2020年已經(jīng)開啟下半年，目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場，又有一波即將開業(yè)的商業(yè)項目值得關(guān)注。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計，2020年上半年全國新開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量僅63個（不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方），受黑天鵝事件影響嚴重。

按照慣例，下半年是全國商業(yè)供應(yīng)市場的活躍期，企業(yè)集中放量、知名項目扎堆開業(yè)。但受疫情影響，不確定性因素增加，有多少新的商業(yè)項目將開業(yè)，是我們極為關(guān)注的。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計，2020下半年全國計劃新開各類商業(yè)項目數(shù)量415個（單體商業(yè)建筑面積5萬平方米以上，不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓，部分為存量改造項目），新增商業(yè)體量超4236.49萬方，平均商業(yè)體量約10.2萬方。

不過，諸如商業(yè)面積5萬方以下的上海百聯(lián)臨港購物中心、南京樂基廣場、上海ESP電競文化體驗中心等，以及福州宜家家居、寧德紅星美凱龍、蕪湖紅星美凱龍等家居商場未在統(tǒng)計中。

一、經(jīng)濟發(fā)達開業(yè)量大

整體上看，下半年開業(yè)的商業(yè)項目中，主要集中在經(jīng)濟發(fā)達、人口密集、消費潛力大、商業(yè)活躍的區(qū)域、省份和城市。

從區(qū)域分布上，較往年情況一致，經(jīng)濟發(fā)達、消費力大的華東地區(qū)一如既往的強勢，計劃開業(yè)數(shù)量達到129個，遠遠高于其他六區(qū)；華南維持第二位置，計劃開業(yè)量達83個。其他華中71個、西南60個、華北40個、西北27個、東北5個。

從開業(yè)體量上看，華東以1306萬方領(lǐng)跑區(qū)域，比第二高的華南多了近500萬方，西南、華中、華北、西北和東北依次排序。

省份分布上，江蘇、浙江、廣東依舊是最搶眼的，尤其廣東和江蘇分別以71個、38個占據(jù)前二，四川和湖南分別以31個、29個緊隨其后，浙江這次以26個位列第五。

而在城市分布上，經(jīng)濟發(fā)達、商業(yè)氛圍好、消費力強的城市依舊是開發(fā)商青睞的對象，以北上廣深四大一線城市為例，上海、北京、廣州和深圳分別計劃開出10個、17個、20個和14個商業(yè)項目，開業(yè)量均超過了10個。其他諸如杭州、南京、佛山、天津、重慶、長沙、鄭州等城市也有不俗的表現(xiàn)。

中型購物中心為主

下半年全國計劃開業(yè)的項目中，體量發(fā)展與行業(yè)整體趨勢一致，符合當下投運購物中心的理想規(guī)模，同時在一些經(jīng)濟發(fā)達、商業(yè)起步早和成熟的城市，城市市級商業(yè)發(fā)展相對完善，開始逐步朝區(qū)域、社區(qū)型購物中心發(fā)展。

結(jié)果顯示，體量分布上，規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數(shù)量最多，計劃開業(yè)210家，占比約51％；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）計劃開業(yè)141家，占比約35％；15萬方以上（含15萬方）計劃開業(yè)64家，占比約15％。

具體來看，呈現(xiàn)項目類型多元化的格局。超20萬方的巨型購物中心有上海南翔印象城MEGA、杭州天目里、寧波華僑城歡樂海岸、龍湖南京江北天街、蘇州高鐵吾悅廣場、菏澤佳和城、廣州悅匯城、廣州粵海廣場天河城、佛山王府井紫薇港、鄂州方圓薈航宇廣場、北京愛琴海購物公園等以及其他不同面積的購物中心。

奧特萊斯也有砂之船(揚州)奧萊、衡陽杉杉奧萊、廈門砂之船(廈門)奧萊、新鄉(xiāng)王府井奧萊平原小鎮(zhèn)、成都曼購城市奧萊、東莞益田假日奧特萊斯、長沙歡樂天街·奧特萊斯、株洲攸縣中甬奧特萊斯、昆明首創(chuàng)奧特萊斯、岳陽友阿城市奧特萊斯等。

