國美系部分地產(chǎn)項(xiàng)目正在轉(zhuǎn)手
　　

　

鵬潤建國大酒店已轉(zhuǎn)手，目前正在重新裝修

國美各商業(yè)項(xiàng)目等都已封頂，但裝修還未完工

　　鵬潤地產(chǎn)總裁王軍透露，國美廣場、昌平一塊一級開發(fā)土地均正在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；知情人士稱，黃光裕之前大量拿地是為其資本運(yùn)作加碼，其涉案后地產(chǎn)借殼計劃陷入困境

　　盡管早在一個月前關(guān)于黃光裕旗下鵬潤地產(chǎn)甩賣項(xiàng)目和土地的各種傳言就鋪天蓋地，但處在風(fēng)口浪尖上的鵬潤地產(chǎn)始終保持沉默。

　　在歷盡多次溝通后，4月15日晚，鵬潤地產(chǎn)總裁王軍終于向本報披露了鵬潤地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的情況。

　　調(diào)查 京津均有商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

　　鵬潤地產(chǎn)總裁王軍4月15日晚向本報記者表示，鵬潤地產(chǎn)旗下的確有3個項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，分別是建國大酒店、國美廣場以及位于昌平的一塊一級開發(fā)土地。其中，酒店已經(jīng)轉(zhuǎn)手，后兩個項(xiàng)目則正在進(jìn)行中。

　　4月14日，記者在西南四環(huán)的國美廣場看到，一大片已經(jīng)封頂?shù)拇髽�，孤�?dú)地被圍在圍擋里面，沒有動工的跡象。工地上堆著土堆，而且已經(jīng)長出了雜草。走進(jìn)招商處，一層的招商展示廳已經(jīng)空蕩蕩，二層僅見一位工作人員。

　　在此前一天，本報記者已通過有關(guān)渠道獲得鵬潤地產(chǎn)打包出讓的商業(yè)項(xiàng)目文件。該文件顯示，鵬潤旗下還有5個商業(yè)項(xiàng)目的尾房在銷售，其剩余面積的估值約為11億元。知情人士透露，這些“甩尾”項(xiàng)目也將轉(zhuǎn)手。但這未能從鵬潤地產(chǎn)得到核實(shí)。

　　此前有知情人士透露，黃光裕旗下轉(zhuǎn)手的地產(chǎn)項(xiàng)目還有一些一級開發(fā)土地，主要位于昌平區(qū)及通州區(qū)的張家灣、宋莊和崔各莊。其中，通州張家灣項(xiàng)目面積最大，為5000畝，鵬潤地產(chǎn)占90%股份。對此，王軍表示：“鵬潤這次只在轉(zhuǎn)讓昌平一級開發(fā)地塊。”業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，鵬潤其他參與的一級開發(fā)土地未轉(zhuǎn)讓，主要是這些地塊的一級開發(fā)公司涉及到至少兩家公司股權(quán)，操作難度較大。

　　同時，記者從有關(guān)渠道獲悉，黃光裕轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)項(xiàng)目不僅僅涉及到北京，其他城市的地產(chǎn)項(xiàng)目也在轉(zhuǎn)讓，主要包括重慶、天津的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及沈陽的工業(yè)用地。此外，大康國際鞋城目前是國美系持有，重慶住宅項(xiàng)目則在熱銷。按照之前黃光裕對地產(chǎn)的布局，北京項(xiàng)目主要由鵬潤地產(chǎn)操作，外地項(xiàng)目則主要由國美地產(chǎn)運(yùn)作。

　　有知情人士表示，能夠迅速套現(xiàn)的項(xiàng)目，鵬潤基本未動；出手的主要是一些短期內(nèi)無法獲利的項(xiàng)目。

　　探因 燙手“杠桿”只求變現(xiàn)

　　關(guān)于轉(zhuǎn)讓的原因，王軍表示，是為了要降低持有類資產(chǎn)比例，增加銷售類資產(chǎn)比例，“屬于公司原有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整”。

