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撰文/潘玲宣

在停牌近半個(gè)月后，大悅城地產(chǎn)于7月31日晚間宣布了私有化的消息。

該份公告顯示，大悅城地產(chǎn)董事會(huì)決議向計(jì)劃股東提出建議，以根據(jù)公司法第99條透過協(xié)議安排方式，建議公司進(jìn)行股份回購。

私有化計(jì)劃生效后，大悅城地產(chǎn)所有計(jì)劃股份將被注銷，股東將以每股計(jì)劃股份換取0.62元的港元現(xiàn)金，該公司股份將分別由大悅城控股以及得茂擁有約96.13%及3.87%，大悅城地產(chǎn)將于計(jì)劃生效后立即向聯(lián)交所申請(qǐng)撤銷股份于聯(lián)交所的上市地位。

有接近大悅城的相關(guān)人士認(rèn)為，這對(duì)企業(yè)來說是個(gè)好事�！昂笃诰劢股虡I(yè)，引領(lǐng)長(zhǎng)期價(jià)值布局，將為大悅城控股多元業(yè)態(tài)協(xié)同與長(zhǎng)期發(fā)展奠定基礎(chǔ)，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)能�！�

實(shí)際上，市場(chǎng)對(duì)于這一動(dòng)作也已有預(yù)期。

今年6月27日，大悅城控股發(fā)布公告，為進(jìn)一步提升公司商業(yè)管理專業(yè)能力、核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌影響力，董事會(huì)同意將商業(yè)管理中心調(diào)整為商業(yè)事業(yè)部。

在外界的普遍解讀中，這是大悅城對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行的一次“進(jìn)階”。通過對(duì)內(nèi)部架構(gòu)的優(yōu)化，強(qiáng)化其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力。

也正是在公布了這次調(diào)整之后，大悅城地產(chǎn)于7月18日宣布短暫停牌，表示以待刊發(fā)有關(guān)公司的內(nèi)幕消息。

商業(yè)引領(lǐng)

事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入調(diào)整階段，企業(yè)面臨盈利壓力和轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)，而大悅城在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有著數(shù)十年的積淀，打造的大悅城購物中心成為不少城市的時(shí)尚地標(biāo)，這是其優(yōu)勢(shì)所在。

除了架構(gòu)上的調(diào)整，強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)核心優(yōu)勢(shì)的信號(hào)在過去一段時(shí)間也持續(xù)釋放。

例如，在去年9月，大悅城商業(yè)REIT于深圳證券交易所成功上市，為大悅城打通了“投融建管退”的資本循環(huán)。

在今年6月的股東周年大會(huì)上，大悅城地產(chǎn)董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理姚長(zhǎng)林與參會(huì)股東進(jìn)行交流時(shí)曾提到，“我們?cè)?024年，把商業(yè)提升到了更加重要的地位，明確了公司的戰(zhàn)略定位是卓越的城市運(yùn)營和美好生活的服務(wù)商，并且確立了1123的戰(zhàn)略體系�！�

所謂“1123”戰(zhàn)略，即為“1”提升，提升商業(yè)引領(lǐng)地位，堅(jiān)持“年輕力”第一品牌地位不動(dòng)搖，加快消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，持續(xù)提升經(jīng)營能力；“1”夯實(shí)，即夯實(shí)高質(zhì)量開發(fā)業(yè)務(wù)，面向改善性需求，打造“好房子”；“2”聚焦，即產(chǎn)品聚焦、區(qū)域聚焦，發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，提升品牌影響力，聚焦核心城市、核心板塊，堅(jiān)持深耕；“3”精進(jìn)，即朝著“差異化發(fā)展、專業(yè)化經(jīng)營、精細(xì)化管理”的方向不斷精進(jìn)，在商業(yè)年輕化、住宅高品質(zhì)、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新化等方面實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，不斷提升專業(yè)化。

“1123”戰(zhàn)略的深化推進(jìn)，對(duì)大悅城控股資源整合與決策效率提出了更高要求，而大悅城地產(chǎn)私有化恰是順應(yīng)這一發(fā)展需求的關(guān)鍵舉措。

作為一家由A股上市公司控股的企業(yè)，大悅城地產(chǎn)面臨著復(fù)雜的治理機(jī)制和較低的決策效率問題。私有化后，大悅城控股能夠更直接、敏捷地統(tǒng)籌大悅城地產(chǎn)的戰(zhàn)略方向與資源配置，提升決策與執(zhí)行效率，整體決策鏈條得以縮短，治理結(jié)構(gòu)趨向扁平高效，將促進(jìn)大悅城控股治理效能躍升。

