來源/獨角Mall

撰文/唐一刀

“六七十平左右的小鋪位，一年一簽，月租金3-4W左右�！�

“平時人氣不太行，周末會好一點，不過大都也不需要排隊。”

“內(nèi)部聽說是要換成一個超市，應(yīng)該是盒馬�！�

近期，有粉絲向獨角Mall爆料：“萬象食家大量商戶撤場，B2市集都關(guān)了。”

9月4日晚，獨角Mall在小紅書上發(fā)了一個萬象食家“商戶撤場”的帖子，想看看對于萬象食家的近期變化，大家有什么話說？

截至目前，帖子的瀏覽量已高達(dá)4.7W+，留言120+。

當(dāng)開業(yè)的熱度褪去，最近的萬象食家正處于“風(fēng)口浪尖”之上。

一則，B2市集商戶撤場；二則，L6不少餐飲換上新圍擋；三則，商場人氣大不如前。

而對比項目開業(yè)之時的“出圈”，現(xiàn)在的萬象食家頗有點“高開低走”的意味。

2022年9月30日，主打深圳首個沉浸式“市集型商業(yè)”的萬象食家正式面世，項目一經(jīng)開業(yè)，其非標(biāo)概念、市集理念就在業(yè)內(nèi)傳播甚廣，并吸引了不少消費者前來體驗和打卡。

如今，開業(yè)近一年，萬象食家現(xiàn)狀究竟如何？

9月5日(周二)，筆者實地探訪！工作日上午11:00-晚上19:00，蹲守8小時，在萬象食家現(xiàn)場，筆者看到和采訪到一些最新信息……

在商業(yè)運(yùn)營進(jìn)程中，品牌的調(diào)整和升級，其實也是各大商場的正常操作，關(guān)于萬象食家的品牌撤場情況、關(guān)于B2后續(xù)如何調(diào)改……

1.部分商戶撤場后，萬象食家現(xiàn)場情況如何？

2.品牌商戶，對于B2調(diào)整，對于商場人流怎么看？商場工作人員怎么回應(yīng)？

3.萬象食家，離真正的市集型商業(yè)還有多遠(yuǎn)？

01

實探萬象食家！開業(yè)近1年

B2市集關(guān)閉，6樓餐飲“大換血”

周二，踩盤8小時，從現(xiàn)場情況來看，萬象食家“變”了很多。

首先，品牌經(jīng)營情況，變化和調(diào)整大。

1.B2市集幾乎全關(guān)，升級改造中。

現(xiàn)場可以看到，從B1江壹道螺螄粉對面的電梯下去（直通停車場），B2在此區(qū)域的店鋪已經(jīng)全關(guān)，并且上了圍擋，未顯示品牌，只告知了升級改造中。

從B2連接地鐵筍崗站A口的方向進(jìn)入，B2在此區(qū)域的店鋪也只剩下幾家，如一手店、桃源山水、樂悠格新鮮酸奶主題店等，另外加上一個歡囍花生的臨時攤位。

