主持人：北大縱橫管理咨詢公司合伙人張健先生，小組討論成員：新加坡超群房地產(chǎn)首席執(zhí)行官黃亮生先生，環(huán)信投資管理有限公司董事長DavidSu先生。

　　張�。�謝謝主持人，謝謝在座的各位同行。今天我們討論的題目是購物中心在一二三線城市的發(fā)展。兩位嘉賓是重量級(jí)人物，我們有40分鐘時(shí)間，他們觀點(diǎn)要和大家交流。剛才我跟他們簡單聊了一下，確實(shí)發(fā)現(xiàn)他們?cè)谡麄�(gè)亞洲，在中國商業(yè)地產(chǎn)方面的實(shí)踐都是非常領(lǐng)先的。等會(huì)兒我會(huì)留些時(shí)間，如果大家有問題的話可以提問。

　　中國的商業(yè)地產(chǎn)最早應(yīng)該是從九十年代初就開始，但是一直到九十年代中，我舉個(gè)例子，像北京、上海九十年代中很好的購物中心還是沒有，記得97年的時(shí)候，有些購物中心要建設(shè)，把麥當(dāng)勞，肯德基的也算上，它們也算國際一線品牌，全部加起來也一般超過一百個(gè)，但是到九十年代末，像來福士這些品牌慢慢建立起來了。所以我現(xiàn)在非常榮幸提第一個(gè)問題，黃總，根據(jù)您在中國二十多年商業(yè)房地產(chǎn)，特別是購物中心方面的經(jīng)驗(yàn)，您認(rèn)為我們過去十幾年來，您有什么體會(huì)?您對(duì)整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)購物中心開發(fā)的前景有什么展望給大家介紹一下?

　　黃亮生：謝謝主持人。我首先介紹一下整個(gè)購物中心的趨勢(shì)，我是比較早進(jìn)入中國，95年就武漢做購物中心，98年做的來福士，然后陸陸續(xù)續(xù)中國現(xiàn)在一線城市，包括北京東方新天地，還有國貿(mào)，它們是比較早的，然后上海港匯，恒龍，但是一個(gè)很重要的，就是各位朋友在這里，就是當(dāng)時(shí)購物中心是沒有這個(gè)概念，所以第一個(gè)購物中心它是掌握了一個(gè)很大的機(jī)遇，就是它可以把人氣一站式的購物、休閑、娛樂在一起。但是過了十幾年，現(xiàn)在北京、上海、深圳每個(gè)地方都有幾十個(gè)MALL了，不是一個(gè)了。就是說原來的定位，原來的成功不一定是未來的成功，包括所有的購物中心已經(jīng)經(jīng)營，它有可能還要通過一些調(diào)整。為什么這樣呢?比如說港匯，很多人看它是沒有主力店的，十幾萬平方米可以沒有主力店嗎?你不能把這個(gè)沒主力店的概念帶到二三線城市的。當(dāng)時(shí)它有主力店的，當(dāng)時(shí)周圍開發(fā)了很成熟，包括地鐵到了，它人氣好旺，它最后就主力店不要了，就隔出來做這些小商鋪。我覺得未來這個(gè)機(jī)會(huì)也是很大，尤其是在二三線城市機(jī)會(huì)也是非常大的，因?yàn)橥瑯拥倪@個(gè)概念已經(jīng)到了二三線城市了。還有有好多開發(fā)商也開始看到商業(yè)地產(chǎn)的重要性，尤其在宏觀調(diào)控，這個(gè)商業(yè)變成持有的一個(gè)收入，所以這個(gè)也是一個(gè)未來的機(jī)會(huì)。

　　同時(shí)很多外地的開發(fā)商也看好購物中心的投資，但是真正地要在中國找到有高質(zhì)量的產(chǎn)品是很難，就是說它的定位，它的規(guī)劃布局，它的平面做的很好非常少，這個(gè)就變成一個(gè)機(jī)會(huì)，如果你做好了，我相信我們很多戰(zhàn)略伙伴里面都在尋找這個(gè)東西，就是有沒有好的可以收購的，但是真正的他們結(jié)論起來，就是要找到好的也很難。同時(shí)一線城市你可以看到，一線城市空置率開始高了，有些項(xiàng)目連兩三萬平米，我最近在上海看了幾個(gè)，一天五千人都沒有，它開始出現(xiàn)問題的，這個(gè)問題就是機(jī)遇，就是看你怎么掌握這個(gè)做不成功的一線成功的購物中心。因?yàn)槟阍u(píng)估一個(gè)購物中心你要看它的租金收入，看它人流，如果它的租金收入不高，你最好的黃金地帶也沒有這個(gè)價(jià)值，它跟住宅不一樣的，它跟租金是掛鉤在一起的。

　　張健：謝謝黃總跟我們的分享，黃總一個(gè)說到了中國購物中心的市場潛力，同時(shí)競爭也會(huì)很多。接下來我想請(qǐng)?zhí)K總，你有很多年的投資經(jīng)驗(yàn)，作為房地產(chǎn)私募資金投資者你怎么看待這個(gè)房地產(chǎn)市場?

