聯商網消息：每座城市都有一個深深耕植在市民心中的商業(yè)地標，而每座城市的核心商圈更是成為商業(yè)的“豪強爭霸”之地。

在福州的東街口商圈，一座已有61年歷史的“老百貨”已經悄然煥新并快速崛起，它就是商業(yè)零售新物種“超級百貨”——東百中心。而這一切變革背后的操盤手，正是東百集團副總裁袁幸福。

在2018聯商風云會期間，《聯商網》專訪袁幸福，從調改跟未來戰(zhàn)略發(fā)展等方面，看看他對商業(yè)的“謀篇布局”。

探索零售新物種： “超級百貨”由此誕生

2018年9月30日，東百中心C館正式開業(yè)。以“現代時尚+文化藝術+趣味潮玩”為標簽的C館，集結了諸多國內外標桿性潮流品牌店，包括FILA全球旗艦店、優(yōu)衣庫全國旗艦店、Air Jordan、Champion、華為全國首家“未來潮玩店”、喜茶、奈雪的茶、星巴克臻選店、珍寶海鮮等，共精選引進了95個品牌，其中24家為首進福建的品牌，含1家全國首進品牌，另有7家為福州首進品牌。

C館開業(yè)當日，Champion以86.2萬銷售額取得9月30日當日業(yè)績全國第一；奈雪的茶以10.5萬銷售額取得9月30日當日業(yè)績全國第一。東百集團有意將這樣一條榮譽滿載的街區(qū)，打造成品牌標志性的“冠軍街”。2018年國慶期間，奈雪的茶連續(xù)7天業(yè)績穩(wěn)居全國第一，這讓“冠軍街”的稱號更加名副其實。此外，即將開業(yè)的FILA全球旗艦店、優(yōu)衣庫全國旗艦店、Air Jordan、喜茶等，團隊也很有信心繼續(xù)刷新目標，為 “冠軍街”再添榮耀!

而C館的開業(yè)，象征著東百中心ABC三館正式合體，東百集團布局已久的“超級百貨”初見雛形。“超級百貨”旨在打造一個集百貨的商品力和運營力、購物中心的體驗，以及街區(qū)的休閑生活場景為一體的百貨新物種，這樣一個復合的商業(yè)架構，讓東百中心有別于傳統(tǒng)的百貨模式，這就是“超級百貨”的由來。

落地實踐：四大利器鑄就“超級百貨”

和普通百貨行業(yè)的“傷筋動骨”不同，袁幸福對東百中心的改造可謂是顛覆性的。2017年上任后的袁幸福，做的第一件事就是將原東百東街店和東方百貨店的兩方人馬合并，重新調整組織架構和品牌布局，并且要求兩館品牌重合率不能超過5%。

“B館就是以前的東方百貨，長條形結構就像一條巷子，中間是下場性通道，樓層高面積小，沒有寬度只有長度，整體結構較差�！彪m然受限于物業(yè)條件，東百中心還是將其打造為高線時尚百貨。A館則結合了購物中心的體驗感及百貨的內容選取力進行設計,打造精品百貨。重裝升級后的A館，無論是業(yè)態(tài)分布、動線寬度，還是中庭設計，各項標準都介于百貨和購物中心之間。新開業(yè)的C館主打潮流街區(qū)概念，以年輕人客群為主。三館的結合，正式構成“超級百貨”的布局。

“超級百貨”究竟“超級”在哪?

在袁幸福看來，“超級百貨”的誕生有四大利器：第一、先天條件成熟。東百中心位于福州市中心東街口商圈，毗鄰三坊七巷，地理優(yōu)勢異常顯著；第二，物業(yè)硬件支持。東百中心三館面積逾16萬平方米，百貨+購物中心+街區(qū)的復合模式，再加上精品酒店的組合，讓東百中心有機會打造成全業(yè)態(tài)、一站式的購物場所。第三、全客層消費者。東百中心A館主打年輕時尚定位，B館則傾向中高端客群，C館凸顯美食潮玩，交錯的客群定位，讓東百中心涵蓋全客層消費者，形成客層的閉環(huán)培養(yǎng)。第四、做到以上內容就有可能實現效益最大化。東百中心正是利用街區(qū)和購物中心的大客流，用百貨的商品力來轉化，努力達成效益最大化。

