聯(lián)商網(wǎng)消息：北京華聯(lián)商廈股份有限公司今日發(fā)布2008年度報(bào)告，摘要如下：

　　2008年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3.715億元，同比下降72.24％；利潤總額5658萬元，同比增長14.5％；凈利潤5021萬元，同比增長96.26％。

　　1、報(bào)告期內(nèi)公司總體經(jīng)營情況

　　報(bào)告期內(nèi)，根據(jù)公司2007 年第四次臨時(shí)股東大會(huì)特別決議通過的《關(guān)于北京華聯(lián)商廈股份有限公司重大資產(chǎn)出售和購買暨關(guān)聯(lián)交易的議案》，公司實(shí)施了重大資產(chǎn)重組工作，公司向華聯(lián)集團(tuán)出售了北京安貞、石家莊、蘭州、成都四家分公司的全部資產(chǎn)和負(fù)債以及呼市和河南2 家子公司的100%股權(quán)。與此同時(shí)，公司北京華聯(lián)商廈股份有限公司收購了關(guān)聯(lián)方華聯(lián)綜超擁有的青海、大連兩處商業(yè)物業(yè)。通過此次重組，公司主營業(yè)務(wù)由百貨零售業(yè)轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)、租售及購物中心的運(yùn)營和管理。由于上述重組，導(dǎo)致公司報(bào)告期內(nèi)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、營業(yè)收入和利潤構(gòu)成發(fā)生了重大變化，公司百貨業(yè)務(wù)收入大幅減少，新增了商業(yè)物業(yè)出租收入，加上公司本報(bào)告期內(nèi)非經(jīng)常性損益大幅增加，導(dǎo)致公司凈利潤出現(xiàn)大幅增長。

　　公司根據(jù)轉(zhuǎn)型后的主營業(yè)務(wù)制訂了新的發(fā)展戰(zhàn)略，公司將致力于社區(qū)購物中心的開發(fā)與經(jīng)營管理，通過自建、租賃、受托管理三種途徑獲得店鋪資源，力爭經(jīng)過5 年的時(shí)間成為社區(qū)購物中心的領(lǐng)導(dǎo)者。公司以北京地區(qū)為主要發(fā)展區(qū)域，大力發(fā)展社區(qū)購物中心。對(duì)于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的大中型城市，公司在資金、管理有保障的前提下將逐步進(jìn)行拓展。

　　變動(dòng)分析：
　　報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)施了重大資產(chǎn)重組，公司向華聯(lián)集團(tuán)出售了北京安貞、石家莊、蘭州、成都四家分公司的全部資產(chǎn)和負(fù)債以及呼市和河南2 家子公司的100%股權(quán)。與此同時(shí)，公司收購了關(guān)聯(lián)方華聯(lián)綜超擁有的青海、大連兩處商業(yè)物業(yè)。通過此次重組，公司主營業(yè)務(wù)由百貨零售業(yè)轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)、租售及購物中心的運(yùn)營和管理。

　　鑒于此，報(bào)告期內(nèi)，公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、營業(yè)收入和利潤構(gòu)成發(fā)生了重大變化，除成都店因尚未辦理完成資產(chǎn)交接手續(xù)外，北京安貞、石家莊、蘭州、呼市和河南5 家百貨店已于報(bào)告期初完成資產(chǎn)交接，其銷售收入不再計(jì)入本公司，導(dǎo)致公司營業(yè)收入及相應(yīng)的銷售費(fèi)用大幅減少；同時(shí)，隨著5 家百貨店資產(chǎn)置出，公司資產(chǎn)規(guī)模也相應(yīng)減少。此外，由于已出售的百貨店總體盈利較低，而新引入的商業(yè)物業(yè)出租業(yè)態(tài)的毛利較高，加上公司本報(bào)告期內(nèi)非經(jīng)常性損益大幅增加，導(dǎo)致公司凈利潤出現(xiàn)大幅增長。

