圖為新世界易買得華北區(qū)總監(jiān)王瑩

　　超市，一個(gè)大家經(jīng)常光顧的地方，雖熟悉卻也是日新月異。格局在變，數(shù)量在變，有進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的，有退出市場(chǎng)的。這個(gè)大家看似熟悉的行業(yè)，究竟存在著怎樣的發(fā)展變數(shù)？面對(duì)金融危機(jī)，又面臨著怎樣的機(jī)遇與挑戰(zhàn)？

　　活動(dòng)時(shí)間：2008年12月24日下午17：00

　　活動(dòng)地點(diǎn)：北京市海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)理想國(guó)際大廈8層

　　主講嘉賓：王瑩 新世界易買得華北區(qū)總監(jiān)

　　精彩觀點(diǎn)：

　　1、易買得：百貨式的超市

　　2、未來超市行業(yè)應(yīng)按照差異化商品進(jìn)行細(xì)分

　　以下是此次活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)圖文實(shí)況：

　　主持人：大家好，歡迎大家來到我們的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)講壇的會(huì)場(chǎng)，今天我們邀請(qǐng)的嘉賓是新世界易買得華北區(qū)總監(jiān)王瑩，談?wù)劤?a href=http://t.linkshop.com/kindex_id_374.aspx target=_blank class=hotwords>大賣場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。咱們今天輕松一點(diǎn)，大家可以自由的發(fā)問，不過還是先請(qǐng)王總介紹一下易買得的情況吧。

　　購(gòu)物環(huán)境是易買得的一大競(jìng)爭(zhēng)手段

　　王瑩：我先簡(jiǎn)單的給大家介紹一下易買得，易買得目前本身是韓國(guó)的第一大零售商，目前涉及的主要都是圍繞著商業(yè)所運(yùn)轉(zhuǎn)的公司，有自己的物流公司，它本身有酒店，還有韓國(guó)的星巴克，還有建設(shè)公司和IT公司，這些都是為了易買得而成立的，因?yàn)槲覀冊(cè)谀沁叾际亲约嘿I地自己建設(shè)。我們?cè)诟侥抢锝艘粋�(gè)亞洲最大的商業(yè)，46萬平米，基本是以購(gòu)物中心為主，可以說包羅萬象，到里面吃喝玩樂什么都有。

　　在韓國(guó)我們有真正意義上的奧特賴斯，不像國(guó)內(nèi)的奧特萊斯，真正的是世界頂級(jí)品牌的東西，其實(shí)韓國(guó)新世界這個(gè)百貨，目前在韓國(guó)的百貨業(yè)不多，只有八家，但是目前沒有進(jìn)入中國(guó)。沒有進(jìn)入中國(guó)的原因有幾方面，一個(gè)是對(duì)中國(guó)的百貨業(yè)還不算太了解，因?yàn)樵诰牌吣甑臅r(shí)候，當(dāng)時(shí)的百貨跟著進(jìn)來過一次，后來因?yàn)榻鹑谖C(jī)又撤回去了。他的百貨非常高端，都是世界一線的頂級(jí)品牌，LV、阿瑪尼等等都是這是，現(xiàn)在的燕莎和它都差一個(gè)檔次。

　　聽眾：所有的百貨都是非常高端的？

　　王瑩：對(duì)。

　　聽眾：當(dāng)初來北京的時(shí)候也是打算走高端路線？

　　王瑩：對(duì)，當(dāng)時(shí)是想考察這個(gè)時(shí)候，在這里合作做百貨。因?yàn)楫?dāng)初剛進(jìn)來是到上海，牽涉到金融危機(jī)所以撤回去了，其實(shí)易買得也是金融危機(jī)的時(shí)候起來的，等于90年從三星集團(tuán)分離出來之后，易買得從92年正是在韓國(guó)開始做，在短短的十多年時(shí)間里面，發(fā)展到120家店，發(fā)展的非常快，因?yàn)榻鹑谖C(jī)之后，他回去買地，接近50塊地皮，現(xiàn)在我們?cè)陧n國(guó)儲(chǔ)備的地應(yīng)該還有20塊到30塊。

　　郭杰：國(guó)內(nèi)是租還是買？

　　王瑩：大部分是租，但是也有買的，無錫開了一家，自己買的地自己建設(shè)的，當(dāng)天的銷售370萬。

　　主持人：您說了那么多在韓國(guó)新世界易買得有很多的業(yè)態(tài)，到中國(guó)的市場(chǎng)是什么定位呢？

　　王瑩：在韓國(guó)為什么說家樂福和沃爾瑪從韓國(guó)撤出來，有他的原因，在韓國(guó)人的眼里，他們認(rèn)為超市這個(gè)形態(tài)就是易買得這樣的，易買得代表著韓國(guó)的超市，本身易買得是做百貨業(yè)的，所以他所有的裝修，賣場(chǎng)的環(huán)境都是按百貨做的，所以我們現(xiàn)在跟商戶溝通，市場(chǎng)介紹司等等溝通的時(shí)候，他們說怎么定位，大賣場(chǎng)，也不是，百貨也不是百貨，其實(shí)我們是百貨的形式的售賣的是超市的方式，我們定位是百貨式的超市，可以去過奧城店，貨架最高是1.8米，人們購(gòu)物非常方便，我們的賣場(chǎng)不存貨，比較人性化。化妝品的售賣都是百貨商場(chǎng)那種柜臺(tái)售賣，賣場(chǎng)比較寬，比較通透，這是他的一個(gè)特點(diǎn)。

　　易買得其實(shí)大家可能會(huì)問，大家說競(jìng)爭(zhēng)這塊為什么，其實(shí)易買得靠的就是環(huán)境，商品基本上不會(huì)差的很多。