綜合來看，整個東百中心改造的重心分為兩點：一是把傳統(tǒng)優(yōu)勢加強保留；第二是做未來的客群，做85后、90后、甚至00后產品線。

市場預期：期望未來達40億規(guī)模

“首先要知道自己的標簽是什么?未來想把它改造成什么樣?門店的標簽是針對消費者，核心還是顧客�！� 東百中心改造的核心是依據商業(yè)體特點增加內容，這就是袁幸福提出的“以內容為驅動”，打造“標簽”綜合體。

通過內容改造，東百集團2018年上半年商業(yè)板塊實現營業(yè)收入約9.40億元，同比增長36.53%。袁幸福告訴《聯商網》，“以前東百中心吸引的可能是50后、60后，部分70后消費者，今天除了保留這部分群體的優(yōu)質消費者外，再加上80后、90后的消費者，通過內容驅動將會引發(fā)業(yè)績跳躍式增長。今年東百中心業(yè)績規(guī)模預計在20億，未來東百中心ABC三個館的目標是做到40億以上的規(guī)模�！�

40億的目標，將讓“超級百貨”更加名副其實，東百中心也將成為福州乃至福建的標桿商業(yè)。而這樣一個龐大的商業(yè)體，兼具規(guī)模、客流、銷售等多項組合因素，也讓東百中心成為一種不可復制的商業(yè)模式。

區(qū)域龍頭：快速發(fā)展 打造“一店一面”

“未來行業(yè)融合和整合速度越來越快，行業(yè)之間的差別愈加明顯，好的越好，差的越差，兩極分化�！痹谠腋？磥恚瑬|百集團無疑要做福建地區(qū)的區(qū)域龍頭。

和南京新街口、杭州武林商圈等城市中心商圈一樣，東百中心所在的東街口商圈是福州商業(yè)的核心，“福州商業(yè)空間很大，跟目前省級城市相比，福州商業(yè)飽和度低，這幾年是福州商業(yè)快速發(fā)展的時間，我們也會在這個環(huán)境里面加快步伐�！�

為了穩(wěn)穩(wěn)搶灘福州市場，袁幸福已經規(guī)劃好未來的發(fā)展路線。首先是快速發(fā)展，成為區(qū)域的絕對龍頭。當時，袁幸福上任提出的第一個戰(zhàn)略就是“布局福建，走向全國”，成為市場主體，“快速發(fā)展可以解決很多問題，我的理念就是發(fā)展中解決問題�！钡诙䝼�戰(zhàn)略，商業(yè)產品根據不同的商圈和不同城市，定位不同的產品模型，做到“一店一面”。以東百集團在福州的商業(yè)布局為例，東百中心是城市標桿性商業(yè)，東百優(yōu)品城致力打造首家市中心的精品奧萊城，東百愛琴海店是一座以“愛”為主題的家庭型百貨，東百運動生活城主打運動體驗主題，東百城永嘉天地店則是一座服務大學校園與周邊社區(qū)的時尚化的購物中心。福州區(qū)域5家門店的錯位性定位，相互補充，協(xié)調融洽，正是“一店一面”的布局體現。

袁幸福說道，“到了明年就有三四家店要開，我希望不同商業(yè)模型齊頭并進，目的自然是要把整個盤子做大，三年一百億，六年兩百億，這才是我們的目標�！�

袁幸福認為2018年的東百集團，是商業(yè)快速發(fā)展的一年，也是多元化多維度發(fā)展的一年。未來三年，東百集團將繼續(xù)秉承“布局福建，走向全國”的戰(zhàn)略方針，進一步拓展福州南站、長樂、福清、寧德、泉州、廈門等區(qū)域，穩(wěn)步發(fā)展，不斷開拓商業(yè)版圖。

（來源：聯商網 羅秀玲）