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撰文/龔麗欣

圖源/京東資產(chǎn)交易平臺(tái)

這不僅僅是一樁簡(jiǎn)單的交易，更反映出當(dāng)下北京寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入了“抄底”時(shí)刻。

長(zhǎng)安街畔，一座象征著現(xiàn)代商務(wù)巔峰的巨擘，如今卻變?yōu)槭袌?chǎng)下行周期的注腳。

11月4日，根據(jù)京東司法拍賣消息，位于北京朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路甲92號(hào)的世茂大廈成功出讓，其接盤方為揚(yáng)子江藥業(yè)，成交價(jià)格為22.54億元，較評(píng)估價(jià)折讓三成。

這是世茂集團(tuán)在北京CBD的首個(gè)作品，也曾是世茂“最賺錢”的商辦資產(chǎn)。然而，在市場(chǎng)波動(dòng)與企業(yè)危機(jī)之下，這個(gè)標(biāo)志性的建筑卻走向了易主的境地。

對(duì)世茂集團(tuán)而言，此番以“地板價(jià)”拍賣，是壓力之下不得不做出的艱難取舍，更是其化解債務(wù)危機(jī)的不二法門。

從接盤方揚(yáng)子江藥業(yè)的視角來(lái)看，22.54億元的代價(jià)，收入囊中的不僅僅是摩天大樓，更是地標(biāo)級(jí)的“入場(chǎng)券”。

地標(biāo)易主

地處京城心臟地帶的世茂大廈，正式易主。

最新消息顯示，位于北京朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路甲92號(hào)的世茂大廈于近日在京東司法拍賣平臺(tái)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)拍。

截至11月4日上午十點(diǎn)，該項(xiàng)目?jī)H獲得一輪報(bào)價(jià)，最終由揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)有限公司的全資孫公司北京揚(yáng)子江置業(yè)有限公司以22.54億元競(jìng)得。

資料顯示，北京世茂大廈位于朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)與東四環(huán)之間，緊鄰SOHO現(xiàn)代城，北接建國(guó)路，西鄰北京電視臺(tái)，項(xiàng)目緊鄰地鐵1號(hào)線大望路站，更有多條交通主干道環(huán)繞，可謂是地處“黃金地帶”。

從項(xiàng)目的情況來(lái)看，世茂大廈的主體由三棟緊密相連的國(guó)際5A甲級(jí)寫字樓構(gòu)成，總建筑面積為7.02萬(wàn)平方米，于2009年7月首次開(kāi)業(yè)，2017年項(xiàng)目進(jìn)行了新一輪的升級(jí)改造，重新面向市場(chǎng)。

商業(yè)客查閱發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，北京世茂大廈是世茂集團(tuán)投資業(yè)務(wù)的核心，其運(yùn)營(yíng)收益連續(xù)多年排在首位，即便是在市場(chǎng)疲軟的這些年，該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收益仍能排在前三。

數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京世茂大廈實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額1.54億元，而后2019年達(dá)到最高值，為1.72億元，在疫情突發(fā)的2021年至2023年，該項(xiàng)目仍能保持1.38億元、1.45億元及1.34億元的收益。

2024年全年，北京世茂大廈實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入1.32億元，今年上半年，這一數(shù)值為0.59億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)、商業(yè)客整理

一個(gè)璀璨之星，緣何走向司法拍賣的坎途？

據(jù)了解，此前，世茂集團(tuán)曾多次將項(xiàng)目進(jìn)行抵押融資。其中，2020年1月6日，世茂就曾將北京世茂大廈物業(yè)抵押給金融機(jī)構(gòu)，為控股子公司4億元借款進(jìn)行抵押擔(dān)保，擔(dān)保期限3年。

此外，2021年9月8日，北京世茂大廈抵押給招商財(cái)富資產(chǎn)管理有限公司，涉及的擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為12.48億元，同年9月14日，該項(xiàng)目再度進(jìn)行抵押擔(dān)保，抵押權(quán)人同樣為招商財(cái)富資產(chǎn)管理有限公司，涉及的金額為10億元。上述兩項(xiàng)抵押擔(dān)保共計(jì)涉及資金22.48億元，均于2023年8月30日到期。

然而，伴隨著世茂集團(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)，其諸多債務(wù)未能及時(shí)清償，2023年年中，北京世茂大廈被查封登記。

而今，項(xiàng)目重新擺上貨架，并正式迎來(lái)新的接盤方。

揚(yáng)子江藥業(yè)抄底

早在2015年，這個(gè)項(xiàng)目首次傳出整售的消息，當(dāng)時(shí)坊間消息表示，交易的報(bào)價(jià)為42億元。不過(guò)由于市場(chǎng)環(huán)境的變動(dòng)與企業(yè)交易策略的調(diào)整，項(xiàng)目遲遲未見(jiàn)成交。