　　2、對(duì)公司未來發(fā)展的展望

　�。�1）公司所處行業(yè)的發(fā)展趨勢及公司面臨的市場競爭格局

　　公司重大資產(chǎn)重組實(shí)施后，公司主業(yè)已從百貨零售業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榕c商業(yè)零售相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)、租售及購物中心的運(yùn)營和管理。

　　購物中心是集購物、餐飲、娛樂休閑為一體的綜合性商業(yè)建筑體，是零售管理與商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合的運(yùn)營模式。其收入來源為出租的租金收入及向租戶收取的管理費(fèi)。隨著生活節(jié)奏的加快、汽車的普及、節(jié)約土地資源的要求，使得購物中心已成為各種零售店鋪、休閑娛樂、餐飲等品牌商的首選經(jīng)營場所。

　　購物中心具備觀念和技術(shù)的先進(jìn)性、開發(fā)過程的整體性、地點(diǎn)的便利性、景觀的一致性、商品組合和功能的多樣性、營銷策略的靈活性等特點(diǎn)，具有更大的體量、更強(qiáng)的集客能力和更新更科學(xué)的運(yùn)營方式，這決定了未來購物中心將占據(jù)零售業(yè)態(tài)的主導(dǎo)地位。

　　購物中心分為社區(qū)購物中心（Community Shopping Center）、市區(qū)購物中心（Regional Shopping Center）和城郊購物中心（Super-regional Shopping Center）。其中社區(qū)型購物中心逐步占據(jù)中國購物中心主導(dǎo)地位，也是公司的發(fā)展重點(diǎn)。隨著現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)專業(yè)化分工的階段，商業(yè)設(shè)施的建設(shè)和經(jīng)營越來越傾向于分別由地產(chǎn)商和零售商來專業(yè)化發(fā)展。購物中心運(yùn)營商能提供多種商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)商業(yè)經(jīng)營的組織模式，使在購物中心里的商業(yè)服務(wù)業(yè)能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)，這就使得傳統(tǒng)的你死我活的商業(yè)競爭在購物中心里演變成相對(duì)而言的理性的與差異化的競爭。隨著我國購物中心的不斷發(fā)展壯大，目前已形成如下競爭格局：

　�、儋徫镏行淖鳛榱闶坌屡d業(yè)態(tài)在我國發(fā)展?jié)摿薮?/P>

　　隨著我國居民消費(fèi)能力及消費(fèi)升級(jí)需求快速增長，作為新興零售業(yè)態(tài)購物中心具備了廣闊的發(fā)展空間。中國目前集中了零售業(yè)和服務(wù)業(yè)所有功能的購物中心（ShoppingMall）開始普及，中國消費(fèi)者的購物方式會(huì)進(jìn)一步向休閑娛樂性購物方向發(fā)展，ShoppingMall 會(huì)是滿足這種購物方式的理想的商業(yè)模式，它是最能體現(xiàn)現(xiàn)代城市商業(yè)繁華功能的標(biāo)志性項(xiàng)目。

　　②金融危機(jī)提升了購物中心進(jìn)入門檻

　　運(yùn)營商進(jìn)入購物中心這種商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)除需具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力外，還應(yīng)當(dāng)具備下列能力：

　　A. 選址和拿地能力。大型商業(yè)物業(yè)的建設(shè)需要符合城市發(fā)展規(guī)劃、需要獲得當(dāng)?shù)卣呐鷾?zhǔn)。
　　B. 購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位和主題特色策劃適合目標(biāo)消費(fèi)群體。
　　C. 不同業(yè)態(tài)零售商、品牌店、餐飲店的組合能力、招商能力和調(diào)整能力。
　　D. 租金結(jié)構(gòu)配比能力。依據(jù)不同的租戶類別給予區(qū)別性的租金，一般而言：旗艦店租戶（如超市、百貨主力店）可以獲得相對(duì)低廉和平穩(wěn)的租金，購物中心以此來激勵(lì)旗艦店為其吸引更多的客流；而小面積的租戶的租金水平會(huì)較高并且每年均有調(diào)整。
　　E. 營銷宣傳和統(tǒng)一服務(wù)能力，發(fā)展會(huì)員、鞏固忠實(shí)顧客。

