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撰文/劉子棟

秋日的廣州，暑熱未消，長(zhǎng)隆萬博商圈車流與人潮因一座新鮮亮相的建筑而匯聚。

這座建筑整體采用“流線型疊盒”布局，多組功能區(qū)塊以有機(jī)錯(cuò)落的方式相互堆疊，高透玻璃幕墻與金屬線條勾勒著不規(guī)整的外立面，呈現(xiàn)出如同“生長(zhǎng)中的聚落”般的視覺效果—— 這是“輕盈感”與“未來感”雙重表達(dá)的經(jīng)典K11式造型。

9月29日，廣州漢溪K11購物藝術(shù)中心（下稱，漢溪K11）盛大啟幕。

作為新世界發(fā)展布局廣州的第四座綜合體，以及第二座K11，漢溪K11被賦予特殊意義：不僅是新世界在廣州“東南西北”戰(zhàn)略的收官之作，亦為K11品牌發(fā)展注入新動(dòng)能。

啟幕活動(dòng)當(dāng)日，新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼行政總裁黃少媚在廣州周大福金融中心辦公室內(nèi)接受包括觀點(diǎn)新媒體的采訪。

黃少媚于2015年加入新世界，擁有超過20年房地產(chǎn)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，是為數(shù)不多的管理香港頭部企業(yè)核心業(yè)務(wù)的女性高管之一。在這段約1個(gè)半小時(shí)的對(duì)話中，我們得以窺見新世界發(fā)展旗下重要商業(yè)品牌K11的未來走向。

品牌再革新

作為風(fēng)格強(qiáng)烈、極具辨識(shí)度的零售商業(yè)品牌，K11的辨識(shí)度不僅來自時(shí)尚先鋒的商業(yè)空間設(shè)計(jì)——包括采用復(fù)雜的裝置造型元素，例如香港K11 MUSEA螺旋形的如星系般的中庭，還包括定期舉辦的文化活動(dòng)展覽所構(gòu)建出的別具風(fēng)味的文化商業(yè)氛圍，以及進(jìn)駐商業(yè)體的或高端或小眾設(shè)計(jì)師品牌，為消費(fèi)者提供了獨(dú)特的購物體驗(yàn)。

過去17年，K11憑借這套經(jīng)營(yíng)方法論收獲了巨大的市場(chǎng)成功；然而市場(chǎng)詭譎、充滿挑戰(zhàn)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)策略也無法一成不變。

“接手集團(tuán)（的業(yè)務(wù)）以后，我當(dāng)然也接手了K11。”黃少媚表示，K11未來的發(fā)展思路要有所改變。她的態(tài)度是有所堅(jiān)持，亦有所改進(jìn)。

“過去我們發(fā)展的K11相對(duì)來說還是追求'塔尖'，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)很容易受到?jīng)_擊�！秉S少媚指出：“我個(gè)人覺得，疫情之后年輕一代追求更多體驗(yàn)型的、更適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的、更具時(shí)代IP的內(nèi)容。”

黃少媚透露，目前K11團(tuán)隊(duì)已完成整合，有了更多年輕的成員。新世界會(huì)推動(dòng)團(tuán)隊(duì)大膽嘗試，并給予一定的容錯(cuò)空間。

未來，K11品牌旗下項(xiàng)目在名稱上也不打算做太多區(qū)分，將做進(jìn)一步聚焦，讓品牌更突出。畢竟“K11這三個(gè)字就代表了很多東西”。

每一個(gè)項(xiàng)目會(huì)通過加強(qiáng)適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、加強(qiáng)在地化挖掘，做出不同項(xiàng)目的特色，每個(gè)K11都應(yīng)反映所在城市的性格。

據(jù)了解，目前新世界發(fā)展旗下原沈陽K11 Select、寧波THE PARK by K11 Select兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，名稱已變?yōu)樯蜿朘11和寧波K11。

