居民樓下的餐館、街邊超市、社區(qū)菜市場(chǎng)……即便在疫情、電商的沖擊下，一些敏銳的投資機(jī)構(gòu)仍將目光瞄準(zhǔn)到這些略不起眼的社區(qū)商業(yè)。 

日前，高和資本成立了國(guó)內(nèi)首支專(zhuān)注投資社區(qū)商業(yè)的基金，總規(guī)模10億人民幣。這與該基金此前的打法有所不同：在城市更新領(lǐng)域的20個(gè)項(xiàng)目中，高和資本的投資以寫(xiě)字樓、大型商業(yè)綜合體為主，且集中在北京、上海兩地。 

高和資本為何選中這一賽道，又如何通過(guò)基金方式來(lái)運(yùn)作社區(qū)商業(yè)？36氪作者與高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫展開(kāi)對(duì)話，他分享了對(duì)社區(qū)商業(yè)及其資產(chǎn)管理的想法和愿景。 

以下為36氪專(zhuān)訪蘇鑫內(nèi)容節(jié)選：

36氪：此前高和資本多是關(guān)注寫(xiě)字樓和商業(yè)綜合體，為什么要做社區(qū)商業(yè)？

高和資本蘇鑫： 大概在七八年前，我曾經(jīng)講過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)要從制造業(yè)要變成服務(wù)業(yè)。實(shí)際上，商辦資管的邏輯也變了。   

行業(yè)里通常是瞄準(zhǔn)以低于重置成本的價(jià)格買(mǎi)入資產(chǎn)項(xiàng)目，以管理或針對(duì)性的增值來(lái)改善，最后將其出售，獲得投資回報(bào)。地產(chǎn)基金或資管大多數(shù)仍是吃資產(chǎn)快速增長(zhǎng)的紅利，其本質(zhì)上是機(jī)會(huì)性投資，對(duì)運(yùn)營(yíng)的要求并不高。   

城市發(fā)展的規(guī)則與動(dòng)力已經(jīng)發(fā)生了變化，商業(yè)地產(chǎn)的周期性漸漸顯現(xiàn)。高和在拓展第二增長(zhǎng)賽道時(shí)，發(fā)現(xiàn)同時(shí)滿足可持續(xù)、規(guī)�；⒎�(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)類(lèi)型并不多。 

在歐美國(guó)家，小體量的社區(qū)商業(yè)占社會(huì)總支出近60%以上；而目前國(guó)內(nèi)整體水平不足30%，意味著市場(chǎng)仍有待充分挖掘，潛力足夠大。 

公募REITs未來(lái)會(huì)是一種趨勢(shì)。我們往前看，五年后公募REITs的池子里，能夠有穩(wěn)定現(xiàn)金流和派息的大類(lèi)資產(chǎn)，社區(qū)商業(yè)是一個(gè)很好的選擇。 

36氪：高和的社區(qū)商業(yè)基金模式是什么？從投資回報(bào)的角度來(lái)看，相比寫(xiě)字樓而言，社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展周期會(huì)長(zhǎng)一些，對(duì)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，為什么會(huì)看上這類(lèi)項(xiàng)目？

高和資本蘇鑫： 和過(guò)去十多年來(lái)高和投資城市更新的理念類(lèi)似，找到抗通脹的核心資產(chǎn)，引入保險(xiǎn)等長(zhǎng)線資金，為空間注入新內(nèi)容，并以更好的運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升。   

在做新賽道投資時(shí)，一定知道未來(lái)誰(shuí)會(huì)持有這種資產(chǎn)。而資產(chǎn)證券化的主要投資人是險(xiǎn)資，久期長(zhǎng)、追求安全的特點(diǎn)與其更適配。 

經(jīng)營(yíng)好的社區(qū)商業(yè)能做到6%的派息率，對(duì)險(xiǎn)資或機(jī)構(gòu)投資者有極大吸引力，社區(qū)商業(yè)就是險(xiǎn)資追求的防御性資產(chǎn)。  

36氪：為什么社區(qū)商業(yè)能做到穩(wěn)定的現(xiàn)金流和派息？

高和資本蘇鑫： 從市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，盡管比較分散，社區(qū)商業(yè)仍舊比寫(xiě)字樓、大型購(gòu)物中心的規(guī)模更大。 

由于購(gòu)物中心的管理成本要高得多，其成熟期毛收益率率一般不超過(guò)65%，而社區(qū)商業(yè)的毛收益率可超過(guò)75%。 

高和資本在今年4月發(fā)布的社區(qū)商業(yè)白皮書(shū)中也提到了，美國(guó)NAREITs指數(shù)顯示，過(guò)去兩次經(jīng)濟(jì)下行周期中，相對(duì)于辦公和工業(yè)物業(yè)，商業(yè)和居住類(lèi)物業(yè)的出租率和NOI均受沖擊更小，且在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后能更快的恢復(fù)。  

我相信高和的社區(qū)商業(yè)基金能做到這一點(diǎn)，而且目前來(lái)看，高和的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)那么多。   