　　③金融危機(jī)加速了購物中心行業(yè)整合
　　此次全球性金融危機(jī)給國內(nèi)的購物中心行業(yè)造成了一定影響，在開發(fā)環(huán)節(jié)上，購物中心建設(shè)總體趨勢表現(xiàn)為增長趨緩，2003 年購物中心建筑面積同比增幅為64%，而2007 年僅為29.65%；在運(yùn)營角度上，消費(fèi)信心和銷售額增幅的下降，導(dǎo)致租戶觀望情緒增加，合同履約能力下降，購物中心經(jīng)營壓力增大。在這種大環(huán)境下，商圈較差和經(jīng)營管理能力不強(qiáng)的購物中心運(yùn)營商將承受銷售額下降、租戶流失的巨大的壓力，擴(kuò)張計(jì)劃也將嚴(yán)重受阻。而資金和管理能力較強(qiáng)的運(yùn)營商將利用這次機(jī)會(huì)，搶占優(yōu)質(zhì)商圈，迅速擴(kuò)大規(guī)模，提高自身競爭力。

　　④社區(qū)型購物中心受金融危機(jī)沖擊較小
　　國內(nèi)購物中心行業(yè)中，受此次金融危機(jī)影響最大的無疑是市區(qū)型購物中心，由于市區(qū)型購物中心租金和運(yùn)營成本高，商品和租戶定位更為高端，這造成了市區(qū)購物中心對(duì)消費(fèi)者的購買力的依賴更大。而社區(qū)購物中心具備了持續(xù)性消費(fèi)等先天優(yōu)勢，滿足居民便利性需求，物業(yè)成本和運(yùn)營成本也較低，從購物中心開發(fā)的角度看，社區(qū)型購物中心投資額相對(duì)較小，收益穩(wěn)定而且投資回報(bào)周期短，這也使得社區(qū)型購物中心成為開發(fā)商的首選。市區(qū)購物中心因運(yùn)營成本高、優(yōu)質(zhì)商圈稀缺等因素將逐步趨于飽和，而社區(qū)型購物中心將成為未來中國購物中心發(fā)展重點(diǎn)。

　　⑤金融危機(jī)給本土購物中心運(yùn)營商帶來機(jī)遇
　　此次金融危機(jī)，美國和歐洲等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)遭受嚴(yán)重沖擊，這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的購物中心運(yùn)營商，如西蒙地產(chǎn)（Simon）、凱德置地（Capialand）等將不得不被迫減緩或停止在中國的擴(kuò)張計(jì)劃，而由于中國宏觀經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)沖擊相對(duì)較小，國內(nèi)資金實(shí)力和管理能力相對(duì)較強(qiáng)的本土購物中心運(yùn)營商商反而有機(jī)會(huì)意外獲得較好發(fā)展時(shí)機(jī)。
　　整體上看，中國購物中心業(yè)態(tài)尚處在發(fā)展期，即使是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市也遠(yuǎn)未達(dá)到飽和狀態(tài)，而隨著二三線城市的城市化進(jìn)程加快和消費(fèi)升級(jí)，給中國購物中心發(fā)展帶來廣闊的前景。目前國外大型購物中心運(yùn)營商因受困金融危機(jī)而暫緩進(jìn)入中國，這相當(dāng)于給了國內(nèi)購物中心運(yùn)營商一段保護(hù)期，本土購物中心運(yùn)營商如果充分利用這段寶貴時(shí)期，迅速搶占優(yōu)秀店鋪資源，不斷加強(qiáng)運(yùn)營管理水平，努力提升規(guī)模和盈利能力，將會(huì)獲得迅速發(fā)展壯大的時(shí)機(jī)，從而成為此次金融危
機(jī)的受益者。