　　而知情人士指出，黃光裕雖然較早就進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，但其實(shí)際進(jìn)行操作的項(xiàng)目并不多。鵬潤地產(chǎn)在北京較早開發(fā)的是鵬潤家園，此后就鮮有開發(fā)。而其具有一定知名度的國美第一城和明天第一城，均由黃光裕的妹夫張志銘親自操刀。“種種跡象表明，黃光裕對于地產(chǎn)主要看重的是地產(chǎn)的資本運(yùn)作，并非是以實(shí)體進(jìn)行開發(fā)。”

　　據(jù)上述知情人士介紹，黃光裕之前大量拿地，主要是為其資本運(yùn)作來加碼，也與其經(jīng)營多年的地產(chǎn)借殼計劃相關(guān)。黃光裕在重組中關(guān)村(6.02,-0.16,-2.59%)時，置入上市公司的項(xiàng)目包括大康國際鞋城、重慶鵬潤國際公寓兩個老項(xiàng)目以及若干在2007年底至2008年初取得的新項(xiàng)目。其中，大康國際鞋城只是一個鞋類批發(fā)市場，利潤不高；鵬潤國際公寓四期則尚未繳清土地出讓金，還需繼續(xù)投資。其他新取得的項(xiàng)目，不是未繳清土地出讓金，就是屬于根本沒有實(shí)質(zhì)取得的一級開發(fā)土地。

　　“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在黃光裕的眼里，是一個杠桿產(chǎn)業(yè)，他意欲通過房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資本層面的優(yōu)勢跳躍。當(dāng)他經(jīng)營多年的地產(chǎn)借殼計劃成為泡影后，旗下的鵬潤地產(chǎn)必然要考慮其今后的發(fā)展方向。”知情人士透露，目前由黃光裕妹妹黃秀虹來主導(dǎo)鵬潤的發(fā)展。“黃秀虹是個謹(jǐn)慎的人，鵬潤地產(chǎn)在通過資本層面的運(yùn)作功虧一簣后，則必須按照實(shí)業(yè)的套路來看待這些土地及項(xiàng)目。”

　　此外，該知情人士表示，黃光裕旗下的一些項(xiàng)目是在地價比較高的時候拿下的，現(xiàn)在樓市整體蕭條，項(xiàng)目的盈利預(yù)期也隨之下降。鵬潤選擇賣地變現(xiàn)是比較合理的選擇。“當(dāng)然也跟目前整體資金緊張有關(guān)。”另一分析人士表示。

　　如今，鵬潤地產(chǎn)正在通過調(diào)整來實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例，但效果如何，還是個未知數(shù)。

　　■ 追問

　　●對話人物：鵬潤地產(chǎn)總裁王軍

　　“不會退出地產(chǎn)業(yè)”

　　賣出持有物業(yè)，投入住宅市場

　　新京報：部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，黃光裕旗下的公司是否計劃退出地產(chǎn)行業(yè)？

　　王軍(以下簡稱王)：不是，鵬潤地產(chǎn)是要繼續(xù)做下去的。鵬潤地產(chǎn)持有類資產(chǎn)占到80%，而去年5月份公司發(fā)布的地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃就提出，要降低持有類資產(chǎn)比例，增加銷售類資產(chǎn)比例，目標(biāo)是把銷售類資產(chǎn)比重從20%提高到80%�，F(xiàn)在我們出售一些持有型物業(yè)，是想要抓住2009年下半年的“抄底”機(jī)會，加大住宅市場的投入。

　　近期洽談五項(xiàng)目，北京有兩個

　　記者：你是說在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的同時，公司也會再拿新的地塊？

　　王：是的，我們近段時間在上海、無錫都拿了地，沈陽一個地塊也快要談成了，三個項(xiàng)目總體量有100萬平米，都是在招拍掛市場上拿的，不過有的地塊是合作開發(fā)。同時，在北京我們也正在談兩個項(xiàng)目，一個20萬平米，還有一個是30萬平米，都是在朝陽區(qū)的。

