購(gòu)物中心，你真的不要百貨了嗎?
　　——購(gòu)物中心去百貨化現(xiàn)象淺談

　　近來(lái)行業(yè)間時(shí)常有人說(shuō)起“購(gòu)物中心去百貨化”的話(huà)題，今天我也借著這個(gè)機(jī)會(huì)，簡(jiǎn)單的分析一下。望能拋磚引玉，為行業(yè)發(fā)展有所助益。

　　購(gòu)物中心去百貨化已經(jīng)成為一種現(xiàn)象，意思是說(shuō)，現(xiàn)在的購(gòu)物中心所有的業(yè)態(tài)組合已經(jīng)可以滿(mǎn)足獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的需求了，不再需要百貨店作為支撐來(lái)互補(bǔ)了，干脆就去掉，不要百貨了。那么，到底是不是這樣呢?

　　我一直把購(gòu)物中心喻作一個(gè)大的家庭，百貨店就好像是自己的兒子(或者兒媳婦)。中國(guó)的家庭是講究人丁興旺的，商業(yè)更是在世界范圍內(nèi)無(wú)人氣而不興旺。那么家庭怎么會(huì)嫌棄自己的兒子(或兒媳婦)呢，原因有二：一是兒子(兒媳婦)大了，不好管教了，進(jìn)行必要的分家;二是梧桐引來(lái)了金鳳凰，女婿多了，還聽(tīng)話(huà)，有沒(méi)有兒子無(wú)所謂了(當(dāng)然這種觀點(diǎn)還在社會(huì)爭(zhēng)議，但在商業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)無(wú)限合理了)。那么，購(gòu)物中心你真的不要百貨了嗎?我說(shuō)，這個(gè)不一定，要看是哪里的事情了。

　　西安怡豐城于2009年開(kāi)業(yè)，至今人氣慘淡，除了定位不準(zhǔn)外，沒(méi)有適當(dāng)比例的百貨店支撐也是失敗的重要原因，這可以當(dāng)做一個(gè)購(gòu)物中心需要百貨的案例來(lái)談?wù)劇?BR>　　

　　西安怡豐城是新加坡豐樹(shù)集團(tuán)投資建設(shè)的大型購(gòu)物中心，建筑面積20萬(wàn)平米，商業(yè)設(shè)計(jì)6.25萬(wàn)平米，設(shè)置了150家店鋪，位于西安市南二環(huán)和太白路交叉口的西北角，正對(duì)面是西安首家紅星美凱龍，真正的黃金地理位置。該地段是傳統(tǒng)的太白路建材家居一條街，紅星沿襲了這一優(yōu)良傳統(tǒng)，引進(jìn)了紅星美凱龍，生意火的一塌糊涂，導(dǎo)致一鋪難求;怡豐城帶著國(guó)際優(yōu)良的基因從新加坡遠(yuǎn)道而來(lái)，拋棄了建材家居的傳統(tǒng)，提前進(jìn)入主城區(qū)的體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代，生意卻慘淡不能想象。筆者認(rèn)為除了定位不準(zhǔn)外，對(duì)商圈消費(fèi)力評(píng)估過(guò)低，零售商業(yè)占比不合理，沒(méi)有大型百貨店支撐也是失敗的一大原因。

　　怡豐城周邊消費(fèi)力旺盛，已有人人樂(lè)超市、崇尚百貨、邊家村天天商業(yè)街，大唐西市，大潤(rùn)發(fā)超市等多家傳統(tǒng)零售門(mén)店，自身也引進(jìn)了金花宜品超市、橙天嘉禾影院等主力店，定位社區(qū)型購(gòu)物中心，以期用H&M，麥當(dāng)勞，星巴克，面包新語(yǔ)，D&Q，賽百味和伊利諾伊等國(guó)外時(shí)尚品牌聯(lián)合打造西安高新區(qū)南大門(mén)的一站式體驗(yàn)消費(fèi)中心。目前情況卻是事與愿違，境況慘淡。我曾與怡豐城的一個(gè)高層有過(guò)溝通，建議拿出2-2.5萬(wàn)的面積經(jīng)營(yíng)一家時(shí)尚百貨店，配合這些已有的外來(lái)名店共同經(jīng)營(yíng)，和周邊的零售門(mén)店形成互動(dòng)，主動(dòng)融入附近商圈，會(huì)更加完善怡豐城的一站式體驗(yàn)鏈條，生意也會(huì)峰回路轉(zhuǎn)�，F(xiàn)在的怡豐城是需要百貨店支撐的，最近的一家崇尚百貨距離怡豐城也有超過(guò)1500米的距離，而對(duì)面的紅星美凱龍從消費(fèi)客群上是不能與之形成互補(bǔ)的。但愿怡豐城能早日將整改事宜提上議程，新加坡的企業(yè)能夠在西安落地生根，大展宏圖。