全國性開發(fā)企業(yè)放量

從開發(fā)商背景上看，主要集中在一些全國性知名開發(fā)商業(yè)集團，比如萬達、凱德、華潤置地、寶龍商業(yè)、愛琴海商業(yè)、龍湖集團、大悅城、新城控股、印力、華地、蘇寧置業(yè)、杉杉商業(yè)、砂之船集團、佳兆業(yè)集團等等。

從商業(yè)產(chǎn)品線上看，涵蓋了31個萬達廣場、31個吾悅廣場、9個寶龍廣場、9個龍湖天街、6個愛琴海購物公園等重點產(chǎn)品線也計劃在下半年投入市場。

存量物業(yè)優(yōu)化升級

隨著部分重點城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)u趨成熟，不少在過往行業(yè)競爭中被淘汰的存量資產(chǎn)，也往往因為占據(jù)核心商圈、地鐵等優(yōu)勢被其他開發(fā)商看上，歷經(jīng)升級改造或者更名更換運營商之后重新回歸。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心此前統(tǒng)計結(jié)果的顯示，2020年上半年存量改造的商業(yè)項目（包括超市和百貨轉(zhuǎn)型、更名重開、調(diào)整升級等模式）有8個，占比高達13%，與2019年同期相比，占比量（2019年存量改造項目占比6%）有所增加。

下半年擬開業(yè)項目中，仍然有不少是存量改造物業(yè)重新升級后開業(yè)的，比如上海廣場、上海浦東云匯天地、鹽城八佰伴、北京大悅春風里、北京昌平樂多港萬達廣場、成都曼購城市奧萊等等。

隨著中國城市規(guī)模的不斷擴大，城市更新已經(jīng)成為城市發(fā)展過程中一個極為重要的階段。如何盤活存量市場是商業(yè)地產(chǎn)商們需要思考的問題。

特色創(chuàng)新以沖出重圍

存量時代，如何沖出重圍是各大開發(fā)商苦思冥想的難點，做到創(chuàng)新才能引流創(chuàng)收，比如想方設(shè)法的從建筑設(shè)計上特立獨行，以顏值取勝；又如招首店品牌、網(wǎng)紅品牌吸引消費者；再如各大IP、主題運營引入，提升商場的活躍度和體驗性等等。

下半年計劃開業(yè)的商業(yè)項目中，單從建筑形態(tài)上仍然以盒子式的購物中心為主，但也有諸如上海青浦東渡蛙城這樣的特色主題街區(qū)式商業(yè)，即便是購物中心模式，也在積極創(chuàng)新。

如以印力集團下半年重點推出的上海南翔印象城MEGA為例(8月25日開業(yè))，34萬方的巨型商業(yè)做到了真正的“大有內(nèi)涵”，項目外部打造了上海罕見的形似大阪難波公園的退臺花園，在跨樓層設(shè)置生態(tài)植物園，將森林、濕地、高山等自然景觀融入建筑和商業(yè)中，為消費者塑造一個游離于城市之上的自然綠洲。

同時，以“鶴旅南翔”為文化脈絡(luò)，設(shè)置了三個主題中庭，分別以“鶴舞”、“鶴鳴”、“鶴棲”命名，巧妙融合了城市文化屬性與商業(yè)功能特性。

重點項目解讀

因篇幅有限，僅選取10個重點購物中心進行解讀。

北京東壩萬達廣場

全國首個新一代萬達廣場

開業(yè)時間：12月24日

商業(yè)建筑面積：18.18萬方

開發(fā)商/運營商：萬達集團

項目地址：朝陽區(qū)東壩南二街附近

東壩萬達廣場是新一代萬達廣場。首先要打造一個開放的空間界面，一個向城市最大的限度開放的“城市客廳”。人們可以自由的從廣場進入中廳、進入外連廊、進入屋頂。整個建筑是一個自由的向城市開放的空間，通過這樣的設(shè)計也就成為了一個聚集能量，充滿魅力的社交中心。

