人和商業(yè)控股副總裁林子敬

　　聯(lián)商網(wǎng)12月8日訊：2009中國北方購物中心國際論壇今天在沈陽召開。會上，人和商業(yè)控股副總裁林子敬發(fā)表了題為“地下商業(yè)空間開發(fā)的定位研究與規(guī)劃要點”的演講，具體輯錄如下：

　　首先做一下自我介紹，我是香港人和商業(yè)控股的副總裁，負(fù)責(zé)中國北方區(qū)域的上映開發(fā)，很高興在今天這個下午的時間里和大家匯報我們的工作。也借此機會和我們國內(nèi)的同行朋友交流一下商業(yè)開發(fā)的感悟。我們香港仁和商業(yè)控股起步與1992年，最早我們起步的城市是遐邇賓，我們這個企業(yè)的老家就是哈爾濱。我們在去年10月22號，我們在香港上市。這個企業(yè)總的股本是200多億，目前在中國商業(yè)地產(chǎn)的板塊里面我們是一個很特殊，很有代表性的這么一個項目記得我今年的春天在沈陽開一個商業(yè)地產(chǎn)會議的時候，和潘石屹還有一個交流，因為潘石屹在個人的博客里面提出一個概念。我們和很多朋友的開發(fā)項目不一樣，因為我們做的商業(yè)地產(chǎn)，在主要的繁華街道在馬路下面建繁華商場，采取了人民防空工程的概念。也就是說我們建的商業(yè)設(shè)施在和平時期他是商場，在戰(zhàn)爭時期是防空洞。這樣我們所建的所有商業(yè)都是按照人民防控工程的6級等級防護(hù)要求施工的。所以我們建的是地地道道的一種防空工程。這樣的一種防空工程是能夠達(dá)到15級沖擊波的。也就是說能夠防生化武器的襲擊，那么我們這樣一種商業(yè)項目很特殊，我們的完全是在立項的時候歸總參，包括國家人防局要有項目的審批。這樣一種業(yè)態(tài)方式在中國并不是唯一的，但是我們在中國做的是最好的，也是最大的。我們自己的戲稱只有第一，沒有第二，在我們這個領(lǐng)域里面我們做的最好。
   
　　1992年起步于哈爾濱，在目前我們在哈爾濱有4個地下商業(yè)街，今年我們又陸續(xù)開發(fā)了幾條街，那么我們在哈爾濱這個城市里面，在人防工程項目上我們做的最大。等到2000年以后，我們開始走出哈爾濱開始研究在全中國擴展進(jìn)行我們的連鎖化經(jīng)營，經(jīng)過3年的運作，我們從03年開始首選廣州，廣州我們在白馬商圈，我們挖了5萬米的地下商業(yè)街。這5萬米的地下商業(yè)街，店面我們后面來香港上市的一個基礎(chǔ)，我們號稱是南方神話。我們從來不自己定位為商業(yè)地產(chǎn)，所以我們參加這樣一個商業(yè)地產(chǎn)的論壇，恐怕多少我們有一些差異性我們只是地產(chǎn)商業(yè)，我想其中意味深長的很多含義還是需要做以解釋的。
   
