近日，星巴克位于北京的第一店正式關(guān)閉，而關(guān)門的原因竟然是付不起房租。巧的是，其在上海第一店淮海路力寶店也在4年前關(guān)門，取而代之的是奢侈品店路易威登。

　　不過，關(guān)店絲毫不影響星巴克的內(nèi)地?cái)U(kuò)張步伐。據(jù)星巴克計(jì)劃，2014年中國(guó)將成為僅次于美國(guó)的星巴克全球第二大市場(chǎng)，到2015年星巴克在內(nèi)地的門店將達(dá)到1500家。只不過，高速增長(zhǎng)的新門店因不能承受租金之重，逐漸從核心商圈的一線鋪位，搬到了開業(yè)時(shí)間不久仍處于培育期的購物中心或新興區(qū)域型商圈。

　　如今核心CBD商圈中的一樓鋪位，滿眼望去都是奢侈品店、形象展示店，一線品牌賺足了過客的眼球，卻賺不來他們的腰包。

　　直擊

　　京滬星巴克第一店均關(guān)門

　　6月底，曾讓小資們流連的星巴克中國(guó)第一店北京國(guó)貿(mào)店關(guān)門停業(yè)，接手該鋪位的品牌是法國(guó)老牌奢侈品箱包店GOYARD。目前印有該品牌字樣的油布已經(jīng)包圍了正在裝修的店鋪，進(jìn)駐近在眼前。對(duì)于星巴克的黯然離去，外界一致將原因解讀為“租金難扛遭逼遷”。

　　據(jù)悉，星巴克國(guó)貿(mào)店的地理位置，位于一期國(guó)貿(mào)商城西門的底樓商櫥窗位，中國(guó)大飯店的樓下，眾多周邊的寫字樓足以讓這里擁有豐富的客源。從交通的角度上來說，打車可以直接到店門口，如果坐地鐵1號(hào)線的話，從A口走出來幾步就可以到達(dá)。從客源來說，除了日常寫字樓里的白領(lǐng)，還會(huì)吸引很多逛商場(chǎng)的顧客消費(fèi)，店內(nèi)無論忙閑時(shí)段始終顧客盈門。

　　因此作為黃金地段中的核心區(qū)，在寸土寸金的北京，國(guó)貿(mào)店的租金之高必定令人乍舌。據(jù)媒體調(diào)查，國(guó)貿(mào)一層100平方米的店面月租金超過60萬元，星巴克的月租金雖然不得而知，但應(yīng)該相差不大。一位業(yè)內(nèi)人士表示，餐飲行業(yè)的門店租金大多會(huì)按年遞增，一般遞增幅度在10%~20%，星巴克會(huì)放棄標(biāo)簽門店，一定是租金承壓過大，到了非走不可的境地。另外，從國(guó)貿(mào)商場(chǎng)定位高端的角度來說，星巴克已經(jīng)不能代表國(guó)貿(mào)的檔次，因此商場(chǎng)主動(dòng)擠走星巴克也是可能。

　　不過，星巴克官方卻對(duì)盛傳的“租金”壓力只字不提，而是引用“喬遷”一說。星巴克中國(guó)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說，北京國(guó)貿(mào)一期門店之所以搬遷到了國(guó)貿(mào)三期，是三期新門店擁有更大的面積，能容納更多的顧客，也能給顧客帶來更純正的星巴克體驗(yàn)。而針對(duì)“租金上漲壓力”，對(duì)方表示并不知情。

　　記者了解到，星巴克新店位于國(guó)貿(mào)三期2層，距離一期約200米。租金比國(guó)貿(mào)一期便宜得多，每天約15~20元/平方米，物業(yè)較新，面積較大。只不過相較于老店來說，新店無論是熱鬧程度還是客流量，都會(huì)差很多。

　　蹊蹺的是，星巴克上海首家門店，于2000年開業(yè)的位于淮海中路222號(hào)的力寶廣場(chǎng)店也于2009年5月31日悄然關(guān)閉，次年五月，原店鋪經(jīng)擴(kuò)容后，LV上�；春Ｆ炫灥旮哒{(diào)入駐。