　　DavidSu：謝謝。最后我們來講做私募投資工作就是找到市場投資的利器。這個(gè)在中國的蓬勃發(fā)展，特別是在金融風(fēng)暴之后，中國政府鼓勵(lì)內(nèi)需，在這樣的鼓勵(lì)內(nèi)需政策之下，我覺得中國零售市場應(yīng)該在全球的零售房地產(chǎn)投資相對(duì)比來講，我覺得中國有很好的機(jī)會(huì)，對(duì)于私募投資經(jīng)理來說，也因?yàn)檫@樣所以我覺得在這樣的機(jī)會(huì)下，出去有好的管理團(tuán)隊(duì)，有好的地理位置跟合作的開發(fā)商，對(duì)我們做私募投資的資金來講，在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，我覺得現(xiàn)在應(yīng)該是一個(gè)非常難得的一個(gè)機(jī)會(huì)。這里面當(dāng)然在市場的又可以提高一線市場，二線市場，三線市場，我個(gè)人現(xiàn)在比較看好的是在二線跟三線市場，主要原因是因?yàn)槎�市場目前還有很多的消費(fèi)的提升跟發(fā)揮的空間，一線的市場，像上海、北京、深圳，當(dāng)然也都是非常好的市場，因?yàn)樗芯邆湎M(fèi)的所謂的能力。但是它的競爭也相對(duì)比較多，再就是它的地產(chǎn)價(jià)格比較高，所以投資回報(bào)對(duì)我們做房地產(chǎn)投資資金的管理來講，我們覺得一線城市風(fēng)險(xiǎn)比較小，但是回報(bào)也比較低。所以今天我有資金的話，我會(huì)以二三線為我的一個(gè)很好的一個(gè)點(diǎn)。

　　張�。�謝謝蘇先生。接著您這個(gè)話題我再請(qǐng)教一個(gè)問題，我們很多住宅開發(fā)商它要進(jìn)入二線城市或者三線城市，它可以看幾個(gè)指標(biāo)，第一個(gè)看的指標(biāo)，看當(dāng)?shù)氐娜嗣竦氖杖朐趺礃樱某惺芰Ψ治�，什么分析�?就是把房價(jià)除除他的年收入，6、7算不錯(cuò)了，如果像北京可能就達(dá)到了20。還有一個(gè)指標(biāo)，去看當(dāng)?shù)氐淖饨�，如果你到一個(gè)城市把租金除除房價(jià)，1%就很低了。您作為私募資金投資者，您主要看哪幾個(gè)指標(biāo)?當(dāng)然你可能還要看開發(fā)商具體的情況。

　　DavidSu：你剛才講的非常好，當(dāng)然有一些客觀的指標(biāo)，就像租金收益，還有房地產(chǎn)的價(jià)格，這個(gè)我們叫技術(shù)性。我想今天跟在座的分享就是兩個(gè)層面，我覺得技術(shù)性的指標(biāo)很多分析員，就是包括銀行或者評(píng)估師都可以給你一個(gè)非常好的分析，或者比較客觀的分析。我想說的事實(shí)上從我們做房地產(chǎn)私募基金角度來看，我們看的不單單是技術(shù)性指標(biāo)，我們還看到大的環(huán)境的指標(biāo)，還有未來消費(fèi)趨勢(shì)。就是說今天如果從中國未來的一個(gè)消費(fèi)，還有零售的一個(gè)發(fā)展，我們看到有四個(gè)板塊，我們覺得是非常好的一個(gè)大的趨勢(shì)。一個(gè)板塊我們叫做社區(qū)的消費(fèi)，就是在社區(qū)里面的一種零售消費(fèi)的模式，這種模式可能包括超市，便利店，餐飲。另外一個(gè)模式我們叫CBD，就是在城市很核心的上午中心里面。在這塊的話可能有一些高端的精品店，品牌店比較集中。另外可能還有一塊是我們所謂的區(qū)域的，就是旅游，休閑的這樣的一個(gè)Mall，這個(gè)我覺得也是未來的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。第四個(gè)也很有意思，就是最近我們看到一個(gè)蓬勃成長的一塊，像汽車城，當(dāng)然家具城更不用說，在一些新建的社區(qū)里經(jīng)常會(huì)有一些家具城，還有一些電腦城，像百腦匯。事實(shí)上在中國我們以投資的回報(bào)指標(biāo)，這個(gè)是一個(gè)，在不同的所謂的板塊里面會(huì)有不同的投資指標(biāo)。打比方，在城市里面土地和物業(yè)可能會(huì)比較貴，所以在城市用的指標(biāo)，相對(duì)于比如休閑的一個(gè)商業(yè)零售的房地產(chǎn)，指標(biāo)就會(huì)不一樣。因?yàn)樵诮紖^(qū)可能土地成本相對(duì)要便宜，但是你會(huì)有其他的市場風(fēng)險(xiǎn)。所以一般上在城市里面可能指標(biāo)是百分之五六七，但是你到了郊區(qū)也許你的回報(bào)指標(biāo)可以達(dá)到比如說12到15甚至到20，但是都有相對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)于我們房地產(chǎn)投資基金來說，我們?cè)趹?zhàn)略上我們要很清楚，就是這個(gè)戰(zhàn)略不單單是所謂的物業(yè)回報(bào)這個(gè)概念，因?yàn)槲覀冏詈笠幸粋�(gè)持續(xù)經(jīng)營，我們物業(yè)要增值保值，這個(gè)可能需要五年，七年，甚至十年，所以如果你的戰(zhàn)略沒有安排好，也許在你的物業(yè)價(jià)值和回報(bào)就會(huì)有很大的差異。

　　張健：謝謝蘇先生，我覺得你提到一點(diǎn)很重要，我們過去提到購物中心，我們就想到萬達(dá)，用萬達(dá)的模式，像您剛才提到四個(gè)模式，我剛才在下面跟蘇先生談了很多，這個(gè)方面就不能再展開。這是很好的理念。

　　黃總在商業(yè)地產(chǎn)方面據(jù)我所知，前幾年也跟萬科什么做培訓(xùn)等等，所以理念很先進(jìn)的。您覺得過去十年或者十幾年我們國內(nèi)的開發(fā)商，或者在國內(nèi)的境外開發(fā)商它們犯哪些主要的錯(cuò)誤，它們避免這些錯(cuò)誤要采取哪些措施?

