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撰文/潘玲宣

8月28日晚間，于香港聯(lián)交所上市的大悅城地產(chǎn)發(fā)布2025年中期業(yè)績公告。這份業(yè)績的發(fā)布時間距離該公司公告宣布推動私有化進程，還未滿一個月，圍繞“退市”后的猜想仍在持續(xù)。而如果后續(xù)進展順利，這或許也將是大悅城地產(chǎn)的最后一份中期業(yè)績公告。

公告顯示，大悅城地產(chǎn)期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入約81.24億元，同比下降5.8%，該公司表示，主要是本期物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積下降，物業(yè)開發(fā)收入同比下降。

除了物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)之外，大悅城地產(chǎn)的業(yè)務(wù)還包括投資物業(yè)、酒店經(jīng)營、管理輸出及其他服務(wù)，整體為四大板塊。

在今年上半年，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入54.81億元，同比下降8.3%；投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入總額約為20.38億元，同比下降2.5%；酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)收入約4.66億元，同比基本持平；管理輸出項目收入總額為1.07億元，同比增長47%。

整體而言，盡管房地產(chǎn)行業(yè)仍處于筑底過程當中，大悅城地產(chǎn)的各項業(yè)務(wù)表現(xiàn)卻相對穩(wěn)定。整體毛利率34.4%，同比增長2.9個百分點。

展望下半年，大悅城地產(chǎn)在公告中表示，將錨定“卓越的城市運營與美好生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，精準把握新興消費熱點與年輕消費潮流，深度整合各地促消費政策資源，依托商業(yè)項目優(yōu)勢，持續(xù)強化品牌影響力與商業(yè)競爭力，推動集團高質(zhì)量發(fā)展。

營收貢獻主力的上半年

就具體業(yè)務(wù)拆分來看，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)為大悅城地產(chǎn)貢獻了近七成的營業(yè)收入。期內(nèi)，交付物業(yè)建筑結(jié)算面積約17.51萬平方米，同比下降32%，平均結(jié)算單價約為30614元/平方米，同比增長33%。物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率18%，較上年同期增長3個百分點。

在去年對大區(qū)進行調(diào)整之后，大悅城地產(chǎn)的合約銷售額貢獻來源整合為北方大區(qū)、華東大區(qū)、華南大區(qū)、西南大區(qū)。今年上半年，分別取得合約銷售金額11.41億元、6.26億元、3.24億元、6.59億元，合計達27.49億元，合約銷售面積約16.42萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、商業(yè)客整理

酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)方面，在2024年同期，三亞亞龍灣凱萊仙人掌度假酒店因資產(chǎn)老舊暫停營業(yè)，后續(xù)將開展相關(guān)資產(chǎn)更新工作。目前仍處于經(jīng)營狀態(tài)的酒店有四家，北京及三亞各兩家。

仲量聯(lián)行此前發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，北京高端酒店市場表現(xiàn)整體承壓，較去年同期呈現(xiàn)出下行態(tài)勢。受多重宏觀經(jīng)濟與行業(yè)因素疊加影響，客房收入、平均房價（ADR）等核心經(jīng)營指標均面臨壓力。

截至5月底，全市高端酒店平均入住率與2024年同期基本持平，平均房價同比下降逾5%，每間可出租客房收入（RevPAR）同比減少超過4%。不過，仍有部分酒店依托差異化定價策略及多渠道拓展舉措，成功實現(xiàn)局部逆勢增長，使得每間可出租客房收入不降反升。

以大悅城地產(chǎn)旗下項目來看，其位于北京的北京華爾道夫酒店在今年上半年的平均入住率為70%，與去年同期持平，但平均客房收益與平均房費均有不同程度下跌。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、商業(yè)客整理

北京大悅酒店的平均房費雖有略微下調(diào)，但平均入住率由去年同期的76%提升至85%，平均客房收益也有顯著提高。

三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店的平均房費同比均有減少。不過前者的平均客房收益反而有所增加，入住率提升明顯；后者的平均入住率同比持平。

整體而言，在上半年旅游出行人次增加的推動下，大悅城地產(chǎn)通過細化客戶需求，提升酒店客戶滿意度與產(chǎn)品溢價能力，業(yè)務(wù)韌性持續(xù)釋放。酒店平均入住率84%，同比增長4個百分點。

憑借領(lǐng)先行業(yè)的業(yè)務(wù)能力，大悅城地產(chǎn)以輕資產(chǎn)運營、管理輸出的方式，與優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有方開展長期合作。去年9月成功發(fā)行上市的華夏大悅城商業(yè)REIT，也為其貢獻更多收入。

今年上半年，大悅城地產(chǎn)管理輸出項目收入總額為1.07億元，同比增長47%，主要是新增華夏大悅城商業(yè)REIT管理收入。

投資物業(yè)的甜與苦

投資物業(yè)是大悅城地產(chǎn)業(yè)績的另一大看點。該項收入總額約為20.38億元，同比下降2.5%，業(yè)務(wù)毛利率78%，同比基本持平。購物中心、寫字樓收入占比分別約為88%、9%。

購物中心租金收入錄得14.68億元，同比下降3%。購物中心平均出租率93%，同比下降3個百分點；寫字樓業(yè)務(wù)期內(nèi)實現(xiàn)租金收入約1.67億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、商業(yè)客整理

對于投資物業(yè)收入的下降，大悅城地產(chǎn)歸因為上年同期包含成都大悅城的租金收入。

據(jù)悉，以成都大悅城為底層資產(chǎn)的華夏大悅城商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金在去年9月20日正式于深圳證券交易所上市交易。而成都大悅城的財務(wù)業(yè)績于2024年9月10日后不再納入大悅城地產(chǎn)的財務(wù)報表。

從8月29日披露的中期報告來看，今年上半年，華夏大悅城商業(yè)REIT實現(xiàn)營收1.64億元，項目期末出租率為98.44%。

具體到項目層面，今年5月，南昌大悅城成功開業(yè)。項目總投資超30億元、商業(yè)體量約13萬平方米，通過“商業(yè)+文化+社交”的融合創(chuàng)新，構(gòu)建起輻射全城的青年消費引力場。從之前消息來看，開業(yè)首日客流量突破24萬人次，銷售額達1630萬元。

憑借首發(fā)經(jīng)濟，項目成功引入超220家優(yōu)質(zhì)品牌，其中區(qū)域首店140余家，占比超60%，更包含近40家城市及以上級別首店。截至報告期末，南昌大悅城實現(xiàn)租金收入約350萬元，出租率為94%。

此外，去年9月、10月先后開業(yè)的廈門大悅城、三亞大悅城則延續(xù)了開業(yè)時的優(yōu)異表現(xiàn)，項目出租率均為100%，今年上半年分別取得租金收入2900萬元、4770萬元。

從上半年的數(shù)據(jù)來看，重慶大悅城的出租率僅為85%，在大悅城地產(chǎn)旗下的零售物業(yè)中，出租表現(xiàn)相對靠后。在6月，項目實施商戶減租經(jīng)營扶持政策，或許也是為共同應(yīng)對出租低谷。