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作者/徐穎珊

如此密集的開業(yè)節(jié)奏，使得“預(yù)計(jì)2027年末，在營(yíng)購(gòu)物中心增加至117個(gè)”的目標(biāo)看起來也不過是個(gè)“小目標(biāo)”。

自2004年第一家購(gòu)物中心——深圳羅湖萬象城開業(yè)，過去20年，華潤(rùn)萬象生活一路狂奔，形成了“萬象城”、“萬象天地”、“萬象匯”三大核心產(chǎn)品線，也成為了高端局中，唯二一家可以與港資共同瓜分天下的內(nèi)地企業(yè)。

在華潤(rùn)萬象生活2023年業(yè)績(jī)會(huì)上，CEO喻霖康曾大膽預(yù)言，“2024年旗下購(gòu)物中心預(yù)計(jì)依然可以維持高效增長(zhǎng)�！叭缃窨磥�，這一預(yù)言似乎成為現(xiàn)實(shí)。

目前，華潤(rùn)萬象生活主要業(yè)務(wù)分為商業(yè)航道、物業(yè)航道以及生態(tài)圈業(yè)務(wù)三部分。其中，商業(yè)航道的毛利率以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)遙遙領(lǐng)先，尤其是購(gòu)物中心。

8月28日，華潤(rùn)萬象生活公布2024年上半年業(yè)績(jī)。內(nèi)容顯示，今年上半年，華潤(rùn)萬象生活商業(yè)航道實(shí)現(xiàn)收入28.50億元，同比增長(zhǎng)23.4%，其中購(gòu)物中心錄得收入18.90億元，較去年同期增長(zhǎng)34.1%，占總收入23.7%。

在盈利方面，根據(jù)中期業(yè)績(jī)公報(bào)，今年上半年商業(yè)航道的毛利率達(dá)到了60.9%，遠(yuǎn)超物業(yè)航道的18.9%以及生態(tài)圈業(yè)務(wù)的39.9%。值得一提的是，購(gòu)物中心的毛利率更是高達(dá)72.5%。

重奢抗寒

同樣是手握稀缺重奢資源，在如今高端商場(chǎng)銷售額及物業(yè)租賃雙雙下滑的大局面下，華潤(rùn)萬象生活的表現(xiàn)多少令外界有點(diǎn)意外。

“雖然在華潤(rùn)萬象生活108個(gè)在營(yíng)商場(chǎng)的中，重奢商場(chǎng)的數(shù)量?jī)H占12%左右，但其的銷售額卻占據(jù)了整體銷售額的大盤�！�

目前，商場(chǎng)收取租金共分為三種模式，一是純租金模式，按面積收取基本租金；二是純扣點(diǎn)模式，按照銷售額以一定比例抽取租金；第三種是“固定租金+銷售額提點(diǎn)”相結(jié)合模式。

對(duì)于高端大牌而言，商場(chǎng)往往采用第二種模式，即純扣點(diǎn)模式。這就意味著，一旦高端品牌門店入駐成功，取得不錯(cuò)的銷售額，商場(chǎng)也能跟著躺贏。兩者一榮俱榮，一損俱損。

也正因如此，隨著上半年消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變，以及疫情后市場(chǎng)開放，出國(guó)游的興起，國(guó)內(nèi)的奢侈品消費(fèi)端展現(xiàn)出疲軟狀態(tài)，從而導(dǎo)致以往“活得滋潤(rùn)“的高端購(gòu)物中心也嘗到了生活的“苦頭”。

今年上半年， LVMH、開云等頭部奢侈品集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地的銷售均出現(xiàn)一定程度下滑。而一直以投資開設(shè)高端購(gòu)物中心、引進(jìn)頂奢入駐銷售為主要業(yè)務(wù)模式的恒隆也不例外，上半年整體物業(yè)租賃下跌7%。同時(shí)，太古旗下的5座高端購(gòu)物中心零售銷售額也均出現(xiàn)下跌。

而華潤(rùn)萬象生活通過較為靈活的項(xiàng)目定位和品牌調(diào)整策略，一定程度對(duì)沖了這一風(fēng)險(xiǎn)。期內(nèi)，華潤(rùn)萬象生活購(gòu)物中心零售額同比增長(zhǎng)19.7%，重奢項(xiàng)目零售額同比增長(zhǎng)9.6%。業(yè)主端租金收入同比增長(zhǎng)19.7%至126億元�！�

在業(yè)績(jī)會(huì)上，總裁喻霖康將此歸功于業(yè)務(wù)組合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)�！吧习肽曛厣蒌N售放緩，但是我們還是抓住了戶外運(yùn)動(dòng)、生活方式、餐飲娛樂等業(yè)態(tài)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，一定程度上彌補(bǔ)了奢侈品銷售的缺口，保證了重奢商場(chǎng)的銷售增長(zhǎng)�！�

其進(jìn)一步指出，“（集團(tuán)）資源庫(kù)品牌數(shù)量超1.3萬個(gè)，在合作品牌數(shù)量超7000個(gè)，期內(nèi)重點(diǎn)品牌全國(guó)新開門店數(shù)占比25%。在營(yíng)購(gòu)物中心平均出租率維持96.7%高位，可同比項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)租金坪效增長(zhǎng)2.9%�！�

值得一提的是，今年3月華潤(rùn)商業(yè)REIT正式掛牌上市。期末青島萬象城出租率99.04%，較招募書預(yù)測(cè)提升1.54個(gè)百分點(diǎn)，期內(nèi)客流同比增長(zhǎng)10%，項(xiàng)目年化分派率實(shí)現(xiàn)5.04%，超上市前預(yù)測(cè)0.1個(gè)百分點(diǎn)。

談及品牌招商，今年4月，華潤(rùn)萬象生活CEO喻霖康挖來Vuthy Penn，任為公司首席商務(wù)顧問，并“特權(quán)”他可直接向自己及董事長(zhǎng)李欣匯報(bào)工作。

資料顯示，Vuthy Penn專門從事奢侈品租賃事務(wù)，多年來在大中華區(qū)、亞太區(qū)、歐洲和中東地區(qū)的零售地產(chǎn)規(guī)劃和租賃方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

不少行業(yè)人猜測(cè)，華潤(rùn)萬象生活此番舉動(dòng)是為了重新規(guī)劃萬象系的產(chǎn)品線，為整體品牌招商升級(jí)做準(zhǔn)備。通過這位資源幫手，更緊密地獲取全球范圍內(nèi)各類奢品資源。

正如董事會(huì)主席李欣所言：“在存量時(shí)代，頭部的內(nèi)資和港資地產(chǎn)公司都在加大商業(yè)地產(chǎn)的投入力度，創(chuàng)新型的項(xiàng)目更是層出不窮。” 華潤(rùn)萬象生活需要需要采取措施鞏固如今的行業(yè)地位。

速度，速度

因此在開業(yè)進(jìn)度方面，華潤(rùn)萬象生活亦需要保持相當(dāng)?shù)乃俣取?/p>

截止6月30日，華潤(rùn)萬象生活在營(yíng)購(gòu)物中心項(xiàng)目108個(gè)，包括105個(gè)運(yùn)管項(xiàng)目，3個(gè)分租項(xiàng)目。

今年上半年，華潤(rùn)萬象生活的7座購(gòu)物中心如期開業(yè)，綜合開業(yè)率均超90%，超額完成了年度計(jì)劃中16座購(gòu)物中心開業(yè)數(shù)量的一半目標(biāo)。且今年7月，已有三家購(gòu)物中心相繼開業(yè)。

已開業(yè)的10座購(gòu)物中心則分別包括了：邯鄲萬象匯、武昌萬象城、合肥包河萬象匯、常州萬象城、北京西北旺萬象匯、桐鄉(xiāng)萬象匯、南寧升喜朝陽(yáng)里，以及7月開業(yè)的貴陽(yáng)萬象城、義烏天地、大運(yùn)天地。

如此密集的開業(yè)節(jié)奏，使得“預(yù)計(jì)2027年末，在營(yíng)購(gòu)物中心增加至117個(gè)”的目標(biāo)看起來也不過是個(gè)“小目標(biāo)”。

而下半年即將開業(yè)的商業(yè)還有紹興萬象更新場(chǎng)、南京雨花萬象匯、長(zhǎng)沙萬象城、西安CCBD萬象城、鄭州鄭東萬象城、北京通州萬象匯、濟(jì)寧萬象匯、深圳雪花科創(chuàng)城等8座。

與此同時(shí)，在商業(yè)投資窗口上，CEO喻霖康在2024年投資者會(huì)上也提到了“高化自營(yíng)”的商業(yè)生態(tài)圈業(yè)務(wù)，包括化妝品自營(yíng)、文化運(yùn)營(yíng)等。

“我們從去年就開始嘗試做高化自營(yíng)的商業(yè)生態(tài)圈業(yè)務(wù)。到了今年上半年，我們?cè)诶ッ魅f象城已經(jīng)試點(diǎn)落地，目前也開出了大概16個(gè)品牌門店。預(yù)計(jì)年底全部開完后，會(huì)有22個(gè)高化品牌營(yíng)業(yè)�！�

在落地效果上，喻霖康表示，高化自營(yíng)項(xiàng)目的開業(yè)與昆明萬象城的客流、客質(zhì)、增量會(huì)員，以及連帶的銷售都有一個(gè)明顯的協(xié)同提升作用。

此前，副總裁王磊也曾透露過，“首家高化的自營(yíng)項(xiàng)目也在嘗試過程中，但自營(yíng)路線可能不會(huì)走規(guī)模化，一定是走高質(zhì)量發(fā)展道路�！