　　黃亮生：我看到中國有一百多個(gè)開發(fā)商，就是比較早來，關(guān)鍵是本地開發(fā)商從住宅開始，所以它的團(tuán)隊(duì)對(duì)商業(yè)不理解，這三年好一點(diǎn)，像有這樣的交流，培訓(xùn)等等。但是我前幾天還跟購物中心秘書長說，現(xiàn)在很多老板還不了解購物中心到底怎么投資，怎么策劃，怎么經(jīng)營，就是高層，董事長，還不了解這個(gè)東西。什么東西不了解呢?就是很多以為跟住宅差不多，反正我有很好的團(tuán)隊(duì)，很認(rèn)真地去做。其實(shí)它整個(gè)開發(fā)的流程跟團(tuán)隊(duì)在商業(yè)地產(chǎn)，我今天就說購物中心，不說綜合體了，它就更復(fù)雜了，比如說很多錯(cuò)誤他們就找了幾個(gè)主力店，或者找一個(gè)品牌設(shè)計(jì)師，把這個(gè)就定了，把這個(gè)東西就做了，沒有先策劃再設(shè)計(jì)，它先設(shè)計(jì)，先弄一個(gè)主力店，像家樂福，這樣就鎖死了，最好的位置給了主力店。我的財(cái)務(wù)可行性是不行的，我做這個(gè)財(cái)務(wù)不好看，因?yàn)槟阏剂诉@么大面積，你們兩個(gè)主力店占了百分之六七十，現(xiàn)在上海開發(fā)商問我，我這個(gè)地方這么好，有沒有人買過來。我說你這個(gè)地方非常好，我說你兩三個(gè)主力店已經(jīng)占了百分之七八十的面積。它這個(gè)例子在中國第一期的購物中心是這樣的，像萬達(dá)第一期做了它幾個(gè)主力店，它的小商鋪賣了，就不能把它組合起來。所以這個(gè)是一個(gè)問題。

　　第二個(gè)問題，就是國外的開發(fā)商進(jìn)來它也有自己的一個(gè)矛盾。因?yàn)樗赡懿涣私膺@個(gè)國情，也不了解怎么跟本地的開發(fā)商去互補(bǔ)它的資源，所以這個(gè)是兩邊都要，就是說如果想做合作，它必須要整合最合適的資源，包括未來的經(jīng)營管理。因?yàn)檎麄�(gè)購物中心是靠未來的，就是你在策劃的時(shí)候，你第一個(gè)合同是三年，可能第二期又是三年，主力店可能五年，十年，所以你的策劃你要考慮未來三十年怎么盈利。你開始給私募資金的時(shí)候，它們都會(huì)看你有沒有考慮到這些因素，你沒有考慮大這些因素你就沒有一個(gè)方案賺錢，你怎么簽合同，你怎么擺放主力店和次主力店，你的整個(gè)規(guī)劃，你什么面積都要掌握。我舉個(gè)例子，我一個(gè)開發(fā)本來做四層的，它非要做五層，我說不行，我舉一個(gè)例子，天河購物中心，三年前辦的，他的總經(jīng)理問我，說要走高端的。我說沒辦法，因?yàn)槟愕膶痈呔褪侵懈邫n的。所以這個(gè)是整個(gè)策劃，整個(gè)未來的經(jīng)營管理，包括招商的可行性。我說的三個(gè)地財(cái)務(wù)可行性，就是怎么樣吸引投資商融資等等，包括你未來的收入，第二你的可招性，你要考慮未來還有很多商家沒有來中國，還有很多主力店沒來中國，還有很多牌子沒來中國，你沒有辦法賺它們的錢。就是說你要做到錯(cuò)位，你必須更新，有新鮮的牌子，包括你未來的經(jīng)營怎么樣達(dá)到這個(gè)，怎么樣做營銷。

　　張�。�謝謝黃總。我現(xiàn)在想提一個(gè)簡單的問題請(qǐng)黃總回答，現(xiàn)在有不少開發(fā)商他購物中心已經(jīng)造好了，或者造到一半了，它定位有問題，這個(gè)時(shí)候改有什么辦法，你有什么建議沒有?或者它招商還沒有開始，這個(gè)情況很多，它做到一半，或者對(duì)原來招商不滿意，你有什么好的建議，給他們一些建議小的成本能夠獲得大的收益。

