出品/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/龔麗欣 

一座商場(chǎng)的興起，背后卻是一座又一座的落寞。

最新消息顯示，近日，京東法拍網(wǎng)上，一宗位于蘇州獅山的購(gòu)物中心正在掛牌拍賣。

商業(yè)客了解到，該項(xiàng)目為位于蘇州高新區(qū)獅山路片區(qū)的花樣年紅唐購(gòu)物中心，商業(yè)建筑面積為4.11萬(wàn)平方米，資產(chǎn)的本體是購(gòu)物中心西區(qū)商場(chǎng)部分。

實(shí)際上，該項(xiàng)目曾是花樣年商業(yè)體系的旗艦產(chǎn)品，開(kāi)業(yè)至今僅有四年時(shí)間。

繁華落盡，熱鬧散去。

這是否意味著，蘇州紅唐購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)之初的轟轟烈烈僅是曇花一現(xiàn)，與此同時(shí)，當(dāng)年籌謀上市的花樣年商業(yè)，又面臨著什么樣的境遇？

蘇州紅唐拍賣

“花樣年旗下的蘇州紅唐項(xiàng)目也將玩出新‘花樣’，致力打造蘇州首個(gè)互聯(lián)網(wǎng)+購(gòu)物中心。”

作為花樣年商業(yè)體系的旗艦產(chǎn)品，蘇州紅唐購(gòu)物中心自籌備之初便受到了高度的關(guān)注，總裁潘軍亦曾多次為項(xiàng)目站臺(tái)。

然而，令外界意想不到的，這個(gè)開(kāi)業(yè)僅四年的購(gòu)物中心，竟然走向了拍賣的結(jié)局。

12月16日，位于蘇州市獅山核心區(qū)域的紅唐購(gòu)物中心正式掛上了京東法拍網(wǎng)。

從詳情頁(yè)顯示，標(biāo)的物所在地位江蘇蘇州市虎丘區(qū)喜年生活廣場(chǎng)4幢101室，該項(xiàng)目將于2025年1月8日正式開(kāi)拍，起拍價(jià)為3.01億元。

據(jù)了解，蘇州紅唐購(gòu)物中心的商業(yè)建筑面積預(yù)計(jì)12萬(wàn)平方米，是以商業(yè)為核心，配合酒店、寫(xiě)字樓、公寓和住宅等全部功能的城市級(jí)中高檔商業(yè)體。

而本次涉及拍賣的項(xiàng)目為蘇州紅唐購(gòu)物中心西區(qū)商場(chǎng)部分，包括地上1至4層，目前部分空置、部分出租經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)內(nèi)包含的業(yè)態(tài)有餐飲、時(shí)尚服飾、休閑娛樂(lè)、教育培訓(xùn)、家居生活、影院等，面積約為4.11萬(wàn)平方米，

實(shí)際上，蘇州紅唐購(gòu)物中心最早在2013年便正式啟動(dòng)，2016年便有消息稱，該項(xiàng)目將于同年年底開(kāi)業(yè)，隨后又改至2019年年末面世。但不料，疫情來(lái)襲，開(kāi)業(yè)時(shí)間便一拖再拖，直至2020年9月才開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。

開(kāi)業(yè)之初，項(xiàng)目便引入了鈦鎂體育公園、星貝尼游樂(lè)、喜茶、桃花源記、英維思嬰幼兒成長(zhǎng)中心、蕃茄田藝術(shù)等品牌商戶，其中，其中6IXTY8IGHT、鈦鎂體育公園、星貝尼游樂(lè)、英維思嬰幼兒成長(zhǎng)中心更是首次進(jìn)駐蘇州。

蘇州紅唐購(gòu)物中心初見(jiàn)面之時(shí)，可謂是聲勢(shì)浩大，陣容強(qiáng)勁，但誰(shuí)曾想，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)不到一年，“蜜月期”還未度過(guò)，大批商戶卻選擇撤離，客流量亦明顯減少。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w2021年8月19日?qǐng)?bào)道，開(kāi)業(yè)不足一年的紅唐購(gòu)物中心，僅有少數(shù)十來(lái)家仍然開(kāi)業(yè)的店鋪，且大多集中在商場(chǎng)一樓，二樓三樓很多店鋪緊閉大門(mén)，燈也沒(méi)打開(kāi)，商場(chǎng)的服務(wù)臺(tái)同樣空空如也，甚至沒(méi)有值班人員在場(chǎng)。

據(jù)官方公眾號(hào)顯示，該項(xiàng)目最后一次活動(dòng)更新為2023年圣誕節(jié)，此后便未再進(jìn)行維護(hù)。

從拍賣信息來(lái)看，紅唐購(gòu)物中心的主體為蘇州銀莊置地有限公司，由深圳市花樣年地產(chǎn)集團(tuán)有限公司100%控股，而上述資產(chǎn)此前被抵押，抵押金額高達(dá)4.5億元。

根據(jù)戴德梁行提供的評(píng)估報(bào)告，截至2024年8月21日，上述項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣4.3億元。

