進(jìn)京六年，“卓展購(gòu)物中心”摘牌后，東北商業(yè)巨頭卓展帶著遺憾又或者是解脫離開(kāi)了。在北京明確禁止新建建筑面積在1萬(wàn)平方米以上的商業(yè)設(shè)施局面下，藍(lán)色港灣接過(guò)的昔日燙手山芋變成了稀有的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。五棵松商圈也在體育文化娛樂(lè)中心的明確定位中開(kāi)始厚積薄發(fā)。

卓展離開(kāi)

京西巨量商業(yè)迎來(lái)了它的第三任接盤(pán)者，“藍(lán)色港灣”將標(biāo)識(shí)掛上，至此北京第二座藍(lán)色港灣亮相五棵松商圈。

從2010年收購(gòu)到2015年傳出出售消息，卓展多次開(kāi)業(yè)也多次爽約。在卓展時(shí)期，面對(duì)的是高端商業(yè)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下的局面，奢侈品牌開(kāi)店策略收縮，高端消費(fèi)腰斬。

卓展曾經(jīng)的對(duì)標(biāo)對(duì)象是北京新光天地（現(xiàn)更名北京SKP），交通、商務(wù)氛圍讓卓展購(gòu)物中心顯出劣勢(shì)。新光天地緊鄰地鐵，卓展購(gòu)物中心則距離地鐵需步行10多分鐘。新光天地位于CBD，擁有大量高端消費(fèi)客群，卓展購(gòu)物中心周邊雖有一些機(jī)關(guān)單位落戶(hù)，但并不集中。

藍(lán)色港灣接盤(pán)后，正一點(diǎn)點(diǎn)改變?cè)空鬼?xiàng)目的狀況。連通地鐵是藍(lán)色港灣最先做出的重要一步。欠缺購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)是東北卓展在京未能打開(kāi)局面的主要原因之一。逐漸在京西步入正軌的藍(lán)色港灣已找到購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)感覺(jué)。

對(duì)于這座34萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，也許會(huì)迎來(lái)重生，但對(duì)于想在京大展拳腳的卓展來(lái)說(shuō)徹底失利。曾有消息稱(chēng)，卓展以60億元收購(gòu)項(xiàng)目，但由于體量過(guò)大，經(jīng)營(yíng)氛圍一直欠佳，多次傳出出售消息。有知情人士曾透露，卓展集團(tuán)在市場(chǎng)上尋求出售時(shí)，潛在買(mǎi)家大多是主營(yíng)零售的大佬。不過(guò)幾乎沒(méi)有一家進(jìn)入實(shí)質(zhì)談判階段。卓展集團(tuán)以高于市場(chǎng)價(jià)格估值出售。

直到2015年底，藍(lán)色港灣接盤(pán)卓展的消息塵埃落定。在經(jīng)歷去年一年的交接、改造后，2017年1月，藍(lán)色港灣正式成為了京西項(xiàng)目的第三個(gè)主人。

定位下調(diào)

高端是華熙樂(lè)茂到卓展時(shí)期這座商業(yè)項(xiàng)目一直追求的定位。到藍(lán)色港灣時(shí)間，終于決定不再高端，從兒童業(yè)態(tài)切入，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向家庭客群。盡管從經(jīng)營(yíng)效益上，兒童類(lèi)業(yè)態(tài)并不理想，但從更為親民的家庭客群切入，藍(lán)色港灣找對(duì)了獲取客流的方向。

目前，商場(chǎng)三層已正式開(kāi)放，藍(lán)色港灣五棵松店借鑒了朝陽(yáng)公園店業(yè)態(tài)組合方式，著重布局兒童業(yè)態(tài)和體育運(yùn)動(dòng)用品。北京商報(bào)記者走訪看到，京西藍(lán)色港灣已引入了大白鯊家庭成長(zhǎng)中心、水孩子?jì)胗變河斡攫^、紐約國(guó)際兒童教育、嘉文樂(lè)園等一批兒童特色品牌。據(jù)藍(lán)色港灣相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，東部藍(lán)色港灣兒童城是目前北京市針對(duì)兒童業(yè)態(tài)規(guī)劃的一站式成長(zhǎng)體驗(yàn)地。

兒童城曾是拉動(dòng)藍(lán)色港灣朝陽(yáng)公園店走出低谷的重要推手，吸納了眾多國(guó)際知名母嬰及兒童早教品牌，2012年開(kāi)業(yè)后帶動(dòng)客流量并提高了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。上述負(fù)責(zé)人表示，為了增加家庭性消費(fèi)，藍(lán)色港灣五棵松店也將在兒童業(yè)態(tài)方面進(jìn)行提升。另外，藍(lán)色港灣試圖將五棵松店5層升級(jí)為運(yùn)動(dòng)、戶(hù)外用品專(zhuān)區(qū)。這與朝陽(yáng)公園店對(duì)運(yùn)動(dòng)品牌街升級(jí)的步調(diào)一致。

相比于對(duì)兒童、體育類(lèi)業(yè)態(tài)的規(guī)劃，卓展時(shí)期遺留的一層高端品牌組合再次跌入低潮階段。眾多奢侈品牌已有近半撤場(chǎng)，仍在堅(jiān)守的Max Mara等品牌于年前進(jìn)行打折促銷(xiāo)。目前，不少店鋪設(shè)有圍擋處于閑置狀態(tài)。

劫后重生

在《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2015年版）》中明確提到，零售業(yè)禁止新建和擴(kuò)建商品交易市場(chǎng)設(shè)施；禁止新建建筑面積在1萬(wàn)平方米以上的商業(yè)設(shè)施。這也意味著核心區(qū)新商業(yè)項(xiàng)目更為稀缺，真正步入存量激活時(shí)期。

此時(shí)接盤(pán)卓展，藍(lán)色港灣獲得的市場(chǎng)機(jī)會(huì)今非昔比。在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平看來(lái)，東部的藍(lán)色港灣已很成熟，不少品牌爭(zhēng)相進(jìn)入，說(shuō)明項(xiàng)目已有不錯(cuò)影響力。品牌話(huà)語(yǔ)權(quán)漸強(qiáng)能讓藍(lán)色港灣在操盤(pán)卓展項(xiàng)目時(shí)會(huì)更為主動(dòng)。

對(duì)于藍(lán)色港灣來(lái)說(shuō)，已迎來(lái)了五棵松商圈最好的時(shí)期。五棵松文化體育中心初具雛形，以零售為主的HI-UP和籃球體育公園HI-PARK讓這一地區(qū)的體育娛樂(lè)中心定位更為突出�？土骼鳌�宜家訂貨中心”進(jìn)駐HI-UP，加上賽事客流，藍(lán)色港灣可與之聯(lián)動(dòng)，從中獲益。

王永平表示，無(wú)論如何改變，藍(lán)色港灣五棵松店都難以一步到位，沒(méi)有明確的開(kāi)業(yè)時(shí)間表，只能邊改邊開(kāi)�！斑@個(gè)項(xiàng)目目前不能做得很出彩，只能先從困難中走出來(lái)活下去�！�

（北京商報(bào) 記者：劉宇/王瑋）