一直傳聞香港昌盛集團由于陷入嚴重財務困境，已經(jīng)計劃打包出售廣州中華廣場物業(yè)，估價大約33億元；合作方廣州新星實業(yè)則繼續(xù)持有原有業(yè)權，并成為潛在的接盤方。

　　拋售中華廣場

　　中華廣場是除天河城、正佳廣場外，廣州第三大購物中心。它由昌盛中國與廣州新星實業(yè)公司合作開發(fā)建設、共同經(jīng)營。包括一個樓高10層的購物商場及4層車庫、北翼一幢樓高17層的A棟寫字樓以及南翼一幢樓高52層的B棟寫字樓，總建筑面積約為29萬平方米�，F(xiàn)兩公司共擁有中華廣場超過90%的物業(yè)，其中昌盛中國持有10萬平方米，廣州新星實業(yè)持有9萬平方米。

　　1994年，廣州新星實業(yè)公司與昌盛中國地產(chǎn)有限公司簽訂了合作開發(fā)中華廣場合同。1995年6月，中華廣場開工建設，1999年2月首期工程結構封頂。

　　數(shù)年之后，中華廣場逐漸成為廣州市著名商圈之一，而昌盛集團也被07年內(nèi)地房企赴港上市成功后所獲得的豐厚回報打動，開始啟動IPO。

　　然而原計劃于08年1月31日在香港主板掛牌交易的昌盛中國突然在1月23日宣布，不再根據(jù)原有時間表進行IPO計劃，決定推后上市。此前昌盛中國董事長鄒錫昌為了應對大環(huán)境的不利，已經(jīng)將原定20多億的融資額縮水一半。

　　2008年11月15日，中華廣場的有關負責人首次對外承認，昌盛中國因上市擱淺而遭遇財務困境，出售中華廣場物業(yè)是較切實可行的融資方案之一。

　　據(jù)了解，當時業(yè)內(nèi)傳聞中華廣場的轉(zhuǎn)讓價格約為20億元，折合樓面價為2萬元/平方米，而根據(jù)2007年年底昌盛中國籌備上市時所做的資產(chǎn)評估，中華廣場的市值約為38億元，2008年8月份，第一太平戴維斯重新估值后，做出的資產(chǎn)評估則是33億元。

　　該物業(yè)的拋售一度引起了不少投資者的關注，包括一些正在覓新址開店的廣州百貨業(yè)巨頭以及一些基金投資公司都對該物業(yè)表示了極大的興趣，但半年之后，該物業(yè)轉(zhuǎn)讓并未有最新的消息傳出。

　　曾有分析人士認為，昌盛中國為了該物業(yè)的轉(zhuǎn)讓設置了一些頗為“苛刻”的條件致使該物業(yè)的轉(zhuǎn)讓陷入困境，昌盛中國表示，為確�？毓蓹噢D(zhuǎn)讓事件不會影響到中華廣場本身的洼地效應，中華廣場的這宗產(chǎn)權變更交易不允許更改現(xiàn)有商業(yè)用途。

　　壓力已解？

　　然而上述這位資深的廣州投資人士對觀點地產(chǎn)新媒體透露，事實上，目前昌盛集團已經(jīng)度過了資金壓力最為緊張的時刻，還債務壓力已經(jīng)被緩解。因此，昌盛中國可能將不再急于出售中華廣場。

　　該消息并未得到昌盛中國的正面回應，但截至目前昌盛中國并未公開宣布停止出售該物業(yè)。一個明顯的現(xiàn)象則是：昌盛中國一直未調(diào)低該物業(yè)的出售的價格，并且一直在以不同的方式，比如把原來的容積率砍掉一半等等方式提高中華廣場的資產(chǎn)價值。

　　“很明顯，鄒錫昌并不想賣中華廣場了，他還是想繼續(xù)持有。但是因為有外資投行和商業(yè)銀行的債務并未有多少實質(zhì)上的減輕，所以昌盛中國仍然表現(xiàn)出一個在積極尋找資金的姿態(tài)”，上述投行人士如此對觀點地產(chǎn)新媒體表示。

　　同事，該人士還透露，外資投行從今年開始已經(jīng)在有意減輕對昌盛中國的“催債”壓力，“投行擔心的是，在還債壓力下，萬一昌盛集團無法成功出售中華廣場，那么昌盛中國可能面臨破產(chǎn)清算的風險，屆時外資投行可能什么都別想得到。”

　　事實上，昌盛集團獲取外資投行資金的方式主要是以股權融資的方式，如若破產(chǎn)清算，那么清算的資產(chǎn)可能只能被昌盛中國的中國“債主”--商業(yè)銀行拿走。“但只要讓昌盛中國繼續(xù)經(jīng)營下去，至少投行還能從昌盛中國獲得一定的投資收益”。

　　債務源頭

　　而引發(fā)昌盛集團債務危機的兩筆主要債務均是與外資投行有關。這兩筆債務都在2008年年底即已經(jīng)到期。

　　一筆是2007年11月19日，昌盛中國和香港蘇格蘭皇家銀行簽訂的。關于中山廣場一期二期土地使用權收購融資的貸款協(xié)議，本金為6.48億港元，利息按每年13%計算。

　　另一筆則是與高盛旗下創(chuàng)投基金（GSSIA）簽署的對賭協(xié)議，2006年12月18日，昌盛中國向創(chuàng)投基金發(fā)行2.5億美元的可贖回可轉(zhuǎn)換債券，利率為7%，雙方約定，若昌盛中國沒有在債券的年期內(nèi)進行合資格首次公開發(fā)售，創(chuàng)投基金可要求鄒錫昌按預定的價格購買其所持全部可贖回可轉(zhuǎn)換債券。

　　該債券的年期原為一年，創(chuàng)投基金于2007年11月16日發(fā)出通知，把年期延長至2008年12月18日。按照協(xié)議，若昌盛中國未能在年期內(nèi)償還本金，該項可轉(zhuǎn)債的利息便按每年21%計算。

　　本來，鄒錫昌是打著到香港上市融資償還債務的如意算盤，但在IPO不得不終止之后，國際資本市場的不斷惡化讓昌盛集團的上市夢想被迫完全擱淺。融資渠道被堵死的昌盛集團最終只能選擇變賣資產(chǎn)來籌集資金。

　　幸運的是，同樣在去年金融危機中損失慘重的投行也已經(jīng)在運用一切可能的手段收回風險投資。在同樣的夾縫下，昌盛中國是否真的已與投行一道絕處逢生？目前似乎仍然未有答案。
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