　　算帳

　　咖啡利潤(rùn)跑不贏租金費(fèi)用

　　“連生意那么好的星巴克都會(huì)關(guān)門，可見租金是高得實(shí)在離譜了。”說這個(gè)話的，是餐飲零售業(yè)行家張振毅。張振毅長(zhǎng)期從事餐飲店選址和成本分析工作，為多個(gè)餐飲客戶做開店咨詢，在他的盈虧平衡賬本中，作為“輕餐飲類”的咖啡，尤其是像星巴克這類產(chǎn)品成本極低、品牌附加值高、品牌接納度好、客流量巨大的店面，盈利能力占據(jù)同行第一梯隊(duì)。不過如今外界對(duì)咖啡的利潤(rùn)已經(jīng)跑不過國(guó)貿(mào)的租金的預(yù)測(cè)，讓他頗為驚訝。

　　那么國(guó)貿(mào)的租金究竟吞噬了多少咖啡的利潤(rùn)?作為星巴克的核心商業(yè)機(jī)密，這些數(shù)據(jù)自然不為外人所知，但通過方方面面的賬目對(duì)應(yīng)核算，也不難找到大致的答案。

　　對(duì)于星巴克來說，租金、人工、原料是其三大成本。店鋪?zhàn)饨鸷腿斯こ杀痉矫妫忻襟w報(bào)道，星巴克國(guó)貿(mào)店一年的租金和人工成本超過700萬元。原料成本方面，據(jù)本報(bào)記者曾經(jīng)赴云南咖啡產(chǎn)地調(diào)查得知，一杯300ML的現(xiàn)磨咖啡中，咖啡豆的成本僅約0.35元，如果加上物流運(yùn)輸、牛奶、紙杯包裝等費(fèi)用，一杯咖啡的成本不會(huì)超過2元，原材料成本僅占總運(yùn)營(yíng)成本約10%，即70萬元左右。“即使國(guó)貿(mào)店的營(yíng)收水平在眾多門店中屬于最高水平，但以一杯咖啡平均價(jià)格25元計(jì)算，要想收回成本一年也至少要賣出近30多萬杯咖啡，平均每天要賣845杯。“以一天營(yíng)業(yè)時(shí)間12-14小時(shí)來算，平均一小時(shí)要賣掉60-70杯咖啡，也就是說，如果在國(guó)貿(mào)店達(dá)不到平均一分鐘一杯的銷售量，就很可能是虧本的。”張振毅給記者算了一筆賬發(fā)現(xiàn)，即便國(guó)貿(mào)店銷售業(yè)績(jī)不俗，也絕對(duì)超過了對(duì)租金的承受力。

　　同時(shí)記者翻查公司年報(bào)也得到了印證。年報(bào)顯示，星巴克在全球有1.8萬家連鎖店，單店收入以歐洲地區(qū)最強(qiáng)。其2012財(cái)年132.9億美元營(yíng)收中來自直營(yíng)店收入，為105.3億美元，其中：美洲90.65億美元，單店?duì)I收115.3萬美元;歐洲、中東和非洲10.46億美元，單店?duì)I收118.6萬美元;中國(guó)、亞洲太平洋地區(qū)5.52億美元，單店?duì)I收82.9萬美元，折合人民幣510萬元，從這個(gè)數(shù)字看，與770萬元的成本相比也有200多萬元的虧空。

　　不少業(yè)內(nèi)表示，國(guó)貿(mào)店的租金相當(dāng)于廣州部分商場(chǎng)咖啡館平均租金的5倍。星巴克作為盈利能力很強(qiáng)的一家企業(yè)，也搬出核心區(qū)，可見其租金對(duì)其他企業(yè)來說，更是“不可承受之重”。

　　布局

　　大跨步擴(kuò)張人工成本上升

　　雖然星巴克面臨著北京、上海等區(qū)域的門店租約到期、租金大幅上調(diào)、人工成本上升種種壓力，但其卻毫不掩飾在中國(guó)大跨步擴(kuò)張的野心。