也就是說(shuō)，本次3.01億元的起拍價(jià)，較項(xiàng)目估值打了七折。

花樣年商管迷途

在第三方平臺(tái)上，有商場(chǎng)顧客評(píng)價(jià)稱，“蘇州紅唐購(gòu)物中心是一手好牌打的稀爛”。

實(shí)際上，項(xiàng)目地處獅山核心位置，商場(chǎng)緊鄰3號(hào)線沙金橋站，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯。

其次，從消費(fèi)客群來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)集中規(guī)劃了近40個(gè)政府辦公機(jī)構(gòu)、26個(gè)高品質(zhì)寫(xiě)字樓、3家超五星級(jí)酒店以及30余家銀行金融機(jī)構(gòu)，客群質(zhì)量較高。

不僅如此，項(xiàng)目1公里內(nèi)坐落了花樣年禧悅、玉山苑、雅閣花園、金龍花園、保利雅苑等20余個(gè)住宅小區(qū)，密集的住宅區(qū)也為蘇州紅唐項(xiàng)目提供了較為穩(wěn)定的客源保障。

無(wú)論是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，還是消費(fèi)客群，紅唐購(gòu)物中心的起點(diǎn)可謂是非常高的，但項(xiàng)目為何沒(méi)能出彩，甚至走到了折價(jià)拍賣的境地？

商業(yè)客查閱發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周邊還有大量的商業(yè)綜合體，如獅山天街、金鷹、綠寶、錦華商業(yè)中心等項(xiàng)目，區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)較大，消費(fèi)客群亦出現(xiàn)了一定的分流。

在百花爭(zhēng)艷的獅山核心區(qū)，紅唐購(gòu)物中心在招商、運(yùn)營(yíng)等方面并沒(méi)有特別大的亮點(diǎn)，更有商場(chǎng)商戶在第三方平臺(tái)表示，2020年9月商戶入住率僅有20%，商場(chǎng)便強(qiáng)硬要求已裝修商戶開(kāi)業(yè)。

在周邊競(jìng)爭(zhēng)力較大的情況下，紅唐購(gòu)物中心顯然是打了一場(chǎng)沒(méi)有準(zhǔn)備好的仗。

不僅如此，在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的次年，母公司花樣年隨即被爆出2億美元債逾期。壓力之下，花樣年早已自顧不暇，對(duì)于購(gòu)物中心的監(jiān)管、運(yùn)營(yíng)與維護(hù)似乎更加力不從心了。

如今，命運(yùn)的齒輪轉(zhuǎn)動(dòng)，如今蘇州紅唐購(gòu)物中心的未來(lái)已經(jīng)交到了拍賣市場(chǎng)手中，未來(lái)能否進(jìn)一步盤(pán)活，仍舊不得而知。

除了蘇州紅唐，位于成都天府五街的紅唐購(gòu)物中心，也在2022年被萬(wàn)達(dá)接手，更名為高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；而位于南京的花生唐同樣出現(xiàn)了的大量店鋪關(guān)閉的窘境。

據(jù)了解，花樣年于2010年6月正式成立花樣年商旅文，作為集團(tuán)商業(yè)、旅游、文化發(fā)展為一體的全國(guó)性商業(yè)管理公司。

透過(guò)官方發(fā)現(xiàn)，花樣年商旅文旗下?lián)碛小叭埔皇澜纭钡乃拇螽a(chǎn)品體系，包括紅唐、花生唐、芝麻唐、花樣世界，涉及購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、主題商業(yè)街、奧特萊斯等多種業(yè)態(tài)組合。

其中，“紅唐”主打創(chuàng)意型、主題型城市級(jí)購(gòu)物中心，而“花生唐”是融合新零售基因、引領(lǐng)消費(fèi)升級(jí)的創(chuàng)新型社區(qū)商業(yè)，“芝麻唐”則是精致社區(qū)商業(yè)，為花生唐的Mini版，“花樣世界”則是復(fù)合化、游憩型城市奧特萊斯。

除了自有產(chǎn)品系列，花樣年商業(yè)在受托資產(chǎn)管理方面亦有發(fā)力，數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月，全國(guó)管理項(xiàng)目逾50個(gè)，覆蓋近30個(gè)城市，總運(yùn)營(yíng)面積超達(dá)300萬(wàn)平方米。

對(duì)于商管業(yè)務(wù)，花樣年曾寄予厚望，公司董事局主席潘軍曾表示，“商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)是一個(gè)可以持續(xù)下去的市場(chǎng)，而開(kāi)發(fā)型的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在未來(lái)逐步退出這個(gè)市場(chǎng)�！�

鑒于此，在2021年7月，花樣年及彩生活聯(lián)合發(fā)布公告稱，公司擬拆分商管業(yè)務(wù)單獨(dú)上市，自此，花樣年旗下物管及商管的“雙子”布局漸趨明朗。

可世事難料，伴隨著花樣年的暴雷，拆分商管上市的計(jì)劃不了了之。

時(shí)間來(lái)到2024年，花樣年債務(wù)壓力猶在，商管上市的計(jì)劃仍舊擱置。而曾經(jīng)輝煌一時(shí)的蘇州紅唐購(gòu)物中心，未來(lái)亦迷霧重重。