　　黃亮生：我們也介入了很多這樣的，我在新加坡第一批的物業(yè)轉(zhuǎn)到信托資金人，93年開發(fā)，16個(gè)月就開業(yè)，年就把全部的錢拿回來，也是一個(gè)重新的。但是第二個(gè)是一個(gè)重新定位的，就是說你說的這種重新定位的項(xiàng)目，我做一個(gè)ITMALL，就是亞洲最漂亮，最賺錢的。這里面有幾個(gè)大因素，首先物業(yè)有沒有大的錯(cuò)誤，如果有大的錯(cuò)誤就比較難;如果沒有大的錯(cuò)誤，比如說它的平面，它的層高，它的電梯擺放，它的車流，人流、物流，它的整個(gè)停車位的規(guī)劃，它的定位錯(cuò)了不是里面的整個(gè)設(shè)計(jì)跟平面規(guī)劃錯(cuò)的話，我覺得這個(gè)好辦，就是一個(gè)定位的問題，因?yàn)槎ㄎ挥泻芏嗍址ǎ阍趺次蛻�，有很多手法，定位有很多手法，很多怎么去整合這個(gè)業(yè)態(tài)，包括租金條件把它揚(yáng)起來，包括保底抽成，你很多手法。但是如果比較大的毛病，就是它里面的結(jié)構(gòu)方面里面的二循環(huán)，三循環(huán)出現(xiàn)了太多問題了，那就要?jiǎng)邮中g(shù)，動(dòng)手術(shù)像去醫(yī)院一樣，動(dòng)手術(shù)有風(fēng)險(xiǎn)的，如果太嚴(yán)重的話，這個(gè)就很難解決了。

　　我舉個(gè)例子，我們2003年武漢有一個(gè)項(xiàng)目，20萬平米，開發(fā)商是上市公司來的，他做了一個(gè)20萬平米的MALL封頂了我們才進(jìn)入，里面停車位不夠，只有三百個(gè)，里面機(jī)電就符合一個(gè)食堂而已，它有25%的餐飲娛樂，這個(gè)還好做，就是說停了一年，拉電，拉水，什么都做，它層高還不錯(cuò)，但是定位它還沒有全部招商，就可以解決。但是它里面的一些進(jìn)深，因?yàn)樗呀?jīng)封頂了，有一些我們所說的二循環(huán)，所以這個(gè)項(xiàng)目只能做到80分救活它，你不能說它永遠(yuǎn)NO1的，沒有辦法的，你只能說把這個(gè)問題解決出來，只能靠經(jīng)營管理，靠其他的手段避開競爭對(duì)手，希望在這一段時(shí)間里面可以經(jīng)營的更好。

　　張�。�謝謝黃總。像從前面的定位好，從資產(chǎn)管理對(duì)你也會(huì)有很大的幫助，這個(gè)方面我想聽聽蘇總資產(chǎn)管理和物業(yè)管理。

　　DavidSu：這個(gè)問題很好。因?yàn)槲覀冏罱司拍暝趪鴥?nèi)投資商業(yè)房地產(chǎn)確實(shí)有很多這方面的觀念，就是理念上的不一樣。就是作為私募基金的投資人我們看得比較多的是房地產(chǎn)將來的增值，它的一個(gè)潛能，還有要做什么，才能使它增值。但是在中國的開發(fā)商，有時(shí)候它可能因?yàn)殚_發(fā)商的一個(gè)經(jīng)營模式，就是從買土地，到建設(shè)，然后到拿到產(chǎn)證，然后把房子賣了，然后現(xiàn)金回收，所以它的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值觀，就是取決于這個(gè)土地，還有這個(gè)房子的買賣。這點(diǎn)在理念上跟我們做商業(yè)房地產(chǎn)投資是有差距的，而這個(gè)差距我覺得今天會(huì)上我們可以做一個(gè)交流，打比方，以我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)趪鴥?nèi)有兩個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)，我們總共花了五六個(gè)億，一個(gè)在長沙，一個(gè)在西安地區(qū)，這是二線城市了。我的合作伙伴是當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商跟當(dāng)?shù)氐臉I(yè)主，所以當(dāng)我們買房地產(chǎn)的時(shí)候他們會(huì)很強(qiáng)調(diào)，所謂物業(yè)管理就是我的保安，我的保潔，你看我這個(gè)樓很漂亮，地面都打掃地很干凈，我的保安你看每個(gè)都是雄赳赳的，整個(gè)物業(yè)管理的都非常的有秩序。當(dāng)然我問他你的租金收入是多少?他給我算了一下，他說我的租金收入不是很高，但說沒關(guān)系，住滿了就可以了。我說商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值取決于兩個(gè)很重要，一個(gè)是它的經(jīng)營，經(jīng)營當(dāng)中物業(yè)管理當(dāng)然很重要，但是只是一個(gè)很小的一部分，因?yàn)榻?jīng)營當(dāng)中有滿足客戶的需求很重要，就是消費(fèi)者為什么到你這兒購物，他來這兒不是為了看你保安和保潔人員，你到這兒是為了體驗(yàn)，這個(gè)體驗(yàn)很重要，所以保潔、保安只是其中很小的一個(gè)環(huán)節(jié)。但是對(duì)于開發(fā)商來講，講到物業(yè)就是這幾個(gè)。然后還有收租，就是租我房子的人交房租。我們資金投資人我們要看到更深層次一點(diǎn)，就是這個(gè)開發(fā)商或者商業(yè)房地產(chǎn)它的經(jīng)營能不能達(dá)到消費(fèi)者的一種體驗(yàn)，它的一種消費(fèi)的滿足，我覺得這個(gè)對(duì)我們來講，作為投資人是未來這個(gè)房地產(chǎn)或者這個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)它的租金能不能遞增，它在這個(gè)消費(fèi)的，跟其他的商場的競爭，還有所謂的它的消費(fèi)者的喜好來講，對(duì)于未來的它的商業(yè)的價(jià)值是有很大的。