　�。�2）公司發(fā)展戰(zhàn)略、競爭優(yōu)勢及2009年度經(jīng)營計(jì)劃
　　
　　①公司發(fā)展戰(zhàn)略
　　公司將致力于社區(qū)購物中心的開發(fā)與經(jīng)營管理，通過自建、租賃、受托管理三種途徑獲得店鋪資源，力爭經(jīng)過5年的時(shí)間成為社區(qū)購物中心的領(lǐng)導(dǎo)者。公司以北京地區(qū)為主要發(fā)展區(qū)域，大力發(fā)展社區(qū)購物中心。對(duì)合肥、南京等零售業(yè)務(wù)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，公司在資金、管理有保障的前提下將進(jìn)一步拓展。

　�、诠景l(fā)展購物中心的競爭優(yōu)勢
　　公司目前主營業(yè)務(wù)已從經(jīng)營百貨店轉(zhuǎn)型為購物中心的建設(shè)和經(jīng)營管理，公司選擇了最具競爭力的社區(qū)型購物中心為主要發(fā)展方向，并已具備較為明顯的競爭優(yōu)勢。

　　A. 零售行業(yè)背景
　　國內(nèi)從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的大多為地產(chǎn)商，購物中心經(jīng)營并非主業(yè)，其對(duì)零售行業(yè)的認(rèn)知程度和客戶資源都有欠缺。而公司長期從事百貨店的經(jīng)營與管理，有著豐富的零售行業(yè)的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)和客戶資源。

　　B. 店鋪資源
　　公司以自建、租賃和受托管理三種方式獲得購物中心經(jīng)營場所，并按公司設(shè)計(jì)規(guī)劃組織施工和運(yùn)營。受托管理是公司快速擴(kuò)張店鋪，提高盈利能力的一個(gè)重要合作形式。而目前國內(nèi)購物中心運(yùn)營商的店鋪來源大都是采取自建或購買取得。
　　公司目前已與中國遠(yuǎn)洋集團(tuán)達(dá)成購物中心管理意向，并已簽定了北京北四環(huán)購物中心的管理協(xié)議。

　　C. 多樣化的租戶資源及戰(zhàn)略管理資源
　　此前公司長期從事零售業(yè)經(jīng)營，與肯德基、必勝客、麥當(dāng)勞、屈臣氏、COSTA咖啡等優(yōu)質(zhì)租戶建立了長期合作關(guān)系，這為公司經(jīng)營購物中心提供了較為穩(wěn)定的租戶資源；同時(shí)，這些租戶較強(qiáng)的集客能力也對(duì)帶動(dòng)公司所經(jīng)營的購物中心客流產(chǎn)生積極影響。
　　華聯(lián)集團(tuán)與亞洲最大的購物中心運(yùn)營商—新加坡凱德置地建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，通過合作，公司在購物中心的建設(shè)、運(yùn)營和管理方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

　　D. 經(jīng)營定位為社區(qū)型購物中心
　　社區(qū)購物中心具備持續(xù)性消費(fèi)的先天優(yōu)勢，適應(yīng)了居民享受型消費(fèi)的客觀需求，在便利性、商品定位和消費(fèi)者服務(wù)上具備明顯優(yōu)勢，隨著中心區(qū)商業(yè)逐漸飽和，社區(qū)型購物中心將占據(jù)主導(dǎo)地位并成為未來中國未來購物中心發(fā)展重點(diǎn)。同時(shí)，社區(qū)型購物中心因自身特點(diǎn)，受金融危機(jī)沖擊較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也較強(qiáng)。公司經(jīng)營定位為社區(qū)型購物中心，努力尋找優(yōu)質(zhì)商圈，開發(fā)項(xiàng)目定位為面積在5 萬平米左右、輻射商圈5 公里范圍、周邊居住區(qū)較為密集的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　E. 管理資源
　　a、制度建設(shè)
　　隨著公司經(jīng)驗(yàn)積累，目前已形成較為完備的購物中心開發(fā)的流程，從選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招租到運(yùn)營等工作程序均有嚴(yán)格的規(guī)章制度做保證。公司目前已建立《企劃手冊(cè)》、《招租手冊(cè)》、《管理手冊(cè)》和《門店運(yùn)營手冊(cè)》等一系列制度。

　　b、質(zhì)量控制體系
　　公司在工程項(xiàng)目開發(fā)管理、租戶質(zhì)量動(dòng)態(tài)跟蹤評(píng)價(jià)以及物業(yè)增值服務(wù)與經(jīng)營管理上都有明確的質(zhì)量控制體系，確保工程質(zhì)量、租戶服務(wù)及各項(xiàng)增值服務(wù)得以順暢實(shí)施。