黃少媚也提到，針對(duì)廣州番禺漢溪K11 select，團(tuán)隊(duì)也在研究是否推動(dòng)更名。但同時(shí)，K11原有的商業(yè)定位和文化藝術(shù)基因并不會(huì)丟失。在此基礎(chǔ)上，K11項(xiàng)目也會(huì)更偏向潮流，貼近年輕人群，在文化與藝術(shù)傳播上亦將更落地。

漢溪K11人流、車流匯聚，為廣州長(zhǎng)隆萬博商圈注入新活力

模范的作用

至于實(shí)操層面，黃少媚介紹，位于香港的K11 MUSEA和K11 Art Mall，將會(huì)是內(nèi)地項(xiàng)目的模板。

K11 MUSEA是新世界發(fā)展高端零售項(xiàng)目的標(biāo)桿，于2019年8月開業(yè)，建筑面積11.15萬平方米，匯聚了眾多高端一線奢侈品牌、首店品牌、國際化多元品牌。

據(jù)了解，K11 MUSEA從去年7月份至明年，陸續(xù)迎來多個(gè)國際高奢品牌，以及約50個(gè)不同業(yè)態(tài)品牌的進(jìn)駐或擴(kuò)店。包括國際級(jí)奢侈品牌PRADA、勞力士等將進(jìn)駐，愛彼Audemars Piguet擴(kuò)充了AP HOUSE，Van Cleef & Arpels、LOEWE、Saint Laurent都升級(jí)了店面。

據(jù)悉，未來兩年內(nèi)，K11 MUSEA將會(huì)完成逾十個(gè)奢侈品牌的進(jìn)駐及升級(jí)計(jì)劃，奢侈品牌零售面積將擴(kuò)展一倍。

其他品牌方面，泰國高端健康及美容品牌PA?PURI、英國雨靴品牌Rockfish Weatherwear、瑞士高級(jí)朱古力品牌L?DERACH、韓國時(shí)尚生活品牌 Discovery Expedition落地了首店。

另外，時(shí)尚品牌山本耀司Yohji Yamamoto、韓國潮牌Mardi Mercredi、lululemon也擴(kuò)充了店鋪面積。

“K11 MUSEA也在變革�！秉S少媚回顧項(xiàng)目過去一輪品牌調(diào)改動(dòng)作：“品牌來到K11 MUSEA必須要緊跟消費(fèi)動(dòng)向，要做不一樣的東西。”

她提及愛彼Audemars Piguet對(duì)AP HOUSE的擴(kuò)充。據(jù)悉，AP HOUSE拓展的新翼以boudoir（閨房風(fēng)格）為靈感，結(jié)合東方元素，為尊貴客戶提供靜謐雅致的空間。

“勞力士也不只賣手表，還會(huì)講勞力士故事，會(huì)科普陀飛輪轉(zhuǎn)動(dòng)的原理，是鐘表'教育基地'�！�

K11 MUSEA在今次國慶黃金周中，各項(xiàng)銷售表現(xiàn)亮眼

與K11 MUSEA相比，坐落于尖沙咀的K11 Art Mall則更偏向年輕化定位。

項(xiàng)目近年看準(zhǔn)“谷子經(jīng)濟(jì)”、“戶外經(jīng)濟(jì)”商機(jī)，積極引進(jìn)泡泡瑪特、卡游、集換式卡牌及藏品品牌HobbyX Plus等多個(gè)動(dòng)漫、潮玩品牌，以及網(wǎng)球品牌 Wilson、Salomon、Arc'teryx始祖鳥、The North Face等戶外品牌。

數(shù)據(jù)顯示，2025財(cái)年K11 Art Mall動(dòng)漫潮玩類商戶銷售額同比提升65%，主要運(yùn)動(dòng)時(shí)尚品牌銷售額，也有40%升幅。

同時(shí)，K11 Art Mall是各大品牌的主題活動(dòng)熱選之地，從文化創(chuàng)意快閃，至美妝護(hù)膚品牌，以至新世代生活品味品牌，上個(gè)財(cái)年共舉辦近60個(gè)各式快閃活動(dòng)及期間限定店，全方位滿足Z世代的體驗(yàn)式消費(fèi)文化需求。