　　主持人：根據(jù)您的介紹，易買得有著自己的特色，與咱們對(duì)超市的認(rèn)識(shí)有著不一樣的特點(diǎn)。那我們易買得進(jìn)入中國(guó)的市場(chǎng)順利嗎？目前的發(fā)展情況是什么樣的？

　　王瑩：易買得屬于后來的，來的比較晚，順利肯定不會(huì)很順利，這是肯定的，因?yàn)闋砍兜椒椒矫婷娴膯栴}，因?yàn)樗菑纳虾ｉ_始的，上海的第一家店，97年開始。開始單店運(yùn)營(yíng)，沒有發(fā)展，一直到現(xiàn)在創(chuàng)了一個(gè)奇跡，單店運(yùn)營(yíng)始終在盈利，現(xiàn)在仍然在盈利。

　　主持人：什么時(shí)候我們從上海開始往外擴(kuò)張？

　　王瑩：03年開始，先開的天津后開的北京，天津的公司是跟泰達(dá)集團(tuán)成立的合資公司，上海是由優(yōu)百成立的合資公司，唯獨(dú)北京是獨(dú)資公司，北京的手續(xù)程序都是我跑的，是07年成立的這個(gè)公司。

　　天津是這樣的，現(xiàn)在開店，為什么進(jìn)入北方區(qū)，先進(jìn)入了天津，其實(shí)大家可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，所有的這些大超市，包括家樂福、沃爾瑪，都是先進(jìn)入的天津，后進(jìn)入的北京。

　　郭杰：為什么？

　　王瑩：我們大家也都在探討這個(gè)問題，從幾方面來說，天津可能是他的前期物價(jià)水平、租金水平，天津的人口也是比較龐大的一個(gè)區(qū)域，可能這些超市都在想試水，因?yàn)楸本┦鞘锥迹容^深，這是大家都知道的，從政策方面各個(gè)方面來講都會(huì)遇到很多困難，實(shí)際操作當(dāng)中，我們也遇到了很多的困難，這是不可避免的東西，沒有辦法�？赡軙�(huì)在天津開一兩家店，然后做一個(gè)基地或者什么，再逐步的進(jìn)入北京。

　　易買得：百貨式的超市

　　主持人：相當(dāng)于我們已經(jīng)進(jìn)入到北京的市場(chǎng)了。現(xiàn)在的運(yùn)營(yíng)情況怎么樣？

　　王瑩：剛剛開業(yè)兩三個(gè)月，現(xiàn)在還在逐步的調(diào)整，開的店面積比較小，不是按照我們定做的方式做的，因?yàn)橐踪I得對(duì)物業(yè)的要求確實(shí)比較嚴(yán)，因?yàn)槲覀兌家蟮蹴�，而唯�?dú)楊橋店這家二三層沒有吊頂，很多進(jìn)入一層的時(shí)候認(rèn)為都是外租區(qū)，其實(shí)不是，那是我們的賣場(chǎng)。

　　在其它有條件的地方，像奧城，以純也好、佐丹奴這些都是在賣場(chǎng)里面，跟其他的大超市不同的就是這樣。

　　聽眾：和超市的合作關(guān)系是什么？

　　王瑩：聯(lián)營(yíng)的，跟百貨是一樣的，為什么我們叫百貨式的超市，就是這樣，在賣場(chǎng)里面，他的服裝和其他的賣場(chǎng)服裝不一樣，他有一定的品牌，區(qū)別于其他的賣場(chǎng)，奧城店現(xiàn)在的銷售店非常好，確實(shí)是這樣的。

　　聽眾：我了解奧城的項(xiàng)目有很多的韓國(guó)人，也有很多人針對(duì)這個(gè)在那里買房。

　　王瑩：現(xiàn)在基本上有韓國(guó)人的地方都去易買得，而不去其他的地方。

　　郭杰：為什么不選擇望京？

　　王瑩：我們選擇了望京，但是因?yàn)楣こ萄悠诹耍覀円惶?hào)店就是望京。沒想到洋橋店先開了。

　　聽眾：是租用的物業(yè)嗎？

　　王瑩：對(duì)。

　　聽眾：哪個(gè)商業(yè)物業(yè)？

　　王瑩：遠(yuǎn)洋新天地。

　　聽眾：我聽說以后無錫是自己自有的物業(yè)，剩下的都是租的。我們調(diào)查的時(shí)候是自己調(diào)查還是物業(yè)出租方提供的？

　　王瑩：調(diào)研這塊分幾步，首先是我們公司去做調(diào)研，我們自己做報(bào)告，然后我們聘請(qǐng)一個(gè)第三方再去調(diào)研，因?yàn)樽约赫{(diào)研會(huì)有一些片面性的東西，我們?cè)僬乙粋�(gè)第三方做調(diào)研，同時(shí)幾份報(bào)告拿到公司做。

　　在這個(gè)期間，作為事業(yè)開發(fā)，我們要做調(diào)研，營(yíng)運(yùn)、采購(gòu)在此同時(shí)，我們基本上要確定這個(gè)地方了，他們也會(huì)做調(diào)研。在周邊所有的商品，商品的結(jié)構(gòu)，他們也做調(diào)研，提供報(bào)告，這幾方的報(bào)告一起交到公司綜合考慮。

　　另外易買得有一個(gè)特點(diǎn)，比其他的超市不一樣的就是商品，從商品結(jié)構(gòu)來說是根據(jù)每個(gè)區(qū)域的不同設(shè)計(jì)商品結(jié)構(gòu)的。

　　聽眾：就是說不是跟某一個(gè)品牌打包？

　　王瑩：不是像其他的超市，你進(jìn)入全國(guó)各地的每個(gè)店的商品結(jié)構(gòu)都是一樣的，而易買得不是，你可以仔細(xì)觀察易買得在奧城店和塘沽店的商品結(jié)構(gòu)是不一樣的，他是針對(duì)周邊區(qū)域的消費(fèi)人群針對(duì)性的做商品結(jié)構(gòu)。

