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撰文/高天

2024年國(guó)慶前夕，位于徐匯西南、黃浦江邊的上海Gate M西岸夢(mèng)中心(下文簡(jiǎn)稱(chēng)為“西岸夢(mèng)中心”)正式迎來(lái)亮相。據(jù)悉，開(kāi)業(yè)首周就實(shí)現(xiàn)了超19萬(wàn)人次的客流峰值，開(kāi)業(yè)以來(lái)熱度也一直未減，是名副其實(shí)的“當(dāng)紅炸子雞”。

如今，距西岸夢(mèng)中心開(kāi)業(yè)已經(jīng)過(guò)去半年多，相比剛開(kāi)業(yè)時(shí)發(fā)生了哪些變化？其真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況如何？《聯(lián)商網(wǎng)》于近日進(jìn)行了實(shí)地探訪。

01

客流很足，業(yè)態(tài)流量割裂明顯

西岸夢(mèng)中心位于上海徐匯區(qū)龍騰大道2266號(hào)，地鐵11號(hào)線龍耀路步行約10分鐘，如果從國(guó)際傳媒港與傳媒港之間(項(xiàng)目與國(guó)際傳媒港是整體進(jìn)行規(guī)劃的)的天橋步行會(huì)更快到達(dá)(西岸夢(mèng)中心5棟和7棟的二樓均有天橋連通龍耀路站)，項(xiàng)目總體量約16.2萬(wàn)㎡，商業(yè)面積10萬(wàn)㎡。

沿著龍騰大道、夢(mèng)中心大道和濱水大道三條大道，矗立著12棟獨(dú)棟建筑，涵蓋了商業(yè)、夢(mèng)工場(chǎng)、筒倉(cāng)、酒店等業(yè)態(tài)，并與西岸穹頂藝術(shù)中心、西岸大劇院、夢(mèng)船塢、劇院廣場(chǎng)、滑板公園、小倉(cāng)廣場(chǎng)、市集廣場(chǎng)構(gòu)成了整個(gè)西岸夢(mèng)中心。

同時(shí)，以8棟夢(mèng)工場(chǎng)分界，1-6棟為北區(qū)商業(yè)，7-12棟為北區(qū)，且呈“井字形”動(dòng)線分布。商業(yè)各棟整體為地上1層至地上3層，地下1層為地下停車(chē)庫(kù)，部分樓棟有B2停車(chē)庫(kù)。

先來(lái)看看項(xiàng)目開(kāi)業(yè)之初一直被“吐槽”的幾處有哪些改變。

其一，洗手間排隊(duì)的問(wèn)題�；久織潣怯�2層都設(shè)置了洗手間(1棟僅1樓有)，雖然每個(gè)洗手間的坑位較少(以男洗手間為例，坑位最多4個(gè))，但是商場(chǎng)方也在通過(guò)每層配置多個(gè)洗手間來(lái)盡力解決問(wèn)題。探訪當(dāng)日是周六中午11點(diǎn)左右，筆者分別在3棟、5棟、6棟的男廁均未見(jiàn)排隊(duì)問(wèn)題，不過(guò)下午3點(diǎn)鐘左右部分女廁已經(jīng)出現(xiàn)了排隊(duì)現(xiàn)象；而下午該時(shí)段未達(dá)客流高峰，預(yù)計(jì)高峰期排隊(duì)會(huì)更加明顯。

同時(shí)，被詬病的洗手間沒(méi)有掛鉤的問(wèn)題已經(jīng)解決，商場(chǎng)也配置了多功能洗手間。

其二，停車(chē)難的問(wèn)題。西岸夢(mèng)中心僅有600余個(gè)地下停車(chē)位，相比常規(guī)購(gòu)物中心動(dòng)輒一兩千個(gè)停車(chē)位，配置不足，何況西岸夢(mèng)中心節(jié)假日的客流量非常大，停車(chē)問(wèn)題預(yù)計(jì)仍然比較嚴(yán)重。但探訪期間龍騰大道并未出現(xiàn)嚴(yán)重的堵車(chē)現(xiàn)象，中午時(shí)段停車(chē)場(chǎng)也能順利進(jìn)出。據(jù)停車(chē)場(chǎng)工作人員稱(chēng)，現(xiàn)在很多人都會(huì)把車(chē)停到旁邊的幾個(gè)樓宇，如國(guó)際傳媒港。

其三，開(kāi)業(yè)率低的問(wèn)題。西岸夢(mèng)中心在開(kāi)業(yè)之初被不少消費(fèi)者詬病開(kāi)業(yè)率低，很多店鋪沒(méi)開(kāi)，且現(xiàn)場(chǎng)都在裝修。如今營(yíng)業(yè)半年多，場(chǎng)內(nèi)的店鋪基本都已開(kāi)業(yè)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)粗略統(tǒng)計(jì)目前已經(jīng)有超120家品牌開(kāi)業(yè)，空鋪并不多，且已經(jīng)是圍擋裝修的階段，比如3棟的NEED創(chuàng)意韓國(guó)料理。