“無論是經(jīng)濟(jì)上行還是下行，年輕世代、家庭客群需要的商場(chǎng)就是K11 Art Mall這樣吃喝玩樂、體驗(yàn)豐富的K11�！秉S少媚表示。

在這一層級(jí)的項(xiàng)目，K11當(dāng)然還是要堅(jiān)持“藝術(shù)·人文·自然”的內(nèi)核。

在黃少媚看來，文化消費(fèi)仍是未來商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，“年輕人不再為logo買單，但他們?yōu)長(zhǎng)ABUBU而狂熱、愿意為哆啦A夢(mèng)展支付數(shù)百元的門票。”

Z世代的消費(fèi)邏輯已發(fā)生根本變化，這種判斷催生了K11的文化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向——從高端藝術(shù)展轉(zhuǎn)向大眾文化體驗(yàn)：“過去我們強(qiáng)調(diào)高大上的高端藝術(shù)，現(xiàn)在希望藝術(shù)能夠融入到民間市井，也要有更多中國文化的表達(dá)�！�

今年第二季度，上海K11就大膽創(chuàng)新，承辦了展覽“久仰了蘇東坡”。該展覽以蘇軾親述口吻，通過畫作、故事、藝術(shù)裝置、光影動(dòng)畫等多種藝術(shù)表現(xiàn)形式，介紹了蘇軾一生中十個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)事件和他的重要文學(xué)作品，展覽大受歡迎。

嶺南新篇章

更年輕化的購物體驗(yàn)，更接地氣的藝術(shù)表達(dá)，漢溪K11便是這一理念的重要實(shí)踐者。這座廣州城市新中軸南端的商業(yè)綜合體，從誕生之初就帶著突破基因。

約8.1萬平方米的建筑空間里，漢溪K11進(jìn)駐了眾多特色餐飲、時(shí)尚零售、生活方式、3C、黃金珠寶、美妝護(hù)理和汽車等品牌陣容，構(gòu)建起“全時(shí)段、全客群”的多層次消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)。

落戶的品牌也不乏全國、廣州、番禺首店，包括瑰彤記香港燒鵝瀨粉·茶餐室全國首店，鮨青嵐及竹 SUSHI TA·KE廣州首店， the eating table、東園·廣州味·點(diǎn)心與燒鵝、山緩緩番禺首店。

還有設(shè)計(jì)師品牌集合店P(guān)lanetary System行星系統(tǒng)、LC-CMCH及Open Dialogue廣州首店，GAP番禺首店；以及寵物品牌酋長(zhǎng)潮寵部落番禺首店、文化零售品牌朱炳仁·銅廣州首店、丹麥家居品牌HAY廣州限時(shí)快閃店和高端香氛品牌聞獻(xiàn)廣州首店。

同時(shí)，項(xiàng)目以“與自然無界共生”為理念打造了森林市集、鯨魚花園、野餐營(yíng)地和屋頂花園四大主題露臺(tái)花園，打破了傳統(tǒng)商場(chǎng)的空間界限。同時(shí)，引入寵物友好理念，設(shè)置寵物專屬通道、寵物友好電梯、寵物休息區(qū)，提供寵物推車租賃等設(shè)施和服務(wù)。

漢溪K11最具顛覆性的嘗試是對(duì)“非遺文化”的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)譯，在4層HERITAGE專區(qū)，青年藝術(shù)家宋亮亮的巨型竹編牡丹懸空垂落。與此同時(shí)，藝術(shù)家“大橘子”的“什么是現(xiàn)代藝術(shù)��？你好啊，大藝術(shù)家”華南首展以治愈系畫風(fēng)解構(gòu)藝術(shù)史，傳統(tǒng)竹藝與當(dāng)代藝術(shù)碰撞出奇異張力。

更具象征意義的是，漢溪K11將西西弗書店置于一層最佳位置。盡管“書店通常難以承受太高租金”，但黃少媚認(rèn)為：“我們不會(huì)為了租金而犧牲文化元素，它（西西弗）是最重要的租戶，因?yàn)槲幕I(lǐng)很重要�！�

數(shù)據(jù)印證了策略的成功，9月29日開業(yè)的漢溪K11在十一黃金周表現(xiàn)卓越，藝術(shù)展覽和多元零售業(yè)態(tài)協(xié)同聯(lián)動(dòng)，共同營(yíng)造出全場(chǎng)景沉浸式體驗(yàn)，開業(yè)僅一周累計(jì)吸引客流接近70萬人次。

漢溪K11藝術(shù)展覽和多元零售業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)，取得市場(chǎng)驚艷亮相

以漢溪K11為最新注腳，新世界8個(gè)已開業(yè)運(yùn)營(yíng)的K11項(xiàng)目，如2025年4月起陸續(xù)開業(yè)的深圳太子灣K11 ECOAST，以及即將落地的上海K11 ELYSEA、杭州K11等項(xiàng)目都將走上各自的創(chuàng)新之旅。

其中，深圳K11 ECOAST作為K11在內(nèi)地首個(gè)旗艦項(xiàng)目，總體量22.85萬平方米，定位為“海濱文化藝術(shù)區(qū)”。

盡管面臨市場(chǎng)變化的挑戰(zhàn)，項(xiàng)目除不斷完善零售、餐飲業(yè)態(tài)外，還通過引入NBA主題場(chǎng)館、酷騎騎行旗艦店、d'strict浪美術(shù)館等特色業(yè)態(tài)，荷蘭國寶級(jí)環(huán)境戲劇首秀《漂浮歌后》、非遺魚燈巡游、非遺彩燈秀等文化活動(dòng)成功塑造了差異化吸引力。

荷蘭國寶級(jí)環(huán)境戲劇首秀《漂浮歌后》在深圳K11 ECOAST精彩上演

上海K11 ELYSEA項(xiàng)目在某種程度上尋求與K11 MUSEA對(duì)標(biāo)，基于上海本地文化和消費(fèi)潛力，瞄準(zhǔn)更高端的市場(chǎng)。黃少媚透露，項(xiàng)目目前已與某奢侈品牌洽談合作，在項(xiàng)目推動(dòng)服飾箱包、珠寶、博物館、餐飲等多元業(yè)態(tài)的落地。

對(duì)于華東區(qū)域的另一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目杭州K11，黃少媚暢談：“杭州K11離西湖很近，是游客很多的地方，我們會(huì)做得更年輕、更潮�！�

多地開花，K11正試圖在藝術(shù)與商業(yè)、高端與親民、傳統(tǒng)與潮流之間，踏出一條屬于自己的路。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼行政總裁黃少媚女士的采訪實(shí)錄（節(jié)選）：

觀點(diǎn)新媒體：注意到在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)披露的簡(jiǎn)報(bào)中，沈陽K11 Select、寧波THE PARK by K11 Select商業(yè)項(xiàng)目的名稱都已變?yōu)樯蜿朘11和寧波K11。接下來新世界發(fā)展是否會(huì)對(duì)K11品牌和產(chǎn)品線做一定的調(diào)整、升級(jí)或者煥新？

黃少媚：過去市場(chǎng)普遍將K11視為高端線，而K11 Select則定位為更年輕或中端的商業(yè)產(chǎn)品。然而，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，商業(yè)運(yùn)營(yíng)投入高、回報(bào)周期長(zhǎng)，我們認(rèn)為無需過度細(xì)分產(chǎn)品線。

未來K11將更注重品牌整體一致性，也可能保留如K11 MUSEA與K11 Art Mall這類具有辨識(shí)度的名稱。Art Mall這一稱謂更貼近我們的品牌調(diào)性，也更容易為大眾所理解與接受。

但這并不是一次簡(jiǎn)單的品牌煥新，而是希望以更貼近本土語境的方式，增強(qiáng)K11與消費(fèi)者之間的連接。

觀點(diǎn)新媒體：在業(yè)績(jī)會(huì)上，您也提到會(huì)繼續(xù)提高租務(wù)回報(bào)，這包不包括會(huì)繼續(xù)推動(dòng)更多K11項(xiàng)目落地？或者現(xiàn)階段還是會(huì)專注現(xiàn)有的項(xiàng)目？

