"走，到恒隆廣場買艾路威去伐！"

"要不要先去梅龍鎮(zhèn)樓上環(huán)藝看場電影？"

"等等，我要去新天地看看石庫門。"

"靜安嘉里中心的翠園還要排隊嗎？"

"額。。港匯又有人跳了一剛。。。"

"國金中心、iapm，風(fēng)水故事歡樂多啊。"

"老吳江路么了，興業(yè)太古匯的寫字樓原來長這樣？"

圖/ins:youknowcyc

上世紀(jì)末，魔都人民逛街還只是去去市百一店、華聯(lián)商廈。而近十多年來，我們有一天發(fā)現(xiàn)，竟然還有一種叫作購物中心的神奇地方。

吃飯、看電影、美容、健身、打游戲、溜娃...&買買買，都可以在一個地方完成，地鐵上蓋竟如此便捷，寫字樓的大堂原來也可以挑空的那么漂亮

曾經(jīng)，開頭提到的商業(yè)地產(chǎn)項目無一不是這座城市的洋氣名片&地標(biāo)象征，并且，他們都有一個共同點 

made by 港資

香港開埠至今170多年，房地產(chǎn)業(yè)一直是其經(jīng)濟發(fā)展的重心及民眾較為關(guān)注的焦點之一。這一行業(yè)在香港經(jīng)歷過百年興衰。不過說到亞洲商業(yè)先鋒，少不了凱德。但2017年，具有跨時代的意義，因此本篇僅討論港資，

讓我們一起看看港資在內(nèi)地這二十年來的發(fā)展到底如何？良心科普貼來嘢。

四大家族？九位大佬！

TVB看不看？商戰(zhàn)大戲必然是離不開幾大家族之間的恩恩怨怨。李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤，以地產(chǎn)發(fā)家并在香港擁有巨大影響力的四位大佬，有媒體戲稱他們?yōu)橄愀鬯拇蠹易?

80年代，李嘉誠、李兆基和鄭裕彤，人稱 “新三劍俠”，聯(lián)手在香港資本市場搞了很多大事。

（一張珍貴的老照片）

也有媒體把馬來西亞籍華裔商人郭鶴年家族作為另一pa。根據(jù)港資這二十年來在內(nèi)地發(fā)展的規(guī)模和影響，另外這五家也不得不提。(各個都是總市值千億級別...)

故事還要從二十年前開始說起，據(jù)說當(dāng)年回歸后，上海政府相關(guān)部門組織考察團赴港考察招商引資。

不久我們就發(fā)現(xiàn)，上海傳統(tǒng)核心CBD（南京路、淮海路、徐家匯、新客站）最好的位置，都在90年代末給了這些熟悉的面孔。

圖/ins:roofercyril

以淮海路商圈為例，當(dāng)年的盧灣區(qū)，幾乎通吃了上述九家里的一大半。

如今的網(wǎng)紅K11、旅游必到景點新天地、中環(huán)廣場、曾經(jīng)的太平洋百貨、還有連卡佛&今年新開的內(nèi)地首家VS(維秘)旗艦店...所在物業(yè)大樓清一色都是港!資!開!發(fā)!

接下去我們一個個深扒，簡明扼要不廢話。 (主要focus上海，信息來自各公司官網(wǎng)公開資料)

『土地儲備內(nèi)地占比八成以上』

長江實業(yè) (HK:1113)

以誠哥為首的港資天團，多元化業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)、電訊、港口、公用設(shè)施、零售業(yè)務(wù)等。去年年報顯示其總市值是這個數(shù)，這還只是這一龐大帝國的地產(chǎn)業(yè)務(wù)部分哦。

資料顯示，早在1989年，李嘉誠正式進入內(nèi)地發(fā)展業(yè)務(wù)。北京有個合作開發(fā)項目——譽天下(總體量也是嚇?biāo)廊?。九十年代末進入上海，開發(fā)住宅的足跡遍布古北、法租、浦東世紀(jì)公園、嘉定、青浦&周浦...

上海最出名的商辦應(yīng)該是曾經(jīng)南西三霸之一的——梅龍鎮(zhèn)廣場。

（上海項目一覽表，點擊可查看大圖）

- 住宅部分，還剩點普陀真如&青浦嘉定的存貨，算算拿地時間，真的已經(jīng)好久好久好久了。。。

- 商辦的話，近幾年地球人都知道也是賣掉不少。未建的僅存一個，就是不知道過幾年會不會也。。

- 然后截止2016年年末，上海地區(qū)的存貨還有個80萬方左右(樓面面積)，而內(nèi)地其他區(qū)域還有多少存貨呢？答案又是一個亮瞎眼的數(shù)字——超1,000萬方(樓面面積)。

- 已建成自用物業(yè)里，內(nèi)地的卻所剩無幾。上海就兩個，還不是全資持有。(恩，新客站除了麗豐外，原來嘉里這個老樓還有部分是歸誠哥的?)  