　　商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)商業(yè)，如果講絕大多數(shù)朋友都是做商業(yè)地產(chǎn)，核心是地產(chǎn)。大家知道房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)然后把它賣出去。經(jīng)營基本上是由買你物業(yè)的人來經(jīng)營。我們作為人防工程我們有特殊性，而且我們是屬于沒有土地的房地產(chǎn)。因為我們做的人防工程，按照人民防控法，基本上他是屬于在公路設(shè)施上一種誰投資誰受益，這種戰(zhàn)略工程的建設(shè)是沒有土地創(chuàng)金的。因為沒有土地，所以我們沒有產(chǎn)權(quán)，我們是沒有產(chǎn)權(quán)只有經(jīng)營權(quán)。因為在戰(zhàn)略時期我們的工程是無償要為國家劃出去使用的，是及其特殊的這么一種商業(yè)業(yè)態(tài)。我們在香港上市的板塊，因為無法界定我們是什么，我們劃定的板塊是商業(yè)地產(chǎn)。但是我還是那句話，我們常常把它界定為地產(chǎn)商業(yè)。絕不單純的是一個土地創(chuàng)新的問題，更重要的是我們作為地產(chǎn)商業(yè)和我們傳統(tǒng)意義上的商業(yè)地產(chǎn)的差別是理念上的，我們開發(fā)一個項目我們是要把它銷售出去，但是我們銷售的概念和其它的地產(chǎn)商不一樣，因為我們所建設(shè)的，包括我們做的體諒也不小，我們在沈陽做的地一大道是17萬平方米，但是我們由于是人防工程的一種特殊性，我們沒有引進(jìn)大型的主力店，很少象一般的傳統(tǒng)購物中心，把沃爾瑪家樂福的大型超市引進(jìn)來。我們引進(jìn)的概念更多的還是一些很象個體租賃市場的概念。因為我們絕大多數(shù)的廠家都是個體業(yè)者。我們在出讓40年使用權(quán)的過程當(dāng)中，我們做的是商業(yè)，因為我們無論怎樣出然使用權(quán)，核心的是商業(yè)的運營和管理是由我們公司自己來運作的。我們有嚴(yán)密的約定，這種商業(yè)的經(jīng)營管理的權(quán)限在我們手里。而不是說象傳統(tǒng)的一些物業(yè)把它消費完以后，誰把房子買到手里誰自己來經(jīng)營，而我們做的這種方式恰恰是保證了商業(yè)經(jīng)營的主導(dǎo)權(quán)的問題。所以我們叫地產(chǎn)商業(yè)。
   
　　從03年到廣州開始，經(jīng)過了2年的運作，我們的廣州項目很成功，后來我們陸續(xù)開發(fā)了河南的鄭州，在鄭州火車站前我們已經(jīng)開業(yè)了8萬平方米的商業(yè)街，然后就是沈陽。我們在沈陽選擇的項目就是4個，一個是已經(jīng)開業(yè)的皇姑去的長江街道再就是中街、太原街、東用街。目前我們實實在在的，很多方面的因素在城市的核心區(qū)搞開發(fā)不是一件容易的事。我們挖的是馬路，我們還有一種核心技術(shù)，我們有一種逆做法的施工方式，我們要把馬路進(jìn)行短期封閉的。我們把馬路的挖開，開始打樁然后放上頂板，然后回填開始恢復(fù)交通，我們給政府承諾的時間就是一個月之內(nèi)。我們目前創(chuàng)造的最短的時間就是鄭州18天。這是我們的一個核心技術(shù)，這種逆做法解決了我們在城市繁華中心進(jìn)行道路開挖的一種最讓政府撓頭的事情就是城市的交通。因為過去挖地下象大家搞地產(chǎn)是一樣的，大開挖式從下往下建，我們局部是三層的，我們先建負(fù)一，再建負(fù)二，再建負(fù)三層。逆做法。我們在沈陽是地下100萬平方米的地下空間。因為我們來沈陽之前，沈陽還沒有一個整體的地下空間的整體規(guī)劃。因為今年年初才出臺了沈陽市地下空間規(guī)劃，我們是在去年和政府探討，在沈陽進(jìn)行大面積的開發(fā)。除此以外，是在武漢建立12萬平方米的地下商業(yè)街。10號正好是我們的開盤，河北的邯鄲，山東的濰坊，重慶也是10幾萬的的地下商業(yè)街，福建的普天，我們在鞍山也是規(guī)劃了將近100萬平方米的地下空間。我們初步定在15號到20號左右我們就開始動工了。在國內(nèi)我們除了正常開發(fā)的地下商業(yè)空間以外，我們還收購地下商業(yè)空間，目前我們在大慶還有遼寧省的大連，還有濰坊我們有了已經(jīng)收購的地下商業(yè)空間項目，我們是完完全全以城市地下商業(yè)空間，這個企業(yè)按照我們的規(guī)劃我們的設(shè)想，要用3年的時間我們在中國至少要開發(fā)出400萬平方米的商業(yè)空間。我們這樣一種業(yè)態(tài)部分我們不完全屬于帽的概念，我們不屬于大型購物中心。我們更象是租賃市場。但是目前的市場，按照我們個人理解，商場向市場化發(fā)展，市場向商場化發(fā)展，向符合業(yè)態(tài)發(fā)展。我們這種業(yè)態(tài)在中國的租賃市場里面也有特殊性。中國的租賃市場是以地域劃分的。而我們地一大道實行的是一種連鎖性的品牌策略，我們最終在中國要建立一個商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，就象剛才有的同志講什么大商啊，萬達(dá)啊，是在全中國進(jìn)行開發(fā)。我們是在這種租賃市場的這種業(yè)態(tài)連鎖，我們采取的是防空洞，這樣一種防控設(shè)施，按照現(xiàn)在的國際法公約要求，我們建設(shè)的是叫民用防控設(shè)施，在戰(zhàn)爭期間屬于非軍事打擊目標(biāo)，這和我們軍用的防控設(shè)施不一樣的，他是秘密的，而我們是民用防控設(shè)施。在城市繁華商業(yè)區(qū)，是貧民的隱蔽。我們這樣一種商業(yè)業(yè)態(tài)，我們在全中國發(fā)展。
   
