城市綜合體往往能成為一個(gè)城市的地標(biāo)性建筑，但從之前的大超市、大百貨到大購物中心，袒露的同一個(gè)問題就是食量過大但消化能力卻跟不上。同樣有著大規(guī)模、大體量、大功能的城市綜合體也很容易犯這種“暴飲暴食”的毛病，貪多求大，導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　一個(gè)叫城市綜合體的商業(yè)地產(chǎn)概念正在全國(guó)范圍內(nèi)掀起房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。

　　杭州將開發(fā)100個(gè)不同業(yè)態(tài)、不同主題的城市綜合體，合肥在建城市綜合體超過20個(gè)，昆明開發(fā)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)的綜合體項(xiàng)目達(dá)12個(gè)之多。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)委員會(huì)6月21日在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)年會(huì)上發(fā)布的城市綜合體開發(fā)調(diào)研報(bào)告指出，2009年，中國(guó)城市綜合體開發(fā)正成為全國(guó)各地政府部門土地招標(biāo)、規(guī)劃建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資和開發(fā)的主要方向和新熱潮。

　　“商業(yè)大造城”

　　如同地價(jià)的一夜飚升，城市綜合體的概念似乎也是一夜之間急劇躥熱。

　　6月21日，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)主題年會(huì)在北京啟幕。盡管對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否觸底回暖還存爭(zhēng)議，但城市綜合體的開發(fā)卻受到來自全國(guó)范圍內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的普遍看好并提前謀劃。

　　主辦此次年會(huì)的全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱凌波在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，集寫字樓、酒店、購物中心、會(huì)展、公寓等于一體的城市綜合體開發(fā)正在成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流模式。

　　萬達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)以及寶龍集團(tuán)等商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)無一例外地向中國(guó)商報(bào)記者提出，當(dāng)前環(huán)境下的企業(yè)戰(zhàn)略是“只做城市綜合體開發(fā)”。 

　　萬達(dá)商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理曲德君透露，2009年萬達(dá)集團(tuán)將開業(yè)的8個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)全部為城市綜合體項(xiàng)目。萬達(dá)目前已開業(yè)的19個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目中，有7個(gè)就是城市綜合體項(xiàng)目。

　　寶龍集團(tuán)總裁許健康同樣向中國(guó)商報(bào)記者透露，目前寶龍集團(tuán)亦在專注于二三線新興城市的商業(yè)綜合體地產(chǎn)開發(fā)。而日前寶龍剛“落戶”河南新鄉(xiāng)的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目面積就達(dá)100萬平方米。

　　“未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就是城市綜合體開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)”，北京國(guó)瑞興業(yè)董事長(zhǎng)張章筍也表示，城市綜合體對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是一個(gè)大蛋糕。目前，國(guó)瑞興業(yè)成功開發(fā)運(yùn)作的國(guó)瑞城項(xiàng)目就是支撐北京崇文商圈的大型城市綜合體。

　　在投資領(lǐng)域，遭受金融海嘯重創(chuàng)的摩根士丹利亦在日前宣布50個(gè)城市50個(gè)商業(yè)綜合體的投資計(jì)劃，尤其表示看好二三線城市商場(chǎng)的升級(jí)換代市場(chǎng)。

　　在實(shí)力雄厚的主流開發(fā)商的競(jìng)拼逐熱中，國(guó)內(nèi)二三線城市政府更是拿出比一線城市更多的“雄心壯志”將城市綜合體的開發(fā)熱潮推波助瀾至最高點(diǎn)。

　　不久前，杭州政府宣布，未來將開發(fā)100個(gè)不同業(yè)態(tài)、不同主題的城市綜合體，以高檔住宅和購物中心為主，目前杭州武林門、艮山門、九堡、濱康的四大地鐵城市綜合體已開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的發(fā)展階段。

　　中國(guó)商報(bào)記者在年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)獲得的一份“2009年城市綜合體市場(chǎng)調(diào)研”報(bào)告顯示，除杭州外，浙江寧波城市綜合體開發(fā)同樣呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，杭州和寧波城市綜合體開發(fā)比例占整個(gè)浙江省城市綜合體開發(fā)比重的90%以上，而浙江省綜合體開發(fā)幾乎“清一色”的規(guī)模大、體量大、面積大。

　　主持報(bào)告調(diào)研撰寫的朱凌波告訴中國(guó)商報(bào)記者，昆明、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽、武漢等城市綜合體開發(fā)也在快速發(fā)展，目前昆明開發(fā)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)的綜合體項(xiàng)目達(dá)12個(gè)之多。石家莊市裕華區(qū)尖嶺社區(qū)將拔地而起、總建筑面積超過163萬平方米的“城市綜合體”，將成為該地區(qū)新的地標(biāo)。