實(shí)際上，無(wú)論是停車(chē)難還是上廁所排隊(duì)，這些問(wèn)題一定程度上反映出了西岸夢(mèng)中心的流量之大。尤其是節(jié)假日，可以用“人擠人”來(lái)形容。

但也存在“業(yè)態(tài)偏差”的問(wèn)題。從現(xiàn)場(chǎng)看到，沿江的快閃展覽區(qū)以及公區(qū)的休閑場(chǎng)所是客流集中的區(qū)域，同時(shí)，餐飲店的客流也十分可觀，即便是下午兩三點(diǎn)沿江的一些餐飲店都是滿客的狀態(tài)；相比而言，二三樓的一些餐廳人流量欠缺，此外，零售業(yè)態(tài)方面就不及餐飲流量足，即便是lululemon、On昂跑、NB Running、Columbia這些熱度較高的運(yùn)動(dòng)戶(hù)外品牌也“門(mén)可羅雀”。

02

超絕松弛感，更考驗(yàn)團(tuán)隊(duì)后續(xù)運(yùn)營(yíng)

到目前為止，西岸夢(mèng)中心的市場(chǎng)熱度和流量是可觀的，這歸功于項(xiàng)目濱水商業(yè)的獨(dú)特定位和營(yíng)造出的濱水生活方式。

800米的一線江景讓西岸夢(mèng)中心成為真正意義上的濱水商業(yè)，是吸引人們前往打卡的理由之一。因此，沿江的品牌門(mén)店幾乎都是統(tǒng)一的玻璃立面，餐飲更是上下疊層的大玻璃設(shè)計(jì)，為的就是難得的一線江景用餐體驗(yàn)。

“一邊喝著咖啡、吃著‘漂亮飯’，一邊看游輪從身邊開(kāi)過(guò)，這個(gè)場(chǎng)景在香港維多利亞港的K11似曾相似�！�

因此，“周末一日游”“飯后遛彎兒”“遛貓遛狗”“江邊騎行”等松弛的生活場(chǎng)景在西岸夢(mèng)中心都能實(shí)現(xiàn)，甚至還有人整理了徐匯濱江的“騎行和徒步路線”(GateM西岸夢(mèng)中心、西岸大劇院、上海油罐藝術(shù)中心、西岸美術(shù)館、復(fù)古KFC&濱江海事塔、龍美術(shù)館，全程約3.5公里)。

當(dāng)然，擁有眾多可出片的打卡點(diǎn)，也給西岸夢(mèng)中心增加了不少熱度。眾所周知，西岸夢(mèng)中心由1920年誕生的龍華水泥廠改造而成，擁有百年歷史的水泥筒倉(cāng)被保留下來(lái)，開(kāi)放的天臺(tái)非常出片，視野絕佳，同時(shí)穹頂藝術(shù)中心是由老廠房改造而成。

松弛感也體現(xiàn)在西岸夢(mèng)中心設(shè)置了大量的戶(hù)外座椅，濱水大道阿嬤手作門(mén)口還有“躺椅”，真正的“躺平看江景”。

商業(yè)內(nèi)容的打造上，西岸夢(mèng)中心重點(diǎn)以年輕人喜愛(ài)的休閑和審美調(diào)性為主，餐飲偏休閑時(shí)尚，零售偏運(yùn)動(dòng)戶(hù)外，加上寵物和娛樂(lè)業(yè)態(tài)，構(gòu)成了“便利性的可隨機(jī)消費(fèi)”的濱水生活方式。

因此，西岸夢(mèng)中心的主力店是穹頂藝術(shù)中心、西岸大劇院、開(kāi)心麻花大三角劇場(chǎng)、VAS瓦肆Livehouse、巖時(shí)攀巖、MOREPRK等品牌，而非傳統(tǒng)的超市、影院。

餐飲聚集了藍(lán)瓶咖啡、阿嬤手作、M Stand全新概念店、Tapa Tapa、山石榴貴州菜、蘭巴赫等一眾品牌，同時(shí)8棟由水泥廠倉(cāng)庫(kù)改造的BLOOMARKET是自營(yíng)餐飲主題市集，聚集了“排隊(duì)王”胡麻等餐飲店。

運(yùn)動(dòng)方面，既有l(wèi)ululemon、On昂跑、Wilson、HELLY HANSEN、CGX等“當(dāng)紅小生”，也有New Balance、SKECHERS、PUMA、UNDEFEATED、adidas Originals等市場(chǎng)“常青樹(shù)”。