而后，時(shí)間來(lái)到2021年，陷入流動(dòng)性危機(jī)的世茂集團(tuán)，又一次打起了出售資產(chǎn)“自救”的主意，當(dāng)時(shí)世茂給出的報(bào)價(jià)是不低于40億元，同樣未能覓得白衣騎士。

除此之外，根據(jù)項(xiàng)目的估值報(bào)告，截至2024年8月22日，北京世茂大廈的估值總價(jià)為32.2億元，單位建筑面積房地產(chǎn)平均價(jià)格為4.59萬(wàn)元/平方米。

而從此次拍賣結(jié)果來(lái)看，22.54億元的成交價(jià)格，相較于四年前直接腰斬，對(duì)比其估值總價(jià)來(lái)看，則是打了七折。

計(jì)算下來(lái)，其單位建面的平均成交價(jià)格僅為3.21萬(wàn)元/平方米。

3.21萬(wàn)元/平方米的價(jià)格是什么概念？或許可以用一組數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)觀察。

第三方平臺(tái)顯示，目前，北京世茂大廈的租賃單價(jià)為7元/平方米/天，按照項(xiàng)目地上建筑面積5.92萬(wàn)平方米粗略計(jì)算，一年的租金大概為1.5億元。

此外，對(duì)比周邊散售的商務(wù)寫字樓項(xiàng)目，其中，距離北京世茂大廈不足一公里的，萬(wàn)科大都會(huì)有4套房源在售，最低掛牌價(jià)格為6.72萬(wàn)元/平方米，最高掛牌價(jià)格為9萬(wàn)元/平方米；

億利生態(tài)廣場(chǎng)有兩套房源在售，均價(jià)為5.55萬(wàn)元/平方米；藍(lán)堡國(guó)際中心有11套房源在售，價(jià)格在3萬(wàn)元/平方米至4.8萬(wàn)元/平方米不等；東方梅地亞中心也有6套房源在售，價(jià)格在3.48萬(wàn)元/平方米左右……

換言之，3.21萬(wàn)元/平方米的價(jià)格無(wú)疑是“擊穿地板價(jià)”，也因此，不少市場(chǎng)人士直呼，揚(yáng)子江藥業(yè)此番撿了個(gè)大便宜。

此外，針對(duì)此次法拍，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，這不僅僅是一樁簡(jiǎn)單的交易，更反映出當(dāng)下北京寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入了“抄底”時(shí)刻。

實(shí)際上，自2020年以來(lái)，在供應(yīng)持續(xù)放量、有效需求疲軟的情況下，北京寫字樓市場(chǎng)面臨著較大的壓力，空置率持續(xù)走高、租金下滑成為常態(tài)。不過(guò)，進(jìn)入到2025年，市場(chǎng)雖迎來(lái)新的轉(zhuǎn)機(jī)，但仍未真正逆轉(zhuǎn)頹勢(shì)。

根據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的報(bào)告，2025年第三季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，租賃活躍度穩(wěn)步提升。同期，全市寫字樓平均空置率為19.0%，環(huán)比、同比分別下降0.6、1.1個(gè)百分點(diǎn)。

租金方面，2025年第三季度全市甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下降2.1%至每平方米每月223.7元，租金逐季度降幅正在持續(xù)收窄。

一般而言，在市場(chǎng)的下行周期，商業(yè)、辦公樓等具備穩(wěn)定收益型的資產(chǎn)往往成為市場(chǎng)追捧的對(duì)象。

此前，世邦魏理仕在報(bào)告當(dāng)中提到，2025年第三季度北京物業(yè)投資市場(chǎng)小體量及“抄底型”投資占主導(dǎo)，新興企業(yè)買家成北京投資市場(chǎng)的關(guān)鍵力量。同期，北京物業(yè)投資市場(chǎng)共錄得11筆大宗交易，累計(jì)成交金額約34.34億元。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李浩就認(rèn)為，越來(lái)越多以自用或資產(chǎn)長(zhǎng)期配置為主要需求的企業(yè)買家不斷涌現(xiàn)，成為支撐北京不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)活躍度的關(guān)鍵力量。區(qū)別于關(guān)注資產(chǎn)現(xiàn)成收益和短期投資回報(bào)，這類買家更多從宏觀周期和戰(zhàn)略布局角度，著眼于核心資產(chǎn)的跨周期長(zhǎng)期配置價(jià)值。

顯然，未來(lái)一段時(shí)間，市場(chǎng)仍然將是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，類似北京世茂大廈這種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在大宗交易上將繼續(xù)吃香。