　　第二個(gè)就是品牌。我覺得品牌是經(jīng)營出來的，有很多人講像LV，認(rèn)為這個(gè)品牌是可以復(fù)制的，就是只要我招商招到LV，招到麥當(dāng)勞，我這個(gè)商場自然就很有品牌，實(shí)際上不是這個(gè)概念，這個(gè)商圈的組合很重要，但是商圈的組合是有一個(gè)概念，就是它在你自己經(jīng)營的這個(gè)班子上面所做的一個(gè)品牌。打個(gè)品牌，像凱德置地的來福士，它在上海人民廣場旁邊，它有很多精品店，每個(gè)精品店很著名，但是來福士這個(gè)品牌也和出名。我們說的這個(gè)出名并不是說把LV招來，你就很有品牌。我們現(xiàn)在說的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營是你自己的品牌，你自己在商業(yè)房地產(chǎn)里面你的定位，為什么這些商家要跟著你，你在商業(yè)房地產(chǎn)方面有沒有吸引力，吸引到商家到你的物業(yè)入住。像港匯也很成功，當(dāng)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商開一個(gè)新樓盤的時(shí)候，這些現(xiàn)有的商家有跟它去。我想說的就是說今天如果在座的有開發(fā)商，我覺得這一點(diǎn)是非常值得我們?nèi)ネ诰虻囊粋�(gè)價(jià)值。也就是說今天如果你覺得你從住宅，像剛才黃總說從住宅起家的，你現(xiàn)在想要轉(zhuǎn)入商業(yè)房地產(chǎn)，我覺得可能在這方面你應(yīng)該還有一個(gè)追求，就是萬科可能是住宅的品牌，萬達(dá)現(xiàn)在也慢慢成為商業(yè)的一個(gè)房地產(chǎn)的一個(gè)很好的品牌，我覺得還有很多空間，因?yàn)橹袊袌龇浅４螅绻阍谶@方面有興趣，剛才主持人說的物業(yè)的增值，很大程度上除了土地的增值，除了具體房產(chǎn)的增值，事實(shí)上你還有品牌的增值，它也會(huì)加深你商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　張健：謝謝蘇總與我們的分享。接下來還請(qǐng)教一下，您作為房地產(chǎn)私募基金，跟國內(nèi)的開發(fā)商合作有幾種模式?第二個(gè)小問題，您的退出機(jī)制怎么樣?因?yàn)橐膊慌懦龂鴥?nèi)開發(fā)商跟您合作以后跟你一起退出。

　　DavidSu：對(duì)。作為思慕基金管理人我們事實(shí)上是開發(fā)商很天然的一個(gè)合作伙伴，為什么?因?yàn)槲覀兪秦?cái)務(wù)投資人就是今天我不是開發(fā)商，今天買地蓋房子不是我們的強(qiáng)項(xiàng)，是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商強(qiáng)項(xiàng)，但是我們可以把境外的資金通過我們私募資金作為一個(gè)很好的渠道做到國內(nèi)結(jié)匯，作為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商作為資本金。另外私募資金有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，私募是股權(quán)，有話直說我是你的股東，我跟你共同承擔(dān)這個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，今天我不是借錢給你，我是跟你一起進(jìn)駐這個(gè)項(xiàng)目，你拿地的時(shí)候可以通過我這個(gè)資金拿地，拿完地之后，如果銀行覺得后面的物業(yè)升值很好，它愿意放款給你。所以對(duì)我們來講我們跟開發(fā)商的合作，就是從機(jī)構(gòu)投資人，財(cái)務(wù)投資人角度來看。

　　另外一個(gè)我覺得可能在互動(dòng)上，像我們現(xiàn)在在做十個(gè)億啟動(dòng)的項(xiàng)目，這是奧特萊斯的一個(gè)項(xiàng)目，就是做區(qū)域商業(yè)，就是帶休閑旅游的商業(yè)房地產(chǎn)。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商給我看樓盤，一般我們需要二十萬到三十萬平米的商業(yè)面積。所以當(dāng)?shù)亻_發(fā)商說它在當(dāng)?shù)赜姓蝺?yōu)勢(shì)，可以拿到很便宜的地，它需要資本金，我們這邊就提供資本金，建設(shè)當(dāng)然由開發(fā)商招標(biāo)，之后開發(fā)商可以跟我們共同持有這個(gè)物業(yè)。我們退出有兩個(gè)機(jī)制，一個(gè)就是說開發(fā)商可以把它的股權(quán)賣給我，比如五年之后物業(yè)通過評(píng)估師也好，或者大家都能夠覺得公平的評(píng)估的準(zhǔn)則把價(jià)格定好，我可以把它的股權(quán)收購了。開發(fā)商問我，那你怎么退出?我們退出機(jī)制有兩種，一種在我們基金平臺(tái)下面我們會(huì)設(shè)置我們的所謂的零售集團(tuán)，這個(gè)零售集團(tuán)將來可能要在境外上市的，就是不管是H股，還是在將來香港新加坡上市，隨著我們上市我們可以退出我們?cè)嫉墓蓹?quán)。