(From:長實地產(chǎn)2016年報)

據(jù)年報顯示，2016年財年長實地產(chǎn)總營收近700億港元，同比增長19%，全年盈利接近200億港元。去年至今HK賣的很火的維港頌&世宙，一直在被刷屏。

2012年以后，“長和系”在內(nèi)地就再也沒拿過地，論囤貨能力，誠哥排第二沒人敢認(rèn)第一。重慶、東莞、武漢...全是上百萬方的存貨。 ??

長實進入內(nèi)地進行地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，就是通過分期緩慢開發(fā)來變相XX，坐享土地升值。有媒體戲說李嘉誠是花了1/4個世紀(jì)來開發(fā)一個項目。普陀真如不知道會(suan)不會(suan)躺槍？！反正嘉定項目拿地至今馬上滿十年了... 

如今，這些2012年以前買入的土地，正在源源不斷地升值中。

『地標(biāo)專供』

新鴻基地產(chǎn)(HK:0016)

四大家族之一的新地，截止上一財年，總營收900多億港元。不同于李嘉誠的深入三線，新地早期在內(nèi)地的布局，主要還是以北京、上海、廣州這類一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)寫字樓&商場為主。

（上海項目一覽表，點擊可查看大圖）

-郭家在上海的深耕大家都有目共睹，全是真金白銀的大幾百億投資啊�？梢哉f，你能想到的魔都地標(biāo)綜合體，SHKP的占比極高。

-年報顯示上一財年集團總租金收入達210億港元，同比上漲7%。其中，來自內(nèi)地的貢獻占比14%，且具穩(wěn)定上升趨勢。內(nèi)地部分租金收入同比上漲了12%！

-住宅銷售，呵呵，劃重點，只!做!豪!宅!  天塹or凱旋門？就問你喜不喜歡咯？ 

(From: 新鴻基地產(chǎn)2015/2016年年報)

接下來看內(nèi)地的土地儲備，90年代末進入上海，感覺新地的拓展策略一直是以蓋綜合體地標(biāo)為主，但近幾年，開始慢慢也加大了住宅投資的比例。商辦燒錢啊，住宅來湊？！

(From: 新鴻基地產(chǎn)2015/2016年年報)

這張圖夠清晰明了吧？截止上年中，內(nèi)地已建成134萬平方米，在建待建還有642萬平方米。

對比原來已建成的項目(住宅比例才3%...)，新建中的住宅項目比例達62%，目標(biāo)城市也從原來主攻一線轉(zhuǎn)變成深入二三線，50%布局非一線城市，like杭州、南京、蘇州&東莞、佛山、中山。

(From: 新鴻基地產(chǎn)2015/2016年年報)

順手再貼張HK當(dāng)?shù)氐耐恋貎淝闆r，和內(nèi)地一樣，發(fā)展中共200多萬方，住宅比例接近八成。

其實相比較誠哥天量內(nèi)地待開發(fā)存貨，SHKP專注于一線城市核心區(qū)的地標(biāo)綜合體反而更加體現(xiàn)他們對內(nèi)地市場的這種深耕態(tài)度。

四年前，217億徐家匯地王，畢竟也是有溢價的。

『中環(huán)新晉地王』

恒基兆業(yè)地產(chǎn)(HK:0012)

四大家族又一重磅大佬，前陣子被刷屏232.8億港元拿下香港中環(huán)美利道商用地，無論是單價還是總價均刷新了香港土地價格的新紀(jì)錄(雖然這個地王并沒有保持多久。。捂臉)

這個家族當(dāng)然也是千億資產(chǎn)成員，截止2016年年末，恒基地產(chǎn)之市值達1,500億港元。

大家比較熟知的——“豪門千億兒媳徐子淇又懷上N胎？"李家公子哥夜店尋歡？"...隔三差五就要上個娛樂版頭條。。

來來來，先來看看基叔在上海開發(fā)過哪些熟悉的項目吧??

