來源/觀點(diǎn)網(wǎng)

撰文/潘玲宣  

遠(yuǎn)洋與太古的“分手”，是一場(chǎng)漫長(zhǎng)告別。

流動(dòng)性危機(jī)下，2022年起遠(yuǎn)洋已陸續(xù)從與太古地產(chǎn)的合作項(xiàng)目中退出。在退出成都遠(yuǎn)洋太古里、北京頤堤港二期等項(xiàng)目之后，遠(yuǎn)洋商業(yè)正在尋求獨(dú)立發(fā)展。

11月22日，來自遠(yuǎn)洋集團(tuán)官微的消息指出，遠(yuǎn)洋商業(yè)與紹興越王城文化旅游管理有限公司正式簽署紹興越王城文化廣場(chǎng)項(xiàng)目招商協(xié)議，為項(xiàng)目提供招商與租賃服務(wù)。而在過去與太古地產(chǎn)的合作中，這一角色曾由太古擔(dān)任。

過往近二十年的合作，遠(yuǎn)洋除了實(shí)現(xiàn)商業(yè)新兵身份的躍升，也摸索出一條獨(dú)具特色的綜合體開發(fā)運(yùn)營(yíng)道路。

近期消息，武漢遠(yuǎn)洋里一期工程已接近尾聲。項(xiàng)目將于11月底竣工，并確認(rèn)于明年4月27日正式開業(yè)。

從“太古里”到“遠(yuǎn)洋里”，其中總掩不住“引路人”的影子。

“抹掉”太古色彩

武漢遠(yuǎn)洋里的歷史可以追溯到2017年。

那一年的4月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)以底價(jià)150億成功競(jìng)得武漢歸元文化片區(qū)P（2017）33號(hào)、34號(hào)兩宗地塊，總建筑面積187.97萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)7980元/平方米。

其中，33號(hào)地塊位于漢陽(yáng)大道以南，國(guó)博大道以北，鸚鵡大道以西，肖家灣路以東的歸元片A包，土地面積16.77萬(wàn)平方米，用途為住宅、商服、科教、公園與綠地，容積率2.22-16.51，起始價(jià)74.65億元。

34號(hào)地塊位于歸元寺北路以南，國(guó)博大道以北，鸚鵡大道以西，歸元寺路以東的歸元片B包，土地面積18.07萬(wàn)平方米，用途為住宅、商服、公園與綠地、街巷、公共設(shè)施，容積率2.28-6.24，起始價(jià)75.35億元。

對(duì)于遠(yuǎn)洋集團(tuán)的“抄底”動(dòng)作，市場(chǎng)并無太多意外。一方面是地塊規(guī)劃要求頗為嚴(yán)格，包括要求引入《財(cái)富》或《福布斯》雜志2016年度公布的世界500強(qiáng)公司的總部或區(qū)域總部、引入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)的區(qū)域總部、土地競(jìng)得人須自持一定體量公建產(chǎn)品且十年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

另一方面，歸元寺片區(qū)舊改工作自2014年4月正式啟動(dòng)，同年8月，武漢市漢陽(yáng)區(qū)舉辦招商項(xiàng)目簽約會(huì)，活動(dòng)上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)透露將在歸元寺片區(qū)的其它地塊上打造“歸元·太古里”項(xiàng)目。

之后兩年，雖然也有項(xiàng)目接盤方變更的消息，但在地塊掛牌出讓之前，也就是2016年的8月，武漢漢陽(yáng)舉辦重大招商項(xiàng)目簽約會(huì)，會(huì)上宣告遠(yuǎn)洋集團(tuán)的“慧谷”項(xiàng)目落戶大歸元片區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目由祈福大道城市商業(yè)片區(qū)、城市工坊片區(qū)、濱江雙塔城市文化中心組成。

正式拿地前兩個(gè)月，遠(yuǎn)洋與武漢市漢陽(yáng)區(qū)圍繞漢陽(yáng)歸元文化片區(qū)項(xiàng)目簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。至此，外界也確信歸元寺片區(qū)項(xiàng)目最終將由遠(yuǎn)洋來操盤。