　　為什么說易買得剛剛進(jìn)來以后，在天津那么多競(jìng)爭(zhēng)店中能夠立足，這就是他的一個(gè)特點(diǎn)。

　　主持人：其實(shí)我覺得剛才您提到的易買得從開始從上海，到蘇州、無錫，已經(jīng)覆蓋了中國(guó)很多的城市，作為韓國(guó)的零售商，您能談?wù)勚袊?guó)的商業(yè)環(huán)境和韓國(guó)有什么區(qū)別？

　　王瑩：其實(shí)這個(gè)區(qū)別其實(shí)在于國(guó)民這塊的生產(chǎn)總值，兩個(gè)差別很大，真的是這樣。現(xiàn)在中國(guó)目前的商業(yè)，不光是商業(yè)，中國(guó)現(xiàn)在是往上發(fā)展的趨勢(shì)，而在韓國(guó)，他已經(jīng)發(fā)展到了一定的階段，這兩個(gè)國(guó)家的國(guó)度有一些制度不同，各個(gè)方面的不同，所以這兩種商業(yè)的發(fā)展就有所不同。拿日本來說，他的商業(yè)發(fā)展強(qiáng)于韓國(guó)，而美國(guó)又強(qiáng)于亞洲，這是不太一樣的東西。因?yàn)閮蓚�(gè)國(guó)度很多情況不一樣，國(guó)情都不一樣的東西，有時(shí)候很多東西不好比。

　　主持人：我們對(duì)韓國(guó)的情況可能會(huì)更加想知道一些，你可以簡(jiǎn)單說一下嗎？

　　王瑩：其實(shí)韓國(guó)商業(yè)的發(fā)展和中國(guó)一樣，我們跟韓國(guó)人聊的時(shí)候，說跟中國(guó)是一樣的，也是經(jīng)歷了很多的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在韓國(guó)的商業(yè)無非就是新世界、樂天，還有一個(gè)樂購(gòu)，沃爾瑪已經(jīng)退出了。樂天的百貨店比新世界多，但是超市沒有新世界多，品質(zhì)也沒有新世界好。

　　支撐賣場(chǎng)的關(guān)鍵就是人口

　　主持人：現(xiàn)在易買得到了中國(guó)，其實(shí)樂天也進(jìn)入了中國(guó)超市的市場(chǎng)，相對(duì)于家樂福和沃爾瑪，和中國(guó)本地的店來說，我們是比較晚的，那么我們?cè)谶x址上有很多的局限性，很多地區(qū)已經(jīng)有了同質(zhì)化的情況，這樣的情況下，在三公里以內(nèi)有相同的業(yè)態(tài)，我們還會(huì)開設(shè)分店嗎？

　　王瑩：這個(gè)是需要具體區(qū)域具體分析的。假設(shè)一個(gè)地點(diǎn)，在亞運(yùn)村，這個(gè)地方，他三公里的人口大家覺得可能會(huì)在七八十萬人，而支撐這個(gè)店一般情況下有二十萬人口基本夠了。

　　聽眾：有我們開店選址前的調(diào)研工作和我們開店選址的要求所決定的，那么我們開店選址有哪些必要的條件？人流、物業(yè)、付款方式等等，易買得能不能談?wù)勥@個(gè)標(biāo)準(zhǔn)？

　　王瑩：這個(gè)是肯定有一定的標(biāo)準(zhǔn)的，對(duì)易買得來說，區(qū)域環(huán)境不光是對(duì)易買得，對(duì)任何一個(gè)賣場(chǎng)所支撐的就是靠人口，真正靠的是常住人口，而不是流動(dòng)人口，不光是我們，在任何一個(gè)區(qū)域選址的時(shí)候，流動(dòng)人口是一小部分，主要是考慮常住人口，固定人口，因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域的固定人口的購(gòu)買力才有。

　　還有他的交通，交通對(duì)商業(yè)來說非常重要，他的便利性，他的接近性，對(duì)商業(yè)是非常重要的。再有，像易買得你所說的物業(yè)條件，我們的標(biāo)準(zhǔn)店是這樣的，兩萬平米，層高，因?yàn)槲覀冃枰蹴敚覀兊蹴數(shù)膬舾�，區(qū)間也在調(diào)整，去年的時(shí)候，在今年十一的時(shí)候，他們就到韓國(guó)去了，看看我們的第三代半店，我問他們?cè)趺礃�，我說那個(gè)店拿到中國(guó)來，他說不行，現(xiàn)在中國(guó)還不適應(yīng)，我們有一個(gè)店里面都是鋪地毯的。

　　聽眾：您說易買得超市在我聽來是跟現(xiàn)有的超市不太相同的一點(diǎn)就是他把一些服飾類的比較知名的品牌，納到我們的賣場(chǎng)里面，以我們就跟他有合作的方式，我想問一下，是不是韓式的賣場(chǎng)都是這樣，還是只有易買得？

　　王瑩：易買得。

　　聽眾：北京的很多超市已經(jīng)根深蒂固的，對(duì)于常住人口來說也是很好的消費(fèi)點(diǎn)，對(duì)易買得我們也沒有什么宣傳方式和運(yùn)營(yíng)方式打破這點(diǎn)，因?yàn)橹袊?guó)的居民還不是很認(rèn)可這一點(diǎn)，一般來說，我們買衣服還會(huì)到百貨、商場(chǎng)。

