1. 項目概況：

　　1) 地塊簡介：

　　欖山商貿(mào)城位于沙頭街捷進路，靠近國道和番禺到順德的市際大道，又臨近將要建設(shè)的地鐵10號線。項目總占地為5718.6平方米，現(xiàn)有6000平方米的商業(yè)用房、13000平方米的廠房以及4500平方米的空地。

　　2) 地塊分析

　　四大優(yōu)勢：

　　地塊靠近城市主干道，交通便捷；

　　周邊居住人口較密集，而且生活水平高，消費力較強；

　　項目規(guī)模適中，適宜開發(fā)中等精品項目；

　　位于十字路口，展示效應突出；

　　三大劣勢：

　　周邊環(huán)境和形象較差；

　　靠近農(nóng)貿(mào)市場；

　　部分已有建筑較舊。

　　2. 市場分析：

　　1) 沙頭街常駐人口3萬人，加上暫住人口有接近10萬人，臨近項目中心4公里范圍內(nèi)的丹桂園、康裕北苑、丹山村、東環(huán)街、沙灣等區(qū)域更是聚集了近25萬的消費人口，而且這些人群的消費力很強。

　　2) 隨著新城區(qū)的擴大建設(shè)外地人士在番禺購房成為新番禺人的趨勢不斷增加，區(qū)域未來的商業(yè)前景更加大。

　　3) 根據(jù)我們調(diào)查項目周邊4公里缺乏大型有特色的的商業(yè)中心。商業(yè)購物和餐飲娛樂相結(jié)合的項目是空白的。

　　3. 項目定位

　　該區(qū)域大型商業(yè)中心存在巨大市場空白，項目地塊具有很大的商業(yè)屬性優(yōu)勢，所以本項目的定位方向是集飲食、休閑、娛樂、購物為一體，以經(jīng)營中檔商品為主的大型商貿(mào)企業(yè)，打造一個欖山區(qū)域最大的商業(yè)綜合體。

　　形象定位：欖山新天地

　　為欖山周邊區(qū)域打造一個全新的集購、娛、食一體的商業(yè)中心。

　　4. 項目優(yōu)勢：

　　1、規(guī)模更大：全部建成后的商業(yè)使用面積將達到5萬平方米，將是市橋鎮(zhèn)內(nèi)最大的一家購物中心，為配合亞運會的到來,運動用品工廠價超市是其中發(fā)展的一個重要組成部分；

　　2、業(yè)態(tài)更齊全：購物中心一改以往超市的形象，在商場中將同時存在百貨、工廠價超市、休閑購物、餐飲、娛樂一體化商業(yè)形式；

　　3、覆蓋面更寬：商場規(guī)劃中,配有250個汽車位。加上商場周邊四通八達的交通，建成后的購物中心將成為目前該地區(qū)最便捷的商業(yè)中心之一，其覆蓋面足以涉及整個番禺區(qū)域；

　　4、檔次更高：全部店鋪由我司統(tǒng)一招商,統(tǒng)一管理，將從各地區(qū)引入多個名牌，銷售商品在一定程度上實現(xiàn)與全省同步更新。

　　5.   開發(fā)策略：

　　先改造，后建設(shè)

　　先經(jīng)營，后開發(fā)

　　預計09年12月第一期試業(yè)，購物中心定位于社區(qū)中檔消費群體、堅持走名牌經(jīng)營之路，如個人護理品有舒耐、詩芬、雪完美。時尚飾品有點睛品、伊泰蓮娜。男裝有馬獅龍、佐丹奴。女裝有Jessica、G2000等品牌。重點引入運動用品工廠價超市,真功夫快餐廳, 美心餅家為代表的多個名牌, 使之成為店中的璀璨亮點，并借此來吸引其他的名牌進入,使得經(jīng)營檔次得到進一步優(yōu)化和提升。

　　二期預計2010年12月完成外立面改造與內(nèi)部  裝修。招商目標客戶定為知名連鎖小型酒店（如家/7天），知名連鎖KTV，休閑活動中心，童真天地DIY教室，英語培訓基地。

　　三期基礎(chǔ)建設(shè)期為一年，以知名百貨公司為主力店(如:摩登/粵晟百貨)，太平洋影城以及由十家有名氣的飲食商家組成亞洲美食長廊等配套，將第一，二期的業(yè)態(tài)加以擴展。

　　6. 經(jīng)營布局:

　　在經(jīng)營布局和商業(yè)結(jié)構(gòu)上,將會引進具有代表性的品牌。第一期店內(nèi)共分三層，其中潮流電器館、時計廊、名牌男女服裝、冰淇淋專門店、G2000 時尚基地、時尚飾品、兒童趣味玩具店、個人護理精品店、知名快餐廳、仙跡巖、糖果專門店、美心餅家將設(shè)在一樓，運動用品工廠價超市、數(shù)碼科技、時尚家庭用品、潮人影音專門店、兒童服裝、香茗品茶坊、特色香味屋、甜品之家休閑飲食店、瑜伽中心、童真天地樂園等設(shè)施則會設(shè)在二樓。三層為動感娛樂天地、新潮陶藝中心。

　　7. 經(jīng)營特色:

　　顧客的服務(wù)方面，要結(jié)合當?shù)貙嶋H情況,提倡酒店式的星級服務(wù),為此,商場內(nèi)特別設(shè)有會員中心，為顧客辦理會員卡消費之余,力爭做到全年365天“開心購物,滿意消費”的商業(yè)模式。

　　在經(jīng)營上，按照不同的節(jié)假日,推出各種主題促銷活動(例如:新春潮流服裝展、“亞運齊參與,全家動起來”、夏日便利品大聯(lián)展、秋季小家電商品展等等),日常經(jīng)營運作上,要注重發(fā)掘各類商品的文化內(nèi)涵，積極塑造多姿多彩的商業(yè)氛圍,盡一切力量提高整個購物中心的消費。因此，我司要為顧客提供優(yōu)雅的購物環(huán)境、優(yōu)良的服務(wù)水準和先進的企業(yè)管理,相信必定會贏得廣大消費者對購物中心的信心和支持,從而帶來無限的商機。
　　（作者：言歌）