“緊張”與“興奮”，2022年全國(guó)新商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況如何？各個(gè)企業(yè)將如何展開實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)，搶占市場(chǎng)份額？有哪些頭部商業(yè)項(xiàng)目值得關(guān)注和期待？行業(yè)將呈現(xiàn)哪些新的發(fā)展趨勢(shì)？

基于此，聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心盤點(diǎn)了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國(guó)七大區(qū)域（不含港澳臺(tái)）2022年擬開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，以供行業(yè)參考。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)擬開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量973個(gè)（不含專業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方）。新增商業(yè)建筑面積8566.21萬(wàn)方，平均單體建筑面積8.8萬(wàn)方。（總表見文末）

其他如貴陽(yáng)老佛爺百貨、成都新津旭輝里、成都天投國(guó)際商務(wù)中心二期、長(zhǎng)春北湖魔都活力城、榮耀·拉薩印等面積不明的未在此次統(tǒng)計(jì)中，但上述項(xiàng)目均預(yù)計(jì)2022年開業(yè)。

企業(yè)貢獻(xiàn)TOP10

頭部企業(yè)開發(fā)或運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目向來(lái)備受關(guān)注，往往一年中的“爆款”就是從這些項(xiàng)目中誕生。因此，每年盤點(diǎn)時(shí)，關(guān)于一些重點(diǎn)項(xiàng)目的解讀更為重要。2022年的擬開業(yè)名單中，北京華聯(lián)的成都SKP、老佛爺百貨在貴州打造的西南首店、由新鴻基、九龍倉(cāng)、恒基兆業(yè)共同打造的成都環(huán)貿(mào)ICD、華潤(rùn)萬(wàn)象生活的南京萬(wàn)象天地和上海蘇河灣萬(wàn)象天地、中信泰富的上海蟠龍?zhí)斓?/strong>等項(xiàng)目就備受期待。

而諸如華潤(rùn)萬(wàn)象生活、大悅城控股、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、新城控股、寶龍商業(yè)、龍湖集團(tuán)、愛(ài)琴海集團(tuán)、招商蛇口、中海地產(chǎn)、銀泰商業(yè)、世茂集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、印力集團(tuán)、保利地產(chǎn)、蘇寧置業(yè)、中駿商管、旭輝集團(tuán)、步步高置業(yè)、恒太商業(yè)等全國(guó)性、知名的開發(fā)性企業(yè)均有項(xiàng)目開業(yè)。

其中，開業(yè)數(shù)量在前十的企業(yè)分別是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、新城控股、寶龍商業(yè)、愛(ài)琴海集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、恒太商業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)科集團(tuán)、大悅城控股、中駿商管。規(guī)�；l(fā)展雖然與企業(yè)當(dāng)下的整體戰(zhàn)略有關(guān)，但一定程度上也反映了企業(yè)的開發(fā)能力和運(yùn)營(yíng)實(shí)力，因此對(duì)市場(chǎng)投資價(jià)值的導(dǎo)向也有一定引導(dǎo)作用。

TOP10中，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)中的實(shí)力毋庸置疑，近些年來(lái)一直都領(lǐng)跑企業(yè)榜，也是目前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心開業(yè)數(shù)量最多的企業(yè)，2022年計(jì)劃開業(yè)項(xiàng)目也達(dá)到了39個(gè)，與其每年40個(gè)左右開業(yè)量的節(jié)奏基本保持一致。

與萬(wàn)達(dá)相似的還有新城控股，近年來(lái)一直是保持著高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，其打造的吾悅廣場(chǎng)產(chǎn)品也是下沉市場(chǎng)最具代表性的商業(yè)。

寶龍商業(yè)在“1+1+N”的戰(zhàn)略理念下高速發(fā)展，尤其是在新帥陳德力帶領(lǐng)下，穩(wěn)健與高速并舉，在拋開寶龍星匯運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目之余，仍然以19個(gè)擬開業(yè)量穩(wěn)居前三。且最高端的寶龍一城繼廈門項(xiàng)目后，2022年全國(guó)第二座寶龍一城將在寧波開業(yè)，值得期待。

值得一提的是中駿商管，這個(gè)首次進(jìn)入榜單的企業(yè)今年以來(lái)的“高調(diào)”令人刮目相看。在剛剛過(guò)去的12月一口氣開出了張家港、平頂山、泰州三個(gè)世界城項(xiàng)目，而2022年的開業(yè)數(shù)量將擴(kuò)大至7個(gè)。據(jù)報(bào)道，截至目前，中駿商管旗下中駿世界城已布局全國(guó)33個(gè)城市，在建及開業(yè)項(xiàng)目39個(gè)。

榜單中還反映了兩個(gè)現(xiàn)象：

1、輕資產(chǎn)賽道漸熱。典型如萬(wàn)達(dá)、寶龍和恒太商業(yè)，尤其是萬(wàn)達(dá)和恒太商業(yè)的輕資產(chǎn)物業(yè)比重較高。大悅城控股在2021年同樣加碼了輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2、商管獨(dú)立上市趨熱。榜單中，寶龍商業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中駿商管均已獨(dú)立上市。

城市TOP20

從七大區(qū)域的分布情況上看，華東遙遙領(lǐng)先，391個(gè)擬開業(yè)量占比約40%，這一數(shù)據(jù)比位列二三位的華中和華南的總和還多，華中和華南分別擬開145個(gè)和134個(gè)。華北的擬開業(yè)量也超過(guò)了三位數(shù)至113個(gè)，其他西南、西北和東北分別擬開81個(gè)、81個(gè)和28個(gè)。