　　星巴克咖啡公司成立于1971年，是世界上最大的咖啡連鎖店之一。目前，星巴克全球約有1.8萬間分店，預(yù)計(jì)今財(cái)年將新增1300間分店，其中600家計(jì)劃增加在亞太地區(qū)，更有一半以上會(huì)被開在中國(guó)。星巴克上周公布的本財(cái)年第二財(cái)季數(shù)據(jù)顯示，公司二季度總凈營(yíng)收同比增長(zhǎng)11%，達(dá)38億美元;其中，美國(guó)店面銷售收入同比增長(zhǎng)6%，中國(guó)及亞太地區(qū)的店面銷售收入同比增長(zhǎng)8%，歐洲、中東和非洲地區(qū)的店面銷售收入同比下降2%。

　　記者從中國(guó)官網(wǎng)看到，目前星巴克在內(nèi)地59個(gè)城市運(yùn)營(yíng)約900家門店，同時(shí)提出了在2015年之前增加到1500家的目標(biāo)。“我們非常滿意在中國(guó)的經(jīng)營(yíng)情況，該目標(biāo)也只是星巴克在華發(fā)展的中途站。”星巴克中國(guó)區(qū)總裁王靜瑛表示，目前現(xiàn)有1.2萬名伙伴(員工)，未來2年將翻倍，增至3萬人。在星巴克總部舉行的年度業(yè)績(jī)分析會(huì)議上，公司首席執(zhí)行官霍華德·舒爾茨介紹，1500家門店將分布在中國(guó)內(nèi)地70個(gè)城市。中國(guó)市場(chǎng)將成為其僅次于美國(guó)的全球第二大市場(chǎng)，有朝一日甚至可以超過美國(guó)。“就江浙滬地區(qū)來說，目前有362家門店，并不斷根據(jù)盈利狀況調(diào)整門店，今年目標(biāo)是最終的門店數(shù)增加到400家。”星巴克相關(guān)人士告訴記者。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，中國(guó)市場(chǎng)是唯一可以力挽歐洲業(yè)績(jī)頹勢(shì)的新興市場(chǎng)，經(jīng)過十多年的培育，中國(guó)市場(chǎng)將成為接下來為星巴克貢獻(xiàn)利潤(rùn)的金土地，可以說，中國(guó)業(yè)務(wù)左右著該公司未來的命運(yùn)。如果計(jì)劃如期進(jìn)展，在2013財(cái)年公司預(yù)計(jì)在中國(guó)市場(chǎng)新開300家門店，預(yù)計(jì)到2014年中國(guó)的門店數(shù)量將超過日本，中國(guó)將成為美國(guó)以外的最大市場(chǎng)。不過，每年近300家店的拓展數(shù)，在星巴克的海外發(fā)展史上將是史無前例的“大戰(zhàn)”。在大量鋪店之中，星巴克能否維持住品牌號(hào)召力、中高端品牌形象、稀缺性和服務(wù)質(zhì)量，這將成為今后左右中國(guó)業(yè)務(wù)成敗的關(guān)鍵。

　　信號(hào)

　　洋餐飲議價(jià)能力逐漸喪失

　　通過星巴克京滬兩地標(biāo)簽店無奈撤離核心商業(yè)區(qū)，同時(shí)又大規(guī)模向三四線城市拓展門店的舉動(dòng)來看，市場(chǎng)似乎還嗅到了一個(gè)信號(hào)：曾經(jīng)頭頂光環(huán)的洋餐飲品牌如今輝煌不再，甚至受到一線高端商業(yè)區(qū)的驅(qū)逐。而隨著高富帥逐漸走下神壇，其相應(yīng)的高端品牌號(hào)召力和店鋪?zhàn)h價(jià)能力也正逐漸喪失。

　　說這樣的話，不是沒有依據(jù)。記者了解到，星巴克近幾年的全球擴(kuò)張，讓其銷售額年增長(zhǎng)率達(dá)20%，同時(shí)利潤(rùn)的增長(zhǎng)率更甚，達(dá)到了30%。長(zhǎng)期穩(wěn)平均雖然贏得了驕人的業(yè)績(jī)，但是舊有的“星巴克的稀缺性”和“星巴克體驗(yàn)”卻在逐漸消失。有媒體評(píng)論說，之前進(jìn)入星巴克，不僅僅是消費(fèi)者自身經(jīng)濟(jì)地位成功實(shí)現(xiàn)的象征，更近乎一種品位和精神層次的體現(xiàn)。而如今有圈內(nèi)觀察人士點(diǎn)評(píng)稱：“商品化”令星巴克辛苦建立的品牌形象變得不再獨(dú)特。