　　風(fēng)險(xiǎn)隱憂

　　“城市綜合體是中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)推動(dòng)發(fā)展的必然結(jié)果。”朱凌波說，中國(guó)城市化、城市國(guó)際化已成為整個(gè)中國(guó)未來發(fā)展的必然趨勢(shì)。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性調(diào)整和相對(duì)飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體對(duì)刺激消費(fèi)帶動(dòng)投資具有優(yōu)勢(shì)的動(dòng)力。

　　在朱凌波看來，城市綜合體的多職能、大規(guī)模最能抗金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)沖擊。他將綜合體形象地描述為危機(jī)中最能凸顯競(jìng)爭(zhēng)力的“最強(qiáng)城市抗體”。

　　而在做城市綜合體時(shí)，由于開發(fā)體量大，開發(fā)商還可以運(yùn)用商業(yè)地產(chǎn)作為杠桿向政府拿地，拿地價(jià)格也比純住宅低。

　　“城市綜合體的開發(fā)投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，長(zhǎng)期持有的特性更是讓開發(fā)商長(zhǎng)期獲利”。張章筍向中國(guó)商報(bào)記者透露，當(dāng)初北京東方廣場(chǎng)的總投入為160億港元，目前僅東方新天地的租金收益就達(dá)900多萬元，寫字樓租金220萬元。此外華貿(mào)中心、萬達(dá)廣場(chǎng)和富力城等項(xiàng)目投資回報(bào)均很理想。

　　同時(shí)，城市綜合體內(nèi)的酒店、寫字樓、商場(chǎng)可以作為長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)，作為投資利潤(rùn)高的持有經(jīng)營(yíng)型物業(yè)目前在融資方面也比較受歡迎。因此，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的報(bào)告顯示，主流開發(fā)商開發(fā)份額占到城市綜合體開發(fā)量的50%或者更高。

　　而在帶來商業(yè)經(jīng)濟(jì)的滾滾紅利之外，因?yàn)槌鞘芯C合體的大體量，功能全的設(shè)計(jì)，以及占據(jù)城市區(qū)域重要商業(yè)中心或者黃金地段，主流開發(fā)商的實(shí)力打造，綜合體因此往往能成為一個(gè)城市的地標(biāo)性建筑，甚至成為城市的名片。

　　“一舉多得，無怪乎各級(jí)城市政府在助推上趨之若鶩。”業(yè)內(nèi)人士說，城市綜合體從各方面利益上都“迎合”和“滿足”了地方政府。

　　不過，目前在房地產(chǎn)界，對(duì)于城市綜合體的市場(chǎng)判斷還存在一些較大的分歧和爭(zhēng)議。

　　樂觀者當(dāng)然十分看好城市綜合體的發(fā)展空間和潛力。比如張章筍就表示，“一個(gè)一線城市需要建幾個(gè)甚至幾十個(gè)綜合體，全國(guó)城市需要建幾百個(gè)、上千個(gè)綜合體，這才能滿足市場(chǎng)需求。”

　　但在有些學(xué)者專家看來，城市綜合體的擴(kuò)張熱潮中暴露出太多“狂進(jìn)”、“跟風(fēng)”的跡象。

　　零售商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域資深專家黃國(guó)雄教授在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)就給燥熱的城市綜合體開發(fā)潑了一盆“冷水”。

　　“危險(xiǎn)更多一點(diǎn)”，黃國(guó)雄說，從之前的大超市、大百貨到大購物中心，袒露的同一個(gè)問題就是食量過大但消化能力卻跟不上。因此，在黃國(guó)雄看來，同樣有著大規(guī)模、大體量、大功能的城市綜合體也很容易犯這種“暴飲暴食”的毛病，貪多求大，導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。黃國(guó)雄表示，以前40幾萬平方米的金源MALL就算是購物中心國(guó)內(nèi)“第一大”，而如今，一個(gè)縣級(jí)市也敢上馬百萬平方米的綜合體。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)歷時(shí)半年對(duì)中國(guó)城市綜合體開發(fā)的普查調(diào)研也顯示，目前國(guó)內(nèi)眾多號(hào)稱城市綜合體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，均無法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義，其主要業(yè)態(tài)主要在3個(gè)左右，大部分以住宅和商業(yè)為主，建筑類別的比例分配存在不太科學(xué)與不太合理性，這需要市場(chǎng)來檢驗(yàn)。

　　朱凌波特別強(qiáng)調(diào)，一些二三線城市的政府和規(guī)劃部門，切忌盲目地求大貪多建造城市綜合體，“必須與城市經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)能力等條件合理、配套發(fā)展”。
　　（中國(guó)商報(bào)  顏菊陽）