　　銀川郊區(qū)某購(gòu)物中心，3年前我曾主導(dǎo)該項(xiàng)目的策劃工作，當(dāng)時(shí)參考周邊尚不成熟的市場(chǎng)環(huán)境和目前較低消費(fèi)水平，有意降低了零售商業(yè)面積占比，只選擇了一家大眾生活超市和3D影院，數(shù)碼體驗(yàn)館、以及外貿(mào)時(shí)尚購(gòu)物街作為主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，引進(jìn)了外貿(mào)時(shí)尚服裝服飾類(lèi)商品和民族特色商品，設(shè)計(jì)了120多家店鋪，卻很受周邊大學(xué)生和普通居民的喜愛(ài)，生意異�；鸨�，甚至做到了100%的零空鋪率，這可以當(dāng)做購(gòu)物中心暫時(shí)不需要百貨來(lái)支撐的案例來(lái)分享。

　　銀川地處西北中心位置，是我國(guó)最大的回族居民聚集區(qū)。項(xiàng)目周邊居民消費(fèi)習(xí)慣獨(dú)特，針對(duì)這一特殊原因，我們?cè)O(shè)計(jì)了民族特色商品經(jīng)營(yíng)區(qū)，并擴(kuò)大了生活超市中清真食品區(qū)的占比;項(xiàng)目周邊聚集了4所大中專(zhuān)院校，有著3萬(wàn)多人的時(shí)尚消費(fèi)群，我們又引進(jìn)了大量的港韓時(shí)尚外貿(mào)商品和特色餐飲門(mén)店，以及一家知名影院和數(shù)碼體驗(yàn)項(xiàng)目;此外，又加大了項(xiàng)目的廣場(chǎng)面積設(shè)計(jì)，配備了數(shù)量較多的健身設(shè)施和休閑座椅，并定期舉辦大型的公益類(lèi)活動(dòng)，很快贏得了人氣，也促進(jìn)了銷(xiāo)售。

　　銀川人在已經(jīng)習(xí)慣于到新華百貨和國(guó)芳百貨消費(fèi)的時(shí)候，周邊也沒(méi)有足夠的高端消費(fèi)群體，我們就沒(méi)有足夠的百貨消費(fèi)群體支撐，在品牌招商上也沒(méi)有新百，國(guó)芳的優(yōu)勢(shì)，甚至于連來(lái)自西安的世紀(jì)金花都不能比，另一方面開(kāi)發(fā)商的資金投入力度也不是很強(qiáng)，所以我們?cè)诎儇浀甑囊M(jìn)問(wèn)題上不能強(qiáng)求;經(jīng)過(guò)詳細(xì)的調(diào)研分析，我們把民族聚居區(qū)居民、大型企業(yè)廠(chǎng)礦家屬區(qū)居民和大中專(zhuān)院校學(xué)生作為主力消費(fèi)對(duì)象來(lái)設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)，避開(kāi)了新百、國(guó)芳的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，成功也自然是水到渠成的了。

　　西安怡豐城有足夠的消費(fèi)群體支撐，需要百貨店來(lái)完成一站式消費(fèi)體驗(yàn)的鏈條;而銀川項(xiàng)目由于周邊消費(fèi)環(huán)境尚不成熟，缺乏足夠的消費(fèi)群體支撐，也面臨強(qiáng)勢(shì)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)，做百貨店的各方面條件都不具備。所以，購(gòu)物中心要不要百貨店是實(shí)際情況說(shuō)了算的，怡豐城需要而沒(méi)有做，生意就大受影響;銀川項(xiàng)目暫不需要而轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他的業(yè)態(tài)，同樣可以取得成功。

　　其實(shí)，世界各地的購(gòu)物中心項(xiàng)目都是一樣的，做不做百貨店完全不取決于某個(gè)人的意志，只有根據(jù)具體的情況正確分析才能做出最好的判斷決策，才能讓購(gòu)物中心這個(gè)大家庭持久旺場(chǎng)，永續(xù)經(jīng)營(yíng)。最后套用一句佛家經(jīng)典做個(gè)總結(jié)：購(gòu)物中心，無(wú)論你要或者不要，百貨它都在那里。
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