其次，東壩萬達廣場在設(shè)計建造時融入了將山洞、山谷、瀑布、雨林等自然元素，試圖通過打破固有空間制造創(chuàng)新的商業(yè)場景。

與此同時，東壩萬達廣場還將通過萬達獨有的筑云，慧云，sMALL三大智能科技系統(tǒng)在設(shè)計建造、運營維護、經(jīng)營管理等三大層面完成商業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

北京大興大悅春風里

城市更新理想生活范本

開業(yè)時間：12月25日

商業(yè)建筑面積：10.6萬方

開發(fā)商/運營商：大悅城控股

項目地址：大興區(qū)黃村鎮(zhèn)黃村東大街38號院

大悅春風里聚焦25-45歲的城市中產(chǎn)，通過生活業(yè)態(tài)志趣的蘊化與多元生活場景的交互，以家庭和社交需求為重心，演進“第一生活”的商業(yè)形態(tài)，打造城市自在理想生活范本。建筑以兩個街區(qū)、一個盒子延伸生活場景。在室外有承轉(zhuǎn)火神廟的‘櫻花大道’，拾級而上，層層疊退的‘前山’，雙首層與多元業(yè)態(tài)融合的‘微風廣場’。

項目目前已經(jīng)有超200家品牌入駐，包括MUJI、星巴克、優(yōu)衣庫、ZARA、金逸影城、喜茶等等，不乏區(qū)域首店、升級店、特色定制店。

上海南翔印象城MEGA

微度假新生活空間

開業(yè)時間：8月25日

商業(yè)建筑面積：34萬方

開發(fā)商/運營商：印力集團

項目地址：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)陳翔路2299號

印象城MEGA是對“印象城”系列的超進化和再升級。而南翔印象城MEGA以健康自然的生活方式，超前的業(yè)態(tài)創(chuàng)新組合，全新的專業(yè)經(jīng)營理念以及高效便捷的智慧商業(yè)平臺，傾力打造引領(lǐng)生活方式的購物中心，滿足追求幸福生活的消費者所需。其圍繞“視界大有可觀”的產(chǎn)品理念，匠心詮釋生態(tài)美學和生活體驗的新面貌，溝通南翔與世界，打造長三角地帶最富質(zhì)感、最有溫度、最具號召力的“一日微度假勝地”。

項目引進超過400余家全業(yè)態(tài)品牌，涵蓋時尚零售、餐飲場景、生活社交、娛樂文化、家庭親子、健康休閑等，超93%的租戶已簽約，超71%的租戶已進場施工，其中上海首店及品牌新概念店占比超過40%，區(qū)域首店占比超85％。如開心麻花(全國首家購物中心店)，WILL’S(嘉定首個購物中心內(nèi)帶恒溫泳池的健身房)，CGV影城(西上海首個雙巨幕影院)，全明星滑冰俱樂部(西北上海首個奧林匹克賽事級別的真冰場)以及永輝Bravo超市等。

廣州悅匯城

全維度購物體驗公園

開業(yè)時間：9月底

商業(yè)建筑面積：28萬方

開發(fā)商/運營商：越秀地產(chǎn)

項目地址：荔灣區(qū)西灣路150-3號

總建筑面積達28萬㎡的悅匯城將是廣州西部最大、廣州第二大的單體購物中心，除有效彌補片區(qū)消費需求之外，因其交通暢達性、品牌豐富度、獨特項目特色和“全維度購物公園”定位，項目也有望成為跨區(qū)域商業(yè)生活中心。

設(shè)計上融入了荷塘月色、珠水映月等自然元素，并打造相應(yīng)的主題空間，而戶外探索親水廣場、超2000㎡的沉浸式體驗中庭給消費者營造多元化的沉浸式體驗。在招商上，400多家店鋪目前已經(jīng)完成超八成的出租，華南或廣州旗艦店占比高達四成，如陶陶居全國首家宴會主題店、京東7fresh全新3.0版全國首店、CGV首間激光IMAX華南旗艦店、NIKE廣州首間Sport L店等等。