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)公開資料，商業(yè)客整理

歸元文化片區(qū)舊城改造項(xiàng)目主要分為西部翠微片、東部建橋片、北部大橋局片，總規(guī)劃建筑規(guī)模達(dá)250萬(wàn)平方米以上。一期翠微片區(qū)由遠(yuǎn)洋操盤，規(guī)劃在2017年內(nèi)開工建設(shè)，總規(guī)模100萬(wàn)平方米以上，投資總額約300億元。

項(xiàng)目定位為高端住宅、商業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)集群、旅游承載等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)城市功能區(qū)，擬在四年左右初步打造成型。建成后將成為漢陽(yáng)以及武漢中心最具代表性的商業(yè)文化旅游項(xiàng)目。

根據(jù)總體規(guī)劃，歸元片一期改造，以“既東方又全球”為設(shè)計(jì)理念，融合17萬(wàn)平方米低密商業(yè)街區(qū)、15萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓、4萬(wàn)平方米奢華五星酒店、1萬(wàn)平方米精品酒店、32萬(wàn)平方米高端公寓、100萬(wàn)平方米中高端住宅、3萬(wàn)平方米學(xué)校于一體，打造具有標(biāo)桿意義的文商旅融合目的地。

彼時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)方面曾透露，歸元片區(qū)項(xiàng)目底價(jià)獲取預(yù)期會(huì)實(shí)現(xiàn)較為理想的收益，項(xiàng)目整體規(guī)劃有10年左右的開發(fā)建設(shè)期，收益會(huì)逐年均衡釋放，并為公司貢獻(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

10年時(shí)間并不算短。從總體規(guī)劃來看，100萬(wàn)平方米中高端住宅和32萬(wàn)平方米高端公寓是兩大重頭戲，在項(xiàng)目的8個(gè)地塊中，對(duì)應(yīng)到1、2、3、8號(hào)地塊。

2018年8月，遠(yuǎn)洋召開項(xiàng)目發(fā)布會(huì)，“遠(yuǎn)洋·東方境世界觀”正式亮相。商業(yè)規(guī)劃是遠(yuǎn)洋·東方境世界觀的最大亮點(diǎn)之一，遠(yuǎn)洋的健康建筑體系也將落到項(xiàng)目中，這在當(dāng)時(shí)還是新穎的概念。

三個(gè)月后，項(xiàng)目首度開盤并實(shí)現(xiàn)開盤即售罄。之后的幾年時(shí)間，項(xiàng)目分批次加推，始終霸榜當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，蟬聯(lián)武漢市銷冠。

僅從體量來看，17萬(wàn)平方米的低密商業(yè)街區(qū)是項(xiàng)目的第三大重頭戲。但相比之下，住宅及寫字樓部分在過去這現(xiàn)年陸續(xù)交付，商業(yè)部分的進(jìn)度和熱度都要緩慢許多。

按照此前3到4年建成開街的計(jì)劃，從2017年拿地算起，遠(yuǎn)洋里應(yīng)在2021年年底前實(shí)現(xiàn)開放式街區(qū)的“開街”。

許是新冠肺炎疫情的原因，以及資金受限影響，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展緩慢。2021年11月時(shí)有消息稱開放式商業(yè)街預(yù)計(jì)在2022年年底正式開街。但直至2023年10月，才實(shí)現(xiàn)圣母堂部分商業(yè)的開業(yè)，這也是首個(gè)商業(yè)兌現(xiàn)節(jié)點(diǎn)，彼時(shí)的官方表述為“標(biāo)志著城市級(jí)商業(yè)遠(yuǎn)洋里的逐步兌現(xiàn)邁入新的階段。”

直到近期，武漢遠(yuǎn)洋里官微發(fā)布消息，稱一期工程已接近尾聲。項(xiàng)目將于11月底竣工，并確認(rèn)于明年4月27日正式開業(yè)，為武漢遠(yuǎn)洋里全面開業(yè)打好頭陣。

而一期工程也僅是17萬(wàn)平方米商業(yè)總體量中的一部分，未來還需繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。在遠(yuǎn)洋自身危機(jī)下，有多少精力和實(shí)力繼續(xù)投入項(xiàng)目之中仍然存疑。

一場(chǎng)漫長(zhǎng)告別

在遠(yuǎn)洋商業(yè)板塊的發(fā)展歷程中，太古是一道重彩，說“師承太古”可能也不為過。

2007年4月，遠(yuǎn)洋與太古正式簽署框架合作協(xié)議。彼時(shí)太古正欲在內(nèi)地尋求新的發(fā)展機(jī)會(huì)；遠(yuǎn)洋則剛登陸港交所上市不久，站在新的節(jié)點(diǎn)，希望后續(xù)能在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)力。雙方的合作一拍即合。