2.L6有5處圍擋，品牌已釋放。

走上6樓，一眼看過去，也是基本一半都在圍擋中。

之前的，龍發(fā)小排檔、喜萬年年、頂真牛肉、有炙氣、俏九州、正德順小廚、譚仔米線等品牌都已經(jīng)撤場，換上了新的品牌圍擋。

據(jù)筆者統(tǒng)計，目前6樓有5處正在圍擋中。

圍擋品牌分別為安三胖韓國料理（華南首店）、湘辣辣、渝月川（全國首店）、老船長肉蟹煲、椰客·海南料理（全國首家）。

3.其它樓層也有少量品牌圍擋和鋪位關(guān)門。

B1：“本來不該有”鋪位關(guān)閉，顯示品質(zhì)升級中；一畝市集圍擋中。

L2:中島區(qū)域，LOHO招牌的鋪位關(guān)閉。

L3：中島區(qū)域，1鋪位顯示品質(zhì)提升中。

L4：餐飲“吳莊”隔壁鋪位圍擋，未顯示品牌；舒爾堡X末半圍擋中。

L5：Kcoffee鋪位關(guān)閉；常楽（經(jīng)絡(luò)·推拿·足療）、萬有環(huán)球美食匯（全球首店）圍擋中。

其次，現(xiàn)場人流分時間段、分層和分流明顯。

以筆者9月5日，工作日周二實地觀察萬象食家的人流情況來看：

中午和晚上，2個飯點時間段，商場的人流主要聚集在餐飲區(qū)域，以工作日來看的話，來萬象食家吃飯的人還算可以。

用餐時間，B2餐飲人流較多，像半藏、臻品鮮粿·潮汕風(fēng)味LAB、敏華冰廳、松鶴樓蘇式湯面、匠本米所等，以及餐飲外擺區(qū)域，人基本都已坐滿，不過都并未出現(xiàn)排隊情況。

L5，陶陶居生意不錯，店內(nèi)不少年紀(jì)偏大的叔叔阿姨在用餐，店外等座區(qū)域也放了不少已經(jīng)做好的外賣單。

L6，僅剩的2個餐飲大店，農(nóng)耕記和湊湊，人流較為一般，店內(nèi)空空落落。

需要指出的是，拋開飯點，商場人流整體較為一般。同時，分流和分層明顯。

分流：餐飲人氣以B2集中區(qū)域較好，而3、4、5、6樓的幾家餐飲，在工作日期間人氣較為一般，甚至不少家都“門庭冷落”。

分層：現(xiàn)場來看，萬象食家的人流，從B2-L6依據(jù)樓層越往上人流聚集越弱,比較好的情況時，有幾家餐飲和茶飲仍有顧客光顧，而其它大部分常規(guī)零售業(yè)態(tài)，人流不足。

一位曾調(diào)研過萬象食家的業(yè)內(nèi)人士指出：萬象食家的人流一直是問題，基本3層以上全是“死位”了，好一些的也就路邊露天位。

現(xiàn)場，有相對好的變化是，萬象食家街區(qū)外廣場的社交氛圍更濃了。

依據(jù)萬象食家的商業(yè)設(shè)計，以市集為概念，呈現(xiàn)“街區(qū)+Mall”。街區(qū)除了地面層1樓外，退臺式設(shè)計，外廣場還直連商場2樓和3樓。

在街區(qū)和外廣場區(qū)域，商場主要引進(jìn)了一些茶飲、輕餐和酒吧等品牌，在門店設(shè)計和外擺等方面花了心思，打造氛圍場。

筆者在的下午時間段，1樓街區(qū)有不少消費者來拍照打卡，或者是在MANNER COFFEE、gaga、葉外·urban茶室等門店喝咖啡聊天，整體社交調(diào)性還不錯。

02

業(yè)內(nèi)人士、消費者、商場工作人員采訪

“沒內(nèi)容、沒特色、定位不符”

B2市集要換盒馬？

關(guān)于萬象食家近期較大的變動，筆者采訪了一些與商場息息相關(guān)具體的“人”。

仍在營業(yè)的品牌商戶，對于B2撤場的看法、對于商場人流的透露，業(yè)內(nèi)人士對萬象食家的評價，以及商場現(xiàn)場工作人員對B2調(diào)改的回應(yīng)。

品牌/商戶。

商戶A：“我們這工作日人流一般，周末會好一點。B2的那里是要重新裝修吧，好像是要全換新的品牌，之前的品牌都不續(xù)約了。”

商戶B：“我們品牌是最近新進(jìn)駐的，之前這個鋪位的品牌撤場了，是聽說這里人流還可以。至于B2的調(diào)整，細(xì)節(jié)方面我們也不太清楚�！�

商戶C：“周末人流會多很多，而且現(xiàn)在香港人來這也比較多了。B2我們聽說是要引進(jìn)超市，據(jù)說是盒馬，不過也還不確定哈�！�

業(yè)內(nèi)人士。

業(yè)內(nèi)人士A：“因為品牌需要開店，之前去過萬象食家做過調(diào)研。當(dāng)時跟萬象食家的人聊的是60-70平左右的鋪位，月租3到4萬元左右，租期是一年簽。后面因為人流、商場內(nèi)容運(yùn)營等問題，沒有選擇那里。

