以“商業(yè)地產(chǎn)，讓城市更繁榮”為主題的“中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2011年會”，于2011年3月25日在青島香格里拉大飯店拉開帷幕。

　　以下沃爾瑪中國投資有限公司地產(chǎn)開發(fā)部高級總監(jiān)聶明凱先生現(xiàn)場發(fā)言實錄

　　【 聶明凱】：我叫聶明凱，早上好！其實我很希望用中文做演講，但是中文只會一點點，下面我就進行英文講座，首先感謝組委會給我這個機會，讓我們分享沃爾瑪?shù)膽?zhàn)略，今天主要的內(nèi)容首先是我的個人簡介。我具有國際地產(chǎn)22年的開發(fā)經(jīng)驗，2009年加入沃爾瑪，此前我在麥德龍任職5年，也曾在麥當(dāng)勞歐洲公司任職12年。沃爾瑪有美國零售業(yè)于1962年成立于阿肯瑟州，目前沃爾瑪在全球共開設(shè)8400家商場，旗下有55個品牌，員工總數(shù)超過210萬人，每周光臨沃爾瑪?shù)念櫩投噙_2億人次。沃爾瑪獲得2010年財富雜志最受贊賞企業(yè)，零售業(yè)調(diào)查排名第一，1992年沃爾瑪進入深圳并在深圳開設(shè)了第一家山姆會員店，2002年在深圳建立全球采購辦，負責(zé)全球70個國家的商品采購。2003年在天津開設(shè)中國第二家配送中心，2007年沃爾瑪宣布購買購買“好又多”35%的股權(quán)，截止2010年，沃爾瑪在中國超過200家商場，但是不包括“好又多”超市，其中6家為山姆會員店。

　　沃爾瑪在中國具有多種多樣的業(yè)態(tài)形勢，其中最主要是山姆會員店和沃爾瑪廣場，還有自選超市，其中我們的山姆會員店實行會員制，為會員提供高質(zhì)低價的產(chǎn)品并提供貼心服務(wù)。

　　沃爾瑪在中國承擔(dān)了許多社會責(zé)任，2003年捐助支持抗擊非典疫情，2004年我們向中國青少年發(fā)展基金會、希望工程進行援助，援助1000名農(nóng)民工子女，2004年我們向清華大學(xué)捐款，支持成立清華大學(xué)經(jīng)濟管理中國零售研究中心，2008年我們向中國南方雪災(zāi)地區(qū)、四方震區(qū)捐助。2009年沃爾瑪連續(xù)第六年獲得供應(yīng)商滿意度最高的連鎖賣場，2009年3月沃爾瑪入選中國最佳雇主；2009年5月，榮獲商業(yè)周刊中國經(jīng)濟綠色大獎企業(yè)獎，請大家欣賞一下我們店面的陳設(shè)。在中國我們有超過500家店面，另外設(shè)置了地產(chǎn)調(diào)研部、區(qū)域地產(chǎn)部，另外還設(shè)置了設(shè)計工程部、店面規(guī)劃及設(shè)備采購部。

　　同樣我們還有租賃部、資產(chǎn)管理部以及我所在的地產(chǎn)開發(fā)部。所在的地產(chǎn)開發(fā)部的職責(zé)有哪些呢？2010年的時候沃爾瑪調(diào)整了投資策略，除了租賃門店，我們也開始購置地產(chǎn)。

　　我們從以下三個方面開展工作：

　　第一，從政府購買土地使用權(quán)；

　　第二，從開發(fā)商手中購買物業(yè)，或者是和開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)；

　　第三，購買現(xiàn)有的租賃門店。

　　問大家一個問題，不知道在座的各位是不是面臨這樣一種困惑，我們現(xiàn)在越來越難從政府那里拿到低價的商業(yè)用地呢？是不是已經(jīng)有這樣的困惑？沃爾瑪在中國的開發(fā)策略決定了我們是長期的合作伙伴關(guān)系，正因為我們是值得信任的合作伙伴，所以我們一定會嚴格的履行合同。

　　從這次論壇中我們從很多的發(fā)展商中得知，現(xiàn)在我們很難從政府獲得審批，取得商業(yè)用地，沃爾瑪作為全球最大的公司，希望與您合作，以提升購買土地的機會。沃爾瑪?shù)牡昝婺軌蛱嵘飿I(yè)的升職價值，像我們的山姆會員店、沃爾瑪?shù)馁徫飶V場都作為高收入者的購物基地，我們在物業(yè)上的投入，也為您提供資金回籠以及回報率。因此我們在中國尋求長期的合作伙伴，我們對合作伙伴有以下的期望：

　　第一，我們希望高端物業(yè)的管理經(jīng)驗；

　　第二，資金雄厚，能夠保質(zhì)保量按時完工。

　　正因為長期合作的關(guān)系，我們雙方必須確定下來我們持有該物業(yè)的時間以及處置時間，另外希望合作伙伴擁有良好的業(yè)態(tài)組合，由專業(yè)的項目管理團隊或者是聘請專業(yè)的頂級物業(yè)管理顧問進行物業(yè)管理。

　　我們?yōu)橹袊母鞔蟪鞘卸贾贫ǖ耐卣沟拇胧┖筒呗�，下面和大家分享一下我們的選址標(biāo)準，大家可以做一下筆記。

　　對于山姆會員店我們目標(biāo)定位在全國的一至二線城市，沃爾瑪購物廣場定位在全國一至四線城市。對于山姆會員店的土地面積要求為30-40畝，而對沃爾瑪廣場的土地要求約為20畝。

　　我們希望對于山姆會員店的營業(yè)面積應(yīng)達到24000萬平米，擁有1000個獨立車位；而對于沃爾瑪購物廣場，需要擁有營業(yè)面積12000平米，300個公用車位。商圈的要求，山姆會員店希望在20分鐘車程擁有70-100萬人口，面向中高收入群體，而沃爾瑪購物廣場我們希望兩公里范圍之內(nèi)有10萬以上的人口，面向中等收入者。