天津生態(tài)城愛琴海購物公園

地中海風情的浪漫購物之都

開業(yè)時間：12月

商業(yè)建筑面積：14萬方

開發(fā)商/運營商：愛琴海集團

項目地址：濱海新區(qū)中新生態(tài)城海旭道與安明路交匯處

天津生態(tài)城愛琴海購物公園是愛琴海集團在天津繼河東項目之后又一力作，是集零售、生活、餐飲、娛樂、文化、體驗為一體綜合型購物中心。

項目定位為區(qū)域級、全客層，地中海風情，時尚，浪漫購物之都，強勢輸出愛琴海“都市假日中心”的核心品牌理念。亮點包含：全業(yè)態(tài)沉浸式購物體驗情景打造，匯集國內(nèi)主流服裝服飾品牌、豐富的兒童業(yè)態(tài)、設(shè)施齊備的電影世界、甄選優(yōu)質(zhì)餐飲品牌集合。未來項目開業(yè)運營后，必將成為生態(tài)城旅游區(qū)的商業(yè)核心。

武漢K11藝術(shù)購物中心

自然藝術(shù)靈感融合的商業(yè)空間

開業(yè)時間：12月

商業(yè)建筑面積：8.3萬方

開發(fā)商/運營商：新世界發(fā)展

項目地址：硚口區(qū)解放大道628號

武漢K11藝術(shù)購物中心體量24萬方，包括8.3萬方的購物中心、5.6萬方的K11 ATELIER寫字樓、室外休閑慢生活街區(qū)——11th Avenue等。項目結(jié)合武漢水文化、可優(yōu)化環(huán)境的綠色森林與音樂盒創(chuàng)意藝術(shù)，形成了風格統(tǒng)一、主題差異化的I館、II館。

12月將率先開業(yè)的是II館和11th Avenue。其中II館以半室內(nèi)城市森林的造型，融入城市四季更迭的綠植鋪陳。11th Avenue是K11旗下首個室外休閑慢生活街區(qū)，特別的景觀設(shè)計讓人仿佛置身叢林一般。

龍湖蘇州星湖天街

一站式時尚家庭歡聚地

開業(yè)時間：10月30日

商業(yè)建筑面積：15萬方

開發(fā)商/運營商：龍湖集團

項目地址：蘇州工業(yè)園區(qū)唯觀路

龍湖蘇州星湖天街是龍湖商業(yè)為蘇州打造的第二座天街，布局蘇州工業(yè)園區(qū)北部，填補了青劍湖板塊的商業(yè)空白，將以15萬平方米超大體量、“點亮星精彩”的精準定位，為蘇州工業(yè)園區(qū)北呈現(xiàn)一座一站式時尚家庭歡聚地。

龍湖蘇州星湖天街在空間打造上專注場景感與沉浸式體驗，為項目周邊的年輕客群打造四大主題空間——欣賞湖光山色的親氧漫道、仰望星空的360°露天復合劇場星月劇場、沐浴陽光的Hello Mr.樹主題綠色空間及全生態(tài)親子探索中心。項目主力品牌包括永輝超市、樂體健身、愛馬騎仕、優(yōu)衣庫、孩子王、華為延展店、小米之家、NIKE KICKS LOUNGE、NIKE BEACON350、adidas、三葉草、PUMA、PEACEBIRD、ONLY、VERO MODA、JACK& JONES、歌莉婭、波司登、周大福、潮宏基、萊紳通靈等。 

徐州萬科·新淮中心

城市美好升級的生活聚點

開業(yè)時間：12月

商業(yè)建筑面積：10萬方

開發(fā)商/運營商：萬科集團

項目地址：云龍區(qū)南北路與和平大道交叉口

萬科新淮中心是徐州萬科為城市美好升級而打造的生活聚點，地處徐州市云龍區(qū)核心板塊，交通便利，無縫接駁正在籌建中的地鐵4號線，且與已正式通車的地鐵1號線醫(yī)科大學站僅200米距離。項目規(guī)劃有購物中心、星級度假酒店、高標準商務(wù)辦公、淮海經(jīng)濟圈首個室內(nèi)真雪滑雪場等核心商業(yè)業(yè)態(tài)，結(jié)合7層的商業(yè)零售空間匯集名品、餐飲、兒童、潮玩、生活服務(wù)等，將為徐州乃至淮海經(jīng)濟區(qū)消費者打造集購物、娛樂、社交、休閑、度假為一體的一站式美好生活體驗。