　　另外一種機(jī)制，就是我們可以把物業(yè)，如果它的資金回報(bào)不錯(cuò)，很穩(wěn)定，也可以把它轉(zhuǎn)給其他的我們的機(jī)構(gòu)投資人，像境外的社保，像境外的保險(xiǎn)公司，境外的很多財(cái)務(wù)投資人，也是我們的伙伴，所以它們也在買，就是比較相對(duì)成熟穩(wěn)健的這個(gè)產(chǎn)品。所以我們環(huán)投跟我們相對(duì)應(yīng)的榮耀基金來講，我覺得我們附加值跟開發(fā)商，就是我們一個(gè)產(chǎn)品從收購?fù)恋亻_始就建，一直到后面的建設(shè)，到后面的經(jīng)營管理，到后面開發(fā)商的退出，我都可以幫你在這幾個(gè)環(huán)節(jié)里面進(jìn)行一些附加值。像我說的我們這邊有一個(gè)項(xiàng)目，就是十個(gè)億啟動(dòng)，希望在中國可能有五十個(gè)奧特萊斯這樣的商圈的打造，如果這個(gè)能夠作為一個(gè)項(xiàng)目的話，我覺得應(yīng)該是不錯(cuò)的。如果在場有開發(fā)商，我覺得這也是我們可以共同合作的這樣的一個(gè)項(xiàng)目。

　　張�。�蘇總說的很好，蘇總說到給開發(fā)商提升價(jià)值，說到價(jià)值我有一個(gè)體會(huì)，就是前幾年我們購物中心都引入了電影院，現(xiàn)在有這個(gè)情況，現(xiàn)在很大的購物中心它基本上都放電影院進(jìn)去。但是我看到一個(gè)趨勢(shì)，開發(fā)商說放電影院過時(shí)了，要放溜冰場進(jìn)去，某種程度上已經(jīng)做到極致了。我現(xiàn)在請(qǐng)教黃總，黃總在這方面有幾十年的經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)是不是還有發(fā)展的空間?

　　黃亮生：第一個(gè)六個(gè)廳的電影院是我?guī)н^來的，96年的時(shí)候。湖北的第一個(gè)網(wǎng)吧也是我做的。為什么走這個(gè)方向呢?我們?cè)?8年在臺(tái)灣做第一個(gè)MALL一樣，百貨不進(jìn)入我的購物中心，我們用休閑娛樂，所以這個(gè)東西不是一個(gè)新的東西，其實(shí)在世界上，像迪拜MALL有世界最大的海底世界，就是說你到迪拜休閑是必經(jīng)之路，你必須走過這個(gè)購物中心，它變成是一個(gè)旅游MALL，中國有沒有這個(gè)趨勢(shì)呢?其實(shí)有很多趨勢(shì)，我們?cè)?8年在金融風(fēng)暴的時(shí)候，主力店苛刻的條件，不想進(jìn)來，要進(jìn)來就占60%的位置，就是做房東，我們就做了運(yùn)動(dòng)100，趨勢(shì)你從市場挖掘消費(fèi)者的要求，找到市場的一個(gè)空白點(diǎn)，最好跟企業(yè)家一起做，最好不要投資是最好，但是有時(shí)候沒辦法，機(jī)會(huì)太大你可以投資。未來還是有很大的趨勢(shì)，中國有很多主題餐廳還沒來，比如說非常棒的主題餐廳，寵物店可以做三千到五千，屬于次主力店了，所以這是一個(gè)趨勢(shì)。我們最近做了一個(gè)調(diào)研，亞洲把購物中心辦成一個(gè)休閑場所，80%的消費(fèi)者到把購物中心當(dāng)成一個(gè)休閑場所，我來了購物，休閑，娛樂，聚會(huì)，如果奧特萊斯放在一起，它是旅游產(chǎn)品了，包括未來做到文化。就是說社區(qū)有社區(qū)的方法去停留客人，周末我就到了一個(gè)比較大的場所去休閑，或者我是游客，從機(jī)場到奧特萊斯，所以這是怎么打發(fā)這個(gè)時(shí)間就是你的定位了，就是你星期一到星期四你靠誰來購物?周末你靠誰?五一你可以拉動(dòng)多少人?這是很專業(yè)了，比如在深圳休閑地方，成都，它有很多選擇，四十分鐘就�？梢缘蕉杉俅辶�，他不一定購物，你的購物中心不是抄新天地，上海的什么地方，因?yàn)檫@種全部的可達(dá)性又不同了，我們說每一塊地，每一個(gè)商圈，每一個(gè)城市都不同。我們?nèi)ピ侥先�，越南比中國落后十幾年，印度也落后了十幾年，但是都有市場，就是說你怎么去定位，然后你找出什么樣的空白點(diǎn)去符合消費(fèi)者的要求。

　　張健：謝謝黃總。看下面有沒有什么問題?

　　提問：我想問一下蘇總，深國投資金希望投資回報(bào)率是多少，以及投資年限?

　　DavidSu：深國投我想黃總更了解，深國投之前參與了沃爾瑪，還有幾個(gè)大型的商業(yè)房地產(chǎn)的收購，還有投資，它跟凱德置地也是伙伴，其讓就是深國投的模式它們是比較趨向社區(qū)消費(fèi)的概念，也就是說在社區(qū)里面建HIGHMARK，然后再建精品店這樣的模式。以我個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，我們有一個(gè)商場就在深國投買的商場，在長沙的對(duì)面，我們當(dāng)時(shí)付的價(jià)格是兩億五，大概兩萬平米，是我的基金買的。租金方面如果在社區(qū)，如果做的好的社區(qū)，就是說我們估計(jì)應(yīng)該會(huì)達(dá)到12-15之間，我所說的是毛利，至少我的商場達(dá)到，那時(shí)候我在長沙的商場達(dá)到13.5%左右。我相信在深國投這種模式下，只要在比較好的住宅社區(qū)，事實(shí)上它的物業(yè)價(jià)值并不太高，比較起CBD，市中心的，所以它的租金還有它的銷售的提成等等加起來應(yīng)該不錯(cuò)的在這方面。

　　提問：我想問一下黃總，咱們公司怎么樣看待大陸的二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境，今年有沒有進(jìn)入計(jì)劃?