從城市上看，以擬開業(yè)量≥11個(gè)的基準(zhǔn)線統(tǒng)計(jì)的城市分布TOP20榜中，擬開業(yè)量最多的為北京至31個(gè)，這一改以往上海領(lǐng)跑的格局，實(shí)屬難得；且上海2022年僅以24個(gè)擬開業(yè)量位居第四。2-3位分別是26個(gè)的重慶、25個(gè)的廣州。

北上廣州四大一線城市均在榜，且為前八的排位；前二十中主要以一線、強(qiáng)省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市為主。安徽阜陽(yáng)是唯一一個(gè)入榜的三線城市，像新城控股、保利、愛(ài)琴海集團(tuán)等知名企業(yè)都有進(jìn)駐。

商業(yè)體量以5-10萬(wàn)方為主

體量上看，2022年擬開商業(yè)項(xiàng)目的體量發(fā)展與行業(yè)整體趨勢(shì)一致，符合當(dāng)下投運(yùn)購(gòu)物中心的理想規(guī)模，同時(shí)在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商業(yè)起步早和成熟的城市，城市市級(jí)商業(yè)發(fā)展相對(duì)完善，開始逐步朝區(qū)域、社區(qū)型購(gòu)物中心發(fā)展。

結(jié)果顯示，規(guī)模在5至10萬(wàn)方（含5萬(wàn)方，不含10萬(wàn)方）數(shù)量最多，具體占比約38％；規(guī)模在2至5萬(wàn)方（含2萬(wàn)方，不含5萬(wàn)方）占比約26％；10至15萬(wàn)方（含10萬(wàn)方，不含15萬(wàn)方）占比約23％；15萬(wàn)方以上（含15萬(wàn)方）占比約13％。

超20萬(wàn)方的巨型購(gòu)物中心寧波寶龍一城、紹興蘇寧廣場(chǎng)、張家港金茂覽秀城、常州弘陽(yáng)1936、SM揚(yáng)州城市廣場(chǎng)、銅陵萬(wàn)象購(gòu)物公園、阜南愛(ài)琴海購(gòu)物公園、青島萊西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、棗莊雙子星恒太城、深圳K11、長(zhǎng)沙步步高·星城天地、北京東壩萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、成都天府和悅廣場(chǎng)二期等超60個(gè)項(xiàng)目。

延期成常態(tài)

從2022年這擬開業(yè)數(shù)量名單中可以看出，有很多項(xiàng)目“似曾相識(shí)”，它們甚至在過(guò)去幾年的擬開業(yè)統(tǒng)計(jì)名單中出現(xiàn)，雖然不是自我所愿，卻也只能無(wú)奈延期。尤其是這兩年來(lái)受疫情影響，一些項(xiàng)目工期受影響，只能被迫延期。

實(shí)際上，像萬(wàn)達(dá)、新城、寶龍、龍湖這些商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)比較豐富的企業(yè)往往按照既定節(jié)奏開業(yè)的企業(yè)外，大多項(xiàng)目受不可控因素影響開業(yè)時(shí)間調(diào)整的空間相對(duì)比較大。

根據(jù)國(guó)家商務(wù)部委托中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)編制的《中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)》顯示，近年來(lái)，因存在階段性供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，平均每年有近50％的購(gòu)物中心會(huì)延期開業(yè)。

以江蘇為例，從我們近幾年統(tǒng)計(jì)的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，2018年江蘇擬開業(yè)近百個(gè)，實(shí)際開業(yè)38個(gè)，開業(yè)率接近40%；2019年江蘇擬開業(yè)163，實(shí)際開業(yè)66個(gè)，開業(yè)率40%左右；2020年江蘇擬開業(yè)98個(gè)，實(shí)際開出55個(gè)，開業(yè)率56%左右�？梢园l(fā)現(xiàn)，近一半的項(xiàng)目沒(méi)能按計(jì)劃開出，因此雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中擬開業(yè)數(shù)量高達(dá)973個(gè)，但最終能開出一半以上已實(shí)屬難得。

在這份擬開業(yè)名單中，諸如MOHO上海、上海海夢(mèng)一方、杭州C+西嘉廣場(chǎng)、溫州萬(wàn)鴻廣場(chǎng)、溫州樂(lè)清江南里、合肥鳳凰文化廣場(chǎng)、南昌洪大·長(zhǎng)薪Mall、贛州I Mall夢(mèng)廣場(chǎng)購(gòu)物中心、成都藍(lán)潤(rùn)摩里中心、重慶融匯半島購(gòu)物中心、貴陽(yáng)花果園海豚廣場(chǎng)、昆明邦盛廣場(chǎng)、如成都招商大魔方、成都樂(lè)天廣場(chǎng)、重慶巴南大融城等項(xiàng)目都是上年延期下來(lái)的項(xiàng)目。

可見，按照往年情況看，實(shí)際開業(yè)量還會(huì)低于擬開業(yè)量，且受疫情影響，企業(yè)復(fù)工延遲、建筑施工延緩、商家困難或影響招商等因素下，實(shí)際入市情況還有待后期觀察。

附：2022年全國(guó)計(jì)劃新開商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表