為秉持空間場景創(chuàng)新，打造趣享樂活的全新生活概念，新淮中心引入淮海經(jīng)濟區(qū)第一個室內(nèi)真雪滑雪場-萬科啟迪喬波滑雪場，將提供全季節(jié)、全年齡段的冰雪體驗，以城市微度假空間助陣文旅商業(yè)發(fā)展。同時引進徐州首家CGV影城、華潤蘇果Mart、西西弗書店、麥當勞、UR、哈尼鹿、美樂彼、GAP、喜茶、lacoste、Ecco、三葉草、Nike KL、海瀾優(yōu)選、星巴克、西貝、小菜園等知名品牌，為消費升維全矩陣業(yè)態(tài)體驗。

寧波海曙印象城

全業(yè)態(tài)新生活夢想中心

開業(yè)時間：12月

商業(yè)建筑面積：17萬方

開發(fā)商/運營商：印力集團

項目地址：海曙區(qū)中山西路與梁祝路交叉口

寧波海曙印象城位于寧波城市副中心，為寧波重點打造的“一軸三中心”之一，板塊規(guī)劃定位為“以TOD為導向的新型生活居住區(qū)，承載休閑商務(wù)、生態(tài)居住的重要功能”。項目與地鐵1號線到達梁祝站無縫接駁，天橋可直通商場二樓，是區(qū)域真正首個“雙首層”概念城市綜合體。

項目建面約17萬方，定位“新生活夢想中心”，以“地鐵+商業(yè)”構(gòu)建海曙美好場景，步行廊道無縫連接地鐵1號線梁祝站；雙首層設(shè)計重新定義商業(yè)生活場景；“ONE DAY PARK”、“印象時光”、“朝花喜食”三大主題空間打造公園型CSC商業(yè)空間；創(chuàng)新業(yè)態(tài)融合網(wǎng)紅雙層旋轉(zhuǎn)木馬，營造精彩魅力生活方式。

在招商上，目前兒童游樂專家的“木馬王國”、專業(yè)青少年馬術(shù)運動培訓的“世騎家馬術(shù)中心”等寧波首店，永輝超市、博納影院、杰仕健身、喜茶、MUJI等主力店，Rock Plus、天一書房、豬崽SPAIN、lulu的泡芙、酷樂潮玩、卡爾飛車、星巴克、肯德基、必勝客、麥當勞、海底撈等都已入駐。

溫州吾悅廣場

溫州城市生活社交體驗中心

開業(yè)時間：12月25日

商業(yè)建筑面積：24萬方

開發(fā)商/運營商：新城控股

項目地址：龍灣區(qū)上江路與雁蕩西路交匯處

溫州吾悅廣場自規(guī)劃起便立足有趣、好玩、高顏值、有品位的商業(yè)定位。項目邀請了國際知名的建筑設(shè)計公司Broadway Malyan參與設(shè)計，獨特的“彩虹橋”堪稱全國性商業(yè)新地標，曲線優(yōu)美、時尚獨特、燈光漫煥，必將成為都市青年邂逅浪漫的Love Bridge。項目同時也是溫州首個遞進式退臺設(shè)計的購物中心，精致的層層外擺區(qū)將是生活博主、時尚OL的休閑主場。

業(yè)態(tài)涵蓋國際快時尚、國際潮牌、高端女裝、精品超市、兒童零售旗艦店、運動體驗、環(huán)球美食等眾多業(yè)態(tài)，將時尚的“HAPPY HOUR”理念引入溫州，引領(lǐng)溫州商業(yè)格局提檔升級。比如1250㎡比賽級室內(nèi)真冰場將填補浙南冰雪運動體驗空白，開創(chuàng)溫州商業(yè)新體驗。

附：2020年下半年計劃開業(yè)商業(yè)項目統(tǒng)計表