　　王瑩：您說的很多，我們也是在考慮，我們是在跟政府溝通的時(shí)候考慮，我這次去沈陽也好，大連也好，北京也好，跟政府人員溝通的時(shí)候，他們也特別希望引進(jìn)易買得，因?yàn)樗麄冎肋@個(gè)方式對(duì)地區(qū)的商業(yè)會(huì)有提升，其實(shí)我們?cè)谌魏我粋�(gè)區(qū)域跟政府也在講，他們也認(rèn)為是這樣，曾經(jīng)有一位北京市政府的領(lǐng)導(dǎo)專門說，易買得這樣的北京為什么不引進(jìn)，因?yàn)樗馁?gòu)物環(huán)境確實(shí)非常好，現(xiàn)在大家都講究購(gòu)物環(huán)境，如果現(xiàn)在是這樣，兩個(gè)店，一個(gè)是比較雜亂的購(gòu)物環(huán)境，跟一家比較好的購(gòu)物環(huán)境，你肯定選擇比較好的，而價(jià)格基本不會(huì)差很多，就跟天津剛剛開奧城店和塘沽店一樣，非常有意思，老百姓不敢進(jìn)去，怕貴，他一進(jìn)去就覺得這種裝修里面的東西非常貴，后來時(shí)間長(zhǎng)了，他認(rèn)為一樣，也不貴。

　　我們剛剛開始的時(shí)候有自主包裝臺(tái)，給顧客準(zhǔn)備的紙張等等，買完東西自己打包，免費(fèi)的，剛剛開始的時(shí)候，我們預(yù)備了很多的紙箱，每天都丟很多，拿走賣了，但是我們還是繼續(xù)的去做，到后來也不丟了，其實(shí)國(guó)民素質(zhì)并不是很差。

　　主持人：我們的易買得店在北京開張了三個(gè)月，可能會(huì)讓附近的一些人群到那里消費(fèi)，但是這里面肯定存在著一定的空白的區(qū)域，我們易買得怎么樣影響到這部分人群到這里消費(fèi)，或者是有什么樣的宣傳方式讓他們知道易買得？

　　王瑩：無非就是廣告的檔期做的頻率是多少，我們每月、每周或者十天一個(gè)檔期一個(gè)檔期的宣傳，我們也叫會(huì)員制，有會(huì)員卡，我們的會(huì)員卡都是免費(fèi)辦的，購(gòu)物積分，而我們的積分返還是真正的返還，你夠積分之后，就是給你東西，我家在天津，離奧城店很近，去年我拿那個(gè)積分換的都紙，用了一年，其實(shí)我購(gòu)物結(jié)束之后，不像其他的超市，真的給你東西，拿積分換大米，油，電磁爐，都是這樣的，這就是他所吸引的東西。

　　主持人：我也看過易買得的網(wǎng)站，上面會(huì)有一些北京店、或者上海店的一些活動(dòng)，一些宣傳信息，但是大家對(duì)易買得的網(wǎng)站認(rèn)知度很小，他自己輸入這個(gè)網(wǎng)址查找機(jī)會(huì)很小，有沒有想到用網(wǎng)絡(luò)論壇或者BBS等新型的宣傳方式？

　　王瑩：這種宣傳方式現(xiàn)在我們還是比較少，在南方那里我們的店比較多了，主要是華東區(qū)，上海目前也有九家店了，我們經(jīng)常會(huì)搞一些活動(dòng)，跟街道搞一些親和力的活動(dòng)，找一些居民座談，搞一些采摘等等。

　　主持人：這些活動(dòng)也不局限在超市里面是嗎？

　　王瑩：對(duì)，我們叫親和力活動(dòng)，這個(gè)是易買得比較擅長(zhǎng)的。

　　聽眾：很多大型的超市，我們采購(gòu)回來的產(chǎn)品一般都是廠家在這里，我們提供一個(gè)平臺(tái)，假如說商家在易買得做銷售，到五一、十一會(huì)有一些自己商家的活動(dòng)，你們對(duì)于自己商家的活動(dòng)的配合，有可能在中間放一些大的地堆等等？

　　王瑩：商家的活動(dòng)都是和我們超市的活動(dòng)一起做的，一般我們搞促銷、活動(dòng)的時(shí)候，商家都非常愿意做，這樣對(duì)他們銷售的提升都非常好的。

　　聽眾：王總聊了很多關(guān)于易買得的問題，關(guān)于開店等等，前兩天我們?cè)谏蜿栭_了一個(gè)國(guó)際購(gòu)物中心的論壇，我看到兩家店，當(dāng)時(shí)我住在鳳凰飯店，離你的一家店很近，我們作為商業(yè)地產(chǎn)頻道，首先對(duì)于市場(chǎng)了解的更多一些，作為超市類，像您作為品牌商家，對(duì)市場(chǎng)審視的角度可能與我們不同，據(jù)我們了解，沈陽明年會(huì)有1500萬平米的商業(yè)體量上升，包括上海路也有一個(gè)150平米純獨(dú)棟的賣場(chǎng)，沈陽的市場(chǎng)比較特殊，LV等等在那里瘋狂的開店，超過了北京的LV的購(gòu)買能力，針對(duì)這塊，我想易買得首先選擇了沈陽店，有您一些獨(dú)特的市場(chǎng)看法吧？