　　黃亮生：我覺得二三線城市機(jī)會(huì)現(xiàn)在是非常好的，但是我同樣說句實(shí)話，我已經(jīng)跑了四十幾個(gè)城市，已經(jīng)到了四線城市，二線城市也要考慮，有些地方你們也知道一直以來沒有購物中心，過了兩三年可能有三四個(gè)，例如沈陽，例如天津，忽然在三年時(shí)間里出現(xiàn)這么多。還有很多城市基本上是供過于求的。我建議沒有太多人進(jìn)場的時(shí)候，把市場了解，把位置了解，把消費(fèi)者了解，機(jī)會(huì)就是你的了。跟著別人走是有風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)橹袊谶@里面政府不管供求的關(guān)系，是企業(yè)要管的。我經(jīng)常在會(huì)議里面勸告外地開發(fā)商的，這個(gè)供求是你自己要考慮的。怎么考慮可不可以做?其實(shí)成本差不多一樣的，像深國投成本差不多一樣的，關(guān)鍵是土地成本。第二就是租金的支撐。第三就是你的定位，你做什么樣的產(chǎn)品。就是說你能夠掌握的消費(fèi)群體的商圈是什么樣的商圈，什么樣的商品，將來倒過來算你知道你是八年還是七年，還是十年的回報(bào)率，就是你的凈利潤了。

　　提問：我想請(qǐng)問一下黃總，作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目有幾種模式，比如說像萬達(dá)，它是自己開發(fā)持有并經(jīng)營，像凱德置地我了解的可能它自己持有，但是它自己并不經(jīng)營，而請(qǐng)其他的公司來經(jīng)營，還有其他的方式?jīng)]有，或者您了解的其他形式?

　　黃亮生：這是非常好的問題。因?yàn)椴皇敲總�(gè)開發(fā)上它凱德自己有自己這么大的自有資金，資本運(yùn)作。就是它們當(dāng)時(shí)也是這樣的，就是說大馬去支持它們的投資，你需要有不同的資源，首先錢是一個(gè)。第二是團(tuán)隊(duì)-團(tuán)隊(duì)是兩部分，一個(gè)是開發(fā)團(tuán)隊(duì)，一個(gè)是策劃跟經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)。第三也要有土地。像剛才說了，很多開發(fā)商有土地，有人脈跟開發(fā)能力，其他的模式包括我們現(xiàn)在有一些，比如說我們有一個(gè)德國基金，它們?cè)诘聡隽撕芏噘徫镏行�，非常成熟的，�?jīng)營管理它不管，它就委托我們策劃管理。新加坡還有一個(gè)很大的開發(fā)商，因?yàn)樗鼈兩鲜泄荆乙膊徽f是誰，它也一樣的，它來治理，凱德已經(jīng)在我前面了，我不想做這個(gè)事情，它用第三者幫它經(jīng)營管理，這個(gè)讓第三者經(jīng)營管理有什么好處?我可以做量，我做五十個(gè)購物中心，我比李嘉誠，比萬達(dá)，便宜，我的毛利會(huì)比它高。所以你只有一兩個(gè)，你整合別人的專業(yè)，別人的資源是另外一個(gè)模式。其實(shí)在國外是比較流行的。其實(shí)包括信托資金，如果你自己做信托，總有一天萬達(dá)做信托，在信托進(jìn)入法律里面，如果開發(fā)商管理不好，股東方可以淘汰它的，這是一個(gè)規(guī)律來的。我用你是因?yàn)槟憧梢员葎e人賺的錢更好，你可以把客戶穩(wěn)定下來，就是可以遞增起來，不是因?yàn)槟闶情_發(fā)商就自然做經(jīng)營管理的。所以有很多模式做這個(gè)。

