2010年8月12日，TESCO宣布，集團旗下地產(chǎn)公司簽署廈門七星“Lifespace樂都匯購物廣場”項目。在這之前，TESCO已在青島、秦皇島和撫順開出三家樂都匯購物廣場。

　　除TESCO外，宜家、歐尚、麥德龍、正大集團等外資零售企業(yè)在自建物業(yè)開展商業(yè)地產(chǎn)模式上進行諸多嘗試。而來自法國的家樂福，今年7月與河北保龍倉成立合資公司，也將以商業(yè)地產(chǎn)的模式在河北發(fā)展。

　　零售商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的弦外之音是，在行業(yè)競爭日趨激烈的今天，零售企業(yè)不再滿足于經(jīng)營單一的零售業(yè)務(wù)，開始學(xué)會零售與地產(chǎn)“兩條腿走路”。

　　零售商自建物業(yè)

　　TESCO計劃未來一年內(nèi)將在中國開出9家Lifespace樂都匯購物中心。這家以大賣場為主營業(yè)態(tài)的零售商，正在加大在商業(yè)地產(chǎn)上的投入。

　　Lifespace樂都匯購物廣場是TESCO全力打造的購物中心品牌，其中TESCO超市承擔(dān)購物中心主力店的角色，TESCO的戰(zhàn)略合作伙伴，如肯德基、必勝客、好利來、達芙妮、艾格、米奇、愛樂游園地、金逸院線品牌等相繼引進，最終形成集合購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合購物業(yè)態(tài)。

　　對于Lifespace樂都匯購物廣場項目，TESCO從中扮演的角色不再是單純依靠銷售商品賺錢的零售商，儼然成為涉及地產(chǎn)開發(fā)、運營、招商、物業(yè)管理的地產(chǎn)商。

　　事實上，零售商自建物業(yè)的趨勢在2009年已蔚然成風(fēng)。在不斷上漲的租金壓力下，零售商試圖通過運作商業(yè)地產(chǎn)來提升商業(yè)升值空間。

　　2009年，宜家宣布“捆綁”英特宜家進軍商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)了解，雙方以49%和51%的股權(quán)關(guān)系共同投資打造英特宜家購物中心。

　　除宜家之外，臺灣統(tǒng)一旗下企業(yè)，歐尚超市也在計劃將自建購物中心作為其在中國市場的重要發(fā)展模式。歐尚投資3.2億元在蘇州建設(shè)了其中國的第一家購物中心。其他外資零售企業(yè)包括韓國樂天瑪特、日本永旺集團等也紛紛追加投資購地自建物業(yè)。

　　城市綜合體的誘惑

　　“開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可以帶動周邊房地產(chǎn)樓盤的銷售，而隨著周邊社區(qū)入住率提高，反過來增加商戶的銷售”。有業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)對零售商的銷售起到相互促進的作用。

　　“對于一個商業(yè)地產(chǎn)項目來說，隨著主力店的入住，商鋪的售價不斷上升，租金也隨之水漲船高”，一位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，物業(yè)的溢價為開發(fā)商帶來豐厚的利潤。“以寧夏銀川的萬達廣場為例，今年年初商鋪的開盤價是每平方米一萬元左右，而隨著TESCO的入住，目前商鋪的價格高達三萬多，租金也相應(yīng)上漲”。該人士表示。

　　因此，與零售行業(yè)低微的利潤相比，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)更具誘惑力。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示，零售業(yè)是很辛苦的行業(yè)，絕大部分超市都營業(yè)到晚10點，利潤率也不高，行業(yè)的利潤平均值也就是1%~2%。而房地產(chǎn)業(yè)是暴利行業(yè)，也是促使零售行業(yè)轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的原因。

　　此外，零售商開展商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)金流方面有著得天獨厚的優(yōu)勢。由于零售商給供應(yīng)商結(jié)賬時至少有一個月的賬期。因此，一個月銷售商品所得的現(xiàn)金流如同沒有利息的貸款。以年銷售額120億元零售企業(yè)為例，這將意味著，它平均每個月至少有數(shù)億元的現(xiàn)金掌握在手中。而投資回報較高的商業(yè)地產(chǎn)，則是很多零售企業(yè)的通行做法。

　　“零售商手里有了大筆的錢，純粹用于擴大營業(yè)規(guī)模的話，往往培育期又太長。因此，有許多零售企業(yè)就選擇了零售業(yè)+地產(chǎn)的復(fù)合發(fā)展模式，其實國美和蘇寧都是屬于這種模式。”上海尚益企業(yè)管理咨詢有限公司總經(jīng)理胡春才告訴《中國經(jīng)營報》記者。

　　零售商投資商業(yè)地產(chǎn)的另一重難言之隱是，隨著競爭不斷加劇、房租日益上漲，零售企業(yè)的盈利空間越來越小。公開資料顯示，國內(nèi)連鎖百強企業(yè)的平均凈利潤率只有1.32%，即便是銷售額排名前十位的國內(nèi)零售商，凈利潤率也只有1.77%，這與商業(yè)地產(chǎn)升值空間相比，投資回報率相差甚遠。有零售企業(yè)家自嘲是“給地產(chǎn)商打工的”。因此，給別人打工還不如自己當(dāng)“老板”是一些零售商普遍心態(tài)。

　　投資還是投機？

　　盡管一些企業(yè)做的風(fēng)生水起。但對于零售商進軍商業(yè)地產(chǎn)，有專家保持謹慎態(tài)度。

　　“連鎖超市開展商業(yè)地產(chǎn)，難點在于招商環(huán)節(jié)。盡管一些超市與麥當(dāng)勞、肯德基、味千拉面等餐飲連鎖企業(yè)保持密切的戰(zhàn)略聯(lián)盟，但商業(yè)地產(chǎn)的招商涉及到百貨、娛樂、酒店等多種業(yè)態(tài)，需要有專業(yè)的團隊來進行操作”。一位業(yè)內(nèi)人士如此表示。此外，零售企業(yè)自建物業(yè)周期較長，在一定程度上阻礙了擴張的步伐。尤其在國內(nèi)一線城市商圈日益飽和、地價飛漲，更加增添了有利商圈選址的難度。

　　“自購物業(yè)投資大、回報周期長，對現(xiàn)金流的要求非常高，并且需要大量的資金。”北京同世飛天商業(yè)顧問機構(gòu)董事長張璋介紹，零售行業(yè)不應(yīng)該將大量的資金沉淀在購地方面，這會嚴重影響企業(yè)的擴張速度。

　　從操作層面，傳統(tǒng)零售商涉足商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)謹慎。“投資一個購物中心項目動輒要上億元的資金，而零售業(yè)是"輕資產(chǎn)"的運作模式。零售商不可能成為地產(chǎn)商，購物中心項目還主要依靠專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司來運作”。穆建瑋對記者表示。

　　周勇則認為，從短期投資角度，由于房價在漲，投資商業(yè)地產(chǎn)必定獲利，但長遠來看，一旦泡沫消除，將給企業(yè)帶來巨大投資風(fēng)險。“開鋪不買鋪，這是商業(yè)法則。”周勇對記者表示。
　　（中國經(jīng)營報）