當(dāng)時去的吸引點，是商業(yè)規(guī)劃每層都有明確的主題，逛完一層還可以繼續(xù)逛。但是實地在那邊除了個別品牌比較獨特，剩下的都是非常傳統(tǒng)的牌子，就不像一個新商場�！�

業(yè)內(nèi)人士B：“去逛過感覺很一般，沒有內(nèi)容，只是招商，不懂運(yùn)營的想法。萬象食家給我的感覺就是，人和貨都有，但是沒有場。”

業(yè)內(nèi)人士C：“前幾天來逛過，只是多了個mall。題材很新，但是跟定位不符，違背了食家這個概念。它內(nèi)部規(guī)劃是食材集采中心，招商都不是原來的題材，現(xiàn)在都沒有一家是食材供應(yīng)鏈商�！�

消費者。

消費者A：“我了解到的，項目是去年十月緊急開業(yè)，當(dāng)時還有很多品牌沒有入駐，然后前期入駐的好像也沒有說很嚴(yán)格。確實人不多，人流量少。這一波就是要重新調(diào)整品牌，對商場來說也很正常吧。”

消費者B：“我覺得里面的餐廳都沒有什么特色，很多都是連鎖的，沒有什么獨一性。而且中間層的商鋪人氣極低�！�

萬象食家現(xiàn)場工作人員。

現(xiàn)場，針對商場B2層的調(diào)改，筆者也問了商場當(dāng)天服務(wù)臺的工作人員。

工作人員回應(yīng)：“B2層的話它現(xiàn)在正在品質(zhì)升級當(dāng)中，之前的那些店都會換新品牌，但具體換哪些我們還沒收到通知，底下還在裝修，還沒裝修好�！�

總的來說，在上述相關(guān)采訪中，大家關(guān)于萬象食家的看法，主要有以下共性：

1.商場整體人氣較為一般，有很大提升空間。

2.B2層調(diào)改，可能會是引進(jìn)盒馬。

3.萬象食家定位市集型商業(yè)，但是目前呈現(xiàn)的招商、品牌和運(yùn)營實力跟定位不太相符。規(guī)劃要做非標(biāo)商業(yè)，卻仍舊沿用的是標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)運(yùn)營思維。

03

萬象食家

難講出新故事？

萬象食家，作為華潤常規(guī)商業(yè)產(chǎn)品線之外的創(chuàng)新項目，最開始對標(biāo)的是荷蘭知名的鹿特丹Markthal菜市場，主要賣點市集和社交。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士爆料，項目前期規(guī)劃生鮮、餐飲和市集空間占總體量約3-4成。

8小時實地探訪，以及與品牌、消費者和業(yè)內(nèi)人士聊完之后，筆者也不禁思考，為什么大家評價現(xiàn)在的萬象食家，還不是一個“合格”的市集型商業(yè)？

1.規(guī)劃超前，周邊商業(yè)客群仍需培育。

萬象食家位處羅湖最大的城市更新區(qū)域筍崗片區(qū)，是華潤通過倉儲冷庫舊改而來的項目。

項目周邊：商業(yè)，比較大和知名的有寶能環(huán)球中心、深業(yè)泰富廣場。專業(yè)市場，主要以建材家居市場為主，包括筍崗服裝批發(fā)市場、筍崗二手商品市場、華南布藝市場、跳房子服裝市場、大世界建材市場等。

住宅，桃花園小區(qū)、金麗花園、筍崗村、嘉寶田花園、福祥雅居等，多為老舊小區(qū)。

目前來看，萬象食家周邊的客群其實大都以家庭客群為主。

針對萬象食家的“超前”定位，商場很多品牌都是中高端，客單價并不低，這對周邊消費者來說，消費實力和習(xí)慣難以一時接受和改變，仍需持續(xù)培育。

2.設(shè)計和硬件沒問題，招商和品牌與定位相悖。

現(xiàn)場來看，萬象食家定位非標(biāo)市集型商業(yè)，在商業(yè)設(shè)計和硬件方面都沒什么問題。契合集市和菜市場的概念，重點突出空間的開放，以及逛感的社交。