另一方面，私有化也將實(shí)現(xiàn)大悅城控股及大悅城地產(chǎn)資源整合深化，為兩大主體在業(yè)務(wù)、資金、品牌和管理上的深度融合鋪平道路。

據(jù)悉，私有化后的大悅城地產(chǎn)，將擺脫短期市場(chǎng)波動(dòng)干擾，更專注于提升其持有的32個(gè)大悅城、大悅匯和其他商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營質(zhì)量與資產(chǎn)價(jià)值。

大悅城控股則通過創(chuàng)建統(tǒng)一的上市平臺(tái)以增強(qiáng)協(xié)同效應(yīng)，其中，商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)開發(fā)、酒店運(yùn)營與管理輸出等核心板塊的協(xié)同潛力將得到充分釋放，實(shí)現(xiàn)跨資源最優(yōu)配置，發(fā)揮“1+1>2”的聚合效應(yīng)。

一個(gè)“大悅城”

隨著“內(nèi)幕消息”的發(fā)布，8月1日早間，大悅城地產(chǎn)迎來復(fù)牌。開盤后股價(jià)漲幅一度接近50%，早盤股價(jià)最高達(dá)到0.55港元/股。截至午間收盤為0.51港元/股，漲幅37.84%。

相比之下，0.62港元的回購價(jià)格具有明顯溢價(jià)。而拉長(zhǎng)周期看，這一價(jià)格幾乎是2020年3月以來，逾五年間來大悅城地產(chǎn)股價(jià)的最高點(diǎn)。

過往股價(jià)的長(zhǎng)期低迷，或許也是大悅城地產(chǎn)選擇私有化的一個(gè)重要原因。

此外，對(duì)于此次私有化的目的，大悅城在公告中表示，近年來，在行業(yè)周期性發(fā)展的影響下，大悅城地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)出階段性波動(dòng)，流動(dòng)性亦隨之承壓。

“本次交易是積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化的戰(zhàn)略舉措，將顯著優(yōu)化公司治理框架，整合組織架構(gòu)與股權(quán)結(jié)構(gòu)，為提升管理決策效能建立更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)�！�

交易完成后，大悅城控股將增厚對(duì)大悅城地產(chǎn)的權(quán)益，有利于提升公司歸母凈利潤。此舉也標(biāo)志著大悅城控股邁出了主動(dòng)優(yōu)化資本布局、強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵一步，為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)能。

據(jù)悉，大悅城地產(chǎn)的業(yè)務(wù)主要包括投資物業(yè)、物業(yè)開發(fā)、酒店經(jīng)營、管理輸出及其他服務(wù)四大板塊，覆蓋商業(yè)住宅開發(fā)與銷售、購物中心、寫字樓、酒店等領(lǐng)域，是大悅城控股商業(yè)板塊的重要組成，西單大悅城、朝陽大悅城、上海靜安大悅城等標(biāo)志性購物中心均屬于港股上市公司資產(chǎn)。

在2024年，大悅城地產(chǎn)全年?duì)I業(yè)收入總額為198.31億元，同比增長(zhǎng)49.4%。其中，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)收入145.45億元，同比增長(zhǎng)88.8%，占總收入比例達(dá)73.34%，另三大板塊業(yè)務(wù)投資物業(yè)、酒店經(jīng)營、管理輸出及其他服務(wù)營收分別約占總營收的21.06%、4.38%、0.89%。

截至2024年末，大悅城控股整體已在全國布局商業(yè)項(xiàng)目44個(gè)，其中重資產(chǎn)項(xiàng)目30個(gè)，輕資產(chǎn)項(xiàng)目14個(gè)。目前已有36個(gè)處于在營狀態(tài)，8個(gè)處于在建、儲(chǔ)備階段，總商業(yè)面積375萬平方米。

大悅城購物中心全年銷售額達(dá)401.3億元，同比增長(zhǎng)16%；客流量3.66億人次，同比增長(zhǎng)22%，平均出租率穩(wěn)定在95.1%。

在以消費(fèi)提振暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)，以消費(fèi)升級(jí)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的趨勢(shì)下，大悅城有機(jī)會(huì)迎來更廣闊的前景。

就在不久前，大悅城控股發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2025年1-6月歸屬凈利潤盈利8000萬元至1.2億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為6200萬元至1億元，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

此次私有化若最終成行，將為大悅城成功于行業(yè)突圍，開啟新的發(fā)展周期。