　　王瑩：東北地區(qū)我們目前選擇兩個(gè)城市，大連和沈陽，大連的LV等等也是剛剛開業(yè)，東北這個(gè)市場(chǎng)，當(dāng)初也和很多的東北朋友聊，跟他們的生活、消費(fèi)一種習(xí)慣，他們的收入比北京高嗎，沒有，可能大連的收入高一些，而沈陽真的收入沒有那么高，但是他們的消費(fèi)習(xí)慣好象不一樣。我問我的朋友，沈陽的人是不是不存錢啊，他說也不是啊，我說你看LV什么的都在開店，他說我一個(gè)月買這些東西好象沒有考慮過，他的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)意識(shí)我就是買，不考慮后面的。他們對(duì)于新鮮的東西接受的能力非常強(qiáng)，可能跟中國(guó)的傳統(tǒng)的區(qū)域消費(fèi)意識(shí)是不一樣的，我們說過去真正意義上的像中國(guó)古代也好，怎么說呢，中原地區(qū)吧，核心地區(qū)的發(fā)展是不一樣的，從這個(gè)方面考慮這個(gè)區(qū)域的發(fā)展是不一樣的，所以他有一些過去傳統(tǒng)的中國(guó)人的消費(fèi)意識(shí)，在我們這個(gè)區(qū)域里面，會(huì)根深蒂固的在這里面存在過，而在其他的領(lǐng)域的區(qū)域里面，你像南方和北方的差別很大，在東北差別也很大，也都討論到這個(gè)區(qū)域，中原地區(qū)和周邊的其他地區(qū)的意識(shí)、消費(fèi)意識(shí)不一樣。

　　聽眾：08年整體來看是經(jīng)濟(jì)比較簫條的一年，普遍都說中國(guó)受波及不是很大，我想了解一下我們易買得今年一整年的開店情況，跟年初的計(jì)劃有沒有縮減？

　　王瑩：這個(gè)是大家都在關(guān)心的問題，08年這個(gè)時(shí)期，我們倒是開了很多家店的，真正的金融危機(jī)倒是最近幾個(gè)月體現(xiàn)出來的，對(duì)整個(gè)08年沒有什么影響，我們?cè)?5號(hào)又在蘇州開了一家店，馬上要開業(yè)了。

　　聽眾：就是說基本符合年初的計(jì)劃？

　　王瑩：對(duì)，基本沒有變。09年我們現(xiàn)在在原有的區(qū)域，像北京、天津這些區(qū)域，我們還會(huì)加大力度，包括華東，為什么我們說明年要開三十幾家店，因?yàn)橛幸恍┪覀円呀?jīng)簽約了，在這個(gè)區(qū)域，我們還要加大力度，而在這個(gè)同時(shí)，我們現(xiàn)在要開發(fā)新的區(qū)域，就是我們剛才說的大連、沈陽，從今年的七月份我們開始考察這兩個(gè)地方，包括韓籍的高層領(lǐng)導(dǎo)，包括董事長(zhǎng)也到大連去了，去考察這個(gè)城市，其實(shí)公司也對(duì)東北這兩個(gè)城市很認(rèn)可，所以我們?cè)谇捌谧龊芏嗟恼{(diào)研工作，一些市場(chǎng)的分析。

　　主持人：剛剛說到09年要開三十家分店，可以透露一下在北京開多少家嗎？

　　王瑩：怎么說呢？北京我們的目標(biāo)是這樣的，到2010年的時(shí)候，基本到8家店。

　　主持人：在北京會(huì)考慮買地自建嗎？

　　王瑩：不排除，有好的肯定會(huì)買。

　　主持人：現(xiàn)在有目標(biāo)嗎？

　　王瑩：正在選，確實(shí)沒有目標(biāo)。

　　聽眾：我想問一下無錫的地我們買來全部是自用的嗎？

　　王瑩：對(duì)。

　　聽眾：可以不可以理解為轉(zhuǎn)型的形式，我們現(xiàn)在是大賣場(chǎng)，未來會(huì)不會(huì)做開發(fā)商，招商運(yùn)營(yíng)？

　　王瑩：這個(gè)不會(huì)，這是新世界易買得的主項(xiàng)，跟我們做其他的賣場(chǎng)一樣，你看他很少做外租區(qū)。不像其他的把整個(gè)租出去，靠這個(gè)來彌補(bǔ)。易買得就是自己經(jīng)營(yíng)，除非就是刨去其他的功能，剩下的以外的地方做一些。

　　聽眾：這個(gè)考慮是什么？

　　王瑩：我們的強(qiáng)項(xiàng)是自己經(jīng)營(yíng)。

　　郭杰：易買得的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？

　　王瑩：我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是我們有一個(gè)叫“倫理”經(jīng)營(yíng)。

　　聽眾：能解釋一下嗎？

　　王瑩：我們專門有這么一個(gè)部門，這個(gè)部門我對(duì)他的理解是這樣的，從字面上講倫理經(jīng)營(yíng)怎么樣怎么樣，其實(shí)就是一個(gè)監(jiān)察部門。

　　聽眾：是針對(duì)消費(fèi)者還是其他的？

　　王瑩：全方位的，包括消費(fèi)者的投訴。舉一個(gè)例子，在前幾年，奧城剛開店時(shí)間不長(zhǎng)的時(shí)候，有一個(gè)顧客排隊(duì)買東西，插隊(duì)，結(jié)賬后面就有韓國(guó)人，后來投訴，他們不投訴中國(guó)總部，直接投訴到韓國(guó)總部，韓國(guó)總部直接下來人，從總經(jīng)理一直查到下面，那個(gè)說投訴是什么，好象是有關(guān)系，跟我們說的俗話就是走后門了，直接查。所以他對(duì)這塊查的非常嚴(yán)格，包括一些暗箱操作的東西，他對(duì)員工每個(gè)都搞慶生會(huì)，他也靠團(tuán)隊(duì)的凝聚力，有自己的精神。

　　主持人：這個(gè)倫理部門就在韓國(guó)的總部存在嗎？

　　王瑩：每個(gè)區(qū)域都有。

　　主持人：剛才我特別想問，我們?cè)陧n國(guó)發(fā)展的那一套策略到中國(guó)的市場(chǎng)會(huì)不會(huì)改變？

　　王瑩：肯定有改變，我們的本土化比較強(qiáng)，我們所有的店長(zhǎng)全是中國(guó)人，沒有一個(gè)韓國(guó)人，現(xiàn)在在集團(tuán)總部，除了總裁，中高層這塊也有很多的中國(guó)人。像華北區(qū)總部這邊，也就是幾個(gè)韓國(guó)人，基本大部分是中國(guó)人，本土化還是比較好的，我們的店長(zhǎng)還是比較好的，待遇也比較好，每個(gè)店長(zhǎng)都配車。