　　今天我的題目是關(guān)于定位和規(guī)劃問題，首先我們理解我們不是商業(yè)地產(chǎn)，我們定位我們是地產(chǎn)商業(yè)，這是一個很宏觀上的定位問題。而我們每進(jìn)到一個城市，對于我們每一個項目，那么今天我想以沈陽地一大道這個項目，把我們做這個項目的一點點感受和大家進(jìn)行交流，我們作為這種地下商業(yè)街的開發(fā)和地上的大型購物中心的開發(fā)是不一樣的。首先是一個空間的局限性，我們的基本上就是馬路多寬，我們是以人行道的道芽子來做一個基點，就是馬路多寬我們就只能建多寬。這樣一個開發(fā)的空間，再加上我們是人防的戰(zhàn)備工程，他對我們的商業(yè)設(shè)施又有了很多的局限性的問題，再一個就是防火，地下空間的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過地上了。這樣對于我們有很多的制約性的因素。但是同時也有一個優(yōu)勢，這種很長的地下商業(yè)街，沈陽的將近1400延長米，上下兩層，這樣的就不單純是一個商業(yè)設(shè)施，也是一個城市的公共的市政工程，解決了地面交通的一個聯(lián)通問題。包括我們在中街，東中街太原街做的商業(yè)規(guī)劃也是一樣的�；旧习凑諏俚鼗年P(guān)系。區(qū)政府對我們有要求，和所有的商家進(jìn)行一個聯(lián)通，解決地面上人流量交通的問題。首先就滿足了城市的交通功能，同時也使地下商業(yè)街在最短的時間里面達(dá)到了一個人氣很旺的問題。你在地上進(jìn)行一個開發(fā)，人們一定要走到你這個商場，而我們作為一種地下商業(yè)街的開發(fā)，首先是一個公共的市政工程，解決了一個交通的問題。首先正常從一個商場走到另一個商場，或者從一個站臺走到區(qū)域上，因為我們地面上的交通原來是半封式的，這樣可以建很多24小時的地下通道，解決了一個客流量問題。
   