　　還有一種模式，就是開發(fā)商也可以不做，這個(gè)是比較新鮮的模式，比如我有幾千畝地，我就專門找投資購物中心的，跟策劃購物中心的，跟管理購物中心的，就是前面你就定好了，比如現(xiàn)在的住宅的利潤比如說是8，我們10，12買過來，這個(gè)你就不做了，這個(gè)是新鮮的，這個(gè)在中國沒有用這個(gè)模式，這個(gè)很好，這個(gè)財(cái)務(wù)模式很好，它比住宅還高。你就是前面有一個(gè)戰(zhàn)略伙伴把后面的問題來做，包括你看現(xiàn)在城鎮(zhèn)規(guī)劃，它有幾千畝地，其實(shí)這幾千畝地里面有社區(qū)購物，里面可能有紅星美凱龍，可能有一個(gè)河流做一個(gè)新天地，可能做一個(gè)白領(lǐng)，青少年的購物中心，你這個(gè)城市里面有五六個(gè)項(xiàng)目你是一起開發(fā)，如果你沒有規(guī)劃的話，你賣給十個(gè)開發(fā)商，它們每個(gè)都會(huì)作出這種沖突的，每個(gè)人都去找沃爾瑪，那誰占便宜了?最后還是主力店占便宜。所以開發(fā)商它要想它要做什么樣的角色。你也可以跟做這種投資商業(yè)的一起合作，你不是說不想賣出去，你不懂，你風(fēng)險(xiǎn)小一點(diǎn)，人家做大股東，你做小股東。所以這個(gè)方法很多，只是現(xiàn)在的開發(fā)商做住宅沒有把精力放到商業(yè)這么去經(jīng)營，現(xiàn)在也是一個(gè)非常好的段落，因?yàn)樽≌F(xiàn)在被控制，商業(yè)它是供過于求的，雖然有幾個(gè)城市供過于求，剛才我說了，但是商業(yè)的的確確是供過于求的，美國有十幾萬的購物中心，為什么剛才說社區(qū)，應(yīng)該社區(qū)比市中心多的，因?yàn)楹芏嗌鐓^(qū)坐地鐵就到了，應(yīng)該是比較多的，現(xiàn)在是不平衡的。然后你考慮你的戰(zhàn)略是怎么樣的，你跟人家合作或者你自己就是這個(gè)地塊的簽給另外一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，或者你找別人幫你管理，你不會(huì)你就這么做。其實(shí)這個(gè)模式就是已經(jīng)在國外已經(jīng)比較成熟了，因?yàn)楦饔匈Y源跟精力，跟你的核心團(tuán)隊(duì)的能力。

　　張�。�謝謝，提到了很多，市場定位，二三線城市的發(fā)展，還有前景，還有開發(fā)商要注意的問題，我覺得還有一個(gè)問題，叫黃總回答，剛才說的天津、沈陽、成都建的太多了購物中心你說一個(gè)城市就可以，哪一個(gè)城市還很有潛力，因?yàn)檎f的太多，可能是商業(yè)機(jī)密，說一個(gè)，這個(gè)有點(diǎn)難為你吧?

　　黃亮生：其實(shí)很難回答。

　　張健：對(duì)，確實(shí)很難回答，我們下面也可以交流。

　　黃亮生：其實(shí)很多種，不是一種。其實(shí)很多地方，比如我說我們自己的過程，我是最早去武漢，我們是93年，2003年、2004年到南寧去，南寧是一個(gè)廣西的省會(huì)城市，很多人不知道南寧的發(fā)展趨勢(shì)，我們看好南寧是非常好的地方，現(xiàn)在我做的航洋國際五十萬綜合體，現(xiàn)在蓋完了，現(xiàn)在基本沒有競爭對(duì)手。我可以舉一個(gè)例子，像這樣的城市，就要首先你過去沒有競爭對(duì)手，蓋一個(gè)五十萬的綜合體，就跟華貿(mào)一樣的，有萬豪，有巴黎春天，有沃爾瑪，有百老匯，后面還有酒吧街，一樣的。你的成本也低，容積率也高，租金因?yàn)闆]有競爭對(duì)手，我的會(huì)比一般人高。我可以舉這樣的例子給你看，你到底去哪個(gè)城市，其實(shí)這個(gè)東西要嚴(yán)格地去了解未來的競爭對(duì)手，這個(gè)整個(gè)，包括整個(gè)城市的發(fā)展，比如說去年中國花了四萬億為了金融風(fēng)暴，大部分的投入都在基礎(chǔ)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施它會(huì)影響到大概有未來七十個(gè)城市的交通可達(dá)性，這是一個(gè)機(jī)遇了。從這里面你可以考慮到，未來的購物中心原來在第一期的，九十年代它是大概五六萬平方米，現(xiàn)在目前的，這個(gè)是按照一個(gè)統(tǒng)計(jì)出來的，就是大概是八九萬平方米，有這個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施出來的時(shí)候，這個(gè)可達(dá)性又增加了，就是David說的，就是它的可達(dá)性就很厲害了，我可以輻射的商圈又更大了，我輻射的商圈包括旅游商圈我也可以輻射了，這是一個(gè)新的趨勢(shì)，那么你怎么去挖掘?我覺得商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該花時(shí)間在這里做。它不是說你拿了多大地，去炒地產(chǎn)，不是這個(gè)概念，它是要把整個(gè)商圈了解，把這個(gè)機(jī)會(huì)從商圈里面了解，從競爭對(duì)手里面做對(duì)比，到底做什么樣的產(chǎn)品，各種各樣的產(chǎn)品，然后怎么去整合，整合別人的資源，你沒有的資源，就是說你有地你沒錢，或者你有地有錢，你缺了經(jīng)營管理，怎么去整合，然后共同來打造市場。

　　因?yàn)閯偛耪f了美國有上萬購物中心，中國現(xiàn)在還沒有到兩千個(gè)，在兩千個(gè)里面有大部分六七十是多業(yè)權(quán)的購物中心，你真正看有多少好的，高質(zhì)量的購物中心?所以在這段環(huán)節(jié)里面是走商業(yè)是非常好的一個(gè)考慮。因?yàn)榧t孔和這個(gè)住宅也被影響，商業(yè)機(jī)會(huì)還是很大的。尤其現(xiàn)在鼓勵(lì)走內(nèi)需，就是走什么呢?就鼓勵(lì)中小企業(yè)，就是我們的零售業(yè)。
　　（新浪網(wǎng)友 張健）