　　聽眾：在亞洲這邊中國(guó)的市場(chǎng)和印度市場(chǎng)比較相近，這兩個(gè)大的區(qū)域市場(chǎng)，從韓國(guó)總部這邊考慮發(fā)展和選址，目前在中國(guó)這些店，其他的國(guó)家呢？

　　王瑩：我們主要考慮的還是中國(guó)，前一段時(shí)間有一個(gè)報(bào)道，說在尼泊爾蓋了一個(gè)很大的批發(fā)市場(chǎng)，到中國(guó)招商來了，中國(guó)報(bào)名還非常多，都是紡織企業(yè)，因?yàn)橹袊?guó)看好尼泊爾是一個(gè)橋梁，進(jìn)入西亞、印度，那邊基本有世界上1/4的人口，他寧可在那里虧錢，也要作為一個(gè)基地，現(xiàn)在歐洲都到中國(guó)招商來了�，F(xiàn)在世界上都認(rèn)為中國(guó)是最有錢的，都想讓中國(guó)把這個(gè)錢掏出來的，但是我想我們現(xiàn)在還是比較理智的。

　　聽眾：易買得除了品牌上適應(yīng)當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域，有所調(diào)整之外，我們?cè)诹闶勰Ｊ椒矫妫舜筚u場(chǎng)之外，會(huì)不會(huì)像其他的品牌有大賣場(chǎng)，專賣店，易買得有沒有這樣的模式？

　　王瑩：沒有，我們現(xiàn)在在韓國(guó)、在中國(guó)發(fā)展主要方向還是大賣場(chǎng)這塊，因?yàn)橄劝炎约旱臇|西做好，做扎實(shí)了，因?yàn)槟愕膹?qiáng)項(xiàng)是什么，我對(duì)于這點(diǎn)是比較認(rèn)可的，不像一些其他的，確實(shí)沒有做扎實(shí)，就去做別的，其實(shí)哪樣都做不好，先把自己主要的東西做好了，這時(shí)候才有精力做別的，不然的話，像其他的開了也是關(guān)，也有先例了。

　　主持人：我們談了很多關(guān)于易買得，我想問一下您對(duì)中國(guó)的超市行業(yè)應(yīng)該很了解了，能談一下這個(gè)行業(yè)的發(fā)展情況嗎？

　　王瑩：其實(shí)中國(guó)超市業(yè)，不瞞你說，很早的時(shí)候1990年的時(shí)候我就接觸過超市這類的東西，那時(shí)候在國(guó)有企業(yè)，在第三產(chǎn)業(yè)這塊，就想弄這么一個(gè)東西，后來因?yàn)楹芏喾矫嬖驔]有做。其實(shí)從中國(guó)的超市的發(fā)展，我所知道的，在這個(gè)區(qū)域來說，在北方這個(gè)區(qū)域來說，最早就是家樂福在北京，在天津就是家世界，這兩家，在天津開的第一家家世界是東麗區(qū)，他是一個(gè)新鮮的事物，所有天津市的人都去了，非常多。所以也陸續(xù)的發(fā)展起來，后來其實(shí)按道理來說，這就是咱們這個(gè)超市所經(jīng)營(yíng)的弊病，為什么沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)性的東西，我們舉一個(gè)例子，我就舉了家世界這個(gè)例子。在美國(guó)基本都是按照沃爾瑪?shù)哪Ｊ桨徇^來的，但是美國(guó)的經(jīng)濟(jì)不一樣，在發(fā)展一段時(shí)間之后，他找沃爾瑪，要把店賣給他，我總覺得，作為商業(yè)，有這種意識(shí)就不會(huì)長(zhǎng)久。他考慮的是資本運(yùn)作，而不是經(jīng)營(yíng)。

　　現(xiàn)在我們很多很多的商業(yè)、零售業(yè)考慮的都是資本運(yùn)作，所以我真的很擔(dān)心的就是這個(gè)資本運(yùn)作。當(dāng)時(shí)找沃爾瑪，沒有買，后來店多了，賣給了華潤(rùn)，現(xiàn)在據(jù)了解，華潤(rùn)也想再出手。你想發(fā)展的店非常多了，中國(guó)的商戶曾經(jīng)他它作為一個(gè)本土扶持的企業(yè)，真的很可惜，家世界真的很可惜。

　　他后來有一個(gè)店把下面所有的商戶全賣了，導(dǎo)致了最后資本鏈條斷了，現(xiàn)在中國(guó)其他的，像山西的美特好超市，他獨(dú)霸太原，現(xiàn)在在煙臺(tái)也有店，他是收購(gòu)的家世界，家世界不是完全賣給了華潤(rùn)，而是把一部分比較差的店，保定的、石家莊、內(nèi)蒙、山東的店賣給了美特好，華潤(rùn)收的都是好店，現(xiàn)在也是拖累的非常累，包括中國(guó)、北京其他的超市，現(xiàn)在也在兼并其他的，有時(shí)候大家也在討論，真的能走多遠(yuǎn)，其實(shí)這是一個(gè)問號(hào)。

　　聽眾：現(xiàn)在有的地區(qū)會(huì)出現(xiàn)整體量過大，一公里之內(nèi)就會(huì)達(dá)到大賣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)了。

　　王瑩：最典型的就是望京，超市就有八家了。

　　聽眾：我看過一份數(shù)據(jù)，上海有三個(gè)區(qū)域，這三個(gè)區(qū)域賣場(chǎng)就有51家，當(dāng)時(shí)上海一共才有150多家，他們就達(dá)到50多家了，這個(gè)狀況是不是政府欠缺一些規(guī)范化的管理呢？

