“建業(yè)這個(gè)品牌已有31年歷史。過(guò)去一年多時(shí)間里，我更多是閉門(mén)反思，尋找企業(yè)管理中存在的問(wèn)題，包括戰(zhàn)略推進(jìn)中對(duì)節(jié)奏、度的把握�！�4月3日，在建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）2022年業(yè)績(jī)投資者會(huì)議上，建業(yè)集團(tuán)董事會(huì)主席胡葆森如是說(shuō)。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)創(chuàng)一代紛紛功成身退或交棒給下一代，68歲的胡葆森是少數(shù)還在管理一線的“50后”房企掌舵人。而過(guò)去一年，建業(yè)地產(chǎn)面臨前所未有的挑戰(zhàn)，出現(xiàn)了30多年來(lái)的首次年度虧損，虧損額約78.19億元。胡葆森甚至直言，虧損額超出了他的預(yù)期。

虧損的跡象在2022年年中報(bào)時(shí)已現(xiàn)端倪，但與2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上向全體投資人道歉不同的是，胡葆森這次更多是傳達(dá)信心和決心：“作為一個(gè)在市場(chǎng)上領(lǐng)先了30年的品牌，建業(yè)唯一的對(duì)手是昨天的自己。請(qǐng)各位相信，建業(yè)會(huì)頑強(qiáng)地在這個(gè)行業(yè)、在河南市場(chǎng)堅(jiān)持下去。”

“在戰(zhàn)略上幾乎沒(méi)有對(duì)手”

2021年至今，建業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了過(guò)山車(chē)式的起落。鄭州特大暴雨后的“求救信”，疫情下的流動(dòng)性危機(jī)，2022年初的組織架構(gòu)調(diào)整和年末7000人裁員風(fēng)波，屢次把建業(yè)地產(chǎn)推向風(fēng)口浪尖。而引入國(guó)資河南鐵建投，以及“金融16條”、房企融資“三支箭”等政策的出臺(tái)，讓建業(yè)迎來(lái)喘息的機(jī)會(huì)。

不過(guò)，與目前已披露年報(bào)的大多數(shù)房企相似，建業(yè)地產(chǎn)交出的成績(jī)單讓投資者難言滿(mǎn)意：收益240.83億元，同比下跌42.6%；毛利率7.9%，較去年下跌8.3個(gè)百分點(diǎn)；首次出現(xiàn)年度虧損，虧損額78.19億元。公司權(quán)益持有人應(yīng)占虧損為75.61億元，而2021年為應(yīng)占溢利6.05億元。

建業(yè)地產(chǎn)CFO趙瑞昆在業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，虧損主要來(lái)自非經(jīng)營(yíng)性虧損，且大部分發(fā)生在國(guó)資入股前。55.5億元非經(jīng)營(yíng)性虧損中，一部分來(lái)自打折賣(mài)房進(jìn)行的存貨減值，約為23.7億元；一部分來(lái)自與萬(wàn)達(dá)合作后商業(yè)項(xiàng)目改變運(yùn)營(yíng)模式，致使投資性物業(yè)的公允價(jià)值下跌14.1億元；第三部分為處置子公司虧損、應(yīng)收帳款及壞帳，以及違約金損失等，共17.7億元。

2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，胡葆森曾表示“下半年一定要轉(zhuǎn)虧為盈”，而年報(bào)宣告了他的食言。但趙瑞坤認(rèn)為，與2022年上半年業(yè)績(jī)相比， 2022年下半年建業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有已所好轉(zhuǎn)，如毛利率從上半年的7.6%提升到8%，費(fèi)用收入比從9.7%降低至2.5%，投資性物業(yè)公允價(jià)值從上半年的下跌15.1億元到增值了1億元。

趙瑞坤介紹，國(guó)資河南鐵建投入股為建業(yè)地產(chǎn)度過(guò)至暗時(shí)刻助力頗多，包括助其按期償付2022年8月8日到期的5億美元債，助推項(xiàng)目建設(shè)，獲得紓困基金、銀行授信和上下游供應(yīng)商的理解和支持等。

行業(yè)和企業(yè)初見(jiàn)亮光，讓胡葆森有底氣向投資者表達(dá)樂(lè)觀。在他看來(lái)，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇已成定局，憑借建業(yè)地產(chǎn)在河南的市場(chǎng)占有率、國(guó)資股東的強(qiáng)大支持，尤其是在河南30多年的省域化戰(zhàn)略、進(jìn)駐河南100多個(gè)縣城的下沉戰(zhàn)略等，建業(yè)地產(chǎn)在多個(gè)城市、在戰(zhàn)略層面幾乎沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