此外，還有Tagi.、UODYCOCO有蒂棵棵、公路商店、群島BOOKS、Nice Rice、onhéon等值得打卡的小眾品牌。

圍繞濱水生活方式打造的品牌陣容，西岸夢(mèng)中心交出了不錯(cuò)的答卷。

但是也有弊端，比如零售業(yè)態(tài)如何與其他商業(yè)做出差異化�！熬徒M(fèi)”是大多數(shù)人的心態(tài)，除非有獨(dú)一無(wú)二的品牌，不然很難吸引消費(fèi)。

很多人會(huì)買(mǎi)一杯咖啡在江邊吹風(fēng)，甚至發(fā)呆，看到好吃的面包店也會(huì)買(mǎi)點(diǎn)，逛餓了會(huì)找家風(fēng)景好的餐廳就餐，但應(yīng)該很少人會(huì)驅(qū)車(chē)來(lái)這里買(mǎi)一雙鞋。目前來(lái)看，西岸夢(mèng)中心的服飾零售、運(yùn)動(dòng)戶(hù)外品牌是商場(chǎng)比較常見(jiàn)的品牌。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，西岸夢(mèng)中心的餐飲業(yè)態(tài)比較強(qiáng)勢(shì)，零售會(huì)相對(duì)弱勢(shì)。但公區(qū)的快閃租金是一項(xiàng)比較理想的收入。探訪當(dāng)日，西岸夢(mèng)中心就有Hello Kitty×野獸派、迪士尼等知名IP快閃展，流量非常大，基本都在排隊(duì)拍照。同時(shí)，Lancome、GXG等品牌快閃活動(dòng)也在同期舉行。

此外，自開(kāi)業(yè)以來(lái)，西岸夢(mèng)中心已經(jīng)陸續(xù)為公眾呈現(xiàn)了水岸音樂(lè)+電影、上海國(guó)際光影節(jié)的光影秀、西岸藝術(shù)與設(shè)計(jì)博覽會(huì)主題單元、野格X88rising城市音樂(lè)季、奇幻水岸嘉年華、米蘭國(guó)際家具展、藝術(shù)水岸國(guó)際論壇等豐富的活動(dòng)。

可見(jiàn)，無(wú)論是天時(shí)地利的“江景優(yōu)勢(shì)”，還是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)精心打磨的品牌和運(yùn)營(yíng)內(nèi)容，西岸夢(mèng)中心的濱水生活方式是時(shí)宜的，正好滿足了當(dāng)下人們對(duì)自在生活方式的需求，也是現(xiàn)代商業(yè)差異化模式的體現(xiàn)。

無(wú)論是生活和工作在上海的，還是游客，西岸夢(mèng)中心的“一日游”是很多人的選擇，與蟠龍?zhí)斓匾粯樱粌H僅是一個(gè)商業(yè)。

不過(guò)西岸夢(mèng)中心面臨的挑戰(zhàn)亦不可忽視，比如天氣，凜冽的江風(fēng)會(huì)讓西岸夢(mèng)中心的吸引力大打折扣。

天氣冷+工作日=“人流消失術(shù)”？這是對(duì)西岸夢(mèng)中心團(tuán)隊(duì)的考驗(yàn)，有待持續(xù)觀察。

寫(xiě)在最后

西岸夢(mèng)中心的出現(xiàn)，對(duì)整個(gè)西岸商業(yè)的提檔意義非凡。

作為新興區(qū)域，西岸的商業(yè)仍處于培育期，運(yùn)營(yíng)年限較久的有綠地繽紛城(2017年開(kāi)業(yè))、AI PLAZA西岸鳳巢(2021年開(kāi)業(yè))，還有兩個(gè)小體量的配套商業(yè)lumina星楊及傳媒港花園里。而體量更大、模式更新、業(yè)態(tài)更全的西岸夢(mèng)中心，無(wú)疑是目前西岸最具代表的商業(yè)項(xiàng)目。隨著未來(lái)香港置地西岸中環(huán)、中海西岸環(huán)宇城MAX和芒果廣場(chǎng)配套商業(yè)的亮相，整個(gè)西岸的商業(yè)氛圍將漸入佳境。

另有市場(chǎng)消息稱(chēng)，印力退出了AI PLAZA西岸鳳巢的運(yùn)營(yíng)，西岸集團(tuán)將運(yùn)營(yíng)權(quán)交給了西岸夢(mèng)中心的運(yùn)營(yíng)方華之門(mén)(華之門(mén)的創(chuàng)始人是前印力高管葉挺)。對(duì)AI PLAZA西岸鳳巢而言，不失為一次更新的機(jī)會(huì)。