　　王瑩：沒錯(cuò)。

　　聽眾：我個(gè)人認(rèn)為上海應(yīng)該是比較特殊的例子，大家都知道華聯(lián)，其實(shí)聯(lián)華比較早，你在上海十字路口上，四個(gè)角會(huì)有三家聯(lián)華超市，他是便利店，而不是超市，我覺得那個(gè)環(huán)境比較特殊。

　　王瑩：上海的大賣場(chǎng)的發(fā)展也是由小便利店開始逐步起來的，因?yàn)檫@兩個(gè)城市你可以考慮有一些不同，上海和北京，上海他的發(fā)展是學(xué)東京的發(fā)展，他是逐步的學(xué)習(xí)東京的發(fā)展，上海因?yàn)樗目臻g，他的商業(yè)歷來就是發(fā)展的非常好，形成了這種商業(yè)的氛圍，而北京呢，說實(shí)在話，確實(shí)落后于上海，上海你看看商業(yè)的租金非常低，而北京的商業(yè)租金非常高。商業(yè)越發(fā)達(dá)，租金就會(huì)下調(diào)。

　　上海就是這樣，因?yàn)樗陌l(fā)展，他到了一定的水平了，他真的是到了一定的水平了。考慮的就是一個(gè)地區(qū)的發(fā)達(dá)不發(fā)達(dá)，人均占有的商業(yè)面積是一個(gè)指標(biāo)。

　　我記得上海03年的時(shí)候比北京高幾個(gè)百分點(diǎn)，你再看國(guó)外的商業(yè)人均占有的比例，這是看你一個(gè)地區(qū)發(fā)達(dá)的情況，因?yàn)槟愕纳虡I(yè)發(fā)達(dá)代表著你整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)。

　　在這個(gè)地區(qū)里面，如果是人們所購(gòu)買的食品類的東西比較多，像服飾、游樂比較少，這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展就不好，為什么中國(guó)叫溫飽，我現(xiàn)在就顧不上這些東西，沒有錢再消費(fèi)買別的東西。商業(yè)可以體現(xiàn)這一點(diǎn)，而我們現(xiàn)在的商業(yè)發(fā)展，有一些在規(guī)劃當(dāng)中的問題，我們的商業(yè)規(guī)劃，每個(gè)城市在做區(qū)域商業(yè)，住宅配套各個(gè)商業(yè)規(guī)劃的時(shí)候，確實(shí)有欠缺，再有現(xiàn)在的開發(fā)商是什么，開發(fā)商他要的是現(xiàn)金，我蓋住宅跟商業(yè)是不一樣的，我蓋了住宅就賣出去了，我們現(xiàn)在和很多的房地產(chǎn)公司打交道的時(shí)候看他們的報(bào)表，非常難看，沒有資產(chǎn)。為什么現(xiàn)在有一些大的開發(fā)商要先上市呢，他要持有性物業(yè)，他不持有也沒有辦法，大年終報(bào)表出來也沒有辦法看，股票肯定會(huì)下降，這是必然的趨勢(shì)。

　　你想你有幾億的資產(chǎn)和上千億的資產(chǎn)就是不一樣，假設(shè)這個(gè)公司倒閉了，還有那么多的資產(chǎn)在后面依托，而一些沒有資產(chǎn)的，你說怎么辦？這就是我們現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)這一塊的一些開發(fā)商的辦法，很多現(xiàn)在就是賣，像凱德等等一些基金也好，他們到中國(guó)購(gòu)買這些物業(yè)，像摩根，已經(jīng)買了很多了，高盛也是，但是由于金融危機(jī)，最近這段時(shí)間他們會(huì)收手，在觀望，因?yàn)楸旧砟Ω覀兊年P(guān)系也非常好，基本我們看上的物業(yè)或者他們看上的物業(yè)，我們都是互相找。

　　主持人：現(xiàn)在金融危機(jī)對(duì)我們這個(gè)行業(yè)有影響嗎？

　　王瑩：目前來說還可以，韓國(guó)的影響也不是很大，前幾天和一個(gè)朋友聊天，他說趕緊到韓國(guó)去購(gòu)物，東西真便宜，他說我到那里去，買了很多很多的東西回來，品牌都非常好的東西，他說有一種面膜，我們賣五十多塊錢，韓國(guó)八塊錢，他買了一堆回來，送給朋友。經(jīng)濟(jì)危機(jī)確實(shí)會(huì)有影響，但是影響對(duì)于零售業(yè)目前還沒有顯現(xiàn)出來。

　　主持人：這個(gè)顯現(xiàn)還是需要一段時(shí)間的是嗎？

　　王瑩：對(duì)，像美國(guó)都捂緊口袋了，但是真的受不了商場(chǎng)折扣的誘惑，現(xiàn)在的商場(chǎng)為了應(yīng)付金融危機(jī)這塊，基本都是打折，要把前期做起來，真正到來的時(shí)候不會(huì)說措手不及。

　　聽眾：包括超市今年年底的促銷力度也是很大的。

　　王瑩：對(duì)，非常大，我們也有這樣的措施。

　　聽眾：因?yàn)槌写篌w來講還是一些民生必需品，生活類的消費(fèi)，超市如果已經(jīng)到了靠打折來維持消費(fèi)者的話，我覺得以易買得為例，他的經(jīng)營(yíng)理念還是比較超前的，像上海做了生活購(gòu)物中心這種模式，那么您能不能以易買得這種成功的經(jīng)驗(yàn)談一下超市應(yīng)該怎么樣發(fā)展，躲避這種貼身競(jìng)爭(zhēng)，和現(xiàn)在的打價(jià)格戰(zhàn)。