　　此外，星巴克中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們接下來的擴(kuò)張門店，不僅要加深對(duì)一二線城市的布局，同時(shí)還會(huì)向三四線城市擴(kuò)展，因?yàn)橹袊?guó)市場(chǎng)對(duì)于星巴克而言非常重要，隨著我國(guó)二、三線城市居民收入的增加，這些地方將成為星巴克最有潛力的市場(chǎng)。然而記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前星巴克的新開門店更多選擇了開業(yè)時(shí)間不久仍處于培育期的購物中心或者社區(qū)。同樣有媒體指出，其在廣州市場(chǎng)新開的門店多集中在西城都薈、四季天地等開業(yè)時(shí)間不久仍處于培育期的購物中心或商場(chǎng)。如日前在上海大華社區(qū)新開張的星巴克店，是大華集團(tuán)在真華路新建的商業(yè)地產(chǎn)第一批招商進(jìn)入的品牌店，背靠人口密度較大的大華和萬里居民社區(qū)，周邊以餐飲美食坊、巴黎春天百貨商業(yè)為主，既沒有大規(guī)模的辦公商務(wù)區(qū)，也沒有白領(lǐng)客戶群，周末也少有大客流的消費(fèi)者，門店開張以來，平日里店堂較為冷清。如果未來一家三口帶著幼兒來星巴克喝下午茶成為了一種習(xí)慣的話，那么星巴克在成功拓展社區(qū)店的同時(shí)，品牌形象和消費(fèi)定位一定發(fā)生了質(zhì)的變化，這似乎是一付怎么都打不贏的牌。

　　同時(shí)，京滬兩地標(biāo)簽店的先后撤離，表明星巴克在中國(guó)市場(chǎng)已經(jīng)走過了培育期，目前不再會(huì)砸錢賺吆喝，而是將更多關(guān)注門店盈利情況，盈利如果不達(dá)標(biāo)，就會(huì)調(diào)整。

　　“任何品牌店在初入中國(guó)的戰(zhàn)略，都會(huì)先進(jìn)行圈地運(yùn)動(dòng)，特別是占據(jù)中高端商務(wù)區(qū)，樹立品牌形象，待市場(chǎng)培育成熟后，再根據(jù)各個(gè)店面的盈利情況進(jìn)行篩選，”張振毅還表示，亦或者星巴克標(biāo)簽店的撤離，預(yù)示著洋餐飲被逐出一線鋪位的窘狀。“以往的商業(yè)地產(chǎn)很看重星巴克、肯德基、麥當(dāng)勞等國(guó)際品牌，若能前期吸引它們?nèi)腭v，不僅給后期招商帶來羊群效應(yīng)，還能給商圈提升檔次，帶來更多的客源。因此品牌店有很大的議價(jià)能力。商場(chǎng)會(huì)主動(dòng)租金打折，甚至貼錢裝修。但現(xiàn)在這樣的事情越來越少，洋餐飲大眾化擴(kuò)張?zhí)�，沒了稀缺性，缺少了神秘感，品牌吸引力嚴(yán)重下滑。因此，一些成熟商圈或者核心地段，為了避免同質(zhì)化，甚至驅(qū)逐老品牌，引入新品牌，不僅租金可以提高，還能提升商圈檔次。”

　　星巴克從北京國(guó)貿(mào)一期搬至三期，也許只是曾經(jīng)金光閃閃的品牌洋餐飲被一線高端商業(yè)“驅(qū)逐”的一個(gè)縮影。記者走訪一些CBD綜合百貨商場(chǎng)，一些類似星巴克的品牌洋餐飲已經(jīng)很少在一線鋪位，而是更多位于地下一層。

　　調(diào)查

　　商鋪?zhàn)饨鹈吭露荚谕蠞q

　　雖然近兩年受房地產(chǎn)政策調(diào)控，商品房?jī)r(jià)格上漲得到了有效抑制，但是對(duì)于商鋪?zhàn)饨饋碚f，始終呈現(xiàn)出一浪高過一浪的氣勢(shì)。一份最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自2010年以來，北京商鋪?zhàn)饨鹈吭露荚谏蠞q，截至2012年年底，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)(主要是指高端購物中心首層)平均租金已經(jīng)達(dá)到了每月864.9元/平方米，即每天約29元/平方米，這一租金水平過去六年每年平均漲幅為7%。