（上海項目一覽表，點擊可查看大圖）

沒有比較就沒有傷害。恒基二十年來，上海的深耕集中在...老閘北。曾經(jīng)聽香港人講，九十年代他們進入上海市場選址的時候，火車站附近總不會錯，因為那里，總是不乏客流。。（無法反駁）

項目類型以寫字樓為主，商業(yè)嘛...就不多評價了。2016年集團總營收255億港元，同比上漲9%。

基叔在香港也有百貨業(yè)務(wù)，搞了個叫千色Citistore的連鎖店，專賣一些家居類用品，一年也有個好幾億港幣入賬。接下來看土地儲備。 

(From: 恒基兆業(yè)地產(chǎn)2016年年報)

好吧，又是1,000w+未建待建的節(jié)奏啊(樓面面積)，原來恒基的目標(biāo)是主攻二線？上海主要是徐匯濱江那一堆。再來看看這些土地的用途。 

(From: 恒基兆業(yè)地產(chǎn)2016年年報)

和新鴻基一樣，內(nèi)地土地儲備中的住宅比例不低。那香港本地呢？一大波住宅項目，除了安吉拉baby買入的頂豪【天匯】外，還有鼎鼎大名的四季酒店，以及，中環(huán)地標(biāo)綜合體IFC，原來恒基也是有40%多股份的。香港持有物業(yè)類型比例 

(From: 恒基兆業(yè)地產(chǎn)2016年年報)

-恒基兆業(yè)去年物業(yè)發(fā)展收入176億港元，物業(yè)租賃凈租金收入近65億港元，小漲3%，其中內(nèi)地貢獻了26%的業(yè)績，71萬方已建成收租面積。

-香港VS內(nèi)地，商業(yè)比例更高。年報顯示，基叔還有約9,000個泊車位，作為另一租金收入來源。

(恒基兆業(yè)地產(chǎn)官網(wǎng)——香港住宅物業(yè))

二十年來，雖然恒基在內(nèi)地開發(fā)房地產(chǎn)項目的知名度和前述兩家不能比，但在內(nèi)地還搞起了燃?xì)夂托履茉礃I(yè)務(wù)，染指安徽、江蘇、寧夏、內(nèi)蒙古等等共二十六個省。

去年接連賣了北京和香港的部分非核心商業(yè)辦公項目，合計70多億港元，然后就在2017年5月豪擲200多億拿下了中環(huán)地王。

另外，近年來恒基比較熱衷合作開發(fā)，和好基友旭輝在蘇州、杭州、上海...玩的很開心的樣子。 

『網(wǎng)紅K11藝術(shù)商場顏值擔(dān)當(dāng)』

新世界發(fā)展(HK:00017)

四大家族感覺都差不多，除了蓋樓就是搞商業(yè)、酒店&基建。鄭裕彤博士創(chuàng)立，周大福（控股）成員之一，新世界發(fā)展截止至2016年12月31日，資產(chǎn)總值4,204億港元。

翻了下上海的開發(fā)項目清單，庫存不多，主要集中在長寧和原盧灣，酒店和商辦為主。

（上海項目一覽表，點擊可查看大圖）

這里不得不提下1993年就拿下的盧灣五里橋地塊，接近100w平方米的開發(fā)面積。誰又曾想到，17年后的2010年，上海舉辦了世博會。。。而這塊地就位于浦西世博園隔壁，算不算黃浦江邊的黃金地段？可惜四年前，鄭家把它整體賣了個精光。

"網(wǎng)紅"K11如今也算是內(nèi)地藝術(shù)類商場的標(biāo)桿了，二期地塊前幾年也完成了動遷，未來要copy一棟差不多樣子的商業(yè)+辦公+酒店。效果圖真是NEWYork范了，濃濃曼哈頓味道。

小編always覺得，一期的香港新世界大廈，即便15年過去了，外立面絲毫不過時，簡直是淮海東路上的顏值擔(dān)當(dāng)有沒有？ (也有可能，鄰居們都長太丑了...)

二期效果圖來一張 

(From: 高樓迷論壇)

地塊內(nèi)的部分石庫門歷史保護建筑——尚賢坊，會被保留修繕。這個二期建完后，也算是新世界留給上海的地標(biāo)mark了。

-感覺鄭家的重心在酒店和百貨業(yè)？于2016年6月30日，集團在香港、內(nèi)地及東南亞共擁有17間酒店物業(yè)，提供超7,700間客房。不過百貨業(yè)績跌的有點慘(33%)

內(nèi)地土地儲備 

(From: 新世界發(fā)展2016年年報)

重點已劃，又是個千萬大戶，超過一半比例是住宅�？戳讼鲁鞘辛斜�，也是重心二三線，沈陽、唐山、廊坊、肇慶都有大量土地儲備。

-去年8月新世界中國地產(chǎn)正式撤銷在香港聯(lián)交所的上市地位，新世界發(fā)展全資私有化新世界中國。以為他們要撤了？呵呵，私有化后鄭氏家族轉(zhuǎn)手就在深圳前海開始了買買買，算上去年底那筆買賣，半年不到130多個億花好了。

摘錄一段年報里的原話：本集團對于中國內(nèi)地的經(jīng)濟前景感到樂觀，對國家的發(fā)展充滿信心。作為本集團在中國內(nèi)地的物業(yè)旗艦，新世界中國地產(chǎn)將會加強充滿發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c物業(yè)項目投資。