　�、�2009 年度經(jīng)營計(jì)劃

　　第一、 完成公司2008 年重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)，盡快提高公司規(guī)模和盈利水平；
　　第二、 做好新開門店的工程及招商工作，確保新門店按時(shí)開業(yè)；
　　第三、 加強(qiáng)現(xiàn)有物業(yè)的租賃管理，通過優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，提高租戶質(zhì)量和集客能力；
　　第四、 努力控制各項(xiàng)費(fèi)用和成本；
　　第五、 建設(shè)和完善公司信息系統(tǒng)；
　　第六、 加強(qiáng)制度完善和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，確保開店和運(yùn)營的規(guī)范性。

　　（3）資金需求、使用計(jì)劃及資金來源情況
　　公司轉(zhuǎn)型后，處于快速擴(kuò)張期，公司將根據(jù)儲(chǔ)備項(xiàng)目和開業(yè)進(jìn)度確定資金需求，擬訂資金使用計(jì)劃。公司利用自有資金、銀行借款、資本市場融資等方式保障公司擴(kuò)張所需資金。

　�。�4）風(fēng)險(xiǎn)因素分析
　　第一，宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)。
　　國家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控可能給商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來風(fēng)險(xiǎn)。公司將及時(shí)跟蹤國家宏觀政策的變化，及時(shí)制定新的發(fā)展計(jì)劃，并通過自身多年積累的零售業(yè)經(jīng)驗(yàn)，規(guī)避政策變化給公司帶來的負(fù)面影響。
　　
　　第二、金融危機(jī)導(dǎo)致購買力下降的風(fēng)險(xiǎn)
　　全球金融危機(jī)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退，企業(yè)裁員增加，顧客消費(fèi)能力可能下降。購物中心未來可能面臨招租困難、租金收入下降和資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。公司選擇受金融危機(jī)沖擊較小的社區(qū)型購物中心為發(fā)展重點(diǎn)，不斷提高規(guī)模和管理能力，搶占優(yōu)質(zhì)商圈，快速展店，提高自身競爭力。
　　
　　第三、行業(yè)競爭風(fēng)險(xiǎn)
　　隨著各地市場上新建購物中心的不斷開業(yè)，各購物中心之間的競爭可能加劇，從而有可能引起五家公司購物中心出租率下降而導(dǎo)致租金收入降低的風(fēng)險(xiǎn)。公司將利用自身多年積累的零售業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通過業(yè)種的優(yōu)化配置，提高所持物業(yè)的聚客能力，吸引客流，提高經(jīng)營者的收入，從而保證公司租金水平。

　　第四、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
　　發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要大量的資金，公司未來建設(shè)新項(xiàng)目時(shí)，將面臨融資需求問題，這給公司帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
　　公司將根據(jù)實(shí)際需要，謹(jǐn)慎制定擴(kuò)張計(jì)劃和資金安排，通過銀行借款、股權(quán)融資等多種手段融資；同時(shí)，公司不斷加強(qiáng)購物中心租戶管理、物業(yè)管理和營銷管理，促進(jìn)現(xiàn)有物業(yè)增值，以提高租金收入和盈利能力，為公司未來發(fā)展提供資金保障。

　　第五、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。
　　公司剛剛轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將面臨缺乏人才和經(jīng)營技術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)。公司將加大制度建設(shè)培訓(xùn)力度，并根據(jù)需要引入專門技術(shù)人才，保障門店建設(shè)和運(yùn)營的規(guī)范化運(yùn)作。

　　年度報(bào)告全文詳見：附件：51903985.pdf