　　而上海的商鋪?zhàn)饨鹕蠞q幅度，雖然沒有北京那么火，但從記者向戴德梁行華東區(qū)研究部拿到的上海五大核心商業(yè)圈的租金數(shù)據(jù)來看，卻也足以讓商家“望租興嘆”。

　　戴德梁行華東區(qū)研究部的數(shù)據(jù)顯示，上海最近最貴的商圈是南京西路，最貴的商鋪樓是恒隆廣場(chǎng)。上海五大核心商圈的租金為每天60.4元/平方米，其中陸家嘴商圈租金為每天45.5元/平方米，南京東路商圈租金為每天58.2元/平方米，淮海中路商圈租金為每天53.5元/平方米，南京西路商圈租金為每天85.8元/平方米，徐家匯商圈租金為每天72.6元/平方米。其中，核心商圈的本季度租金增長(zhǎng)率約1%，其中淮海中路商圈的本租金季度漲幅達(dá)3.97%，若接下來始終維持這樣的漲幅的話，年平均漲幅將接近12%。

　　不過，核心商圈的租金最然高得令人咋舌，但卻“好女不愁嫁”。數(shù)據(jù)顯示，本季度以上五大核心商圈的平均出租率達(dá)到了94%，其中徐家匯、陸家嘴、南京東路的出租率更是高達(dá)99.4%、98.5%，97.2%，可謂一鋪難求。當(dāng)然，從數(shù)據(jù)分析，也許是因?yàn)榛春Ｖ新飞倘ψ饨鸺径葷q幅過高，小部分品牌店撤出淮海路，其本季度出租率僅86%，相對(duì)偏低。

　　此外，上海社區(qū)型商鋪(非黃金地段)的租金價(jià)格變化因不同區(qū)段而各有差異。不過總體來說，社區(qū)型商鋪(非黃金地段)的租金價(jià)格這兩年總體保持上漲，漲幅平均更高于中心商圈。

　　對(duì)于這樣的數(shù)據(jù)，開了兩年咖啡廳后選擇關(guān)門的小老板陳旭無不感嘆地說：無論是核心商圈還是市中心的商鋪，前兩年開平均毛利率30%-50%的餐館飯店類重餐飲很可能虧錢，而現(xiàn)在開毛利率60%~80%的咖啡館、果汁吧、奶茶鋪等輕餐飲，也已經(jīng)到了成本壓力線。陳老板2010年在浦東陸家嘴東面的即墨路開了一家咖啡店，店面80平方米，雇傭了2名服務(wù)員，3名廚房工作員加一位吧臺(tái)服務(wù)員，月租金3萬多元，經(jīng)營(yíng)咖啡和午間商務(wù)套餐。當(dāng)時(shí)算下來一個(gè)月做到6萬元、平均每天2000元流水，剛夠成本。”陳旭說，后來干了兩年，平均36萬元的年房租，貼上裝修和人工，還賠了幾十萬元。“在中國(guó)，如今幾乎沒有臨街開店存活的可能。做了幾年主要是給房東打工，做什么買賣都沒有買鋪?zhàn)訏赍X。”

　　業(yè)態(tài)

　　核心商務(wù)區(qū)正在悄然生變

　　生意如日中天的星巴克標(biāo)簽店撤離北京CBD不是偶然，其實(shí)與之同樣不能承受租金之重的，還有更多的品牌店。近日媒體熱點(diǎn)關(guān)注的上海樂購關(guān)閉鎮(zhèn)寧路店也同樣是迫于租金壓力，有員工爆料稱鎮(zhèn)寧店租金從52萬元漲到174萬元，漲幅約235%。而隨著這些品牌的撤離，記者發(fā)現(xiàn)一線城市核心商務(wù)區(qū)的業(yè)態(tài)也正在悄然生變。