　　國美電器與鵬潤地產(chǎn)資金獨(dú)立

　　記者：近一年以來，鵬潤地產(chǎn)高管離職現(xiàn)象比較突出，有人認(rèn)為這是國美要壓縮甚至退出地產(chǎn)業(yè)的一個信號，你怎么看？

　　王：以前國美系地產(chǎn)采取的是機(jī)會導(dǎo)向型發(fā)展戰(zhàn)略，就是看好一個地塊，然后成立一個項(xiàng)目公司，再由這些項(xiàng)目公司組成一個地產(chǎn)總部。現(xiàn)在我們要改變這種模式，準(zhǔn)備把地產(chǎn)作為一個業(yè)務(wù)線來組建總部。所以我們對高管進(jìn)行了“換血”，現(xiàn)在已經(jīng)步入正常軌道了。

　　記者：黃光裕涉案一事，對于鵬潤地產(chǎn)有何影響？現(xiàn)在鵬潤地產(chǎn)和國美電器在資金上是相互獨(dú)立的嗎？

　　王：應(yīng)該說事情剛出來時對公司是有一些影響的，但現(xiàn)在已經(jīng)由黃秀虹女士接手，已經(jīng)正�；�。國美電器和鵬潤地產(chǎn)雖然同屬于鵬潤投資，但卻是兩個公司兩個團(tuán)隊(duì)，資金運(yùn)作和業(yè)務(wù)管理都是獨(dú)立的。

　　■ 探訪項(xiàng)目

　　鵬潤建國大酒店

　　“大酒店”已變成辦公樓

　　蓮花池西路28號，原先的鵬潤建國大酒店。不過，4月15日下午記者趕到這里時，根本沒有發(fā)現(xiàn)“鵬潤建國大酒店”的招牌，這座28層的高樓建筑已經(jīng)被圍擋牢牢圍住，圍擋也已經(jīng)塵跡斑斑。

　　現(xiàn)場工作人員說，3月上旬國家測繪局就已經(jīng)開始派駐施工人員和保安人員進(jìn)駐，雙方交接后鵬潤地產(chǎn)的工作人員已經(jīng)全部撤出，目前西裙樓已經(jīng)設(shè)有國家測繪局的辦公區(qū)，而大樓部分將成為測繪局的辦公樓，正在重新裝修。

　　對此，4月15日晚，鵬潤地產(chǎn)總裁王軍表示：“的確該酒店已轉(zhuǎn)讓，但并非轉(zhuǎn)讓給了國家測繪局，而是轉(zhuǎn)讓給了一家地產(chǎn)投資公司，那家公司可能把大樓又出租給了國家測繪局”。記者隨后查詢得知，接手該項(xiàng)目的是北京僑萊塢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。對于轉(zhuǎn)讓金額，王軍表示不便透露。

　　國美廣場

　　停工中 準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)

　　4月14日，記者來到位于西南四環(huán)的國美廣場。走到工地的入口處，記者和門口的三名保安攀談起來。“2月份就停工了，現(xiàn)在只有幾個工人還在干雜活”。

　　記者發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的寫字樓、商業(yè)等都已經(jīng)封頂，但是內(nèi)部和外立面裝修還未完工。隨后，記者來到項(xiàng)目招商處，獲悉項(xiàng)目還在招商，但開業(yè)時間沒有確定。

　　對此，王軍表示，停工的應(yīng)該是A區(qū)，主要是鵬潤與總包單位有糾紛，B區(qū)現(xiàn)在仍在開工。“國美廣場并不是整售，而是采取轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式，我們自己也會保留一部分股權(quán)，具體比例還在協(xié)商。轉(zhuǎn)讓對象是一家大型投資銀行，但還沒有簽約。”
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