　　王瑩：競(jìng)爭(zhēng)是避免不了的，沒有競(jìng)爭(zhēng)就沒有發(fā)展。就價(jià)格而言，各個(gè)大商場(chǎng)都在搞促銷，促銷商品，不是真正的說打價(jià)格戰(zhàn)，剛剛開始的時(shí)候，每個(gè)店經(jīng)營(yíng)的時(shí)候都有一個(gè)價(jià)格促銷競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)是這樣的，開一個(gè)店，真正到開店的區(qū)域，開始您提到一個(gè)地區(qū)人口支撐這個(gè)店，假設(shè)原來這個(gè)店在這里三公里區(qū)域，他的銷售是五億，你再開一家店，不一定你的銷售也是五億，你只是分一杯羹，或者從其他的周邊的區(qū)域帶來收益，所以他的銷售會(huì)分開，而不會(huì)成倍的增長(zhǎng)。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)這是一定的，但是這個(gè)價(jià)格是這樣的，是某一些商品的價(jià)格，某一些低廉的商品價(jià)格代入這個(gè)商場(chǎng)，不可能只有這一樣的東西，為什么出現(xiàn)一站式消費(fèi)就是這樣，好比我今天拿出這瓶水，我去降價(jià)，也許我負(fù)毛利，但是這個(gè)杯子我銷售出去了，為什么超市的毛利那么低，就是這么經(jīng)營(yíng)的，其實(shí)現(xiàn)在大家也在考慮了，惡性的競(jìng)爭(zhēng)沒有意義，我個(gè)人認(rèn)為，還是搞差異化的競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)楝F(xiàn)在的商業(yè)市場(chǎng)也在細(xì)分，而超市里面為什么不能細(xì)分一下呢，也是一樣的，把你的商品差異化做的細(xì)分，你所吸引的客戶群的層次是什么樣的，而我這里是什么樣的客戶群，是不一樣的。

　　聽眾：就像屈臣氏也是一種小型的超市。

　　聽眾：現(xiàn)在的商業(yè)也是從原來的百貨店分割之后，化妝品等分離出來，日用品還是在百貨店里面，像王總說的以后就是做針對(duì)性的需求，到易買得就是買什么東西，車行就是買汽車等等，慢慢的就形成了專業(yè)的賣場(chǎng)，像國(guó)美和蘇寧就是百貨店分離出來的專業(yè)店。

　　王瑩：對(duì)。

　　主持人：我們易買得將來會(huì)趨向于哪種？

　　王瑩：現(xiàn)在我們?cè)谔岣咦约旱钠焚|(zhì)，從自己的內(nèi)部、賣場(chǎng)的裝修每年都更新，你說現(xiàn)在開的店和前幾年開的店感覺就不一樣了，我們?cè)?0月30日開的光華橋店，跟嘉貿(mào)一起做的。

　　主持人：那么我們的人群能和其他的購(gòu)物中心的人群共享嗎？

　　王瑩：可以的，旁邊有一個(gè)超市，又有其他的商品，購(gòu)物中心不可能什么都有，買一些其他的日用品，我那里有，購(gòu)物中心沒有�，F(xiàn)在為什么很多購(gòu)物中心不喜歡傳統(tǒng)的超市，給他的檔次整個(gè)拉下來了。

　　聽眾：一般的我們理解購(gòu)物中心需要一個(gè)人氣，如果把超市放在最頂層怎么辦，一般的購(gòu)物中心我理解都是在地下一層，他相對(duì)帶動(dòng)的人流到上面購(gòu)物，再回到車場(chǎng)是這么一個(gè)情況。

　　王瑩：我們現(xiàn)在做的是二三層。

　　聽眾：應(yīng)該是比較昂貴的租金吧？

　　王瑩：還可以，以后的市場(chǎng)會(huì)越分越細(xì)。

　　主持人：我們選擇購(gòu)物中心的時(shí)候會(huì)不會(huì)選擇品牌加盟商？

　　王瑩：會(huì)，有時(shí)候我們說做開發(fā)，有一個(gè)好項(xiàng)目不如有一個(gè)好的開發(fā)商。

　　聽眾：好的項(xiàng)目會(huì)和易買得有一個(gè)人流方面的共享，是一個(gè)互補(bǔ)。

　　王瑩：現(xiàn)在北京的發(fā)展，當(dāng)初我們和韓籍的人員談的時(shí)候，我們聊的就是整個(gè)北京市場(chǎng)，我說北京的市場(chǎng)空間還是有，看你怎么做。北京這個(gè)城市，跟很多人我都講，北京這個(gè)城市大，怎么大，是大氣，磅礴，是那么一種大，誰來到北京，北京太大了，我上海的同事他們，來到北京會(huì)覺得北京那么大，我說上海的土地面積才多大，北京基本比上海多一萬。

　　聽眾：北京城區(qū)里面發(fā)展包括城市的建設(shè)過于的單一化，你說CBD寫字樓都在那里，住宅區(qū)在北邊、立水橋那邊，還有商業(yè)集中在西單、王府井這塊，對(duì)于我們選址就不像上海的商業(yè)那么綜合，在北京稍微綜合一點(diǎn)在北京的區(qū)縣，包括通縣，九棵樹家樂福也做的不錯(cuò)，我們選址有沒有考慮遠(yuǎn)郊的區(qū)縣。

　　王瑩：我們也在做。

　　聽眾：他們的租金比城中合理一些？

　　王瑩：也不算，現(xiàn)在目前的開發(fā)商好多了，理性很多，我們談的時(shí)候不像前期，北京的開發(fā)商和其他的開發(fā)商就是不一樣。

　　聽眾：如果易買得到郊區(qū)開的話，還會(huì)存在一點(diǎn)，就是易買得比其他的大賣場(chǎng)高端一些，到那邊當(dāng)?shù)氐娜巳菏欠衲芙邮埽?/FONT>