2008年是難得的閏年，2月的倒數(shù)第二天，雙方宣布各持50%的股權(quán)，聯(lián)手合作開發(fā)北京將臺(tái)路大型城市綜合體項(xiàng)目，總投資額達(dá)40億元。歷經(jīng)四年時(shí)間的打磨，北京頤堤港于2012年正式開業(yè)。

而在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間，遠(yuǎn)洋與太古還在成都“孵化”了成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目，也就是之后的成都太古里。

2010年12月31日，太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布聯(lián)合以約20.03億元的價(jià)格競(jìng)得成都市錦江區(qū)大慈寺片區(qū)和東大街附近一宗商住地塊，總占地面積7.08萬(wàn)平方米，建筑面積25.1萬(wàn)平方米。

項(xiàng)目取兩家企業(yè)名稱，案名定為“遠(yuǎn)洋太古里”，計(jì)劃發(fā)展為綜合性項(xiàng)目，集零售街區(qū)、搏舍酒店、服務(wù)式公寓、寫字樓于一體，其中購(gòu)物中心體量約11.4萬(wàn)平方米。

公開信息顯示，據(jù)遠(yuǎn)洋太古里相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目?jī)?nèi)有超過1600年的大慈寺古建筑，后者早在唐宋極盛之時(shí)便已成為當(dāng)時(shí)成都的游覽名區(qū)、商業(yè)街區(qū)。為了結(jié)合大慈寺的歷史文化，項(xiàng)目決定摒棄高層商業(yè)的設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)而設(shè)計(jì)成“零售理念、巴蜀建筑風(fēng)格”搭配的商業(yè)街區(qū)。

遠(yuǎn)洋太古里是太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)繼北京頤堤港后的第二個(gè)合作項(xiàng)目。雙方各持有項(xiàng)目的50%股權(quán)，分工方面，遠(yuǎn)洋主要負(fù)責(zé)前期的設(shè)計(jì)施工、成本控制、工程建造等，太古地產(chǎn)則承擔(dān)后期的定位、招商運(yùn)營(yíng)等。

上文中也有提到，在最初“表明”武漢歸元寺項(xiàng)目意向時(shí)，遠(yuǎn)洋透露的項(xiàng)目名稱為“歸元·太古里”。從案名，到項(xiàng)目中的城市更新、歷史古建、文化街區(qū)、開放式商業(yè)……這些元素也都與成都太古里項(xiàng)目頗為相似。

但在過往的公開信息中，并未體現(xiàn)太古對(duì)武漢歸元寺項(xiàng)目的“興趣”。也就是說，遠(yuǎn)洋可能最初有意按照成都遠(yuǎn)洋太古里的定位及模式，在武漢落地一個(gè)2.0版本的項(xiàng)目，甚至不妨大膽猜測(cè)，項(xiàng)目也曾“有機(jī)會(huì)”引入太古來負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)招商工作。

只是從最終結(jié)果來看，2020年7月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)正式宣布?xì)w元寺項(xiàng)目案名。與此前市場(chǎng)相傳的“歸元里”、“歸元·太古里”均并不一致，而是更純粹的遠(yuǎn)洋元素“武漢遠(yuǎn)洋里CITYLANE”。

在與太古合作了十余年后，遠(yuǎn)洋迫不及待交上一份“作業(yè)”。據(jù)了解，遠(yuǎn)洋集團(tuán)深耕武漢已有10余年，武漢遠(yuǎn)洋里項(xiàng)目是繼北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里、杭州遠(yuǎn)洋樂堤港后的又一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。

事實(shí)上，合作期間，遠(yuǎn)洋也推出自主品牌購(gòu)物中心“We-life”系列(“未來系”)，“未來廣場(chǎng)”、“未來匯”等產(chǎn)品先后在北京、天津等地快速落子�；诤献鞯摹邦U堤港”，遠(yuǎn)洋獨(dú)立開發(fā)的“樂堤港”產(chǎn)品線于2017年在杭州正式亮相，項(xiàng)目以“時(shí)尚”、“藝術(shù)”、“樂活”為三大價(jià)值主張。