　　在具體的經(jīng)營運作方面，我們和購物中心沒法比，我們不能拿出一萬平方米租給沃爾瑪，租給家樂福不存在。我們只能變成小商鋪的買斷。我們作為一個業(yè)態(tài)而言，不是單純的評價哪一種業(yè)態(tài)更，我覺得適應(yīng)市場就是最好的，畢竟我們這種業(yè)態(tài)的模式。如果單平方米的出售價格，我們和大型的商業(yè)地產(chǎn)在出讓價格上是不遜色的。象我們在廣州，我們叫40年的出讓權(quán)我們一平方米要達(dá)到7萬到8萬。我們在地面上的一些大型的商業(yè)設(shè)施的門市上的價格是不低于他的。這樣一種商業(yè)業(yè)態(tài)在經(jīng)營運作管理我們有一整套屬于我們自己的方式方法。在中國的個體租賃市場，因為我在這個行業(yè)做了15年，我94年就開始做中國的個體租賃市場，也是人防工程，在哈爾濱有一個國際貿(mào)易城。這個地下商業(yè)街當(dāng)年在中國是很有影響的。后來還有一部電視劇叫做《大雪無痕》就是演我們的企業(yè)。在這個做的時間比較長了，我們研究比較多的東西是中國的個體租賃市場，是中國個體批發(fā)和零售市場，我們在這個行業(yè)研究的比較多一些。而這個業(yè)態(tài)也很具有特殊性。那么和這種百貨業(yè)態(tài)的那種扣點式的經(jīng)營不一樣，我們是一種很零散的，因為我們每一個商戶最大的也不過幾十米，小的基本都在幾平方米，而我們每做一個商場，基本上我們的商戶在幾千戶之多。正好我們在招商運作中和傳統(tǒng)的大型的商業(yè)購物中心百貨是不一樣的。這種不一樣我們也在研究我們自身的缺陷是什么，優(yōu)勢是什么。其實我總是這么探討，定位總是要找到自己適合你的地方，那么我們在做沈陽這個項目的時候我們就在想，其實我們在選擇沈陽皇姑區(qū)的時候，我們沈陽市政府拿出了一塊感覺可以做試驗田的區(qū)域讓我們做開發(fā)。因為城市中心區(qū)是皇姑區(qū)，給我們這個商圈相對而言是有一些落后的。尤其我們這次的開發(fā)還有一些特殊性，我們在中國開發(fā)了這么多的地下商業(yè)街，我們來到沈陽以后做了一個大膽的嘗試，我們把皇姑去的碧塘公園都給開發(fā)了，然后我們把這個公園重新建設(shè)。我們實實在在投資1億1千多萬。我們建立這個地下空間，改變了地面上的市政工程還有園林的建設(shè)。那么這樣一個大型的商業(yè)項目，其實我們進(jìn)行招商運作也是蠻痛苦的，但是我們有幾個優(yōu)勢，
   
　　第一個優(yōu)勢我覺得就是資金的優(yōu)勢，作為上市公司我們在資金方面是有優(yōu)勢的。我們號稱是不差金錢得公司。我們的工程建設(shè)速度是最快的，我們的十幾萬米的地下商業(yè)空間是在去年的10月12日破土動工，今年的9月26日開業(yè)。這樣一種情況下，施工的速度是很快的。我們在定位的時候，我們現(xiàn)在講定位，進(jìn)入到一個城區(qū)我們起什么作用？我們定位8個字，影響城市改變城市。在運營的定位上叫在商言商，以文興商。我們認(rèn)為文字是興盛商業(yè)的。
   
　　我們來到這里是把這條商業(yè)街打造成中國著名的商業(yè)街，讓我們這條地下商業(yè)街變成中國特色的商業(yè)街。包括我們正在探索長江街變成中國歷史文化名街，還有一個迪斯尼化的主題商場。我們甚至要提出在未來的商業(yè)開發(fā)里，我們能不能成為4A級的旅游景區(qū)。我們作為傳統(tǒng)的租賃市場的業(yè)態(tài)，在今年的商業(yè)里面，我們也在做戰(zhàn)略性的調(diào)整和規(guī)劃。這樣的一種及其特殊的業(yè)態(tài)中國的這種商業(yè)板塊里面，我們應(yīng)該說只是滄海一束。但是我們這個板塊很有特點，希望利用我們業(yè)余的時間大家多多交流，也借此向我們所有的同行學(xué)習(xí)，謝謝大家！
　�。�(lián)商網(wǎng)報道）