開放式：門店布局與公共空間結(jié)合，層層“邊廳+中島”，中島充分利用公共空間，集合排布，打造了大量開放式店鋪。營造菜市場的設(shè)計感和氛圍感。

社交式：商場外廣場和3層外街區(qū)的門店設(shè)計，都設(shè)置了大量的外擺區(qū)域，在門店風(fēng)格和外擺空間延伸上打造商業(yè)的社交感。

但是，萬象食家，根據(jù)商業(yè)定位，主要圍繞“食”與“家”去進(jìn)行市集概念輸出。實際后期落地，在招商、品牌和運(yùn)營等多方面卻流于常規(guī)、背道而馳。

食，需要引進(jìn)供應(yīng)鏈品牌，餐飲需要煙火氣和市井氣。

而現(xiàn)在的萬象食家，一方面，已經(jīng)沒剩幾家供應(yīng)鏈品牌。之前進(jìn)駐的“昶裕隆”、“一畝市集”、“瑪翠斯甄選”、“五豐漁市”等，都已撤場。另一方面，餐飲缺乏特色，招的大都是大眾連鎖品牌，與定位違背，陷入標(biāo)準(zhǔn)“俗套”。

家，生活方式和生活服務(wù)的體現(xiàn)。

在這方面，商場業(yè)態(tài)還是做了相應(yīng)努力。L1-L6關(guān)于“家”的主題，涵蓋精品禮品、個護(hù)美妝、汽車、兒童、服裝、娛樂、家用、配飾、皮具、服務(wù)等多元和細(xì)分業(yè)態(tài)。不過，業(yè)態(tài)之下的品牌仍有很大“精挑細(xì)選”的空間。

圖源：萬象食家官微

3.品牌排布稍顯混亂、內(nèi)容創(chuàng)造和傳播少，運(yùn)營沒跟上。

沒去逛萬象食家之前，查看相關(guān)資料，根據(jù)商場規(guī)劃，其每一層都是有不同的細(xì)分定位。但是現(xiàn)場逛下來，部分樓層的品牌排布稍顯混亂，分區(qū)不明顯。

如6樓，眾多餐飲中間突然夾雜1家優(yōu)剪；5樓，餐飲中間夾雜家電和按摩等品牌；2樓，服飾零售等業(yè)態(tài)中，插入一家薇諾娜護(hù)膚品牌，而集中的護(hù)膚類品牌都在1樓。

同時，商場的活動運(yùn)營也相對缺乏。翻看萬象食家的公眾號，發(fā)布內(nèi)容更多的是一些商場品牌優(yōu)惠和介紹，而活動傳播并不多。

4.從筍崗萬象匯到萬象食家，華潤也在摸索。

早在2021年，萬象食家的對外案名還是筍崗萬象匯。雖然彼時也是主打市集型商業(yè)，但那會項目定位更多的就只是華潤萬象匯產(chǎn)品線的創(chuàng)新。

而隨著商業(yè)越來越“卷”，以及消費觀念和需求的升級，為了應(yīng)對市場競爭和與時俱進(jìn)，筍崗萬象匯才逐步變成了現(xiàn)在的萬象食家。

回過頭看，萬象食家這個項目，其實也就只是華潤萬象匯產(chǎn)品線中的一個非標(biāo)項目。走到現(xiàn)在，或許也是華潤在回應(yīng)市場期待中的不斷摸索和試驗。

總的來說，在“所有商場都長得一個樣”的深圳，萬象食家至少是勇于打破“標(biāo)準(zhǔn)”邊界，開了個“非標(biāo)”的頭。

此次，商場B2和L6大面積圍擋和調(diào)改，應(yīng)該也是華潤意識到項目自身在市集型商業(yè)表達(dá)上，品牌和運(yùn)營方面還需更好的調(diào)整和升級。

業(yè)內(nèi)共識：華潤的商業(yè)需要等待，外界大都仍是看好華潤長期的運(yùn)營實力。

筆者也期待，此次“更新”之后新的萬象食家。而關(guān)于項目后續(xù)的調(diào)改情況，獨角Mall也會持續(xù)保持關(guān)注。

注：文中采訪除現(xiàn)場隨機(jī)暗訪外，其余均獲得受訪者同意發(fā)布。