　　“以前逛淮海路，能大包小包買很多東西回家，現(xiàn)在滿眼望去都是奢侈品，看到啥都真心買不起。”“現(xiàn)在的CBD商場(chǎng)改名奢侈品匯好了，LV，Dior，真叫霸氣外露，相反蘋果專賣店、星巴克在這里真是算平民品牌了。”……問及上海幾大核心商圈的變化和購物感受，幾位白領(lǐng)朋友們接連吐槽：“現(xiàn)在逛街，不是購物，而是進(jìn)行國(guó)際一線品牌和奢侈品的品牌掃盲，但掃盲歸掃盲，屌絲只能去吃飯或者地下一樓逛優(yōu)衣庫，實(shí)在傷不起。”

　　記者發(fā)現(xiàn)，高房租令商業(yè)智慧退避三舍，最終是商家比拼資金實(shí)力，除了有專門主題規(guī)劃的商業(yè)街以外，京滬等城市核心商圈一線鋪位的入駐商戶，基本以展示形象店、奢侈品店為主，基本找不到特色小店。從京滬兩地星巴克原店鋪的繼任者都是奢侈品牌店來看，這也不是一個(gè)巧合。如今國(guó)貿(mào)一期一層大多都是奢侈品牌，根本找不到歇腳的咖啡店或者餐飲店。

　　上海商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心首席研究員齊曉齋告訴記者，由于租金漲得太快，現(xiàn)在也許只有奢侈品店能承受得起核心商圈一線鋪位的租金，或者是一些品牌形象店，像蘋果展示店、或者一些運(yùn)動(dòng)品牌店、汽車展示店等。這些店寧愿虧本經(jīng)營(yíng)，只是將在核心商區(qū)開店作為中國(guó)市場(chǎng)戰(zhàn)略的一部分，利用核心商業(yè)街的人氣鍍金，用單店的虧錢整體起到樹立和拉動(dòng)品牌形象的作用，一旦品牌知名度建立，品牌成熟，就會(huì)逐步撤離，畢竟誰也不會(huì)頂著巨大的租金壓力長(zhǎng)期賠本賺吆喝。

　　但是就他看來，核心商圈的功能一是作為周邊寫字樓的配套，二是為各地游客服務(wù)。商家在漲租的時(shí)候，也需要清醒地認(rèn)識(shí)到，作為一個(gè)完善的商圈，需要有相當(dāng)比例的餐飲、輕餐飲品牌作為配套，否則奢侈品、形象店的比例過高，經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展，很可能帶來一些負(fù)面效應(yīng)：消費(fèi)配套服務(wù)不完全，客戶忠誠度下降，最終對(duì)長(zhǎng)期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)不利。“商鋪再搶手，也只是提供了一個(gè)場(chǎng)所，真正賺錢還是得靠品牌商家經(jīng)營(yíng)，而像星巴克這類生意好的品牌店，也就是真正的商家都做不下來，那么租金價(jià)格應(yīng)該是有問題的。”齊曉齋說，“田子坊就是一個(gè)很好的例子，當(dāng)時(shí)依托著陳逸飛畫室、爾東強(qiáng)藝術(shù)中心的文化品牌效應(yīng)，田子坊興起。如今田子坊的租金高得連爾東強(qiáng)工作室都難以承受，選擇退出，實(shí)在令人惋惜。同樣，長(zhǎng)樂路上的個(gè)體小店長(zhǎng)期以來經(jīng)營(yíng)得很有特色，用口碑吸引了很多老顧客前往，提升了這條街的人氣，但之后卻因?yàn)樽饨鹕蠞q壓力，迫使一些優(yōu)質(zhì)店家離去，令人十分遺憾。”