黃少媚：作為上市公司，任何商業(yè)決策都需以盈利為基礎(chǔ)。所謂盈利，不僅是開源，更需節(jié)流。目前商業(yè)環(huán)境下，增收不易，過度節(jié)流又可能影響項(xiàng)目品質(zhì)，因此關(guān)鍵在于找到平衡點(diǎn)。

我們正致力于提升運(yùn)營(yíng)效率，例如將原本分散的K11、住宅及寫字樓團(tuán)隊(duì)整合為一體化管理。以漢溪項(xiàng)目為例，過去三類業(yè)態(tài)各自獨(dú)立，如今統(tǒng)一管理，不僅實(shí)現(xiàn)人力資源的靈活調(diào)配，也強(qiáng)化了成本控制。

近期，我們剛就國慶期間的管理安排召開會(huì)議，通過整合住宅與寫字樓的安保及清潔資源，集中支持商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)高效協(xié)同。

更重要的是，我們會(huì)推行“單一總經(jīng)理負(fù)責(zé)制”，將利潤(rùn)與成本管控權(quán)責(zé)統(tǒng)一，從而增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)責(zé)任感與執(zhí)行力。這種管理模式在行業(yè)中已有成功先例，我們正在積極提升效率和優(yōu)化管理。

觀點(diǎn)新媒體：K11品牌未來還會(huì)不會(huì)繼續(xù)推進(jìn)輕資產(chǎn)？

黃少媚：我們尚未將輕資產(chǎn)作為近期發(fā)展重點(diǎn)，但將持續(xù)評(píng)估其可行性。新世界發(fā)展的策略是聚焦已布局K11的城市，避免因盲目拓展新市場(chǎng)而導(dǎo)致資源分散。

如有相關(guān)計(jì)劃，我們必會(huì)在團(tuán)隊(duì)與策略準(zhǔn)備周全后審慎推進(jìn)。

觀點(diǎn)新媒體：K11 MUSEA從去年到現(xiàn)在品牌陣容有一個(gè)全面升級(jí)，特別是有些國際高奢品牌落戶，我也看到上海K11 ELYSEA項(xiàng)目，愛馬仕已經(jīng)成為了首批意向客戶，這兩個(gè)項(xiàng)目有什么更多的進(jìn)展可以分享？

黃少媚：K11 MUSEA運(yùn)營(yíng)已近六年，我們正依據(jù)商場(chǎng)生命周期規(guī)律推進(jìn)其煥新升級(jí)，未來兩年奢侈品牌零售面積將擴(kuò)展一倍。一般而言，購物中心需在三至五年內(nèi)進(jìn)行業(yè)態(tài)與品牌調(diào)整，以保持對(duì)消費(fèi)者的吸引力。

目前，包括勞力士、PRADA在內(nèi)的眾多國際品牌正以全新概念店形式亮相。例如，愛彼Audemars Piguet在此設(shè)立了VIP沙龍，打破傳統(tǒng)腕表零售模式，通過多元場(chǎng)景增強(qiáng)客戶互動(dòng)。

上海K11 ELYSEA位于淮海路歷史風(fēng)貌區(qū)，我們將公園景觀、歷史建筑與商業(yè)空間有機(jī)融合。為延續(xù)場(chǎng)地文脈，我們亦移植了數(shù)十棵梧桐樹，呼應(yīng)霞飛路時(shí)期的文化和歷史。

目前，愛馬仕已確定入駐項(xiàng)目寫字樓頂層。但這一項(xiàng)目不僅吸引愛馬仕，也正與多個(gè)頂級(jí)品牌洽談，推動(dòng)其以創(chuàng)新業(yè)態(tài)落地。

K11從不將自己定義為固定模式的商業(yè)產(chǎn)品。我們認(rèn)為，每一座K11都應(yīng)根植于所在城市的在地文化，K11是流動(dòng)性的，在什么地方就有什么個(gè)性。中國每個(gè)城市皆有其獨(dú)特韻味，而K11正是要成為這種韻味的當(dāng)代載體。