36氪：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少的原因是什么？

高和資本蘇鑫： 一是募資方面，較少有專(zhuān)門(mén)的資管機(jī)構(gòu)去投資社商，也就是買(mǎi)家少。很難想象黑石去買(mǎi)一個(gè)小小的商業(yè)綜合體，更多機(jī)構(gòu)還是傾向于機(jī)會(huì)性投資。實(shí)際上，在選擇項(xiàng)目時(shí)，一個(gè)小小的不到3萬(wàn)平的社區(qū)商業(yè)和10萬(wàn)以上的寫(xiě)字樓，團(tuán)隊(duì)付出的精力和成本可能差不多。  

另一方面，運(yùn)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也少，大量的存量社商沒(méi)有系統(tǒng)管理，仍處于價(jià)值洼地階段。在零售類(lèi)的社區(qū)商業(yè)中，我們看到的情況是一棟樓的底商有五個(gè)咖啡廳，其中一個(gè)還沒(méi)開(kāi)業(yè)就關(guān)門(mén)了。   

資管的核心是認(rèn)知和管理機(jī)制，我們比運(yùn)營(yíng)公司更了解資本市場(chǎng)，已經(jīng)在和一些優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)公司談合作。高和自己也下場(chǎng)做過(guò)運(yùn)營(yíng)，順義的歐陸廣場(chǎng)就是社區(qū)商業(yè)類(lèi)型，這個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)的基金還在運(yùn)作。 

36氪：既然不論大小項(xiàng)目，團(tuán)隊(duì)的投入都差不多，高和怎么算得過(guò)來(lái)投入產(chǎn)出的賬？

高和資本蘇鑫： 高和傾向于將社區(qū)商業(yè)基金作為一個(gè)長(zhǎng)久的戰(zhàn)略，也就是剛才說(shuō)的第二增長(zhǎng)曲線，這在內(nèi)部打磨了一年多的時(shí)間。今年公司將以70%的精力投入進(jìn)去，做成這只10億元社區(qū)商業(yè)基金。  

長(zhǎng)期來(lái)看，家門(mén)口社區(qū)商業(yè)有著大量的創(chuàng)新機(jī)會(huì)，運(yùn)營(yíng)或?qū)ξ磥?lái)提升坪效潛力大。在不久的未來(lái)，或許公募REITs也能提供更多機(jī)會(huì)。 

即便有一定風(fēng)險(xiǎn)，只要錢(qián)足夠長(zhǎng)，堅(jiān)持做三年、五年一直這么去做的話，一定比后來(lái)人要強(qiáng)得多。 

如果從市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模一定會(huì)超過(guò)物流。正如十年前人人都在質(zhì)疑普洛斯，如今它已成龐然大物。   

36氪：目前主要看什么類(lèi)型的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目？對(duì)項(xiàng)目的選擇標(biāo)準(zhǔn)有哪些？

高和資本蘇鑫： 首期社區(qū)商業(yè)基金大概會(huì)有四五個(gè)項(xiàng)目打包成資產(chǎn)包。國(guó)內(nèi)大量的社區(qū)商業(yè)是散售的，缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃，沒(méi)有統(tǒng)一的招商管理和運(yùn)營(yíng)是其常態(tài)，這類(lèi)項(xiàng)目是高和不考慮的。 

高和在選擇項(xiàng)目上，會(huì)考慮消費(fèi)級(jí)城市。這次高和將首次進(jìn)入1.5線城市，除了北京上海，還在看南京、長(zhǎng)沙、成都等地的項(xiàng)目。 

其次是地段，項(xiàng)目要位于城市核心商圈、成熟地段、交通便利。 

第三在體量上一般1到3萬(wàn)平米，盒子型商業(yè)不超過(guò)4層、街區(qū)型商業(yè)不超過(guò)3層。 

第四是人口輻射，3公里范圍內(nèi)人口數(shù)量大于25萬(wàn)；1.5公里內(nèi)常住居民人口不低于10萬(wàn)人。除了以上這些，當(dāng)然還有資產(chǎn)價(jià)格方面。 

運(yùn)營(yíng)加持之后的社區(qū)商業(yè)，更了解周邊用戶、有私域流量的商家居多，會(huì)員體系也有著更細(xì)化的服務(wù)。 

36氪：如何看待疫情、線上團(tuán)購(gòu)、電商對(duì)社區(qū)商業(yè)的影響？未來(lái)的社區(qū)商業(yè)什么樣？

高和資本蘇鑫： 《不可消失的門(mén)店》的作者大衛(wèi)·貝爾認(rèn)為,「線上的世界正在對(duì)線下的世界發(fā)出挑戰(zhàn)，但是線下的門(mén)店絕不會(huì)消失。」 

從數(shù)據(jù)來(lái)看，整體上快消品的電商滲透率在60%-100%之間，其中嬰兒用品和護(hù)膚品電商滲透率最高，日用品次之；而食品、即飲飲品等線上滲透率有限。 

最適合電商的是適合批量采購(gòu)、低運(yùn)輸損耗、易存儲(chǔ)、低頻消費(fèi)品，而與此相對(duì)的高頻、高時(shí)效的生活用品則是電商無(wú)法覆蓋的。這部分的產(chǎn)品天然地需要在線下的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。 

因此，社區(qū)商業(yè)的高頻剛需是首選的招商方向，耐用品或?qū)馁u(mài)產(chǎn)品到賣(mài)服務(wù)。   

與此相對(duì)的家電等耐用品，因需求頻次極低，未來(lái)線下店商業(yè)模式或?qū)膯渭兊馁u(mài)商品轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚩蛻籼峁┖罄m(xù)的增值服務(wù)。