　　采訪中記者也了解到，可能有許多奢侈品品牌在上�；虮本└叩秒x譜的租金壓力下也根本賺不到錢，它們?cè)趦?nèi)地開設(shè)門店主要是為了獲得“大腦占有率”。據(jù)美國(guó)《福布斯》雙周刊網(wǎng)站報(bào)道，擁有古馳、圣羅蘭和寶緹嘉三個(gè)品牌的PPR集團(tuán)一季度銷售不如預(yù)期，該集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官讓-馬克·迪普萊在4月末的一場(chǎng)電話會(huì)議上說：“我們?cè)谥袊?guó)看不到任何好轉(zhuǎn)跡象。”同樣，知名腕表與珠寶品牌伯爵預(yù)計(jì)2013年在中國(guó)的銷量增幅不會(huì)超過10%，為連續(xù)8年來的最低水平。據(jù)世界奢侈品協(xié)會(huì)報(bào)告，2012年農(nóng)歷新年期間中國(guó)奢侈品消費(fèi)大幅下滑，而中國(guó)人在海外的奢侈品消費(fèi)上漲了18%，其中主要是在歐洲。因此，部分奢侈品公司也會(huì)考慮調(diào)整內(nèi)地戰(zhàn)略，放緩在中國(guó)擴(kuò)張腳步，重新考慮門店的作用。比如伯爵公司就表示，公司正努力把中國(guó)消費(fèi)者吸引到國(guó)外，并放慢在中國(guó)開設(shè)新門店的速度。

　　專家

　　商業(yè)物業(yè)租金增速會(huì)放緩

　　雖然租金上漲趨勢(shì)依舊，但也有業(yè)內(nèi)對(duì)之看淡。調(diào)查顯示，在過去幾年持續(xù)上漲之后，京滬等地的商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)遭遇了明顯的壓力。戴德梁行華東區(qū)研究部人員告訴記者，由于越來越多國(guó)外的零售品牌通過上海這個(gè)門戶進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，再加上市中心商業(yè)物業(yè)的升級(jí)，中心商圈主要商業(yè)物業(yè)的租金在今年會(huì)延續(xù)上漲的趨勢(shì)。然而，考慮到GDP和消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)放緩，我們認(rèn)為中心商圈主要商業(yè)物業(yè)租金增長(zhǎng)速度會(huì)有所放緩。同樣，戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)主管及董事陳淞泓也預(yù)測(cè)，2013年到2014年，王府井、CBD和新光天地等核心商圈仍會(huì)出現(xiàn)5%-10%的租金上漲，但北京各大商圈不會(huì)再出現(xiàn)2011年租金大漲的局面，轉(zhuǎn)為小幅調(diào)整。

　　“世界經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩也是現(xiàn)實(shí)。在這樣的大背景下，商鋪的擁有者還是有必要預(yù)判未來的走勢(shì)，適當(dāng)對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)，作為一個(gè)健康的商圈業(yè)態(tài)，餐飲店、咖啡店、特色店應(yīng)該各占一定比例，達(dá)到供需平衡，因此根據(jù)不同品牌店的租金也應(yīng)該有所不同。同時(shí)，考慮到未來電商將對(duì)家庭消費(fèi)產(chǎn)生的重大影響，未來店鋪?zhàn)饨饘⒉粫?huì)持續(xù)上漲。”齊曉齋表示。

　　上海房地產(chǎn)發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍表示，隨著電商的出現(xiàn)，如今的商業(yè)業(yè)態(tài)和人們對(duì)商品的購買方式已經(jīng)有了顛覆性的變化。因此各個(gè)商圈每年有10%的商鋪主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，給自身找到更好的定位。對(duì)于商鋪?zhàn)饨鹕蠞q，他認(rèn)為受多方因素影響。大而言之，與國(guó)家寬松的貨幣政策有關(guān)，小而言之，與市場(chǎng)供需有關(guān)。“或高或低都不是問題，市場(chǎng)杠桿會(huì)進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。只要有后繼者進(jìn)來，商鋪?zhàn)饨鹁蜁?huì)不斷上漲，而如果漲得太高了，沒人接盤了，自然就會(huì)下來。此外，對(duì)于各類品牌店來說，也遵循著適者生存的原則，能賺錢的留下，虧錢的走人，優(yōu)勝劣汰。即使走了，品牌店也總會(huì)在中國(guó)市場(chǎng)找到適合它開店的店鋪位置。”李戰(zhàn)軍說，即使是一線城市，目前也存在商業(yè)面積過剩的情況，某些區(qū)域一鋪難求，某些地方空置率高。而作為房地產(chǎn)研究者，更看重的是城市消費(fèi)水平的提高，以及消費(fèi)質(zhì)量的提升。
　�。ㄐ侣勍韴�(bào) 作者：邵麗蓉）