不過(guò)，建業(yè)地產(chǎn)仍要面對(duì)市場(chǎng)占有率不斷下降的窘境。2022年，建業(yè)地產(chǎn)在河南的市場(chǎng)占有率為3.5%，加上中原建業(yè)后，建業(yè)集團(tuán)市場(chǎng)占有率也僅為6.4%，與曾經(jīng)超過(guò)兩位數(shù)的市占率有不小的落差。

2023年要賣(mài)320億元，境外債或面臨重組

從年報(bào)數(shù)據(jù)看，去年鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的組織優(yōu)化、裁員并無(wú)太多痕跡。截至2022年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)共有2188名雇員，較2021年僅少了788人，員工成本則減少約1.7億元。

但去年年初定下的“做少、做小、做好”的戰(zhàn)略一直在執(zhí)行，經(jīng)營(yíng)思路也從擴(kuò)張調(diào)整到鞏固。今年春節(jié)后召開(kāi)的管理年會(huì)上，胡葆森帶頭從組織優(yōu)化、人員優(yōu)化、制度優(yōu)化等方面進(jìn)行反思和查因。

這或是從前幾年跨越千億的規(guī)模賽中總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。2019年，建業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模首次突破千億，全年銷(xiāo)售總額1011.5億元，同比增長(zhǎng)39.8%。而從百億到千億，建業(yè)地產(chǎn)只用了四年。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，建業(yè)地產(chǎn)2015年銷(xiāo)售額還僅為165.7億元。但其負(fù)債總額也從2015年的324.4億元提升到2019年的1313.65億元。

盡管胡葆森在2020年初已意識(shí)到要讓企業(yè)更安全，但行業(yè)下行、疫情和洪水還是急速壓縮了建業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)圜余地。最終，通過(guò)出售資產(chǎn)和商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)權(quán)、引入國(guó)資，建業(yè)地產(chǎn)勉力度過(guò)危險(xiǎn)時(shí)刻，在過(guò)去一年半時(shí)間里按期償付了9億元美元債，去年一年完成了63個(gè)項(xiàng)目的交付。

不過(guò)，大量債務(wù)纏身，建業(yè)地產(chǎn)仍有可能面臨境外債的違約。4月3日，其公告宣布擬對(duì)3筆美元票據(jù)進(jìn)行交換要約及同意征求，金額超8億美元；此外另有4筆將于2024年和2025年到期的美元債進(jìn)行同時(shí)同意征求，金額約10.5億美元。

建業(yè)地產(chǎn)表示，若交換要約及同意征求或同時(shí)同意征求未能成功進(jìn)行，該公司將無(wú)法悉數(shù)償付交換票據(jù)及同意票據(jù)。即使于交換要約及同意征求完成后，公司亦可能無(wú)法就任何未償交換票據(jù)或任何其他未償債務(wù)支付到期款項(xiàng)。因此，建業(yè)地產(chǎn)或須考慮進(jìn)行替代的債務(wù)重組。

面對(duì)2023年，建業(yè)地產(chǎn)將銷(xiāo)售目標(biāo)定為320億元，較2022年實(shí)際完成的240億元增長(zhǎng)33%。而今年前兩個(gè)月，建業(yè)地產(chǎn)已取得合約銷(xiāo)售金額49.9億元，同比增加57.7%。趙瑞昆稱(chēng)，預(yù)計(jì)2023年總可售資源為517億元，只要去化率達(dá)62%，全年銷(xiāo)售目標(biāo)即可達(dá)成。

對(duì)于堅(jiān)持省域化戰(zhàn)略的建業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，河南房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度直接影響其發(fā)展?jié)摿�。�?jù)河南省統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)，2022年河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6793.36億元，同比下降13.7%；其中，住宅投資5802.16億元，下降13.4%。

顯然，胡葆森和建業(yè)仍在堅(jiān)持其一貫的省域戰(zhàn)略，押注于河南龐大的人口和低于全國(guó)平均水平的城鎮(zhèn)化率。不過(guò)，近年來(lái)河南省常住人口有下降趨勢(shì)，2022年自然增長(zhǎng)人口出現(xiàn)六十多年來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化率為57.07%，比2021年末提高0.62個(gè)百分點(diǎn)，2021年的增幅則為1.02個(gè)百分點(diǎn)。