此前，太古在內(nèi)地的產(chǎn)品線有三條，以北京三里屯太古里、成都太古里為代表的街區(qū)式商業(yè)項(xiàng)目“太古里”，廣州興業(yè)太古匯為代表的集中式商業(yè)“太古匯”，以及與遠(yuǎn)洋集團(tuán)合作的社區(qū)型商業(yè)頤堤港。

遠(yuǎn)洋也逐步推出形成“We-life”系列(“未來系”)、樂堤港、遠(yuǎn)洋里三條產(chǎn)品線。

對(duì)于商業(yè)板塊中的太古色彩，遠(yuǎn)洋表現(xiàn)得更加坦然。2016年，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人接受觀點(diǎn)新媒體等媒體采訪時(shí)曾提到，“我們?cè)谧錾虡I(yè)時(shí)沒有絕對(duì)追求速度，不會(huì)一味圖多圖快，這種理念也是受合作伙伴太古的啟發(fā)和影響�！�

“與太古的長(zhǎng)年合作，確實(shí)在很大程度上改變著遠(yuǎn)洋做商業(yè)的理念，現(xiàn)在我們貫穿始終的理念就是做城市精品綜合體，速度慢點(diǎn)也沒關(guān)系。”

相較于武漢遠(yuǎn)洋里規(guī)劃的十年建設(shè)期，在地產(chǎn)發(fā)展失速的若干年中，還有歷時(shí)更長(zhǎng)、近乎停滯的商業(yè)項(xiàng)目。

圖片來源：漢陽(yáng)知音（武漢市漢陽(yáng)區(qū)委宣傳部）

鸚鵡大道的另一側(cè)是福星惠譽(yù)首入漢陽(yáng)，于2007年9月斥資12.25億元拿下的P（2007）038號(hào)地塊。地塊由A、B、C、D、E五部分組成，總占地171.71畝，根據(jù)前期整體規(guī)劃，A、B、C三部分為商業(yè)、寫字樓，D地塊為住宅，E地塊為拆遷還建地塊。

有當(dāng)?shù)孛襟w指出，在拿地后，由于受拆遷等原因限制，該地塊住宅項(xiàng)目，即D地塊項(xiàng)目到2014年才入市，2015年A、B、C地塊的規(guī)劃方案姍姍來遲。

歷時(shí)兩年，D地塊上的福星惠譽(yù)漢陽(yáng)城住宅項(xiàng)目已經(jīng)售罄，但A地塊的商業(yè)規(guī)劃直至2019年才報(bào)，計(jì)劃打造總體量近6萬(wàn)平方米的歷史風(fēng)情街項(xiàng)目，只是仍面臨開工難問題。

毗鄰福星惠譽(yù)項(xiàng)目地塊，2020年6月，中海地產(chǎn)以144.2億元競(jìng)得建橋?yàn)I江片區(qū)地塊，并與漢陽(yáng)政府簽署戰(zhàn)略合作，計(jì)劃投資300億元進(jìn)行城市更新。

地塊中的住宅部分中海寰宇天下現(xiàn)已交付，商業(yè)部分也仍然未見動(dòng)工。地塊要求與遠(yuǎn)洋里近似，競(jìng)得人須自持公建計(jì)容總建筑面積的50%以上，且在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后10年內(nèi)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓、銷售，并建設(shè)一座五星級(jí)品牌酒店和世界500強(qiáng)公司總部。

相較于商業(yè)地產(chǎn)前期的巨大資金投入、漫長(zhǎng)的回款期，即便銷售市場(chǎng)走弱，住宅開發(fā)還是有更多的確定性。

武漢遠(yuǎn)洋里的建設(shè)進(jìn)度更新，也是得益于外力作用。

據(jù)悉，今年初，遠(yuǎn)洋·東方境世界觀成功入圍武漢市首批城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制項(xiàng)目“白名單”。4月遠(yuǎn)洋·東方境世界觀獲得了開發(fā)貸銀行展期兩年的資金支持。

目前，政府、銀行、項(xiàng)目公司三方已對(duì)保障遠(yuǎn)洋里開街優(yōu)先的開發(fā)策略達(dá)成一致。未來，項(xiàng)目進(jìn)度有望開啟加速度。